Le marché hypothécaire en Suisse vue par une compagnie d'assurances. Wendelin Brand Directeur Chef du centre hypothécaire Winterthur

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1 Le marché hypothécaire en Suisse vue par une compagnie d'assurances Wendelin Brand Directeur Chef du centre hypothécaire Winterthur 9 mai 2006

2 Le marché hypothécaire en Suisse Mia. CHF fév. 86 Feb. 86 fév. 89 Feb. 89 Crash +5.5% p.a. fév. 92 Feb. 92 Feb. 95 fév. 95 Feb. 98 fév. 98 Feb. 01 fév. 01 Feb. 04 fév. 04 Crédit Kredite Crédit Baukredite de construct. Prêts Hypotheken hyp Croissance par année (en Mia. CHF) CS+UBS Banques cant. Raiffeisen Banques rég. Assur. / CP Part du marché hyp. CS+UBS Caisses de pensions Winterthur Assurances Banques rég. Banques cant. Raiffeisen Domaine traditionnel des banques Changement de tendance marquée auprès du CS + UBS Petits intervenants (p. ex. les assurances) perdent systématiquement des parts de marché Dynamisation massive de l'ensemble de la branche Concurrence aggressive sur les conditions et les taux d'avances ("Back to the 80s") Winterthur / Marché hypothécaire 2

3 Les activités 20 du Groupe Winterthur Germany Other Europe Primes; montants des fonds de la prévoyance; rendement des placements Circulations des fonds Versements des cas d'assur.; p. ex. décès, retraites; accidents, invalidité Switzerland Overseas Cas h-in Liquidités Asset & Liability Mgmt Cash-Out Réserves 3rd party pension funds Unit-linked business Motor Actuariat (Calcul de probabilité; statistique) Autorités de surveillance: Office Fédéral des Assurances Privées Traditional life business Liability Others Accidents & Health Property Placement des primes et de fonds de prévoyance des assurés Directives spéciales concernant l'investissement (avec une optique à long terme) Politiques de credits restrictive (protection des fonds de la prévoyance) Winterthur / Marché hypothécaire 3

4 La fonction de l'asset Management Liabilities (Passifs) Winterthur Group Mia. CHF 81% Assets (Actifs) Liquidités Actions Prêts depuis 1920 Prêts hyp. Immeubles Directives strictes de l'organe de surveillence Obligations Investiss. altern. Participations 94% 6% "Legal quote" (= directive de l'autorité de surveillence pour l'utilisation des revenus des fonds de la prévoyance 2e pilier en Suisse): en faveur des assurés en faveur des actionnaires 90% des revenus, max. 10% des revenus min. 2.5% p.a. (= intérêt min. LPP) Directive ambitieuse surtout dans la phase des intérêts bas Aussi un aspect politique important Winterthur / Marché hypothécaire 4

5 Les taux d'intérêts des prêts hyp. et des obligations CH 2Y CH 5Y CH 10Y var hyp 1 Taux variables des prêts hyp. réagissant avec un retard de 6 à 12 mois sur le marché Le rendement des prêts hyp. ocille entre 3 et 8% p.a. Encaissement des intérêts trimestriellement Les prêts hyp. sont pris en compte dans le bilan à leur valeur nominale Jan 88 Jan 90 Jan 92 Jan 94 Jan 96 Jan 98 Jan 00 Jan 02 Jan 04 Jan 06 Les affaires hyp. sont orientées sur le long terme Marge 5Y 10Y Source de revenu constante avec faible volatilité Effet stable sur le bilan et les comptes PP Peu d'alternatives de placements de même catégorie (risque, rentabilité) 0.0 Jan 88 Jan 90 Jan 92 Jan 94 Jan 96 Jan 98 Jan 00 Jan 02 Jan 04 Jan 06 Donc les prêts hypothécaires représentent des placements privilégiés pour les investisseurs institutionels Winterthur / Marché hypothécaire 5

6 Les restrictions de l'autorité de surveillance Résidence secondaire Résidence familiale (*) Lieu: Suisse Immeuble locatif Immeuble mixte Immeuble commercial Hôtel / Restaurant Artisanat / Industrie Terrain non non non non non non non Projet / Crédit de constr. non non non non non non non Construction terminée non oui oui oui oui non non Objet d'amateur / luxueux non non Taux d'avance max. 80% (resp. 85%) max. 65% Garanties complémentaires: Nantissement de - Police d'assurance vie avec valeur de rachat - Avoir de libre passage du 2e pilier (*) Par la loi: politique de crédit conservative (fonds investi provenant de la prévoyance des assurés) Winterthur / Marché hypothécaire 6

7 Le portefeuille hypothécaire de Winterthur 50% 40% 30% 20% Imm.commercial Appart. en PPE Maison familiale 10% 0% ZH Autres 1985 GE+VD Immeuble mixte Immeuble locatif 90% 60% 30% taux fixe variable Centre hyp. 1'400 mio. 0% 750 mio. 725 mio. Déc-01 Juin-02 Déc-02 Juin-03 Déc-03 Juin-04 Déc-04 Juin- Déc- totale 4'500 mio Winterthur / Marché hypothécaire 7

8 Canaux de distribution (en % des noveaux contrats) Agents de la Winterthur 40% 80% Courtiers 10% 10% Distribution directe 50% 10% Suisse allemande Romandie Back-Office Front-Office Centre hyp. Immeubles Obligations Actions... Participations Winterthur Asset Management Les plus importants canaux de distribution - Romandie: Agents de la Winterthur - Suisse allemande: Distribution directe et Internet Winterthur / Marché hypothécaire 8

9 Pricing.... and Products Facteurs externes + Taux d'intérêt alternatif (p. ex. LIBOR / SWAP) + Majoration (Forward) Facteurs internes + Distribution + Administration + Risk-Costs (Rating) + Gain = Offre / Contrat Marché des capitaux et de l'argent Marge variable 3 / 6 / 12 mois LIBOR* fixe 1-2 ans fixe 3-10 ans fixe ans Prêt 333k - 665k *Durée du contrat: 3 ou 5 ans Prêt 666k - 999k Prêt dès 1 Mio. oui oui oui - - oui - oui oui oui oui oui - (oui) oui Marge (indicatif*): Hyp. 500k: 0.60% % Hyp. 5 Mio.: 0.30% % (*) La marge dépend du Credit Rating, de la durée du produit hyp., du taux d'avance, etc. - Résiliation anticipée peut coûter cher - Prudence lors de l'échelonnement des durées Winterthur / Marché hypothécaire 9

10 L'évolution des taux d'intérêts Taux variable (1er rang) de Banques Cantonales.. depuis 70 ans depuis 5 ans 1 an ans 5 ans ans 2.50 Mrz. 37 Jan. 41 Nov. 44 Sep. 48 Jul. 52 Mai. 56 Mrz. 60 Jan. 64 Nov. 67 Sep. 71 Jul. 75 Mai. 79 Mrz. 83 Jan. 87 Nov. 90 Sep. 94 Jul. 98 Mai. 02 Mrz Apr 01 Okt 01 Apr 02 Okt 02 Apr 03 Okt 03 Apr 04 Okt 04 Apr Okt Les taux n'ont jamais été si bas depuis 1 an Les taux ont augmenté de +0.80% dans les 9 dernièrs mois, mais ils sont encore à un niveau très bas an 3 ans 5 ans 8 ans 10 ans Les prêt hyp. à taux fixes de longue durée sont encore "bon marché" 0.25 Apr. Jun. Jul. Sep. Okt. Dez. Jan. 06 Mrz. 06 Apr Winterthur / Marché hypothécaire 10

11 Conclusion En général - Tant qu'il y aura des immeubles, il y aura aussi des prêts hypothécaires - Les affaires hypothécaires sont un "Key Business" de la branche financière - Encore et toujours un "Face-to-Face Business" Les banques dominent le marché hypothécaire (part de marché > 90%) - "Prêt hypothécaire" est assosié à "banque". - Rude concurrence tant au niveau des taux d'avances que des garanties complémentaires Les assurances sont aussi très intéressées au marché hypothécaire suisse - Directives sévères de l'organe de surveillance - Taux d'intérêts très compétitifs L'évolution des taux d'intérêts - Les taux sont encore bon marché => Cela vaut la peine de comparer les prix - pour vous aussi! Winterthur / Marché hypothécaire 11