Plan Épargne Logement & Compte Épargne Logement

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1 Plan Épargne Logement & Compte Épargne Logement Résumé : Le Plan d'epargne Logement est un produit bancaire qui permet d'accéder à la propriété d'un logement. Si vous souhaitez devenir propriétaire, il serait dommage de vous priver du PEL. Découvrez ses caractéristiques, son fonctionnement et enfin les conseils pour optimiser la gestion de votre épargne. Sommaire : 1. Caractéristiques et fonctionnement du PEL 1.1. Caractéristiques du PEL 1.2. Fonctionnement du PEL 2. Gestion du PEL du CEL 2.1. Le CEL 2.2. Optimiser son PEL Mise à jour : Auteur : Donatien Carme Expert : Y.B ISSN : Page 1/12

2 A. Caractéristiques et fonctionnement du PEL 1. Caractéristiques du PEL 1.1. Qu'est-ce que le PEL? Créé pour faciliter l'accès à la propriété, le Plan d'epargne Logement (PEL) est un placement bancaire qui présente le double avantage d'être un produit d'épargne compétitif et d'ouvrir le droit à un prêt peu coûteux s'il est réservé au financement d'un logement Le financement d'un logement Le PEL est un produit réservé aux particuliers et ne peut donc être ouvert qu'au nom d'une personne physique. Toute personne, quel que soit son âge, peut ouvrir un et un seul PEL. Ainsi, chacun des membres d'une même famille, parents et enfant même mineurs, peut ouvrir un PEL Les bénéficiaires du PEL Le prêt contracté dans le cadre d'un PEL doit exclusivement servir au financement de l'achat, la construction ou l'amélioration d'un logement. Les dépenses relatives au logement concernent : L'achat ou la construction d'une résidence principale, neuve ou ancienne, à usage personnel ou locatif ; L'achat d'une résidence secondaire neuve à usage personnel ; les travaux effectués dans la résidence principale ou secondaire, et justifiant : La modification de la surface habitable par surélévation, L'extension, l'aménagement ou la division du logement, L'équipement, la modernisation, la conservation et l'assainissement du logement, l'amélioration du confort et des conditions de vie et de sécurité à l'exclusion des travaux de menu entretien, L'économie d'énergie ; L'achat d'un parking s'il est situé à proximité de la résidence principale ; L'achat d'un terrain constructible s'il est simultané au financement des dépenses de construction ; L'achat de parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Page 2/12

3 2. Fonctionnement du PEL 2.1. L'épargne L'épargne est la première phase du PEL. Durée : La durée de la phase d'épargne est de quatre ans au minimum. L'épargnant peut ensuite prolonger cette période, par avenants successifs d'une année au moins, sans qu'elle excède dix ans. A l'ouverture du PEL, un versement initial minimal de 225 euros doit être déposé. L'épargnant s'engage ensuite à alimenter son PEL d'au moins 540 euros par an pendant toute la durée de l'épargne, soit quatre ans au minimum et jusqu'à dix ans s'il souhaite prolonger cette période. L'épargnant est bien sûr libre d'effectuer des dépôts complémentaires sans que le total des versements ne dépasse le plafond total fixé à euros (hors capitalisation des intérêts). Depuis le 1er mars 2011, la durée de vie d'un PEL est limitée à 15 ans. Après 10 ans, les droits à prêt et le montant de la prime sont bloqués, et aucun versement n est plus possible sur le PEL. A compter de l échéance du contrat (au maximum au dixième anniversaire ou avant si le PEL n est pas prorogé), l épargnant dispose de 5 ans pour souscrire un prêt épargne logement et bénéficier de la prime d Etat. Au cours de cette période, son PEL reste rémunéré au taux fixé à l ouverture. Si au bout de ce délai de 5 ans, les fonds n ont pas été retirés, la banque a l obligation de clore le PEL, et de transférer l épargne sur un livret d épargne fiscalisé. Dans ce cas, les droits à prêt et la prime d État sont définitivement perdus. Le rendement : Si le taux varie en fonction de la date d ouverture, le calcul du versement annuel minimal (540 euros) et de la somme maximale des montants versés ( euros) restent inchangés. Les intérêts sont capitalisés, c'est-àdire qu'ils s'ajoutent aux versements pour augmenter l'épargne et devenir eux-mêmes producteurs d'intérêts. Pendant toute la durée du plan, le taux de rémunération de votre épargne reste inchangé : ce taux est garanti. Cette rémunération est à la charge de la banque pour 5/7e des intérêts. Les 2/7 restants sont à la charge de l'etat et sont versés en fin de contrat sous la forme d'une prime plafonnée à euros. La prime est versée par année pleine. Depuis le 1 er février 2016, l'épargne est rémunérée au taux de 1,00 par an. Le taux d intérêt maximal facturé par les banques aux épargnants choisissant d emprunter dans le cadre du PEL, à l issue de la phase d épargne, est également abaissé de 4,20 % à 3,20 %, soit un gain pour les emprunteurs de 100 points de base. Depuis le 1er mars 2011, le taux du PEL est un taux plancher. La Banque de France a la possibilité de réviser chaque fin d année ce taux pour l année suivante, en fonction d une formule mathématique intégrant les taux Swap à 2, 5 et 10 ans. Page 3/12

4 A noter que la rémunération fixée à la souscription reste ensuite en vigueur pour toute la durée de vie du produit. Les PEL ouverts depuis le 12 novembre 2002 sont moins avantageux, la prime d Etat (de 1%) n étant versée qu à condition que l épargnant effectue une demande de prêt à l issue de sa phase d épargne. PEL et CEL Etant donné que le montant de la prime est plafonné à 1525 euros, il faut faire attention au montant versé sur un PEL pour maximiser la rémunération de votre épargne. Le cas échéant, un couple marié aura intérêt à ouvrir un PEL par conjoint. Fiscalité : Les intérêts et la prime issus d'un PEL sont exonérés d'impôt sur le revenu. Ils sont cependant soumis aux prélèvements sociaux au moment du dénouement du plan. Disponibilité de l'épargne : Les fonds que vous épargnez pendant la durée du contrat sont bloqués, de telle sorte que vous ne pouvez effectuer aucun retrait, sauf si vous décidez de "casser" le PEL avant son échéance et de perdre une partie des avantages qui y sont liés. Outre la perte des droits à prime (réduction de 50% entre 3 et 4 ans), vous aurez également à subir la perte des droits à prêts ainsi que le recalcul de vos intérêts sur la base du taux de rémunération du CEL pour une sortie avant 2 ans L'emprunt L'emprunt constitue la seconde phase du PEL. En contrepartie de l'effort d'épargne préalable et pour financer un logement, l'épargnant peut contracter un emprunt à taux compétitif. Montant du prêt : Le montant du crédit octroyé par la banque est calculé sur la base des intérêts bancaires acquis pendant la phase d'épargne. Il dépend de la durée de son remboursement. Plus le remboursement est rapide et plus le montant est élevé, mais il est limité à euros et sera amorti sur une période allant de deux à quinze ans. Coût de l'emprunt : Le taux d'intérêt de l'emprunt, contracté dans le cadre d'un PEL ouvert depuis le 1er février 2016, s'élève à 2,7 % par an (hors assurance). De même que le taux de rémunération de l'épargne, le taux d'intérêt de l'emprunt est connu dès la souscription. Le tableau suivant compare les taux d'intérêts de l'épargne et de l'emprunt selon la date d'ouverture du PEL : Début Fin Taux de rémunération du Taux du Prêt PEL PEL 01/07/ /05/1986 7,50 % 6,45 % 16/05/ /02/1994 6,00 % 6,32 % 07/02/ /01/1997 5,25 % 5,54 % 23/01/ /06/1998 4,25 % 4,80 % 09/06/ /07/1999 4,00 % 4,60 % Page 4/12

5 Début Fin Taux de rémunération du Taux du Prêt PEL PEL 26/07/ /06/2000 3,60 % 4,31 % 01/07/ /07/2003 4,50 % 4,97 % 01/08/ /02/2015 2,50 % 4,20 % 01/02/ /02/2016 2,00 % 3,20 % Depuis le 1er février ,00 2,70 % Évolution des taux d'intérêts dans le cadre du PEL de 1985 à aujourd'hui Si l'emprunt sert à financer l'acquisition d'une résidence principale à usage personnel, la prime peut être majorée de 153 euros par personne à charge vivant dans le foyer. En principe, la banque applique les même conditions d'octroi de prêt que pour un emprunt classique. Cependant, en pratique, l'octroi du prêt d'épargne logement est facilité ; il suffit d'offrir les garanties prévues au contrat et de ne pas être en situation de surendettement. Page 5/12

6 B. Gestion du PEL du CEL 1. Le CEL 1.1. Distinction PEL / CEL Comme le PEL, le Compte Epargne Logement (CEL) est destiné à aider les particuliers à devenir propriétaire d'un logement, en se constituant une épargne complétée par un emprunt. A la différence du souscripteur d'un PEL, le titulaire d'un CEL peut disposer à tout moment de son épargne et effectuer des retraits sur son CEL comme sur un livret bancaire classique. En contrepartie d'un effort d'épargne moindre que dans le cadre d'un PEL, les avantages, en terme de rendement et de prêt consenti, sont inférieurs. Un particulier peut détenir simultanément un PEL et un CEL dans une même banque, et cumuler les sommes épargnées ainsi que les intérêts produits pour réaliser une même opération Caractéristiques du CEL Date d'application Taux 1er juillet ,00 % 1er août ,50 % 1er août ,50 % 1er août ,25 % 1er février ,50 % 1er août ,75 % 1er août ,00 % 1er février ,25 % 1er août ,75 % 1er février ,75 % 1er mai ,25 % 1er août ,75 % 1er août ,25 % 1er février ,25 % 1er août ,75 % 1er août ,50 % Évolution des taux de rémunération du CEL depuis 1975 PEL et CEL diffèrent par leurs caractéristiques et conditions de durée, versement et liquidité. 1. Durée Un CEL a une durée minimale de 18 mois, mais pas de durée maximale. 2. Versement Page 6/12

7 Le versement initial minimum est de 300 euros. Le titulaire du plan est ensuite libre d'alimenter son compte à son rythme et pour les montants qu'il souhaite épargner, sans s'engager comme le souscripteur du PEL qui doit verser au moins 540 euros par an pendant quatre ans. 3. Liquidité Le titulaire du CEL est libre de disposer de son épargne et d'effectuer des retraits sans que son compte soit résilié, tant qu'il y laisse au moins 300 euros Rendement du CEL 1. Intérêts Comme pour le PEL, l'épargne est rémunérée par des intérêts et une prime de l'etat. Les intérêts sont capitalisés, exonérés d'impôt et servent de base de calcul à la prime dont le plafond est réduit à euros contre euros pour le PEL. Depuis le 1er août 2015, le taux d'intérêt du CEL est de 0,50 % bruts. La formule de calcul est 2/3 du taux du livret A arrondi au quart de point le plus proche. Ce taux d'intérêt est révisable au gré du gouvernement. Les intérêts sont calculés en application de la règle des quinzaines. Comme pour les PEL souscrits depuis le 12 novembre 2002, la prime n'est consentie que si le titulaire du CEL contracte effectivement un emprunt. 2. Prêt afférent L obtention du prêt épargne logement n est pas automatique. Le calcul du taux d'emprunt se fait au prorata des sommes placées, en fonction du taux du moment (contrairement au PEL pour lequel le taux est fixe et connu dès la signature) : il consiste au taux d'intérêt sur lequel les droits à prêt utilisés ont été obtenus, majoré de 1,5 % de frais. Par exemple, des droits à prêt acquis en 2011 au taux de 2,0 % ouvrent droit à un prêt à 3,5 %. Il est nécessaire de détenir et d'utiliser un minimum de droits à prêt. Ce minimum dépend de la nature du projet : 75 pour une acquisition ou des travaux de construction, 37 pour des travaux de réparation ou d'amélioration et 22,50 pour des travaux d'économie d'énergie. Dans le cas d'utilisation simultanée de droits de plusieurs CEL, ce minimum doit être atteint pour chaque CEL. Le montant maximum emprunté est de , y compris dans le cas d'utilisation simultanée des droits de plusieurs CEL, sur une durée pouvant aller de 2 ans à 15 ans. Les intérêts versés lors du prêt, hors frais de gestion, sont limités à 1,5 fois les intérêts reçus lors de la période de Page 7/12

8 placement (également appelés "droits à prêt"). Ce "taux de conversion" est ramené à 1 pour les SCPI. Par exemple, 100 de droits à prêt ouvriront le droit à un prêt pouvant couter au maximum 150 d'intérêts. A ces 150 d'intérêts s'ajouteront les 1,5% de frais de gestion (1,7% pour le CEL) ; par conséquent, si le taux d'intérêt était de 2,0%, le montant total des intérêts + frais de gestion à payer sera de 150 * (2,0% + 1,5%) / 2,0% = 262,5. Lors de l'utilisation commune d'un prêt issu d'un Plan Epargne Logement, la somme des deux prêts (CEL+PEL) ne peut excéder Il est à noter que la somme pouvant être empruntée sera d'autant plus importante que la durée de l'emprunt sera courte (mais les mensualités élevées). Par ailleurs, en cas de prêt (exclusivement pour financer un achat ou des travaux immobiliers), l'état verse une prime d'un montant égal à environ la moitié des droits à prêt utilisés, avec cependant un plafond de Pour financer votre logement, certaines banques proposent de contracter un emprunt complémentaire. Page 8/12

9 2. Optimiser son PEL 2.1. Clôture du PEL 1. Clôture anticipée En souscrivant un PEL, un particulier s'engage à épargner sans disposer de son capital pendant une durée de quatre ans. Le non-respect de cette échéance engendre les conséquences suivantes : Si un retrait est effectué avant l'échéance des quatre ans, le PEL est résilié de plein droit. C'est aussi le cas lorsque les versements annuels minimaux ne sont pas opérés. Le PEL peut alors être transformé en CEL, la rémunération de l'épargne s'en trouve modifiée et l'emprunt se contracte aux conditions du CEL. Selon la date à laquelle l'épargnant procède à un retrait et modifie donc son contrat, les dispositions concernant les intérêts de l'épargne et la prime de l'etat évoluent : Si le retrait intervient avant trois ans, le titulaire du PEL les avantages qui y sont liés. Cependant, si le plan a fonctionné plus de 18 mois, les banques acceptent généralement de reprendre le PEL rétroactivement depuis son ouverture et de le transformer en CEL, avec un recalcul des intérêts et de la prime. Ce qui évite de perdre totalement le droit à prêts. Si la résiliation est faite entre la troisième et la quatrième année, la prime est réduite de moitié, et les droits sont ceux qui étaient acquis à la fin de la troisième année. 2. Le délai de demande de prêt La demande de prêt épargne logement doit intervenir dans l'année suivant le retrait des fonds du plan. Cependant, le retrait des fonds ne coïncide pas nécessairement avec le terme du PEL. Il n'est en effet pas obligatoire de clôturer un plan arrivé à terme. Garder le plan ouvert après son terme n'offre cependant pas un grand intérêt puisque vous ne touchez plus la prime d'etat et que les nouveaux intérêts n'augmentent pas la capacité d'emprunt. En outre, il devient impossible de procéder à de nouveaux versements Obtenir un crédit suffisant Le support de l'épargne logement, PEL ou CEL, doit être choisi en fonction de l'importance du financement de votre logement. En effet, la gestion d'un CEL est plus souple mais donne droit à un emprunt limité à euros contre euros pour le PEL. Il s'avère donc judicieux d'opter pour un PEL si l'emprunt doit servir à l'acquisition ou à la construction d'un logement et d'opter pour un CEL si le financement sert à couvrir des dépenses de travaux d'amélioration du logement. 1. Le calcul des intérêts Le montant de l'emprunt qu'il est possible de contracter dans le cadre d'un PEL ou d'un CEL est défini selon le calcul des intérêts produits par l'épargne et la durée de son remboursement. Un particulier qui souhaite emprunter la plus grosse somme possible à intérêt à épargner le maximum et ce, dès l'ouverture puisque les intérêts sont capitalisés. Exemple : Un particulier ouvre un PEL en 2000 et verse euros la première année puis euros les trois années suivantes. Au bout de quatre ans, les intérêts capitalisés s'élèvent à euros. Page 9/12

10 Le souscripteur peut emprunter au maximum : euros, s'il les rembourse en cinq ans. Les mensualités de remboursement s'élève alors à euros euros, s'il les rembourse en dix ans. Les mensualités de remboursement s'élève alors à 319 euros. Le montant de l'emprunt ne peut dépasser euros pour un PEL et euros pour un CEL. De plus, même si vous bénéficiez d'un CEL et d'un PEL, vous ne pourrez emprunter que euros au total. 2. La cession du droit au prêt et à la prime Lorsque le PEL d'un particulier arrive à échéance et que celui-ci ne désire pas financer en son nom l'acquisition ou la construction d'un logement, il peut récupérer ses fonds et céder son droit au prêt et son droit à la prime à un membre de sa famille si celui-ci est lui-même titulaire d'un PEL. Cela permet d'emprunter une somme plus importante que celle accordée par la banque en regard des intérêts produits par un seul PEL. Cette possibilité milite donc en faveur de l'ouverture de plusieurs PEL dans une même famille en vue de maximiser sa capacité d'emprunt. La capacité d'emprunt d'une personne reste toutefois limitée à euros même en cas d utilisation de plusieurs droits à prêt. En revanche, le montant pourra être emprunté sur une durée plus longue et donc avec des mensualités plus faibles. Page 10/12

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