Offre publique d acquisition conditionnelle par Banimmo sur tous les certificats immobiliers Immo-North Plaza

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1 Offre publique d acquisition conditionnelle par Banimmo sur tous les certificats immobiliers Immo-North Plaza 10 décembre 2007

2 Disclaimer Les investisseurs potentiels sont invités à se forger leur propre opinion sur Banimmo ainsi que sur les conditions de l Offre. Toute décision de participer à l Offre ne doit être fondée que sur les renseignements contenus dans le Prospectus et non sur base de cette présentation. Les détenteurs de certificats immobiliers Immo-North Plaza sont en outre invités à consulter leurs propres conseillers en ce qui concerne les aspects juridiques, fiscaux, économiques, financiers et autres liés à leur participation éventuelle à l Offre. Les détenteurs de Certificats Immo-North Plaza assument la responsabilité finale de l analyse et de l évaluation des avantages et inconvénients liés à leur participation à l Offre. Nul n est autorisé à donner des informations ou à faire des déclarations relatives à Banimmo autres que celles qui sont contenues dans le Prospectus et nul ne pourra se fier à de telles informations ou déclarations comme ayant été autorisées par Banimmo. 2

3 Agenda Caractéristiques de l offre Description de l immeuble Immo-North Plaza Evolution du cours de bourse Valorisation de l immeuble Détail du coût des travaux Valorisation des certificats Avantages de l offre Disponibilité des documents Photos de l immeuble Immo-North Plaza 3

4 Caractéristiques de l offre Offre Publique d Acquisition sur la totalité des certificats immobiliers (coupon n 10 et suivants attachés) émis par Immo-North Plaza SA Offre conditionnelle à l obtention d au moins 75% du nombre total des certificats, l offrant pouvant toutefois renoncer à cette condition Prix offert de 169 par certificat Calendrier de l offre - 10 décembre 2007: Ouverture de la période d acceptation de l offre et mise à disposition du prospectus - 28 décembre 2007: Clôture de la période d acceptation de l offre - 5 janvier 2008: Publication des résultats de l offre - 17 janvier 2008: Paiement - En cas de détention de plus de 90% des certificats, ouverture d une seconde période d acceptation (du 18 au 31 janvier 2008) Banque Guichet: ING Belgique 4

5 Description de l immeuble Immo-North Plaza Immo-North Plaza SA propriétaire du bien immobilier situé boulevard du roi Albert II, 9 à 1210 Bruxelles (quartier Nord) Bien immobilier réceptionné en 1993 Bâtiment comprenant m² de bureaux, 652 m² d archives et 146 parkings Valorisation du bâtiment par l expert immobilier indépendant à mio en février 2007 et à mio en novembre 2007 En date du 31 mars 2007, départ d un locataire important (Bank Card Company) représentant m² de bureau, soit plus de 13% de la surface totale de bureau de l immeuble Valeur d expertise en baisse sur les dernières années: Date d émission Décembre 2003 Février 2005 Février 2006 Février 2007 Novembre Dividendes (nets) distribués en baisse sur les dernières années: 29/04/ /04/ /04/ /04/ /04/ /04/ ,52 16,63 16,95 16,54 15,98 15,41 5

6 Description de l immeuble Immo-North Plaza Situation locative (au 31 mars 2007) suite au départ de Bank Card Company: Locataire Surface bureau (m²) Surface archives (m²) Parkings (#) Début de bail Fin du bail Prochaine résiliation Régie des bâtiments I /10/ /09/ /09/2010 Régie des Bâtiments II /04/ /01/ /01/2010 Fin-Force /11/ /10/ /10/2009 Divers - 5 Total loué Vacant Total Immeuble Vide locatif de m² de bureau, soit plus de 20% de la surface totale de bureau Situation locative restée inchangée depuis le 31 mars 2007, et ce malgré la présence des principaux courtiers immobiliers Dégradation progressive de la situation locative dûe également à la vétusté de l immeuble (datant de 1993), à la concurrence d immeubles neufs à proximité, à la dégressivité de certains loyers (p.e. Fin-Force), aux termes de plus en plus rapprochés des contrats de bail etc. Face à cette double situation, l émetteur ne propose aucune stratégie de commercialisation active ni de remise à niveau de l immeuble dans un horizon à court terme 6

7 Evolution du cours de bourse Evolution du cours de bourse et du volume des certificats depuis la date d émission* Cours de bourse ( ) jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan oct-07 Volume (#) Dégradation de la situation locative également observable au travers de l évolution du cours de bourse Baisse significative du cours de bourse entre la date d émission (247,9 ) et le jour précédant l annonce de l offre faite par Banimmo le 26 octobre (143,8 ) Faible volume journalier de certificats traités (entre 39 et 138 certificats en 2007) * Source: Bloomberg 7

8 Evolution du cours de bourse Evolution du cours de bourse des certificats immobiliers Pléiades et Marcel Thiry * Cours de bourse ( ) Pléiades Marcel Thiry jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 jan-03 jan-04 jan-05 jan-06 jan oct-07 Même profil de baisse du cours de bourse pour certains autres certificats immobiliers (de bureau) avec vide locatif important (Pléiades) ou avec risque important de vide locatif (Avenue Marcel Thiry) Cours de bourse actuel inférieur au prix initial d émission dû à: Remboursements intercalaires du capital de la créance Vétusté croissante de l actif Dégradation de la situation locative * Source: Bloomberg 8

9 Valorisation de l immeuble Valorisation de l immeuble basée sur: Valeur locative estimée de (loyer de 170 /m² pour la surface bureau) Revenu locatif annuel potentiel de sur base d une vacance locative structurelle de 6% en moyenne par an (en ligne avec quartier Nord*) Taux de capitalisation de 6,5% (en ligne avec des transactions comparables dans le quartier Nord*) Valeur d investissement à l état neuf de (à comparer avec valeur en l état de l expert indépendant en novembre 2007 de ) Travaux (450 /m² HTVA) de rénovation nécessaire afin de repositionner l immeuble et coûts liés au vide locatif à déduire de cette valeur Valeur d investissement retenue de Valeur locative estime (VLE) Vacance locative structurelle 6% Revenus locatifs annuels potentiels Taux de capitalisation 6,50% Valeur d investissement à l état neuf Correction pour coûts des travaux à effectuer Correction pour commission d agence et vide locatif Valeur d investissement retenue * Source: CBRE 9

10 Détail du coût des travaux Coût de rénovation basé sur un prix de 450 (TVA exclue) par m² de surface bureau Coût nécessaire à la rénovation de tous les étages de l immeuble Coût réparti de la manière suivante entre les différents postes de travaux: Travaux structurels (e.a. reprises de fissures apparentes) : 60 /m² Rénovation des étages (cloisons, tapis, plafonds, finitions, sanitaires, peinture) : 175 /m² Rénovation des techniques (HVAC, électricité et ascenseurs) : 100 /m² Coûts d architecte et d autres consultants : 50 /m² Imprévus (liés à la construction et à l incertitude créée par l absence de due diligence technique effectuée par Banimmo) : 65 /m² 10

11 Valorisation des certificats Valeur du certificat non seulement fonction de la valeur de l immeuble mais également d autres facteurs (légaux ou statutaires): Forme de transfert et droits d enregistrement afférents Frais d expertise Courtage d agents immobiliers Honoraires du notaire Coupon (pro-rata) pour l année Rémunération de l émetteur et/ou actionnaire Frais de service financier Précompte mobilier Etc. Solde net à répartir aux détenteurs de certificats de (sur base d une valeur d investissement de l immeuble de et déduction faite des éléments ci-dessus) Solde net par certificat de 168,2 Prime par rapport au cours du 23/10/2007 (143,8 ): 17,5% 11

12 Avantages de l offre Prix offert basé sur une valorisation complète et détaillée de l immeuble Offre avantageuse vu les éléments suivants: Prix de 169 par certificat, soit prime de 17,5% par rapport au cours de bourse du 23 octobre 2007 Prix offert net en mains Sortie liquide pour les détenteurs, vu le très faible volume journalier de titres échangés en bourse Sortie immédiate sans devoir attendre la vente de l immeuble et la liquidation des certificats Incertitude concernant l évolution future du marché immobilier (crise des marchés de crédits) et des valeurs immobilières cotées Depuis date d émission, un montant en capital de 9,29 par an remboursé aux détenteurs de certificats, correspondant à l amortissement de l immeuble sur une période de 33 ans et des frais relatifs à l émission sur une période de 10 ans Remboursement du montant en capital inclus dans le dividende annuel payé aux détenteurs de certificats Montant cumulé de remboursements depuis la date d émission correspondant à 83,59 Somme du prix offert par Banimmo (169 ) et du montant cumulé déjà remboursé aux détenteurs de certificats (83,59 ) supérieur au prix d émission (247,89 ) 12

13 Disponibilité des documents Le prospectus, le mémoire en réponse et le supplément au prospectus sont disponibles gratuitement à partir du 10 décembre 2007 Banimmo adresse : Hippokrateslaan 16, B-1932 Zaventem tel : fax : site web : (téléchargeable) ING Belgique tel : (version française) (version néerlandaise) site web : (téléchargeable) 13

14 Photos de l immeuble Immo-North Plaza 14

15 Photos de l immeuble Immo-North Plaza 15

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