CAPIMMO L ESSENTIEL L I M M O B I L I E R C O N V I C T I O N

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1 CAPIMMO L ESSENTIEL L I M M O B I L I E R DE C O N V I C T I O N La liquidité et la fiscalité de l assurance vie Une exposition à l immobilier d entreprise Une gestion active multisupports DATE DE CRÉATION : 26 JUILLET 2007 ACTIF NET RÉÉVALUÉ AU 05/07/2013 : 243 M HORIZON DE PLACEMENT MINIMUM RECOMMANDÉ : 8 ANS ÉCHELLE DE RISQUE : À travers l unité de compte Capimmo, les associés bénéficient des compétences de Primonial REIM en matière de sélection et de gestion immobilière en combinant au sein d un même portefeuille les différents modes de détention et d expression de la performance immobilière et d améliorer ainsi le profil «rendement risque» du portefeuille. Capimmo, constituée sous forme de SCI, est accessible exclusivement en unité de compte au sein de contrats d assurance vie et offre une exposition à l immobilier d entreprise tout en bénéficiant intégralement du cadre fiscal et réglementaire de l assurance vie. Délivrant une performance de + 34,61 % (1) depuis sa création en juillet 2007, l unité de compte Capimmo a attiré de nombreux investisseurs au cours du 1 er semestre 2013 avec une collecte de 112 millions d euros. Elle a réalisé 100 millions d euros d investissements en ciblant des actifs immobiliers en direct, des parts de SCPI, et en participant au travers d une OPCI RFA (2) à l acquisition d une tour à La Défense. La performance prévisionnelle pour l année 2013 s établit autour de 4,5 % (3). La valeur liquidative de l unité de compte Capimmo est disponible sur le site Ce support, non agréé par l AMF, ne fait pas l objet d une offre directe au public. Il est accessible exclusivement en unité de compte. (1) Performance entre le 26/07/2007 et le 05/07/2013 (2) OPCI à Règles de Fonctionnement Allégées réservé à certains investisseurs (3) L estimation de la performance prévisionnelle résulte de l établissement en fin d année 2012 de données prévisionnelles pour l exercice Celui-ci est réalisé à partir des données connues pour l exercice 2013 (loyers, charges, travaux ) et complété d hypothèses fondées sur une étude détaillée du patrimoine. Il ne s agit que d une estimation. La société de gestion ne garantit aucun objectif de rentabilité, ni la protection du capital investi. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

2 STRATÉGIE INTÉRÊT DE LA CLASSE D ACTIFS IMMOBILIER D ENTREPRISE L immobilier d entreprise (bureaux, commerces ) offre un profil de risque et de rentabilité intéressant dans l environnement actuel. Cette classe d actifs génère aujourd hui des revenus locatifs réguliers, encadrés par des baux commerciaux indexés, le plus souvent, à l indice du coût de la construction. De surcroît, sa performance est peu corrélée aux marchés actions ni aux marchés obligataires, ce qui en fait un outil de diversification pertinent, notamment dans le cadre d un contrat d assurance vie. POLITIQUE D INVESTISSEMENT Pour capter la performance de l immobilier d entreprise, Capimmo développe une gestion active multisupports. Elle acquiert et arbitre en architecture ouverte : > des parts de fonds immobiliers non cotés (SCPI, OPCI) ; > des biens immobiliers détenus en direct ; > des foncières cotées et des produits dérivés immobiliers. En 2012, Capimmo ne s est pas positionnée sur des actifs cotés ni sur des produits dérivés immobiliers. En outre, Capimmo gère en permanence une poche de liquidités égale au minimum à 10 % de son actif net réévalué et composée de produits classiques de trésorerie. POLITIQUE DE GESTION L actif de Capimmo est régulièrement analysé et arbitré par l équipe de gestion afin d adapter le portefeuille aux cycles des marchés. L équipe de gestion est constituée de professionnels de l immobilier d entreprise. La sélection des sous-jacents de l unité de compte Capimmo obéit à un processus formalisé. Après avoir défini l univers d investissement, le gérant applique des filtres quantitatifs et qualitatifs qui permettent de sélectionner les sous-jacents les plus performants. ANALYSE DU MARCHÉ DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE EN FRANCE FILTRES QUALITATIFS (qualité de la société de gestion, politique d investissement...) UNIVERS D INVESTISSEMENT immobilier collectif non coté (SCPI, OPCI, SCI), immobilier collectif coté (Foncières, OPCVM), immeubles en direct FILTRES QUANTITATIFS (objectifs de rendement minimum, de TRI minimum...) SUIVI PERMANENT DES INVESTISSEMENTS PORTEFEUILLE DE CAPIMMO EXÉCUTION CONTRÔLE DU RISQUE PERMANENT (ratios de dispersion des actifs, stress tests de liquidité, gestion d un fonds de remboursement...) Le gérant constitue alors le portefeuille dans le respect de l allocation cible et des ratios de dispersion du risque. Il assure un suivi permanent des investissements et de la liquidité du fonds. Les nouveaux investissements sont systématiquement validés par un Comité d Investissement indépendant de la gérance. Un Conseil de Surveillance composé d associés (compagnies d assurance) de la SCI contrôle la gestion. RATIOS DE DISPERSION DU RISQUE > Les supports immobiliers non cotés représentent au minimum 60 % et au maximum 90 % de l actif net réévalué. > L immobilier direct, les foncières cotées ou les produits dérivés immobiliers représentent au maximum 30 % de l actif net réévalué. > La poche de liquidités représente au minimum 10 % de l actif net réévalué. > Le poids relatif de chaque ligne ne peut pas être supérieur à 20 % de l actif net réévalué, à l exception du fonds de remboursement. > La SCI ne peut détenir plus de 10 % du nombre des parts de chaque SCPI sous-jacent ; ni plus de 20 % du nombre de parts de chaque OPCI sous-jacent. > La SCI ne peut détenir plus de 50 % de son actif net réévalué au sein de véhicules d'investissement gérés par la même société de gestion.

3 GRÉGORY FRAPET Gérant de la SCI Capimmo «En 2013, dans un environnement marqué par la chute des rendements des placements sans risque, la SCI Capimmo entend conserver un couple risque/rentabilité attractif.» L unité de compte Capimmo est accessible uniquement en contrat d assurance vie. Ce support constitué sous la forme d une SCI ne fait pas l objet d une offre publique ni d un agrément auprès de l Autorité des Marchés Financiers. PORTEFEUILLE AU 5 JUILLET 2013 Valeur liquidative : 197,96 / part 25 PREMIÈRES LIGNES DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER Actif net réévalué : 243 M Support Valeur Émetteur % Actif net OPCI OPCI RFA DÉDIÉ PRIMONIAL REIM 22,59 % Nombre de parts : ,841 SCPI PRIMOPIERRE PRIMONIAL REIM 11,90 % OPCI OPCI RFA DÉDIÉ PRIMONIAL REIM 7,20 % SCPI PATRIMMO COMMERCE PRIMONIAL REIM 5,26 % 12,67 % OPCI OPCI RFA DÉDIÉ PRIMONIAL REIM 4,49 % 37,69 % 12,93 % Immobilier direct CASTORAMA - ÉRAGNY N/A 3,83 % SCPI ACCES VALEUR PIERRE BNP PARIBAS REIM 3,53 % SCPI ÉLYSÉE PIERRE HSBC REIM 2,48 % SCPI CIFOCOMA 3 UFFI REAM 2,42 % Immobilier direct CHAMPAGNE MONT D'OR N/A 1,98 % OPCI OPCI RFA DÉDIÉ PRIMONIAL REIM 1,76 % 36,71 % SCPI ALLIANZ PIERRE IMMOVALOR GESTION 1,75 % SCPI PIERRE PLUS CILOGER 1,55 % SCPI OPCI IMMOBILIER DIRECT LIQUIDITÉS SCPI LFP PIERRE LA FRANCAISE AM 1,34 % SCPI PRIMOVIE PRIMONIAL REIM 1,15 % Immobilier direct QUICK - L'ISLE D'ABEAU N/A 0,98 % 1,17 % 12,67 % SCPI FICOMA UFFI REAM 0,96 % 32,22 % Immobilier direct QUICK - CHAMBRAY LES TOURS N/A 0,95 % SCPI FRUCTIREGIONS NAMI AEW EUROPE 0,90 % SCPI EDISSIMMO AMUNDI 0,85 % Immobilier direct QUICK - SALON DE PROVENCE N/A 0,81 % Immobilier direct COURTEPAILLE - LILLE N/A 0,76 % Immobilier direct COURTEPAILLE - ANGERS N/A 0,73 % Immobilier direct COURTEPAILLE - MONTPELLIER N/A 0,73 % 53,93 % SCPI ACTIPIERRE EUROPE CILOGER 0,71 % BUREAUX COMMERCES SANTÉ VIE LIQUIDITÉS TOTAL des 25 lignes du portefeuille immobilier 81,62 % Au 5 juillet 2013, le portefeuille de Capimmo est constitué : d'une poche immobilière indirecte représentant 74 % du portefeuille total. Elle est composée de 20 lignes SCPI et 4 lignes OPCI ; d une poche de liquidités représentant 13 % du portefeuille total ; de 11 biens immobiliers détenus en direct représentant 13 % du portefeuille total. HISTORIQUE DE PERFORMANCE 31/12/07 31/12/08 31/12/09 31/12/10 31/12/11 31/12/12 YTD 05/07/13 ANR en M 9,4 47,1 58,1 60,5 62,8 129,1 243,5 VL 160,13 171,17 175,60 181,19 184,46 198,81 197,96 Évolution annuelle + 8,89 % + 6,89 % + 2,59 % + 3,18 % + 1,80 % + 5,07 % + 2,14 % Évolution depuis + 8,89 % + 16,39 % + 19,41 % + 23,21 % + 25,43 % + 31,79 % + 34,61 % la création Évolution de la VL en 2012 : + 5,07 % Prévisionnel 2013 : Autour de + 4,5 % L estimation de la performance prévisionnelle résulte de l établissement en fin d année 2012 de données prévisionnelles pour l exercice Celui-ci est réalisé à partir des données connues pour l exercice 2013 (loyers, charges, travaux ) et complété d hypothèses fondées sur une étude détaillée du patrimoine. Il ne s agit que d une estimation. La société de gestion ne garantit aucun objectif de rentabilité, ni la protection du capital investi. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

4 PRINCIPALES LIGNES SCPI > SCPI Primopierre Gérée par Primonial REIM, Primopierre est l'une des SCPI les plus attractives du marché (3 ème meilleure collecte en 2012, selon l IEIF). Elle investit dans des immeubles de qualité afin d'en restituer le revenu locatif et le potentiel de valorisation. > Cifocoma 3 Cifocoma 3 est une SCPI de commerces gérée par UFFI REAM et créée en Son patrimoine est composé en grande partie de portefeuilles d enseignes commerciales. > SCPI Patrimmo Commerce Créée par Primonial REIM en 2011, cette SCPI, parmi les plus attractives SCPI Murs de Magasins (2 ème meilleure collecte de la catégorie en 2012, selon l IEIF) propose à ses investisseurs un accès aux segments de l immobilier de commerce. Elle est investie en commerces de proximité en centre-ville et en galeries marchandes. > Accès Valeur Pierre Cette SCPI résulte de la fusion en janvier 2012 des SCPI Valeur Pierre Union et Valeur Pierre Alliance gérées par BNP Paribas REIM. Son patrimoine après fusion représente plus d 1 milliard d euros, ce qui en fait l une des plus fortes capitalisations du marché. Il est principalement composé de bureaux franciliens. IMMOBILIER DIRECT > Castorama - Eragny (95) > Champagne-au-Mont-d'Or (69) Capimmo a acquis en avril 2013 un ensemble immobilier comprenant 2 commerces pour un montant de 4,9 M. L'actif est situé au sein d une zone commerciale de premier plan au Nord Ouest de Lyon et fortement intégrée au tissu urbain, bénéficiant de la présence de locomotives commerciales très attractives. Droits photo : BNP Paribas Real Estate Capimmo s'est portée acquéreur en avril 2013 d'un magasin de m² pour un montant de 9,9 M (quote-part indivise de 50 %). Loué à CASTORAMA, leader européen sur le marché du bricolage, l'actif est implanté dans le centre commercial «Art de Vivre» à Eragny (95), premier centre commercial en France dédié à la maison et aux loisirs. OPCI > OPCI RFA dédié Géré par Primonial REIM, cet OPCI est constitué d un actif de bureaux emblématique, d une valeur de 450 M, situé au cœur du quartier d affaires de La Défense. Loué à un unique locataire de premier plan sur la base d'une durée ferme restant de 9 ans, l'actif bénéficie de conditions locatives solides.

5 CONDITIONS DE SOUSCRIPTION Souscripteurs concernés Capimmo est accessible uniquement sous forme d unité de compte conçue pour les contrats d assurance vie. Horizon de placement minimal recommandé : 8 ans dans le cadre de l assurance vie. Prix d émission : valeur liquidative (VL) + frais d entrée acquis à la SCI. FACTEURS DE RISQUES La SCI Capimmo est investie principalement dans des supports immobiliers non cotés dont la performance est fonction : > des revenus locatifs potentiels. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d occupation, niveau des loyers) ; Valeur de rachat : valeur liquidative. Période de souscription : en continu. Périodicité de la valeur liquidative : (VL calculée le vendredi, diffusée le lundi). hebdomadaire > du montant du capital perçu lors de la cession de parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI. Ce montant dépendra de l évolution du marché de l immobilier d entreprise sur la durée du placement ainsi que du niveau de la demande. FRAIS Frais d entrée : 2 % de la VL payés lors de la souscription et acquis à la SCI. Frais de gestion annuels* : 1,60 % HT de la valeur brute réévaluée des actifs de la SCI. L actif de Capimmo étant investi principalement en immobilier, il est considéré comme peu liquide. Les remboursements au titre des demandes de retrait peuvent être suspendus provisoirement par le gérant dès lors que des circonstances exceptionnelles l exigent ou si l intérêt des associés le commande. Frais de sortie : néant. *Les performances de l unité de compte Capimmo sont nettes des frais de gestion annuels de la SCI. LES ATOUTS DE L IMMOBILIER DANS L ASSURANCE VIE INVESTIR DANS L IMMOBILIER DE REVENU L immobilier de revenu, sous la forme de supports investis en immobilier d entreprise, constitue l essentiel de l actif de Capimmo. Cette classe d actifs offre à l investisseur des atouts significatifs dans l environnement économique actuel : des revenus locatifs réguliers et indexés, un risque mutualisé grâce à un patrimoine immobilier étendu et diversifié. DIVERSIFIER VOTRE PORTEFEUILLE D ASSURANCE VIE La détention d unités de compte Capimmo au sein d un contrat d assurance vie permet de diversifier le portefeuille de l investisseur vers une classe d actifs l immobilier d entreprise qui évolue généralement de façon décorrélée des marchés financiers, avec une volatilité moindre et un rendement historiquement supérieur sur 10 ans. Le risque associé au portefeuille en cas de crise financière est donc atténué par rapport à un portefeuille qui serait exclusivement obligataire ou exposé aux marchés actions. PROFITER DE LA LIQUIDITÉ DE L ASSURANCE VIE Le cadre de l assurance vie permet à l investisseur de bénéficier d un support d investissement pouvant être arbitré avec une grande souplesse dans la gestion du contrat. La valorisation hebdomadaire alliée à la constitution d un fonds de remboursement contribue à améliorer la liquidité du support.

6 PRIMONIAL REIM, L IMMOBILIER DE CONVICTION Primonial Real Estate Investment Management (PREIM) est une société de gestion de portefeuille agréée par l AMF en PREIM crée, gère et commercialise une gamme de fonds immobiliers non cotés auprès d une clientèle d investisseurs individuels (SCPI) et institutionnels (OPCI RFA, SCI). PREIM développe un champ de compétences global : > multi-produits : SCPI, OPCI, SCI ; > multi-secteurs : bureau, commerce, résidentiel neuf, immobilier de santé et d éducation ; > multi-zones : Paris, Île-de-France, Régions, Londres. Au 1 er août 2013, Primonial REIM c est : CHIFFRES CLÉS PRIMONIAL REIM AU 01/08/2013 2,6 MILLIARDS D EUROS D ACTIFS GÉRÉS 11 VÉHICULES SOUS GESTION 29 COLLABORATEURS associés ; - 11 fonds immobiliers ; - 2,6 milliards d euros d actifs sous gestion ; - un patrimoine de m² loué à plus de 650 locataires dont une part importante de grands comptes (Technip, Crédit Agricole, Dassault Systèmes, Young & Rubicam, EDF ) et d enseignes nationales (Quick, Courtepaille, Paul ) ; - la plus importante transaction immobilière de l année 2013 avec l acquisition de la Tour Adria à La Défense (450 M ). En 2012, Primonial REIM a été le premier collecteur du marché des SCPI avec 330 millions d euros (source : ASPIM-IEIF). PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT Société Anonyme à Conseil d Administration au capital social de euros R.C.S Paris. Agréée par l AMF en qualité de société de gestion de portefeuille le 16 décembre 2011 sous le numéro GP SIÈGE SOCIAL 15/19 avenue de Suffren Paris Téléphone : Télécopie : ADRESSE POSTALE 19 avenue de Suffren CS Paris Cedex 07 Cette présentation a une valeur purement indicative et ne constitue pas une offre commerciale. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d hypothèses financières et de la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments étant susceptibles d évoluer. Les informations contenues dans ce document sont issues de sources considérées comme fiables. Primonial ne peut cependant en garantir l exactitude ni l exhaustivité. Les informations d ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d être modifiées ultérieurement. Les opérations de souscription, rachat et arbitrage de l unité de compte Capimmo ne peuvent être effectuées que sur la base des statuts en vigueur disponibles gratuitement et sur simple demande auprès de Primonial, de Primonial REIM, ou des compagnies d assurance dont les contrats référencent Capimmo. Il est rappelé par ailleurs que la performance passée n est pas un indicateur fiable de la performance future, et que la valeur d un investissement en SCI ou valeurs mobilières peut varier à la hausse comme à la baisse selon l évolution des marchés et des cours de change, tout comme les revenus qui y sont associés. Toutes prévisions ou opinions exprimées nous sont propres à la date d édition de ce document et sont susceptibles de changer sans préavis. Les statuts de la SCI Capimmo sont remis à tout souscripteur préalablement à la souscription de cette unité de compte. L unité de compte Primonial est accessible uniquement en contrat d assurance vie. Ce support constitué sous la forme d une société civile à capital variable ne fait pas l objet d une offre au public et n est pas agréé par l AMF. Il a pour objet la constitution et la gestion d un patrimoine à vocation immobilière. Les revenus générés, nets de frais de gestion, sont capitalisés. Crédits Photos : BNP Paribas Real Estate, P. Matsas. SEPTEMBRE 2013 Primonial REIM Æ 15/19 avenue de Suffren Paris Æ T Æ F Æ Réf : DC SCI Capimmo L Essentiel