L Observatoire des loyers judiciaires qui résulte notamment de

Transcription

1 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page Bail commercial TROISIÈME ÉDITION DE L OBSERVATOIRE DES LOYERS JUDICIAIRES PARIS : ER SEMESTRE 2014 NANTERRE : ER SEMESTRE 2014 par Serge Fruchter Expert près la cour d appel de Paris Alain Betaille Expert près la cour d appel de Paris Marie-Alice Pain Expert associée du Cabinet Pain expertises Il s agit de la troisième édition de cette étude qui résulte de la compilation d un grand nombre de fixations judiciaires (près de 1 000) de la chambre des loyers commerciaux du TGI de Paris. Comme l année passée, nous avons également analysé des fixations judiciaires d un département de la première couronne parisienne en choisissant cette fois des références émanant du TGI de Nanterre, ce qui nous a permis d établir un panorama des décisions judiciaires des Hauts-de-Seine. L Observatoire des loyers judiciaires qui résulte notamment de l analyse d un grand nombre de décisions (près de 1000) en matière de baux commerciaux, intervenues à Paris entre 2009 et le 1 er semestre 2014, s est enrichi pour sa troisième édition de plus de 170 jugements (plus de 200 l an dernier), ce qui reflète une troisième baisse significative du nombre de fixations judiciaires. L année passée, nous rappelions les objectifs de cette étude annuelle et nous évoquions les soubresauts du marché immobilier et les changements qui s annonçaient dans le droit des baux commerciaux. Convenons que nous avons été comblés. Pour le premier, les anticipations s annoncent sous des augures plus sombres que jamais, la crise économique n y suffisait pas, la fiscalité et les modifications législatives et réglementaires, de toute nature, ont fini par dérégler un secteur économique qui avait réussi bon an mal an à surmonter avec succès les aléas des années «post Trente- Glorieuses». Pour le second, la loi Pinel du 18 juin 2014 «s affaire à démonter» le mécanisme délicat de rapports de force complexes entre bailleurs (foncière ou petits propriétaires dont le loyer constitue un complément de retraite) et locataires (enseignes nationales et internationales ou petits commerçants). Dès lors, la question centrale dans notre secteur d activité va devenir, non pas la pérennité de la loi Pinel, mais la faculté à surmonter les difficultés résultant d investisseurs démobilisés et de consommateurs désargentés. Il sera par conséquent intéressant de vérifier si ces tendances sont déjà décelables dans l analyse statistique des fixations judiciaires de la dernière période. Cette année encore, notre analyse se décline en quatre parties. Nous avons de nouveau franchi sans remords le périphérique pour nous intéresser aux jugements du TGI de Nanterre. Après avoir étudié l an dernier les éléments de minoration de la valeur locative, nous consacrons cette année un chapitre à ses éléments de majoration. Dès lors, le sommaire de cette étude est le suivant: - une synthèse des jugements analysés pendant la période de référence en fonction de la date des fixations des jugements et détaillée selon la typologie de locaux (boutiques, hôtels, bureaux, locaux d activités), leur situation géographique, les loyers retenus par les tribunaux, les motifs de déplafonnement invoqués, une analyse des loyers judiciaires résultant de la destination des lieux et un état comparatif des loyers fixés judiciairement et des loyers de marché; - comme les années passées, une analyse détaillée des motifs de déplafonnement et des valeurs locatives retenues par les tribunaux dans différents secteurs géographiques de la capitale: dans un quartier emblématique incontournable et unique pour le flux commercial: le secteur Haussmann Saint-Lazare - grands magasins; dans un secteur recherché de la rive gauche: rue du Commerce et rue Saint-Charles; dans un secteur commercial de la rive gauche: le 14 e arrondissement; - une analyse des jugements en matière de loyers commerciaux du TGI de Nanterre; - une analyse des éléments de majoration de la valeur locative avec un rappel des éléments de minoration analysés l an dernier. Grandes tendances des fixations judiciaires à Paris Comme l année passée, nous avons mené une série d analyses afin de déterminer les grandes tendances Pour rappel Ni les affaires ayant donné lieu à un rapprochement en cours de procédure, ni celles où un désistement est intervenu, ni, enfin, les appels ayant réformé des jugements n ont été pris en compte. AJDI Décembre 2014

2 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page 921 Bail commercial 921 des jugements recensés en matière de fixation des loyers commerciaux: - une analyse des motifs de déplafonnement en fonction de la date des jugements; - une analyse des jugements en fonction du type de locaux, complétée par une étude sur les motifs de déplafonnement; - une analyse des jugements en fonction de la situation géographique dans la capitale; - une analyse des renouvellements et des révisions en fonction de leur date d effet; - une analyse portant sur les renouvellements et les révisions en fonction de la destination des lieux; - un nouveau paragraphe dresse un portrait comparatif des loyers judiciaires et des loyers de marché. Quels sont les enseignements à tirer des décisions judiciaires intervenues entre le 1 er juillet 2013 et le 30 juin 2014? Contrairement à l année passée, le plafonnement des loyers redevient la décision la plus fréquente. De surcroît, ce type de décisions a augmenté (c est d ailleurs le seul qui connaisse une augmentation) en une année de plus de 20 %, ce qui pourrait être interprété comme le premier indice de la prise en compte de la crise montante. Le phénomène des valeurs locatives inférieures aux loyers résultant de l évolution des indices est désormais en voie de se résorber, tandis que les juge- ments en matière de loyer révisé augmentent encore, mais beaucoup moins que l année passée, ce qui s explique par l anesthésie des indices qui reflète, d ailleurs, celle de l économie, Enfin, sur le plan quantitatif, les jugements ont été moins nombreux mettant ainsi fin à un cycle d augmentation qui a connu son apogée au 1 er semestre 2013; cela résulte de la diminution des jugements concluant à un motif de déplafonnement: - facteurs locaux de commercialité: - 20 %; - usage exclusif de bureaux: - 24 %; - durée du bail échu (plus de neuf ans ou douze ans): - 10 %; - modification des caractéristiques des locaux: - 55 %; - fixation d une valeur locative inférieure au loyer plafonné: - 84 %; - fixation du loyer révisé à la valeur locative: - 14 %; - autres motifs: - 35 %. Résultats de l analyse des motifs de déplafonnement en fonction de la date des jugements L examen du tableau 1 permet de formuler les observations suivantes: Plafonnement du loyer: entre 21 % et le tiers des jugements (entre 16 % et le tiers des jugements dans l étude de l année passée). Étant observé que cette hausse relative des jugements concluant à un plafonnement constitue un basculement par rapport à la dernière période; Tableau 1 : Résultats de l analyse des motifs de déplafonnement en fonction de la date des jugements Date des fixations judiciaires er sem Loyers plafonnés suite à l absence de motifs de déplafonnement 28 % 32 % 20 % 24% 21% 23 % Pour l ensemble de la période % Loyers déplafonnés au motif d une durée excédant 12 ans 17 % 19 % 17 % 21% 16% 25 % Pour l ensemble de la période % Loyers déplafonnés pour usage exclusif de bureaux 15 % 17 % 14 % 12% 10% 14 % Pour l ensemble de la période % Loyers déplafonnés pour modification notable des facteurs locaux de commercialité 18 % 14 % 16 % 12 % 9% 13 % Pour l ensemble de la période % Loyers déplafonnés pour modification notable 8 % 3 % 7 % 2 % 6% 1 % des caractéristiques des lieux loués Pour l ensemble de la période % Valeurs locatives inférieures aux loyers résultant de l évolution des indices 7 % 5 % 11 % 10 % 9 % 1 % Pour l ensemble de la période % Fixation du loyer révisé à la valeur locative 0 % 1 % 7 % 14% 12% 10 % Pour l ensemble de la période % Autres motifs 7 % 9 % 9 % 5 % 16 % 13 % Pour l ensemble de la période % Décembre 2014 AJDI

3 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page Bail commercial Tableau 2 : Plus de 5 années de fixations judiciaires (de 2009 au 1 er semestre 2014) Locaux commerciaux de toute nature Répartition en % 2009 au 1 er semestre au 1 er semestre au 1 er semestre 2012 Type de locaux Boutiques de toutes surfaces 73 % 71 % 73 % Bureaux 9 % 8 % 8 % Locaux commerciaux et locaux d activité 8 % 11 % 8 % Hôtels 9 % 9 % 10 % Autres locaux monovalents 1 % 2 % 1 % Déplafonnement du loyer pour des baux de neuf ans ayant duré plus de douze ans et des baux de plus de neuf ans: entre 17 et 25 % des jugements (entre 17 et 21 % des jugements dans l étude de l année passée). Ce motif de déplafonnement est le plus fréquent au cours du 1 er semestre; Déplafonnement du loyer pour modification des facteurs locaux de commercialité: entre 9 et 16 % des jugements (entre 8 et 18 % des jugements dans l étude de l année passée). Étant observé que cette baisse relative des jugements concluant à un déplafonnement correspond à une tendance ayant commencé en 2012; Déplafonnement du loyer pour modification des caractéristiques des locaux: entre 1 et 8 % des jugements (entre 2 et 8 % des jugements dans l étude de l année passée). Sans changement; Fixation d un loyer à la valeur locative inférieure au loyer résultant de l évolution des indices: entre 1 et 11 % des jugements (entre 5 et 11 % des jugements dans l étude de l année passée). Ce motif de déplafonnement est désormais proche de l extinction, comme l est d ailleurs l évolution de l indice INSEE du coût de la construction à l origine de cette situation inhabituelle, Fixation d un loyer révisé à la valeur locative: entre 0 et 14 % des jugements (taux identique à l année passée). Là encore, ce motif de déplafonnement qui résulte des conséquences de l emballement de l indice INSEE du coût de la construction est en plein déclin et on peut sans grand risque parier sur sa disparition dans les deux ans qui viennent. Résultats de l analyse des jugements en fonction du type de locaux L examen du tableau 2 conduit à formuler les observations suivantes: Dans les grandes lignes, peu de changement avec les boutiques qui représentent toujours plus de 70 % des jugements. Les grands équilibres n ont pas été modifiés. En effet toutes les catégories de surfaces commerciales Tableau 3 : Plus de 5 années de fixations judiciaires (du début 2009 au 1 er semestre 2014) Boutiques et locaux commerciaux (hors locaux monovalents) Types de locaux Boutiques de toutes surfaces Bureaux Locaux commerciaux Locaux d activités Autres locaux Loyers plafonnés suite à l absence de motifs de déplafonnement Loyers déplafonnés au motif d une durée bail de 9 ans excédant 12 ans ou de baux de plus de 9 ans Loyers déplafonnés pour usage exclusif de bureaux ou assimilés Loyers déplafonnés pour modification notable des facteurs locaux de commercialité Loyers déplafonnés pour modification notable des caractéristiques des lieux loués Valeurs locatives inférieures aux loyers résultant de l évolution des indices 89 % 1 % 6 % 23% 1% 78 % 4 % 13 % 2% 3% 41 % 46 % 12 % 1% 0% 96 % 0 % 2 % 1 % 1% 84 % 0 % 5 % 9 % 2% 93 % 1 % 4 % 1% 0% Fixation du loyer révisé à la valeur locative 75 % 0 % 22 % 2% 2% Autres motifs 87 % 6 % 0 % 2% 2% TOTAL 80 % 8 % 8 % 2 % 2 % AJDI Décembre 2014

4 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page 923 Bail commercial 923 Tableau 4 : Plus de 5 années de fixations judiciaires (de 2009 au 1 er semestre 2014) Boutiques et locaux commerciaux (hors locaux monovalents) 2009 au 1 er semestre au 1 er semestre au 1 er semestre au 1 er semestre au 1 er semestre au 1 er semestre er arrondissement 6% 6% 6% 4% 5% 5% 2 e arrondissement 7% 7% 6% 7% 6% 6% 3 e arrondissement 3% 3% 4% 0% 1% 1% 4 e arrondissement 4% 5% 5% 9% 11% 11% 5 e arrondissement 2% 2% 2% 1% 1% 1% 6 e arrondissement 7% 6% 6% 10% 10% 8% 7 e arrondissement 4% 4% 4% 6% 5% 4% 8 e arrondissement 11% 13% 13% 8% 7% 7% 9 e arrondissement 7% 6% 7% 8% 7% 8% 10 e arrondissement 7% 6% 6% 2% 2% 3% 11 e arrondissement 7% 7% 7% 10% 10% 8% 12 e arrondissement 4% 3% 3% 6% 5% 4% 13 e arrondissement 3% 3% 3% 7% 6% 5% 14 e arrondissement 4% 4% 3% 4% 5% 5% 15 e arrondissement 4% 5% 5% 4% 6% 7% 16 e arrondissement 6% 6% 6% 1% 1% 2% 17 e arrondissement 6% 5% 5% 2% 3% 3% 18 e arrondissement 5% 5% 5% 8% 7% 6% 19 e arrondissement 2% 2% 2% 1% 3% 2% 20 e arrondissement 3% 3% 2% 2% 2% 2% Répartition géographique Jugements ayant conclu à une modification des facteurs locaux de commercialité Décembre 2014 AJDI

5 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page Bail commercial ont conservé le même poids relatif à l exception des locaux commerciaux sur cour et en étage et des locaux d activités qui s effacent presque totalement de l écran des procédures en matière de loyers, ce qui peut s expliquer par la modestie des enjeux locatifs pour ce type de locaux. Pas de surprise dans l examen du tableau 3 (p. 922) qui confirme le poids écrasant des boutiques en matière de fixation de loyers commerciaux. Résultats de l analyse des jugements en fonction de la situation géographique dans la capitale L examen du tableau 4 (p. 923) appelle les observations suivantes: - le 8 e arrondissement maintient sa prédominance sur les autres puisqu il représente comme l année passée 13 % des jugements parisiens; - les 9 e (qui a progressé par rapport à l an passé) et 11 e arrondissements sont également très présents avec respectivement 7 % des jugements; - viennent ensuite avec 6 % des jugements les 1 er, 2 e (qui a rétrogradé en nombre de jugements), 6 e, 10 e et 16 e arrondissements; - les 4 e, 15 e, 17 e et 18 e arrondissements représentent 5 % des jugements comme l année passée; - l importance de la rive droite qui représente plus des trois quarts des jugements n a pas varié depuis l an dernier. Pour le reste, pas de vrai bouleversement, le paradoxe persiste: un arrondissement avec une ou deux artères commerçantes (le 11 e ) performe mieux que des arrondissements dotés d artères très commerçantes (1 er, 2 e, 4 e, 5 e, 6 e, 7 e, 12 e, 14 e 15 e et 16 e ). En ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, l analyse globale ne permet pas de déceler de grands changements: les dix arrondissements (2 e, 4 e, 6 e, 7 e, 8 e, 9 e, 11 e, 12 e, 13 e et 18 e ) qui s octroyaient l an dernier près de 74 % des jugements (et 80 % l année précédente) en représentent toujours 75 %. En revanche, six arrondissements voient le nombre de jugements diminuer (6 e, 7 e 11 e, 12 e 13 e et 18 e arrondissements) et cinq arrondissements (4 e, 8 e, 9 e, 10 e et 15 e ) représentent les deux tiers des jugements ayant conclu à une modification des facteurs locaux de commercialité pendant la dernière période (juillet 2013 à juin 2014). Résultats de l analyse des renouvellements et des révisions en fonction de leur date d effet V. tableau 5 (p. 925). Résultats de l analyse des renouvellements et des révisions en fonction de la destination des lieux loués V. tableau 6 (p. 927). Les grands enseignements à tirer de cette dernière analyse sont les suivants: - la restauration, l équipement de la personne, les bureaux (et bureaux-boutiques) et les hôtels représentent comme l année passée la moitié des décisions rendues; - les loyers des deux tiers (60 % l an passé) des commerces d équipement de la personne impliqués dans une procédure judiciaire sont déplafonnés alors que cette proportion est de 65 % (70 % l an passé) en matière de restauration; - comme l année passée, les deux tiers des loyers des commerces alimentaires (boulangerie, épicerie, commerces de bouche) résultant d une procédure judiciaire sont déplafonnés; - un peu moins des trois quarts des loyers des commerces de soins à la personne (salon de coiffure, parfumerie, institut de soins esthétiques) résultant d une procédure judiciaire sont déplafonnés, un peu moins (78 %) pour des commerces procédant de l art (antiquaires, galeries) et 72 % pour les commerces de gros; - en matière de commerce d équipement de la maison (mobilier, décoration, literie, revêtements muraux, arts de la table), 65 % (70 % l an passé) des loyers des commerces résultant d une procédure judiciaire sont déplafonnés, alors que pour les commerces procédant de la santé (pharmacie, parapharmacie et opticien) 73 % (comme l année passée) les loyers des commerces résultant d une procédure judiciaire sont déplafonnés; - près de 60 % des loyers des commerces en matière de loisirs (libraires, jeux, cadeaux, souvenirs) résultant d une procédure judiciaire sont déplafonnés, - la situation reste stable pour les activités de bureaux ou assimilés avec des décisions presque systématiques à la valeur locative, avec un nombre toujours élevé de jugements concluant à des valeurs locatives inférieures aux loyers plafonnés. Étant bien sûr rappelé que les fourchettes de valeurs locatives retenues, comme l ensemble de ces données, ne reflètent que la situation résultant des fixations judiciaires et non des conditions du marché. Le différentiel étant justement illustré dans le chapitre suivant. État comparatif des loyers fixés judiciairement et des loyers de marché V. tableau 7 (p. 929). A la relecture de ce tableau, on peut clairement parler de «fracture locative» entre les meilleurs emplacements qui continuent à enregistrer sans coup férir des loyers de plus en plus élevés et les loyers des autres secteurs commerçants qui sont nettement moins flamboyants, les fixations judiciaires étant toujours en décalage marqué avec les loyers de marché. L emballement des loyers parisiens est désormais cantonné aux quelques secteurs de la capitale recherchés par les enseignes du luxe peu sensibles aux tourments nationaux. La difficulté d appréciation pour les praticiens de l expertise immobilière porte essentiellement sur les zones grises intermédiaires entre les quelques secteurs en «ébullition» et les secteurs à loyers «apaisés». AJDI Décembre 2014

6 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page 925 Bail commercial 925 Tableau 5 : Points marquants de plus de cinq années de fixations judiciaires (2009 au 1 er semestre 2014) Boutiques et locaux commerciaux (hors locaux monovalents) Date d effet des renouvellements et des révisions avant et après Répartition annuelle 3 % 4 % 7 % 14 % 19 % 17 % 17 % 10 % 10% Loyers les plus élevés recensés au m² p pendant ces périodes aux adresses suivantes 1200 Avenue Paul-Doumer Place de la Madeleine 1200 Rue de l Abbaye 850 Rue Bonaparte 2000 Rue François I er 4650 Avenue des Champs- Élysées 2500 Place de l Opéra 2300 à 2500 Gal. du Claridge et Av. des Champs- Élysées 1200 à 1400 Bld St- Germain Bld des Italiens Rue de la Paix 2300 à 4800 Place de la Madelaine Avenue des Champs- Élysées 1100 à 1900 Bld St- Germain Palais Royal rue de Rennes rue St Lazare 3000 à 5000 av. des Champs- Elysées 1100 à 1900 rue du Commerce rue Auber rue des Francs Bourgeois rue du Havre 4000 Avenue des Champs- Élysées 1200 rue du Commerce rue St-Martin rue du Bac 2000 à 2200 rue Halévy rue Bonaparte Nombre de jugements ayant conclu à une modification des facteurs locaux de commercialité en % du total des jugements 7 % 7 % 8 % 16 % 22 % 13 % 13 % 9 % 5 % Nombre de jugements ayant conclu au plafonnement du loyer en % du total des jugements 4 % 5 % 11 % 18 % 23 % 13 % 13 % 8 % 7 % Adresses des locaux ayant notamment fait l objet d un plafonnement 95, rue de Passy 242 bis, bld St-Germain 90, rue Daguerre 36, rue du Fbg-St-Honoré 149, rue de Rennes 19, rue Mazarine 6, av. des Ternes 9-11, pl. du Cl-Fabien 24, rue du Dragon 2, rue de Steinkerque 1, rue de Lille 6, rue des Sts-Pères 35, rue de Seine 215, rue du Fbg-St-Honoré 22, rue de l Élysée 7, av. des Gobelins 75, av. d Italie 69, bld Haussmann rue du Pont-Neuf 29-31, av. des Ternes 155, rue de Rennes 31, av. Victor-Hugo 68, rue-de-passy 416, rue St-Honoré 7, rue Marivaux 77, rue d Aboukir 7, rue de Steinkerque 14, rue des Norvins 31, rue Et.-Marcel 64, rue Vieillle-du-Temple 10, rue St-Paul 26, rue St-Placide 138, rue du Fbg-St-Honoré 120, av. des Champs-Élysées 52, av. Victor-Hugo 29-31, av. des Ternes 98, rue La Boétie 16, av. Niel 8, av. P. I er -de-serbie 44, rue de Bretagne 12, rue de Passy 52, rue de Richelieu, 86, rue de Miromesnil 15, bld St-Michel 36, av. des Ternes 72, rue de Passy 64, rue P. Charron 37-41, rue St-Didier 184, rue du Fbg-St-Honoré 64, rue du Bac 9-11, place de la République 20, rue St-Placide 199, rue du Fbg-St-Honoré 21, rue Auber 18, avenue Mac-Mahon 5, av. Mozart 20, rue Cambon 85, rue de Sèvres 5, bld Beaumarchais 16, rue de Rivoli 4, bld de Sébastopol 8, rue Jacob 40, rue du Colisée 84, av. des Champs-Élysées 87, rue de Beaubourg 1, rue Daunou 11, rue de la Victoire 71, rue du Fbg-St-Honoré 6, rue Halévy 43, rue de Rennes 51-53, rue St-Louis-en-l Ile 151, bld St-Germain 11, rue de la Verrerie 14, rue des Ecoles 84, av. des Champs-Élysées 73, rue de la Victoire 66, rue de la Ch-d Antin 70, rue Sedaine 7, rue Rambuteau 32, bld Haussmann 54, rue St-Lazare 151, rue de Rennes 7, rue de la Pompe 83, av. Victor-Hugo 1, rue Daunou 48, av. Kléber 18, av. Matignon 83, rue du Commerce 36, rue Popincourt 4,rue de Sèvres 45, rue St-Placide 140 rue de Rivoli 5, pl. du 18 juin 40 68, rue Bonaparte 104, rue de Rennes Décembre 2014 AJDI

7 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page Bail commercial Étude détaillée en fonction de critères géographiques résultant de jugements du TGI de Paris Secteur Haussmann Saint-Lazare Motifs de déplafonnement Concernant ce secteur, une seule décision relativement ancienne conclut au déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité. Il s agissait d une activité de restauration self-service dont les locaux étaient constitués de trois baux, les deux premiers renouvelés au 1 er juillet 2006, le dernier au 1 er juillet 2007, l ensemble représentant une surface totale pondérée de 199 m² p. Le tribunal avait retenu la fixation à la valeur locative pour un montant unitaire de 600 /m² p résultant de la hausse de la fréquentation de la station de métro Havre-Caumartin, de l ouverture de la ligne de RER E et de la construction ou de la rénovation de plus de m² de bureaux (TGI Paris 14 octobre n RG 08/15908). On observera également que dans deux décisions plus récentes le bailleur avait invoqué la modification notable des facteurs locaux de commercialité sans que celle-ci ne soit retenue par le tribunal. Ainsi pour un renouvellement de bail au 1 er octobre 2009 d un commerce de prêt-à-porter pour dames sis 32 bis, boulevard Haussmann à Paris 9 e, le tribunal a écarté les arguments développés par le bailleur considérant que l arrivée de nouvelles enseignes concurrentes n étaient pas suffisante, au regard du commerce exercé, pour constituer un motif de déplafonnement (TGI Paris 18 décembre 2012, n RG 09/17582). De même dans le cadre d un renouvellement de bail au 1 er avril 2011 d un restaurant sis 16, rue Joubert à Paris 9 e, le tribunal a considéré que l augmentation de la fréquentation des stations de métro situées à proximité, la hausse de la population de l arrondissement à peine supérieure à la moyenne parisienne et le nombre et la nature des constructions neuves n étaient pas de nature à constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité (TGI Paris 5 novembre 2013, n RG 11/15060). Si ce secteur ne s illustre pas particulièrement par les décisions ayant constaté une évolution notable de la commercialité, il conviendra de rester prudent, car cette situation pourrait évoluer avec l ouverture courant 2012 du centre commercial de la gare Saint-Lazare et le nouveau pôle de restauration du magasin Lafayette-Maison ouvert depuis quelques semaines. En résumé: Pas de modification notable récemment retenue, mais secteur en devenir. Les valeurs locatives S agissant des loyers unitaires de renouvellement en matière de boutiques, la «palme» revient à une enseigne d équipement de la personne sis 14-16, rue Halévy et 11-13, rue de la Chaussée-d Antin à Paris 9 e moyennant un loyer unitaire de 2000 /m² pour une surface pondérée de 258,72 m² p et un renouvellement à effet du 1 er avril Cette valeur locative élevée s explique par la visibilité de l emplacement situé dans les faits boulevard Haussmann face à la partie commerçante de la rue de la Chaussée-d Antin et du magasin principal des Galeries Lafayette (TGI Paris 18 février 2014, n RG 12/06175). On citera également le renouvellement de bail d un commerce de chaussures maroquinerie situé 5 rue du Havre à Paris 8 e, d une surface de 57 m² p, dont le loyer révisé au 7 février 2011 a été fixé à soit un loyer unitaire de 1900 /m² p (TGI Paris 19 avril 2013, n RG 11/05519). A contrario, la valeur locative la moins élevée du secteur concerne une activité de restauration précédemment citée sise 16, rue Joubert à Paris 9 e avec un loyer unitaire au 1 er avril 2011 de 355 /m² p et une surface pondérée de 57,27 m² p (TGI Paris 5 novembre 2013, n RG 11/15060). En résumé: Valeur locative retenue la plus élevée: 2000 /m² p, activité de prêt-à-porter, la moins élevée: 355 /m² p, activité de restauration. Secteur rue du Commerce rue Saint-Charles Motifs de déplafonnement Il s agit d un secteur particulièrement riche en matière de décisions ayant retenu une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Plus précisément, depuis 2009, la rue du Commerce concentre à elle seule 44 % des fixations à la valeur locative de l arrondissement résultant de ce motif. En effet, si par le passé la dominante alimentaire de la rue du Commerce était incontestable, on observe depuis de nombreuses années un effet de «grignotage» au profit d autres activités, notamment des enseignes d équipement de la personne. Ainsi, au fil du temps cette artère est devenue l un des hauts lieux du commerce de l arrondissement. Il restera à en mesurer les conséquences sur les autres artères commerçantes du secteur, voire de l arrondissement, étant observé que l ouverture récente du nouveau centre commercial Beaugrenelle risque de provoquer une redistribution des cartes dont les effets sur la commercialité de la rue du Commerce, mais surtout sur celle de la rue Saint-Charles restent à mesurer. Dès lors, au regard de la situation «excentrée» de la rue Saint-Charles par rapport au centre Beaugrenelle, il est à craindre qu une partie de sa chalandise se trouve aspirée par l attractivité indéniable que constitue ce nouveau concept en matière de centres commerciaux. S agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité rue du Commerce, on peut citer pas moins de cinq décisions dont les deux plus récentes concernent: - un renouvellement au 1 er janvier 2011 d un commerce de prêt-à-porter féminin au n 19 de la rue d une surface pondérée de 29 m² p et moyennant une valeur locative unitaire de 1000 /m² p. Le tribunal avait retenu comme éléments la semi-piétonisation de la rue et l arrivée de nouvelles enseignes de prêt-à-porter remplaçant les commerces de bouche (TGI Paris 19 novembre 2013, n RG 11/109987). - un renouvellement au 1 er juillet 2011 d une pharmacie-parapharmacie au n 52 de la rue. Dans sa décision le tribunal avait retenu comme éléments constitutifs d une modification de l environnement commercial la semi-piétonisation de la rue, mais aussi la hausse du trafic aux stations de métro et du pouvoir d achat des habitants de l arrondissement (TGI Paris 10 juillet 2013, n RG 10/14683). AJDI Décembre 2014

8 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page 927 Bail commercial 927 Tableau 6 % de jugements ayant conclu au plafonnement du loyer en % du total des jugements pour cette activité Nombre de jugements en % du total Loyers recensés les plus élevés Destinations en /m² aux adresses suivantes Hôtels & cliniques 9% n.s. n.s. n.s. Salles de spectacles 1% n.s. n.s. n.s. Salles de sport & vente art. de sport 1% 630 avenue de la Grande-Armée 50% Locaux commerciaux en fond de cour et étages/artisanat 3% 340 rue Debelleyme 33% Service de la maison, cordonnerie, serrurerie, teinturerie, laverie, fleuriste 1% 850 avenue Paul-Doumer 54% Commerce de gros 3% 575 rue d Aboukir 28% Supermarché et supérette 3% 600 rue Saint-Honoré 45% Garage et accessoires/services autos 600 avenue des Ternes 2% 14% avenue des Champs-Élysées Bureaux et bureau boutique 570 à 650 avenue des Champs-Élysées 630 avenue Franklin-Roosevelt 9% 600 place Vendôme 525 à 575 avenue Kléber 550 avenue Montaigne 500 bld Haussmann et rue Fabert Divers 3% 750 avenue Kléber (Copy Top) 31% Antiquaire, Galiériste 2% 1200 Palais-Royal - Louvre des Ant. 22% Coiffure, Parfumerie, Esthétique 6% 900 rue de la Chaussée-d Antin 27% Epicerie, boucherie, fruits & légumes, 900 rue de la Huchette surgelés, boulangerie-pâtisserie 6% 900 rue des Norvins 34% 800 place Jean-Baptiste-Clément Tous commerces 1% rue de Rennes 25% Mobilier, décoration, literie, place de la Madeleine revêtements muraux, arts de la table 4% rue des Francs-Bourgeois 36% boulevard Saint-Germain Jeux, librairie, cadeaux, souvenirs, TV Hi Fi av. des Champs-Élysées (PSG) 4% av. des Champs-Élysées (libr.) 41% place de la Madeleine (TV) Agences bancaires avenue des Champs-Élysées place de l Opéra 5% rue Auber rue de Rivoli Médical et paramédical avenue des Champs-Élysées (pharmacie, parapharmacie, opticien...) 3% avenue de l Opéra (opticien) 35% rue des Francs-Bourgeois (opt.) rue du Commerce (pharmacie) Tous commerces 1% rue de Rennes 25% Bar, café, brasserie, restaurant, tabac à avenue des Champs-Élysées 18% rue Saint-Lazare boulevard des Italiens 32% bd. de la Madel./rue Caumartin Prêt-à-porter, bijouterie, joaillerie, à avenue des Champs-Élysées maroquinerie, chaussures, confection rue Bopanarte rue François-I er rue du Fbg-St-Honoré rue Halévy rue du Havre rue de Rennes 14% boulevard de la Madeleine avenue de l Opéra rue de la Paix place Vendôme rue de Rivoli rue de l Abbaye rue Saint-Honoré Agence de voyage, agence immobilière, avenue de l Opéra 3% administrateur de biens, assurances rue Marbeuf 6% 0% 36% 9% Décembre 2014 AJDI

9 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page Bail commercial A contrario, la modification notable des facteurs locaux de commercialité a été écartée pour un commerce de prêt-à-porter masculin situé au n 83 de la rue pour un renouvellement au 1 er janvier 2011 (TGI Paris 30 octobre 2013, n RG 11/14989). S agissant du secteur de la rue Saint-Charles, on peut citer deux décisions: l une, concernant un commerce de chaussures de sports sis 11, place Charles-Michels pour un renouvellement de bail au 1 er janvier 2008, une surface pondérée de 42,50 m² p et une valeur locative unitaire de 450 /m² p (TGI Paris 9 février 2011, n RG 09/09576), l autre, pour une activité de produits diététiques, cosmétiques et esthétiques sis 66 rue de Javel, à proximité immédiate de la partie commerçante de la rue Saint-Charles. Le tribunal avait retenu pour un renouvellement au 1 er janvier 2010, une valeur locative unitaire de 350 /m² p pour une surface pondérée de 61,07 m² p résultant de l édification ou de la restructuration de 419 appartements et de m² de locaux divers dans un rayon de 400 m autour des lieux loués (TGI Paris 22 mai 2013, n RG 11/02249). En résumé: Nombreuses décisions concernant les facteurs locaux de commercialité rue du Commerce, mais évolution future plus incertaine (ouverture Beaugrenelle et «maturité commerciale» de la rue). Les valeurs locatives En matière de valeurs locatives, les montants les plus élevés dans ce secteur concernent la rue du Commerce et avoisinent les 1000 /m² p. On peut citer: - le renouvellement de bail au 1 er janvier 2011 d un commerce de prêt-à-porter féminin au n 19 déjà évoqué précédemment avec une valeur locative unitaire de 1000 /m² p pour une surface pondérée de 29 m² p (TGI Paris 19 novembre 2013 n RG 11/109987). - mais aussi, une révision au 22 juillet 2010 d un commerce de prêt-à-porter, accessoires de mode et chaussures d une surface pondérée de 70 m² p avec une valeur locative unitaire de 1000 /m² p (TGI Paris 28 novembre 2013 n RG 11/11673). S agissant de la place Charles-Michel, et de la partie commerçante de la rue Saint-Charles, les deux décisions précédemment citées semblent démontrer que les valeurs locatives unitaires de ce secteur n excèdent pas la barre symbolique des 500 /m² p avec des montants voisins de 300 à 350 /m² p dès que l on s éloigne des grandes artères commerçantes. Ainsi, le tribunal a retenu, dans le cadre d un renouvellement de bail au 1 er octobre 2011 d une boucherie-charcuterie située rue Edmond-Roger, à proximité immédiate de la rue des Entrepreneurs (soit entre la place Charles-Michels et la rue du Commerce), une valeur locative unitaire de 325 /m² p pour une surface pondérée de 71,60 m² p (TGI Paris 7 janvier 2014, n RG 11/17403). En résumé: Valeur locative retenue la plus élevée: 1000 /m² p, activité de prêt-à-porter, rue du Commerce, et 450 /m² p pour le secteur Saint-Charles Charles-Michels, la moins élevée : 325 /m² p, pour un commerce de bouche. Le 14 e arrondissement Modification notable des facteurs locaux de commercialité Il s agissait d un arrondissement de Paris où, historiquement, quelques artères constituaient l essentiel de la problématique en matière de loyers de boutiques. Les dernières fixations judiciaires du TGI de Paris ne font que le confirmer. Ainsi, la rue d Alésia et l avenue du Général-Leclerc concentrent à elles seules 50 % des procédures judiciaires en matière de fixation à la valeur locative de baux de boutiques. On observera également que, dans 43 % des jugements concluant au déplafonnement du loyer et qui concernent l arrondissement, le tribunal a retenu comme motif la modification notable des facteurs locaux de commercialité. L avenue du Général-Leclerc arrive en tête de ce palmarès avec pas moins de trois décisions ayant retenu la modification notable des facteurs locaux de commercialité: la première concerne un renouvellement de bail au 3 avril 2007 pour un commerce de bazar au numéro 31 de l avenue, où il a été jugé que la hausse très importante (+ de 55 %) de la fréquentation de la station de métro Mouton-Duvernet, la construction de 262 logements, la rénovation du parc de stationnement Bièvre Montsouris, la création d une nouvelle desserte locale de bus et l arrivée d enseignes nationales constituaient une modification notable des facteurs locaux de commercialité (TGI Paris 7 avril 2011, n RG 08/12834), pour la deuxième, il s agissait d un renouvellement de bail à effet du 1 er avril 2010 d une boutique de prêt-à-porter sise 89, avenue du Général-Leclerc. Le tribunal a retenu la modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard de la hausse de la fréquentation des stations Alésia et Porte d Orléans, de la population de l arrondissement, des constructions neuves (265 logements), de la fréquentation du parking Alésia, mais aussi de l évolution du nombre de commerces et d enseignes, de la mise en service de la ligne T3 et d une ligne de bus à desserte locale. La valeur locative de renouvellement a été fixée à un montant unitaire de 680 /m² p pour une surface pondérée de 30 m² p (TGI Paris 16 octobre 2013, n RG 12/01110), enfin, la dernière concerne un renouvellement au 1 er décembre 2007 d un commerce de restauration situé au numéro 60 de l avenue, où le tribunal a jugé que la hausse de la fréquentation des stations Alésia et Mouton-Duvernet, du nombre de commerces (9 commerces représentant une hausse de 7 %) du nombre d enseignes nationales (14 enseignes représentant une hausse 23 %) constituait une évolution notable de la commercialité alors même que la stagnation, voire la baisse du chiffre d affaires ne pouvait être un élément probant, car résultant du mode de gestion de l exploitant. La valeur locative a donc été fixée à un montant unitaire de 650 /m² p pour une surface pondérée de 57 m² p (TGI Paris 16 octobre 2013, n RG 12/01110). A contrario, aucune décision récente en matière de modification notable des facteurs locaux de commercialité ne concerne la rue d Alésia, la dernière fixation pour ce motif ayant été retenue pour un renouvellement de bail au 1 er janvier 2007 (TGI Paris 26 mars 2010, n RG 08/01543). On observera également que dans le cadre d une fixation judiciaire à effet du 1 er janvier 2010 d une librairie-papeterie sise 14, rue Boulard, à proximité de l avenue du Général-Leclerc et de la partie com- AJDI Décembre 2014

10 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page 929 Bail commercial 929 Date d effet des renouvellements et des révisions Différents types de loyers Secteurs et artères Champs-Élysées y compris Galeries Faubourg-St-Honoré et St-Honoré Rennes Tableau 7 : État comparatif des loyers fixés judiciairement (entre 2009 et le 1 er semestre 2014) et des loyers de marché en matière de boutiques classés par montants 2006 à à à 2011 Loyers judiciaires Loyers de marché Loyers judiciaires Loyers de marché Loyers judiciaires Loyers de marché à à à à à à à à à à à à à à Paix Vendôme à à à George-V et François-I er 900 à à à à Saint-Germain 500 à à à à Ternes à à à Francs-Bourgeois à à à à à Sèvres à à à à Rivoli à à à à Opéra Madeleine à à à à à à Commerce 500 à à à 700 à Saint-Michel à à à Faubourg-Saint-Antoine 600 à à Vieille-du-Temple 800 à à à Victor-Hugo 650 à à à à Saint-Placide à à à La Boétie 600 à 600 à 600 à Bac à à à 1000 Saint-Dominique à à à 1000 Sébastopol à à à Décembre 2014 AJDI

11 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page Bail commercial merçante de la rue Daguerre, le tribunal a écarté la demande des bailleurs qui avait invoqué la modification des facteurs locaux de commercialité (TGI Paris 2 juillet 2014, n RG 12/02468). L ensemble de ces éléments laisse à penser que cette partie de l arrondissement subit un glissement du «centre de gravité de l activité commerciale» vers l avenue du Général-Leclerc au détriment de la rue d Alésia. Deux autres fixations à la valeur locative résultant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité peuvent être citées bien que les dates d effet des renouvellements soient anciennes. Elles concernent deux boutiques sises 85, avenue du Maine, l une pour un commerce de confiserie-chocolaterie, le bail ayant été renouvelé au 1 er juillet 2006, l autre pour une horlogerie-bijouterie avec un renouvellement au 1 er octobre Dans ces deux cas, l augmentation importante de la fréquentation de la station de métro Gaîté, située à proximité immédiate des lieux loués, a constitué l élément principal justifiant la fixation du loyer à la valeur locative (TGI Paris 22 juin 2012, n RG 09/08259 et 17 septembre 2012, n RG 09/17013). En résumé: Nombreuses décisions concernant les facteurs locaux de commercialité pour l avenue du Général-Leclerc et non pour la rue d Alésia et les rues limitrophes à l attractivité commerciale moindre. Les valeurs locatives Comme nous avons pu le constater précédemment, en matière de modification notable des facteurs locaux de commercialité, les loyers unitaires les plus élevés sont situés dans le secteur Général-Leclerc Alésia. Il s agit du renouvellement au 3 avril 2007 d un commerce de bazar précédemment cité où le tribunal a retenu une valeur locative unitaire de 850 /m² p pour une surface pondérée de 85,30 m² p (TGI Paris 7 avril 2011, n RG 08/12834). S agissant de la rue d Alésia, le tribunal a retenu dans le cadre d une procédure en renouvellement de bail à effet du 25 novembre 2008 d un commerce de prêt-à-porter enfants comportant deux baux un loyer unitaire de 750 /m² pour des surfaces pondérées respectivement de 75 /m² p et de 111 m² p (TGI Paris 14 juin 2014, n RG 10/13774). Le loyer le moins élevé dans ce secteur correspond: d une part, à un salon de coiffure avec locaux d enseignement au 3 e étage d un vaste ensemble hôtelier sis 17, boulevard Saint- Jacques pour un renouvellement au 1 er octobre 2007, moyennant un loyer unitaire de 250 /m², soit une valeur locative de et une surface de 499 m² (TGI Paris 15 juin 2010, n RG 08/14790); d autre part, à une charcuterie sise 172, rue d Alésia pour un renouvellement au 1 er janvier 2007, moyennant un loyer unitaire de 375 /m² p pour une surface pondérée de 39,70 m² p, soit une valeur locative de après valorisation de la partie logement d une surface de 36,30 m² (TGI Paris 26 mars 2010, n RG 08/01543). Cette décision confirme le caractère très sectorisé de certaines parties de la rue d Alésia présentant une attractivité commerciale importante. En résumé: Valeur locative retenue la plus élevée: 850 /m² p, activité de bazar, avenue du Général- Leclerc et 750 /m² p pour la meilleure partie de la rue d Alésia; la moins élevée: 375 /m² p rue d Alésia dans une portion moins attractive. Étude détaillée en fonction de critères géographiques résultant de jugements du TGI de Nanterre Cette année nous franchissons à nouveau le périphérique pour nous intéresser au département des Hauts-de-Seine. Pour ce faire, nous avons analysé plus d une soixantaine de décisions judiciaires nous ayant permis d identifier les différentes valeurs locatives judiciaires, mais également les communes où une modification notable des facteurs locaux de commercialité a entraîné une fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative. Nous avons également observé que dans certaines communes les valeurs locatives fixées par le tribunal étaient inférieures aux loyers plafonnés. La modification notable des facteurs locaux de commercialité (V. schéma ci-dessous). La modification notable des facteurs locaux de commercialité traduit une évolution sensible du paysage urbain et commercial d une commune ou d un secteur donné. Ainsi, certaines villes ont connu une profonde évolu- Modification des facteurs locaux de commercialité Locaux à usage de bureaux - R Augmentation du loyer de + 1/4 par rapport à la dernière fixation Valeur locative inférieure au loyer plafonné Modification des obligations des parties Améliorations apportées par le preneur aux lieux loués Participation indirecte du bailleur au financement des travaux Monovalence Durée du bail supérieure à 12 ans AJDI Décembre 2014

12 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page 931 Bail commercial 931 Tableau 8 : Évolution de la population entre 1999 et 2010 Population 1999 Population 2010 Évolution en % entre 1999 et 2010 Nombre de jugements recensés Modification des facteurs locaux de commercialité retenus Département des Hauts-de-Seine ,07% Les dix communes les plus peuplées des Hauts-de-Seine Courbevoie ,53% 4 0 Issy-les-Moulineaux ,33% 5 1 Levallois-Perret ,47% 5 1 Clichy ,41% 5 3 Colombes ,29% 0 0 Asnières-sur-Seine ,56% 5 1 Clamart ,37% 1 0 Rueil-Malmaison ,13% 1 1 Boulogne-Billancourt ,38% 9 2 Nanterre ,55% 1 0 Antony ,26% 1 0 Neuilly-sur-Seine ,24% 1 0 tion de leur environnement urbain et une mutation de la typologie des résidents. Les différentes décisions judiciaires portant sur l évolution notable des facteurs locaux de commercialité mettent en exergue ces évolutions. Nous observerons toutefois que si certaines communes des Hauts-de-Seine ont connu et connaissent encore un bouleversement de leur physionomie (V. tableau 8 ci-dessus), peu ou pas de décisions judiciaires les concernant ont pu être recensées. L explication tient certainement dans l absence d enjeux en matière commerciale au regard de la faiblesse des loyers pratiqués. La commune de Clichy (dont la population a considérablement augmenté) détient la palme des décisions concernant la modification notable des facteurs locaux de commercialité pour des commerces d alimentation. Le tribunal a ainsi retenu le déplafonnement pour une boulangerie sise 62, boulevard Jean-Jaurès à Clichy dans le cadre d un renouvellement de bail au 1 er octobre 2007 pour une surface pondérée de 108,44 m² p (outre un logement de 46,80 m²) et un loyer unitaire pour la partie commerciale de 270 /m² p, soit une valeur locative de dont pour la partie commerciale (TGI Nanterre 21 janvier 2013, n RG 10/01015). Toujours à Clichy pour une activité de café-restaurant dans un local commercial sis 2, boulevard Jean-Jaurès, le tribunal a retenu à nouveau le déplafonnement dans le cadre d un renouvellement de bail au 1 er octobre 2009 pour une surface pondérée de 105 m² p (outre un logement de 48,14 m²) et un loyer unitaire de 230 /m² p, soit une valeur locative de après majoration de 3 % résultant de la faculté d exploitation d une terrasse étroite toute l année (TGI Nanterre 8 avril 2013, n RG 10/02719). Le déplafonnement a également été retenu pour un autre café-restaurant sis 5, rue de Belfort à Clichy pour un renouvellement au 1 er avril 2008 (TGI Nanterre 21 janvier 2013, n RG 09/07440). On recense également deux décisions judiciaires à Boulogne-Billancourt, en matière de fixation du loyer à la valeur locative résultant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité: D une part, un renouvellement au 1 er octobre 2008 du bail d une agence immobilière sise 88, route de la Reine pour une surface pondérée de 77,31 m² p (outre un logement de 26,22 m²) et un loyer unitaire de 380 /m² p, soit une valeur locative de 36820,88 après majoration de 10 % résultant de la destination quasi tous commerces, du droit accordé au locataire de céder le bail sans le fonds et, accessoirement, du droit de domiciliation accordé seulement à l actuel locataire et pour les besoins de son activité et après minoration de 3 % pour impôt foncier et taxe sur les bureaux mis à la charge du preneur (TGI Nanterre 12 mars 2012, n RG 09/00322). D autre part, pour une boutique de téléphonie mobile sise 155, boulevard Jean-Jaurès d une surface pondérée de 80 m² p avec un renouvellement au 1 er décembre 2007 et un loyer unitaire de 1050 /m² p, soit une valeur locative de (TGI Nanterre 15 avril 2013, n RG 10/00140). Le tribunal a également retenu la fixation du loyer à la valeur locative résultant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité dans deux décisions judiciaires à Bagneux portant sur un même local d activité à usage de garage-carrosserie sis 26-28, avenue Aristide-Briand dont les baux venaient en renouvellements au 1 er juillet La première décision concerne une surface pondérée de 264,57 m² p dont 229,48 m² p pour le bâti et 35,09 m² p pour la cour et un loyer unitaire de 85 /m² p pour le bâti et 21,25 /m² p pour la cour. La seconde décision concerne une surface de 121,60 m² p et un loyer unitaire de 85 /m² p (TGI Nanterre 16 septembre 2013, n RG 11/05372). Décembre 2014 AJDI

13 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page Bail commercial Enfin, toujours en matière de modification notable des facteurs locaux de commercialité, nous pouvons citer les communes suivantes ayant fait l objet de décisions judiciaires ponctuelles: Puteaux, Rueil-Malmaison, La Garenne-Colombes, Asnières-sur- Seine, Levallois-Perret et Issy-les-Moulineaux (les deux dernières ayant connu une augmentation importante de leur population). Les valeurs locatives En matière de valeurs locatives, certaines communes des Hautsde-Seine connaissent des niveaux de loyers équivalents à ce que l on peut trouver dans la capitale. Ainsi, la valeur locative la plus élevée concerne la commune de Boulogne-Billancourt, déjà citée en matière de déplafonnement des loyers. D une part, le tribunal a retenu pour un renouvellement de bail au 1 er juillet 2011 d un commerce d équipement de la personne sis 129, boulevard Jean-Jaurès, un loyer de après minoration de 5 % résultant de la clause exorbitante pour travaux visés à l article 606 du code civil à la charge du preneur, soit, pour une surface pondérée de 38,20 m² p, un loyer unitaire de 1200 /m² p (TGI Nanterre 25 juin 2012, n RG 12/00872). D autre part, outre la fixation judiciaire précédemment évoquée (155, boulevard Jean-Jaurès) qui avait conclu à une valeur locative de 1050 /m² p, nous pouvons également citer la fixation par le tribunal d un loyer de renouvellement au 25 juin 2009 pour un commerce de prêt-à-porter sis 100, avenue Édouard-Vaillant à Boulogne-Billancourt, d une surface pondérée de 120 m² p sur la base de 570 /m² p, soit une valeur locative de (TGI Nanterre 4 février 2013, n RG 10/03381). La commune de Neuilly-sur-Seine connaît également des valeurs locatives élevées. Ainsi, le tribunal a retenu pour le renouvellement au 1 er avril 2010 du bail d un café-tabac sis 18, place du Marché, d une surface pondérée de 68,58 m² p une valeur locative de 45600, soit un montant unitaire de 665 /m² p (TGI Nanterre 27 mai 2013, n RG 12/00048). On recense également dans d autres communes des Hauts-de- Seine, en dépit de leur caractère plus populaire, des niveaux de loyers relativement élevés. Par exemple, pour une pharmacie sise 12, rue Baudin / centre commercial de Charras à Courbevoie, le tribunal a retenu un loyer unitaire de 452 /m² p pour une surface pondérée de 188 m² p, soit une valeur locative de On précisera toutefois que le loyer plafonné résultant de l évolution des indices étant supérieur à la valeur locative, la décision judiciaire a entraîné une baisse du loyer (TGI Nanterre 4 février 2013, n RG 10/00945). Pour la plupart des autres communes, les valeurs locatives fixées judiciairement oscillent entre 200 /m² p et 380 /m² p. Ainsi on peut citer une fixation à la valeur locative pour un montant unitaire de 200 /m² p à Suresnes dans le cadre d un renouvellement au 15 novembre 2008 d un commerce de déguisements sis 28, boulevard Henri-Sellier (TGI Nanterre 30 septembre 2013, n RG 1/08548) et également 200 /m² p à Asnières-sur-Seine pour un renouvellement au 1 er octobre 2006 pour une activité de restauration sise 30, boulevard Voltaire (TGI Nanterre 22 octobre 2012, n RG 11/08342). A contrario, il a été retenu une valeur locative unitaire de 380 /m² p dans des communes telles que Bourg-la-Reine, Boulogne- Billancourt, Levallois-Perret et Issy-les-Moulineaux. Cela étant dit, nous pouvons constater encore dans certains secteurs et pour certaines activités des niveaux de loyers particulièrement modestes et en tout cas inconnus dans la capitale. Ainsi la fixation judiciaire la plus emblématique concerne un renouvellement au 1 er janvier 2010 du bail d un commerce de philatélie et numismatique (alors que le bail prévoyait l exercice d une activité de teinturerie-pressing automatique) sis 155, avenue Aristide-Briand à Antony où, pour une surface pondérée de 57,56 m² p, le tribunal a retenu un loyer unitaire de 140 /m² p, soit une valeur locative de 8100 (TGI Nanterre 15 avril 2013, n RG 12/09142). S agissant des locaux d activité, on constate des valeurs locatives unitaires comprises entre 65 /m² p et 140 /m² p: - un atelier de menuiserie sis 7 bis, rue Gabriel-Péri à Clamart à 65 /m² p pour une surface pondérée de 168 m² p et un renouvellement au 1 er janvier 2009 (TGI Nanterre 20 février 2012, n RG 09/10518); - un garage sis 53, rue Danjou à Boulogne-Billancourt d une surface pondérée de 1368,40 m² p et d une valeur locative unitaire au 1 er octobre 2011 de 140 /m² p, soit un montant annuel de Le motif de déplafonnement retenu étant la monovalence des locaux au sens de l article R du code de commerce (TGI Nanterre 21 octobre 2013, n RG 12/01949). Enfin, plusieurs décisions judiciaires concernant des locaux à usage exclusif de bureaux (application de l article R du code de commerce) ont également été rendues par le tribunal en 2012 et en On peut citer: - le renouvellement au 1 er mars 2009 du bail d un ensemble de bureaux sis 70-86, avenue de la République à Châtillon d une surface de 898 m² pour lequel le tribunal a fixé la valeur locative à un montant unitaire de 140 /m² (TGI Nanterre 25 juin 2012, n RG 09/10548); - le renouvellement au 1 er janvier 2009 du bail de bureaux en rez-de-chaussée sis 10, rue Périer et 63, avenue Victor-Hugo à Montrouge d une surface de 248 m² pour un montant unitaire de 180 /m² (TGI Nanterre 4 février 2013, n RG 09/12344); - une valeur locative unitaire de 380 /m² pour des bureaux situés au 7 e étage d un immeuble sis 3, esplanade du Foncet à Issy-les-Moulineaux dans le cadre un renouvellement à effet du 27 juillet 2009 (TGI Nanterre 9 septembre 2013, n RG 10/03545). Les valeurs locatives inférieures aux loyers plafonnés L une des hypothèses de fixation du loyer à la valeur locative lors du renouvellement d un bail commercial est le cas où la valeur locative est inférieure au loyer déterminé par les indices. Le tribunal retient des valeurs locatives inférieures aux loyers plafonnés dans certaines communes des Hauts-de-Seine. On recense notamment deux décisions judiciaires à Saint-Cloud sur les trois jugées par le tribunal (la troisième concernant une fixation du loyer à la valeur locative du fait de l activité d agence immobilière assimilée à une activité de bureau). Ces deux décisions concernent un restaurant situé 1, rue de l Église et 38, rue Royale à Saint-Cloud. Pour les renouvellements des deux baux au 1 er avril 2010, le tribunal retient une valeur locative unitaire de 350 et une minoration de 5 % résultant de l impôt foncier mis à la charge de la preneuse (TGI Nanterre 17 juin 2013, n os RG 12/12185 et 12/12186). AJDI Décembre 2014

14 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page 933 Bail commercial 933 Étude détaillée des éléments affectant la valeur locative Les éléments de majoration de la valeur locative L analyse des fixations judiciaires de la chambre des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, mais également de celles de Créteil et de Nanterre nous a permis d identifier les différents facteurs de majoration de la valeur locative. Certains sont connus de la plupart des praticiens, mais d autres, en revanche, sont plus inattendus et démontrent que si la valeur locative doit être déterminée en fonction des loyers de renouvellement du voisinage corrigés des caractéristiques du local, de la pondération et de l appréciation par comparaison de la valeur locative unitaire, ces corrections ne suffisent pas toujours pour refléter parfaitement l impact des caractéristiques immobilières du local et des clauses et conditions du bail. Ainsi, on peut classer en quatre grandes catégories les motifs de majoration de la valeur locative. Possibilité offerte au locataire de jouir de surfaces autres que celles définies dans le bail Il s agit de surfaces qui ne sont pas dans le périmètre du bail et qui n ont donc pas pu être intégrées dans la surface réelle et pondérée. Il convient de distinguer: - les emplacements sur le domaine public, essentiellement des terrasses et contreterrasses, avec des majorations comprises entre 2 et 10 %, voire 15 à 18 % pour des terrasses présentant une surface et une capacité exceptionnelle au regard de celle du local; - les parties privatives ne faisant pas partie de la location proprement dite, mais sur lesquelles le locataire jouit d un droit d usage avec des majorations de 3 à 5 % en fonction de l avantage qu il peut en retirer. Ainsi pour un renouvellement de bail au 1 er janvier 2010 d une brasserie sise 107, rue Monge à Paris 5 e, le tribunal a retenu pour une surface pondérée de 107,25 m² p, un loyer unitaire de 450 /m² p avant majoration de 15 % résultant de l avantage procuré par deux terrasses de respectivement 37 et 38 couverts (TGI Paris 31 août 2012, n RG 10/02324). Dans un autre jugement concernant un renouvellement de bail au 1 er avril 2008 d une boutique de décoration située en fond de cour sise 20, rue Moreau à Paris 12 e, il a été retenu pour une surface pondérée de 423,92 m² p un loyer unitaire de 170 /m² p, soit une valeur locative de après majoration de 2 % pour faculté de sous-location limitée et de 3 % résultant de la jouissance exclusive de la cour permettant d accéder au local d une surface réelle de 15,45 m² (TGI Paris 11 avril 2013, n RG 10/00621). Enfin, dans une décision concernant un renouvellement de bail au 22 septembre 2006 d une surface de bureaux au 2 e étage sise 31, avenue de l Opéra à Paris 1 er, le tribunal a retenu une majoration de 5 % résultant du droit de jouissance exclusive d un couloir, anciennement partie commune, desservant les lieux loués (TGI Paris 2 juin 2010, n RG 07/01227). Avantages inhabituels au profit du locataire Il s agit de droits inhabituels concédés au locataire en contradiction avec les usages constatés sur le marché. Ils concernent pour l essentiel la destination des locaux, la souslocation, la libre cession du droit au bail, mais également le droit de préférence pour l achat des murs, la faculté de résiliation anticipée du bail dans l hypothèse du non-renouvellement des autres baux afférant aux locaux avec les majorations suivantes: - large destination, 2 à 7 % voire 10 % selon les activités autorisées et l avantage que peut en retirer le locataire et destination tous commerces, 5 à 10 % selon la qualité commerciale de l emplacement, voire jusqu à 20 % si la cession libre pour une nouvelle destination présente un intérêt majeur au regard de la commercialité de l emplacement; - cession libre, 10 % voire 13 % dans le cadre d une cession tous commerces pour une agence bancaire sise 178, rue de Courcelles à Paris 17 e (TGI Paris 22 novembre 2012, n RG 10/14282), étant toutefois observé que, dans le cadre d une activité de banque, la cession libre du droit au bail pour tous commerces fait obstacle au déplafonnement systématique résultant de l usage exclusif de bureaux, conférant ainsi au locataire un avantage supplémentaire; - sous-location, 2 à 5 % en fonction de son caractère partiel ou libre; - location-gérance pour une boutique de décoration, article de loisirs, objets d art et antiquités sise 232, boulevard Saint-Germain à Paris 7 e, 1 % (TGI Paris 11 avril 2013, n RG 10/13520), étant toutefois observé que dans de nombreux autres cas concernant notamment des activités de café-restaurant, aucune majoration n a été retenue; - droit de préférence du locataire en cas de vente des murs, 3 % étant observé qu au regard des évolutions législatives récentes ce motif de majoration vient de disparaître; - faculté de résiliation du bail dans l hypothèse de locaux soumis à des baux multiples, 5 % dans la cadre du renouvellement de bail d une agence bancaire sis 81, rue Riquet à Paris 18 e (TGI Paris 2 juillet 2013, n RG 10/09860). Dans le cadre de la majoration applicable, on précisera que la décision judiciaire qui avait retenu une majoration de 20 % sur la valeur locative concernait un renouvellement de bail au 1 er janvier 2008 d une agence immobilière sise 61, rue de Vaugirard à Paris 6 e d une surface de 18,96 m² p pour laquelle le locataire bénéficiait d une libre cession du droit au bail pour une activité de distribution de plats chauds (TGI Paris 1 er juin 2011, n RG 09/03616). La situation et les caractéristiques immobilières des locaux Les caractéristiques immobilières en matière de boutiques sont habituellement reflétées par la pondération appliquée à chaque partie du local. Toutefois, dans certaines configurations particulières, la pondération ne traduit pas complètement la correction à appliquer sur la valeur locative. Ainsi il a été retenu pour un renouvellement au 1 er octobre 2008 du bail d un ensemble immobilier remarquable à usage de bureaux de type maison de ville sis 27, rue Jacob à Paris 6 e, une valeur locative de après application d une majoration de 8 % résultant des caractéristiques architecturales spécifiques du bâtiment (TGI Paris 22 mai 2013, n RG 08/13029). On peut également citer une décision concernant un restaurant gastronomique sis 17, rue de Beaujolais à Paris 1 er pour lequel il a été retenu une majoration de 35 % résultant du décor exceptionnel des lieux loués sur une valeur locative unitaire au 1 er octobre 2004 Décembre 2014 AJDI

15 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page Bail commercial de 450 /m² p et une surface pondérée de 185 m² p (TGI Paris 5 novembre 2009, n RG 06/06552). Enfin, dans le cadre d un renouvellement de bail au 1 er janvier 2010 d un commerce de restauration rapide sis 119, rue Saint- Lazare à Paris 8 e, il a été notamment retenu une majoration de 5 % résultant du caractère exceptionnel de la façade sur la base d une valeur locative unitaire de 950 /m² p et d une surface pondérée de 160,14 m² p (TGI Paris 18 février 2014, n RG 10/05998). On observera par ailleurs que dans le cadre d une activité exploitée sur plusieurs boutiques adjacentes faisant l objet de baux distincts il est d usage de retenir une majoration de 3 à 10 % résultant des communications établies entre les différentes boutiques. Ainsi le tribunal a retenu pour un renouvellement de bail au 1 er juillet 2003 d un traiteur sis 56, rue du Faubourg-Saint-Denis à Paris 10 e une majoration de 5 % résultant de la communication de la boutique sur rue avec d autres locaux sur cour à usage de réserve et de laboratoire sur la base d une valeur locative unitaire de 350 /m² p et d une surface pondérée de 181,42 m² p (TGI Paris 24 juin 2009, n RG 04/18261). De la même façon il a été retenu dans le cadre d un renouvellement de bail à effet du 1 er juillet 2010 d une agence bancaire sise 24, avenue Secrétan à Paris 19 e une majoration de 10 % résultant de la communication avec la boutique adjacente sur la base d une valeur locative unitaire de 500 /m² p et d une surface pondérée de 71,60 m² p (TGI Paris 3 septembre 2012, n RG 10/04700). S agissant de locaux de taille modeste (dont les surfaces pondérées sont généralement inférieures à 20 m²), on constate habituellement un accroissement du loyer unitaire au fur et à mesure que la surface diminue: effet bonbonnière. Les principes de pondération applicables ne traduisent pas la commercialité particulière de ce type de locaux. Il convient donc de corriger la valeur locative en lui appliquant une majoration dont l importance sera inversement proportionnelle à la surface du local loué. Ainsi il a été retenu une majoration: - de 10 % pour des surfaces de 16,04 m² p (TGI Tableau 9 : Les abattements Abattements retenus Charges exorbitantes pesant sur le locataire Grosses réparations telles que définies à l article 606 du code civil Type Nature usuelle Nature exceptionnelle Impôts fonciers Assurances de l immeuble Charges de copropriété Travaux réglementaires Situation et caractéristiques immobilières des locaux 2 à 15 % ou déduction du montant de la taxe foncière de l année du renouvellement 20 % Absence de façade sur la voie publique 20 % / Restrictions inhabituelles pesant sur l exploitation du local Activité de café-bar avec une destination contractuelle prévoyant la fermeture à 22 h de l établissement 20 % / Prise en compte de l accession différée des travaux entrepris par le locataire Estimé par analogie avec ce qui se pratique pour des locaux livrés «bruts de béton, fluides en attente» 5 à 20 % 30 % État des locaux État du local donné à bail particulièrement dégradé par rapport à ce qui se rencontre habituellement 10 % / AJDI Décembre 2014

16 AJDISPECIAL ETUDE-FRUCHTER_AJDI 2010 by PV 22/12/ :51 Page 935 Bail commercial 935 Paris 10 septembre 2009, n RG 08/04257) et de 20,19 m² p (TGI Paris 29 novembre 2013, n RG 11/12891); - de 20 % pour une surface de 8,94 m² p (TGI Paris 25 mai 2012, n RG 10/10307). Possibilité offerte au locataire de modifier de manière importante les caractéristiques du local Il s agit d autorisations données au locataire d entreprendre certains travaux touchant le gros œuvre ou la structure de l immeuble. Ainsi pour le renouvellement de bail au 1 er janvier 2008 d un café-restaurant sis 55, boulevard Gouvion-Saint-Cyr à Paris 17 e, le tribunal a adopté l avis de l expert qui a estimé que le droit de percement justifiait une majoration de 3 % sur la valeur locative, retenue sur la base d un montant unitaire de 450 /m² p et d une surface pondérée de 65,34 m² p (TGI Paris 20 octobre 2010, n RG 08/10460). On peut également citer le renouvellement de bail au 29 mars 2010 d une boutique sur cour à usage de «conservation, restauration de patrimoine, décoration et exposition d œuvres d art» sise 83, boulevard Richard-Lenoir à Paris 11 e, où sur la base d une valeur locative de 215 /m² p et d une surface pondérée de 103 m² p, le tribunal a retenu une majoration de 10 % résultant du droit pour la preneuse d édifier une mezzanine (TGI Paris 8 novembre 2012, n RG 11/00438). Tableau 10 : Les majorations Abattements retenus Type Nature usuelle Nature exceptionnelle Droit ou possibilité de jouissance de surfaces autres que celles objets du bail Partie sur le domaine public (terrasse ouverte ou fermée) 2 à 10 % 15 à 18 % Partie privative ou commune (cour ou couloir) 3 à 5 % / Droit de modification des caractéristiques du local Édification d une mezzanine 15% / Percement d un gros mur 3% / Avantages inhabituels au profit du locataire Location-gérance 1% / Droit de préférence 3% / Cession libre du droit au bail 10% 13 % à 20% Sous-location 2 à 5 % / Destination large 2 à 7 % 10% Destination tous commerces 5 à 10 % jusqu à 20 % si cession libre du droit au bail Faculté de résiliation du bail dans l hypothèse du non-renouvellement des autres baux afférant aux locaux 5 % / Caractéristiques immobilières des locaux Surface réduite des locaux (inférieure à 20 m²), effet bonbonnière 10 à 20 % / Accès direct et privatif depuis la rue pour des bureaux 5 % / Nature des locaux, façade ou décors exceptionnels 5, 8 et 35 % Communication avec des locaux adjacents 3 à 10 % / Décembre 2014 AJDI