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1 Jean-Marie Baldo Avocat spécialiste en droit fiscal 1

2 Les opérations juridiques - La vente à un tiers : - La vente du fonds de commerce - La vente des parts ou actions de la société - La vente de l immobilier - La transmission aux enfants/le développement de l affaire : - La levée de fonds pour investir - Les donations - Les ventes 2

3 La vente du fonds de commerce Entreprise individuelle fonds de commerce Société IS - Parts ou actions fonds de commerce ds Sté 3

4 La vente du fonds de commerce : la vente du cœur de l entreprise Il s agit de la vente des éléments incorporels (clientèle, droit au bail) et des éléments corporels du fonds (matériel, aménagements, HLL ) compromis Acte de vente obtention séquestre du prix des financements de vente! 4

5 La vente du fonds de commerce : la vente du cœur de l entreprise Les problèmes fréquents/les points à traiter : Le bail commercial (renouvellement, objet, ) / DSP ou autre? Le retour des constructions L arrêté de classement Le transfert de la licence III ou IV (fin des douanes) Les évacuations des eaux usées Les constructions L électricité Les HLL (crédit bail ou pas, durée de financement etc) Budget pour les investissements à venir etc 5

6 La vente du fonds de commerce : la fiscalité Fiscalité de principe PV long terme Entreprise (16%+12,3%) «IR» Taux IR pour les PV court terme (0 à 40%) Entreprise «IS» PV taxées à 15% ou 33,1/3% Les optimisations de dernière minute Exonération en fonction de la valeur du fonds (300K ou 500K ) Exonération pour départ à la retraite! Contributions sociales! Exonération en fonction de la valeur du fonds (300K ou 500K, souvent, mieux vaut vendre les parts) 6

7 Exemple : Entreprise IR (exonération en fonction de la valeur du fonds : 5 ans d activité) Vente d un fonds de commerce au prix de euros. Prix d achat il y a 10 ans = euros (dont euros incorporel et euros corporel). Incorporel euros = PV euros Corporel euros (valeur VNC) = PV 0 euros Impôt dû : exonération, article 238 quindecies Base taxable 0 Impôt dû = 0 euros Net avant paiement/remboursement du reste = euros 7

8 Exemple : Entreprise IR (exonération en fonction de la valeur du fonds : 5 ans d activité) Vente d un fonds de commerce au prix de euros. Prix d achat il y a 10 ans = euros (dont euros incorporel et euros corporel). Incorporel euros = PV euros Corporel euros (valeur VNC) = PV 0 euros Impôt dû :(montant d exonération, article 238 quindecies = (500K - 450K )/200K = 25% Base taxable = 75% de euros = euros Taux = 16% + 12,3% Impôt dû = 53062,50 euros Net avant paiement/remboursement du reste = ,50 euros 8

9 Exemple : Entreprise IR Vente d un fonds de commerce au prix de euros. Prix d achat il y a 10 ans = euros (dont euros incorporel et euros corporel). Incorporel euros = PV euros Corporel euros (valeur VNC) = PV 0 euros Impôt dû : Base taxable = euros Taux = 16% + 12,3% Impôt dû = euros Net avant paiement/remboursement du reste = euros 9

10 Exemple : Entreprise IR Même exemple avec un fonds de commerce vendu dans le cadre d un départ à la retraite (taxation au taux de 12,3% seulement) : Prix de vente du fonds Impôt dû (sur base données précédentes) Net vendeur avant remboursement des autres dettes N.A

11 Exemple : Entreprise IS Ici un double niveau de taxation fonds de commerce impôt de distribution (payé par les associés) PV IS (payée par la société) 11

12 Exemple : Entreprise IS Seul le 238 quindeciesest applicable ici (par hypothèse IS 33,1/3%) : Prix de vente du fonds IS dû (taux 1/3) Net dans la société Net dans la poche du contribuable K /195K K /251K K /281K Taux /195K 25/35% /251K 35/45% /281K 40/50% Le solde appartenant à la société il reste à le distribuer entre 25% et 35% du montant de la distribution 12

13 Conclusion La vente d un fonds détenu par une société assujettie à l impôt sur les sociétés coûte donc très cher si l on souhaite appréhender l argent. Il reste que l impôt peut ici être nettement mieux optimisé : Il faut vendre les parts ou actions de la société (on évite l impôt de distribution et la PV sur le fonds) La vente des titres peut être précédée de donations (purge des plus-values) La vente des titres peut être précédée d un apport-cession (sous réserve de temps ou de remploi dans une société IS) 13

14 Inconvénients de l entreprise individuelle L entreprise individuelle empêche bon nombre d optimisations et de restructurations si on ne les prévoit pas 5 ans avant de vendre En cas de décès ou de donation = taxation des plus-values latentes sauf si un héritier s engage pendant 5 ans à reprendre l entreprise (l impôt sur les plus-values est payé alors que le contribuable ne dispose pas de la trésorerie pour) L entreprise individuelle est adaptée à l entreprise dite de «subsistance» : le camping l est de moins en moins Enfin, attention à l EIRL = préférer l EURL/SARL/SAS 14

15 Vente des parts ou actions détenues par une personne physique Schéma de détention : Fonds de commerce dssté parts ou actions 15

16 La vente des parts ou actions Il s agit de la vente d une société on transmet donc ses actifs (clientèle, droit au bail, matériel, aménagements, HLL ) et son passif (ses dettes actuelles et éventuellement, à naitre : risque de redressement fiscal, URSSAF etc) compromis Acte de vente obtention Garantie d actif et des financements de passif! 16

17 La vente des parts ou actions : les points de contrôle En plus des points relatifs à la vente du fonds de commerce, on s attachera à l audit du passif repris (nait ou à naitre). L acquéreur doit être garanti par le vendeur (c est la garantie d actif et de passif) Ce mode d acquisition est parfois le seul possible en cas de DSP, BEA ou régie. 17

18 La fiscalité : 31,3% La vente des parts ou actions que détient une personne physique est soumise, en principe à un taux de 31,3%. Soit pour une vente de parts à euros acquises euros : une plus-value sur parts de euros, un impôt de euros et un montant net disponible de euros. 18

19 Les réductions légales En cas de départ à la retraite, exonération des plus-values à 19% (mais pas des contributions sociales 12,3%) Soit en reprenant l exemple précédent, un impôt de et un net disponible de euros A partir du 1 er janvier 2012 devrait débuter l exonération -hors contributions -pour délai de détention (Exonération au bout de 8 ans de détention) = dispositif pour tous les dirigeants En cas de cession au sein du groupe familial, il existe également une exonération (difficile à mettre en œuvre car on ne peut pas créer de société holding) 19

20 Les optimisations pratiques L apport cession : création d une société holding et remploi des fonds dans une activité professionnelle = report d imposition Société holding créée depuis plus de 3 ans = exonération des titres de participations (5% QPFCh) avant sté après Sté bis Sté 20

21 Les optimisations pratiques Les donations avant cession : Donation de la pleine propriété des titres (purge totale des plus-values) Donation de la nue-propriété des titres (purge en général de 50%) Parents Enfants société 21

22 Conclusion Le régime du départ à la retraite est un excellent moyen légal d optimisation. Encore faut-il : Partir à la retraite et remplir l ensemble des conditions requises ; Il reste 12,3% de taxation des plus-values ; Le régime risque de ne pas durer. Ce système peut être optimisé avec les donations-cessions. Si l on souhaite poursuivre sa carrière professionnelle, l apport cession est une excellente solution. 22

23 Un problème récurrent pour les ventes de campings On rencontre un problème récurrent dans les ventes de campings c est l immobilier : Risque concernant le bail commercial (qui parfois rend nécessaire une fusion) Fiscalité souvent erronée (la société civile est à l IS de plein droit, les personnes physiques taxables en BIC, pas d exonérations au bout de 15 ans ) Un problème de financement pour l acquéreur = l immobilier doit souvent être acquis séparément : Pour des problèmes de garanties Pour rallonger les financements (financement sur 7 contre 15 ans) 23

24 Un problème récurrent pour les ventes de campings Ainsi, lorsque l on respecte la loi et la jurisprudence la vente de l immobilier est onéreuse (plus-values BIC ou IS selon le propriétaire / éventuellement PV des particuliers en l absence de loyers = attention aux risques sur aménagements) Taxation à 28,3%+IR en BIC ou 33,1/3% à l IS Pour tenter d optimiser cela il convient : De vendre à une personne qui aura suffisamment d apports pour financer sur une courte période son achat (le tout IS n est alors plus une barrière) Sinon, de séparer l immobilier du fonds 24

25 Un problème récurrent pour les ventes de campings Séparer l immobilier du fonds immob. fonds immobilier fonds 25

26 Les aspects juridiques et fiscaux - La vente à un tiers : - La vente du fonds de commerce - La vente de la société - La vente distincte de l immobilier - La transmission aux enfants/le développement de l affaire : - La levée de fonds pour investir - Les donations - Les ventes 26

27 La détention des murs et du fonds de commerce en direct PROPRIETAIRE FONDS + MURS Un schéma simple, mais qui n est pas adapté à de gros investissements : L ensemble du patrimoine garantira le prêt Un coût fiscal et social élevé : le régime de l impôt sur le revenu n est probablement plus adapté aux campings de grosse taille ou de taille moyenne 27

28 La détention des murs et du fonds de commerce en direct PROPRIETAIRE FONDS + MURS Un schéma qui complique la transmission (donation ou vente) Un schéma compliqué pour la vente (peu d exonérations possibles sauf pour départ à la retraite compte tenu de la valeur du fonds et des murs) La transmission à titre gratuitentrainera une taxation des plus-values, sauf reprise par le donataire ou un héritier (pas toujours évident) 28

29 Un aménagement possible PROPRIETAIRE FONDS + MURS Apporter le fonds de commerce en société Limites : on doit prêter attention aux risque juridiques liés (constructions, retour des constructions et titre d occupation) 29

30 La détention du tout au sein d une structure IS SOCIETE IS PROPRIETAIRE FONDS + MURS Un schéma idéal pour le financement (la banque se garantit avec les murs) Un schéma idéal pour la transmission aux enfants (exonération en Pacte Dutreil des murs) Un schéma parfois compliqué pour la vente des parts ou actions (problème de financement des murs en rachat de parts) 30

31 Le schéma doit être adapté à la structure et à ses projets : Mon camping est-il pour moi un simple moyen de subsistance ou un outil de croissance? Quels sont mes projets personnels à 10/20 ans? Quels sont les projets de mes enfants? Quels sont mes risques actuels?(de fréquents problèmes liés aux constructions et aux baux commerciaux) En fonction de ces réponses, mon schéma de détention devra évoluer, s adapter. 31

32 Tout à l intérieur d une structure unique (avec possibilité holding) holding 100% camping Séparer l immobilier du fonds au sein de deux structures immob. Fonds Détenir l immobilier en propre et le fonds au sein d une structure Immobilier Fonds 32

33 Jean-Marie Baldo Avocat 33

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