DIVERSIFIER L OFFRE DE LOGEMENTS
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- Yvette Jobin
- il y a 7 ans
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1 DIVERSIFIER L OFFRE DE LOGEMENTS Les axes de développement : 1. Développer l accession à la propriété pour les jeunes ménages et ménages modestes 3. Renforcer le développement équilibré d une offre locative publique diversifiée
2 DIVERSIFIER L OFFRE DE LOGEMENTS AXE 1 Développer l accession à la propriété pour les jeunes ménages et ménages modestes
3 L accession à la propriété dans le Soissonnais 48 % de propriétaires occupants (57 % à l échelle nationale et 62 % à l échelle départementale), Surtout au bénéfice des communes rurales, Un rythme de développement de l accession individuelle entre 2003 et 2007 moins développé que celui escompté, Faiblesse de l accession sociale/aidée.
4 S engager dans une stratégie de soutien à l accession sociale/aidée à la propriété pour : Favoriser l accession à la propriété des ménages modestes de manière encadrée et sécurisée, Rétablir le parcours résidentiel des ménages pour fluidifier le marché, Favoriser l installation de jeunes ménages dans le Soissonnais. locatifs aidés 40% promotion non aidée 20% accession libre 30% accession sociale 10% Quels objectifs en matière d accession sociale pour l Agglomération? 10 % des objectifs de la production neuve Un total annuel d'environ 47 logements Un total sur la durée du PLH d'environ 282 logements
5 Panorama des aides mobilisables Le soutien des aides directes à la personne, «Ma Maison dans l Aisne», Le «Pass'Foncier», La location accession (PSLA), La vente à leurs occupants de logements locatifs aidés. Le soutien à la production de foncier à coûts maîtrisés Et débat sur leur application sur le territoire communautaire du Soissonnais
6 Soutenir les aides directes à la personne : l abondement du prêt à taux zéro (PTZ) Création : Le prêt à taux zéro s applique depuis le 1 er octobre 1995 et se substitue aux prêts aidés à l accession à la propriété (PAP). Principe : Avance remboursable, sans intérêt. Objet : Financement de la construction et de l acquisition des logements en accession à la propriété. Public : Primo accédants sous conditions de ressources. Majoration du prêt prévue par la loi ENL : depuis le 1er janvier 2007, le montant du prêt peut être majoré si les collectivités territoriales ou groupements de communes mettent en place une aide à l accession sociale à la propriété. Plafonds de ressources Nombre d occupants Par pers. supp. Plafonds PLUS Zone B et C pour le PTZ majoré Seuil minimum des aides des collectivités Zone B et C Montant de la majoration du PTZ Zone B et C Plafonds PTZ (non majoré) Source : Les plafonds de ressources en France métropolitaine, Les aides financières de l État au logement, mars 2008, ministère du logement et de la ville
7 Soutenir les aides directes à la personne : l abondement du prêt à taux zéro (PTZ) La loi ENL précise que l aide de la collectivité doit prendre la forme soit : Une adhésion possible de la CA du Soissonnais? D une subvention supérieure à un seuil fixé par décret, D une bonification permettant l octroi d un prêt sans intérêt ou à taux réduit, D une mise à disposition par bail emphytéotique ou bail à construire moyennant un loyer ou une redevance inférieure à 15 par an. La majoration est conditionnée par : La primo accession, Des ressources respectant les plafonds PLUS, Un projet d acquisition dans le neuf. La collectivité peut fixer ses critères d éligibilité au regard des enjeux pour son territoire : Liées au logement : secteurs géographiques cibles (CA d Orléans), superficie maximum de la parcelle (CA du Pays de Vannes), respect de la Réglementation Thermique 2005 (CA de Saint-Brieuc), prix plafond d acquisition (CU d Arras) Liées au ménage : ressources (inférieures aux plafonds PAS pour la Communauté Urbaine de Dunkerque), ancienneté de résidence dans la commune (Ville de Caen)
8 Soutenir les aides directes à la personne : l abondement du prêt à taux zéro (PTZ) Nombre de Prêts à Taux Zéro distribués sur le territoire communautaire du Soissonnais entre 2002 et 2006 Nombre de PTZ distribués Territoires entre 2002 et 2006 pour 1000 habitants entre 2002 et 2006 en 2004 en 2006 pour 1000 habitants en 2004 pour 1000 habitants en 2006 Soissons 121 4, ,2 1,9 Communes périurbaines 150 9, ,2 2,5 Communes rurales 81 12, ,2 4,0 CA du Soissonnais 352 6, ,7 2,3 Aisne , ,02 3,3 Source : DRE Picardie
9 Soutenir et accompagner «Ma Maison dans l Aisne» Une initiative lancée par le Conseil Général de l Aisne en 2005 (une convention sur 3 ans), Une aide financière du Conseil Général : 50 % du prix du terrain et de sa viabilisation, Un accompagnement des accédants apporté par l OPH de l'aisne, Une participation financière de la collectivité (2,50 % du coût des VRD). Objectifs : Alléger le coût du terrain pour les ménages en ne dépassant pas un budget avoisinant / , 50 logements par an (surface moyenne de 80 m²). Conditions d octroi : Ménages primo accédants, Construction de la résidence principale, Ressources inférieures aux plafonds PLUS. État des lieux des programmes réalisés dans l Aisne : Un total de 150 maisons en 2007 (source : L Aisne, magazine du conseil Général de l Aisne, n 159, mars - avril 2007) Une vingtaine de communes adhérentes, dont Courmelles.
10 Soutenir et accompagner «Ma Maison dans l Aisne» «Ma Maison dans l'aisne» dans l Agglomération Soissonnaise Une participation du Soissonnais formalisée dans le prochain PLH de l Agglomération? Une seule opération d accession sociale : «Le Clos Jacob» à Courmelles 10 logements, Démarrage au cours du second semestre 2008.
11 Le PASS'FONCIER Un bail à construction permettant l acquisition du foncier en différé Loi ENL Art. 31 Convention en décembre 2006, pour une durée de 4 ans entre l Union d Économie Sociale pour le Logement et la Caisse des Dépôts et Consignation et l État, Avec pour objectif de permettre à ménages d acquérir un bien immobilier, Grâce à un montage opérationnel dissociant l acquisition du logement de l achat du terrain, Une acquisition différée du foncier, dans la limite de 25 ans, à l issue du paiement du logement, Le portage du foncier est permis par le 1% (CIL), Mécanisme de sécurisation (garantie de rachat et relogement en cas de difficulté), La mise en œuvre nécessite la réalisation d un bail à construire, La durée du bail ne peut être inférieure à la durée du prêt (finançant le bâti). Conditions d éligibilité au Pass Foncier Primo accession, Niveau de ressources inférieurs au plafond PSLA, Bénéficier d une aide sociale à la propriété. Plafonds du Pass'Foncier : (montant maximum de l aide) Zone A Zone B Zone C
12 Le PASS'FONCIER, Un bail à construction permettant l acquisition du foncier en différé Facteurs à prendre en compte pour une éventuelle mise en œuvre par la Communauté d Agglomération du Soissonnais Un montage opérationnel possible uniquement pour l individuel, Un dispositif conditionné par l attribution d une aide pour l accession sociale par la collectivité territoriale. Nombre d occupants et plus Plafonds PSLA Zone B et C Seuil minimum des aides des collectivités Zone B et C Montant de la majoration (si aide de la collectivité) Source : Les plafonds de ressources en France métropolitaine, Les aides financières de l État au logement, mars 2008, ministère du logement et de la ville. Le PASS FONCIER accédant,
13 Favoriser la location accession à l aide du Prêt Social Location Accession (PSLA) Institué en 2004, Méthode d acquisition différée : le ménage acquiert le logement qu il occupe avec une première phase locative de 18 mois à 5 ans qui précède une phase d accession, Au cours de la phase locative : les ménages paient une part locative et une part servant à constituer un capital d apport, Au cours de la phase d acquisition : les ménages remboursent l emprunt contracté et deviennent propriétaires, Dispositif applicable aux opérations de logements neufs réalisées par les promoteurs publics ou privés (convention avec l État), Le prix du logement est fixé dès le début de l opération avec une décote de 1,50 % par année de phase locative : durant les années où le ménage s acquitte du loyer, le prix du logement est imputé de 1,50 % (correspondant aux loyers payés), Des avantages fiscaux : exonération de la TFPB pendant 15 ans et TVA à 5,50 %.
14 Favoriser la location accession à l aide du Prêt Social Location Accession (PSLA) Plafonds d éligibilité au PSLA Nombre d occupants et plus Plafonds de ressources Zones B et C Source : Les plafonds de ressources en France métropolitaine, Les aides financières de l État au logement, mars 2008, ministère du logement et de la ville
15 Favoriser la location accession à l aide du Prêt Social Location Accession (PSLA) La mise en œuvre sur le territoire de la Communauté d Agglomération du Soissonnais Des objectifs fixés par la convention de délégation des aides à la pierre, 10 logements financés en PSLA chaque année entre 2006 et 2011, Soit 60 logements sur la période.
16 La vente à leurs occupants de logements du parc locatif public La vente porte sur des logements acquis ou construits depuis plus de 10 ans, À l initiative du locataire (étude préalable de faisabilité et validation par l organisme public) ou du bailleur, Le prix est fixé par le bailleur après avis du maire de la commune et selon l estimation du Service des Domaines. Une décote jusqu à 35 % de l évaluation des Domaines est possible (loi ENL, article 29). Quels avantages? Le produit des ventes est réinvesti dans le développement de logements locatifs aidés et ne se substitue pas aux aides de l État, Pour l accédant : devenir propriétaire d un bien immobilier à un prix inférieur au patrimoine privé et maintien dans le quartier et la ville, Pour le bailleur : diversification des statuts et mixité sociale. Bilan depuis 15 ans : 4000 logements vendus par an Les objectifs fixés en décembre 2007 (congrès du mouvement HLM) : logements / an à l échelle nationale
17 La vente à leurs occupants de logements du parc locatif public Pour une mise en œuvre sur le territoire de la Communauté d Agglomération du Soissonnais Identifier les secteurs privilégiés à la vente dans un souci de rééquilibrage et de diversification de l offre, Engager une réflexion avec les bailleurs, sur la base de leur Plan Stratégique de Patrimoine, afin d identifier des secteurs privilégies de vente, Dans le parc collectif, la vente partielle du patrimoine confère au bailler un rôle de Syndic : il s agira donc de conforter le bailleur dans ce rôle afin d éviter une mauvaise gestion des copropriétés. Le conventionnement global oblige les bailleurs publics à inscrire des objectifs de vente de logements à leurs occupants. Il impose la reconstitution de l offre vendue sur le territoire concerné.
18 DIVERSIFIER L OFFRE DE LOGEMENTS AXE 2 Renforcer le développement équilibré d une offre locative publique diversifiée Développement - Diffusion - Diversification
19 Action 6 Renforcer le développement équilibré d une offre locative publique diversifiée Les chiffres clés du parc locatif aidé dans le Soissonnais Une offre locative publique importante logements (Source : DRE - EPLS 2006) 33,6 % des résidences principales, 68 % de l offre locative totale. Mais fortement concentrée 80 % de cette offre est concentrée à Soissons, Près d 1 résidence principale sur 2 de Soissons relève de ce parc, Un parc concerné par des projets de renouvellement urbain. L enquête EPLS 2006 n intègre pas l intégralité de la programmation financière
20 Action 6 Renforcer le développement équilibré d une offre locative publique diversifiée Les objectifs pour l Agglomération du Soissonnais PLH Convention de délégation des aides à la pierre 2006 et 2007 Convention de délégation des aides à la pierre 2008 à 2011 Bilan financement / an 115 / an 110 / an 85 / an Un total de 325 logements Un total de 630 logements Un total de 425 logements PLH Perspectives 187 / an Un total de logements Hors reconstitution de l offre dans le cadre des projets de rénovation urbaine de Soissons et Belleu
21 Action 6 Renforcer le développement équilibré d une offre locative publique diversifiée Moyens et outils destinés à accroître la production de logements locatifs aidés Une politique foncière renforcée (orientation 1 - Atelier du matin), Introduire des dispositions facilitant la construction de ces logements : élaborer des servitudes sur des secteurs précis, Encourager la mixité et la diversification de l offre dans les programmes immobiliers au-delà des opérations de 5 logements, une obligation de réaliser un % minimum de logements locatif aidés, ui imposent un quota de logements locatifs aidés à réaliser un seuil minimum de 15 à 20 % à respecter dans les territoires ruraux, 30 % dans les territoires périurbains et 40 % dans la Ville,
22 Action 6 Renforcer le développement équilibré d une offre locative publique diversifiée Bagneux Poursuivre le déploiement équilibré d une offre locative aidée sur l ensemble du territoire Berzy-le-Sec Chavigny Juvigny Leury Missy-aux-Bois Osly-Courtil Pasly Ploisy Serches Vauxbuin Vauxrezis Vregny Une déclinaison territoriale des objectifs Quelle échelle pertinente retenir? Grâce au PLH , 5 nouvelles communes accueillent un parc locatif aidé Mais une part encore importante du territoire dépourvue de logements locatifs aidés Répartition de la production : 15 % dans les communes rurales 45 % dans les communes périurbaines 40 % dans la Ville Centre
23 Action 6 Renforcer le développement équilibré d une offre locative publique diversifiée Poursuivre la programmation concertée du parc locatif aidé Dans le cadre de la délégation de compétences des aides à la pierre dont la convention arrive à échéance en 2011, Dans le cadre d une contractualisation avec les bailleurs par le biais du conventionnement global : des objectifs quantitatifs, qualitatifs et territorialisés.
24 Action 6 Renforcer le développement équilibré d une offre locative publique diversifiée Un PLA I ressources pour le territoire Le bilan du PLH a mis en évidence la faiblesse de la production de logements PLAI : 12 réalisés pour un objectifs de 29 logements, Le Prêt Locatif Aidé d Intégration (PLAI) s adresse à des familles cumulant de très faibles ressources et des difficultés de comportement, La convention de délégation des aides à la pierre fixe un objectif annuel de 6 logements en PLAI entre 2008 et 2011, Un PLAI uniquement basé sur les conditions de ressources nécessaire, Des objectifs plus ambitieux à fixer pour le PLAI ressources : 15 % à 20 % de PLAI dans les opérations de logements locatifs aidés, Une majoration de la participation de la CA : aujourd hui de 2,50 % comme pour les logements financement PLUS une majoration à 5 %.
25 Action 6 Renforcer le développement équilibré d une offre locative publique diversifiée Développer les actions de sensibilisation sur le rôle du parc locatif aidé dans le développement des territoires Un segment essentiel dans la réponse aux besoins en logements des ménages soissonnais : 68 % des ménages sont éligibles à un logement locatif aidé, Mais un segment qui pâtit toujours d une image négative, L ARHLM PICARDIE a réalisé en octobre 2007 une opération de sensibilisation pour inciter les élus picards à produire du logement locatif aidé : une action à relayer dans le Soissonnais.
26 Action 6 Renforcer le développement équilibré d une offre locative publique diversifiée Tourcoing : Le quartier Flocon Les villas Beaulieu à Caen Tourcoing : Le quartier Flocon. Une opération de 34 maisons avec serres, jardinets sur rue (45 m²) et en coeur d îlot (150 à 210 m²). 30 % de logements locatifs sociaux réalisés sur une ancienne friche - Un projet mixte de 43 logements dont 25 locatifs aidés, 12 en accession et 6 en locationaccession - Une opération retenue dans le cadre de la démarche «Villa urbaine durable» du Ministère de l Équipement (Plan Urbanisme Construction Architecture).
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