DTZ Research. Property Times Toulouse Bureaux T Un clé en main d envergure dope le marché. 4 Septembre Sommaire. Auteur.

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1 Property Times Toulouse Bureaux T Un clé en main d envergure dope le marché 4 Septembre 2014 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre immédiate et future 4 Définitions 5 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) Contacts Magali Marton Head of EMEA Research +33 (1) Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) L embellie perçue en début d année sur le marché toulousain des bureaux s est confirmée au 2 ème trimestre avec plus de m² commercialisés en trois mois. Cette performance est en majeure partie liée à la signature de 5 transactions sur des surfaces supérieures à m², qui ont représenté, à elles seules, les 3/4 de la demande placée du trimestre. Une opération de m² réalisée clé en main a fortement dynamisé l activité sur ce segment de surface. La demande placée sur l ensemble du 1 er semestre 2014 atteint ainsi m², un volume supérieur de 65% à celui enregistré un an plus tôt et nettement supérieur aux performances observées au cours des cinq dernières années. Après une légère résorption en 2013, l offre immédiatement disponible sur le marché toulousain s est de nouveau contractée au cours des six derniers mois. Elle représentait ainsi m² fin juin 2014, pour un taux de vacance de 4,8%. Si les surfaces de première main continuent de se résorber (-13% en six mois), avec à peine m² immédiatement disponibles, le stock de surfaces de seconde main, déjà conséquent, continue de progresser (+2%). L offre immédiate demeure majoritairement concentrée sur le secteur Sud-Ouest, avec m² de bureaux immédiatement disponibles, soit plus d 1/3 du stock vacant. Peu de changements ont été constatés sur les valeurs locatives des immeubles toulousains au cours des trois derniers mois. Le loyer prime se positionne à 200 /m²/an, tandis que les immeubles récents de périphérie se commercialisent à des valeurs voisines de 135 /m²/an. Les valeurs moyennes des immeubles de seconde main se sont, quant à elles, stabilisées après avoir connu une nette correction en Elles s établissent ainsi à 110 /m²/an en moyenne au 1 er semestre m² de bureaux neufs devraient être livrés en A l horizon 2016, près de m² de bureaux neufs pourraient voir le jour sur l agglomération toulousaine. Les opérateurs demeurent toutefois prudents, et la commercialisation partielle ou totale des opérations demeure un préalable à la mise en chantier de la plupart des projets. DTZ Research

2 Contexte économique Une sortie de crise sans cesse repoussée Avec une croissance nulle au 1 er trimestre, la reprise, maintes fois annoncée, tarde à produire ses effets. L économie française reste engluée, depuis maintenant deux ans, dans un cycle de croissance atone (graphique 1). Les différents moteurs de la croissance semblent se gripper les uns après les autres. La demande adressée aux entreprises françaises est en berne avec une consommation des ménages en recul de 0,5% sur le 1 er trimestre, malgré une inflation au plus bas. La baisse est même de 0,7% pour les produits manufacturés. Le moral des ménages reste morose, évoluant depuis 6 ans bien en-deçà de sa moyenne de longue période (graphique 2). Les chefs d entreprises ne sont pas beaucoup plus optimistes. L indicateur du climat des affaires stagne depuis septembre 2013 (graphique 2). Les taux de marge remontent après le point bas historique de 2013, et la mise en place du crédit d impôt compétitivité emploi (CICE), ainsi que l allégement des cotisations sociales ne suffisent pas à faire repartir l investissement des entreprises hors du secteur financier, en recul de 0,5% sur le 1 er trimestre. L INSEE et le FMI, qui ont publié à quelques jours d intervalle leurs prévisions de croissance pour l année 2014, se rejoignent sur une hausse limitée, de 0,7% pour l année 2014, en dessous des 1% retenus par le gouvernement. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0 Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Source : INSEE Moral des ménages Un chômage préoccupant Au mois de mai, nouveaux chômeurs sont venus garnir les rangs des, désormais, près de 3,4 millions de demandeurs d emploi (graphique 3). Les records tombent tristement les uns après les autres avec cette 7 ème hausse consécutive. Après un ralentissement fin 2013, l afflux de nouveaux chômeurs est reparti fortement à la hausse avec nouveaux demandeurs d emploi depuis le début de l année. Le gouvernement, qui avait fait de l inversion de la courbe du chômage son principal cheval de bataille, revoit désormais ses ambitions à la baisse. Il vise le maintien du taux de chômage sous la barre des 10% d ici à la fin de l année (9,7% actuellement). L absence de reprise économique ne laisse pas présager d amélioration à court terme sur le front de l emploi. Dans ses dernières prévisions, l assurance chômage table sur une hausse de chômage de plus de demandeurs d emploi en 2014, puis en 2015, avant un hypothétique retournement. Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, catégorie A Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Demande placée et valeurs locatives Excellente performance grâce à un clé en main d envergure L embellie perçue en début d année sur le marché toulousain des bureaux s est confirmée au 2 ème trimestre avec plus de m² commercialisés en trois mois. La demande placée sur l ensemble du 1 er semestre 2014 se porte ainsi à m², un volume supérieur de 65% à celui enregistré au 1 er semestre 2013 et nettement supérieur aux performances observées au cours des cinq dernières années ( m² commercialisés en moyenne au 1 er semestre) (graphique 4). Le retour des mouvements d envergure observé au 1 er trimestre s est amplifié au 2 ème trimestre avec 5 transactions portant sur des surfaces supérieures à m², dont une de taille exceptionnelle : le clé en main de SAFRAN à Andromède sur m². Ces transactions auront représenté, à elles seules, plus des 3/4 des surfaces commercialisées au cours des trois derniers mois. Suite à ce clé en main, et aux transactions d AKKA TECHNOLOGIES sur m² de bureaux neufs sur la zone Andromède, et d ECA SINTERS sur m² de bureaux à construire sur la zone St Martin/Ramassiers au 1 er trimestre, les commercialisations de surfaces neuves totalisent m² au 1 er semestre 2014, soit près des 2/3 de la demande placée. Graphique 4 Demande placée à Toulouse, en milliers de m² Première main Seconde main Graphique 5 Valeurs locatives à Toulouse, en /m²/an Stabilité des valeurs locatives Les valeurs locatives sont demeurées stables sur les immeubles de qualité au cours des trois derniers mois, à 200 /m²/an pour les locaux prime de centre ville et 135 /m²/an pour les immeubles récents de périphérie (graphique 5). Neuf ou restructuré Récent Ancien Après une nette correction en 2013, liée à un fort niveau de vacance, les valeurs locatives des surfaces anciennes semblent se stabiliser. Elles se positionnent ainsi, à 110 /m²/an en moyenne au 2 ème trimestre 2014 (graphique 5). Tableau 1 Principales transactions de bureaux à Toulouse au 2 ème trimestre 2014 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Andromède SAFRAN m² Neuf Bordelongue BJ INVEST m² Neuf Basso Cambo ALSATIS m² Ancien Centre-ville ISO m² Ancien Property Times 3

4 Offre immédiate et future La décrue des disponibilités se poursuit, sur un rythme toutefois lent L offre de bureaux immédiatement disponibles sur le marché toulousain s est de nouveau contractée au 1 er semestre 2014 (-2%). Les disponibilités immédiates représentaient ainsi m² fin juin 2014, soit un taux de vacance de 4,8%. Les surfaces de première main, qui constituaient près de la moitié du stock vacant en 2010, n ont cessé de se résorber depuis. Avec m² disponibles fin juin 2014, elles ne représentent plus que 30% des disponibilités. A l inverse, l offre de seconde main croît de façon continue depuis près de 3 ans, atteignant m² fin juin 2014, en écho à de nouvelles libérations de surfaces (graphique 6). L offre immédiate demeure majoritairement concentrée sur le secteur Sud-Ouest, avec m² de bureaux immédiatement disponibles, soit plus d 1/3 du stock vacant. Le reste des disponibilités concerne essentiellement le Sud- Est et le Nord-Ouest avec respectivement m² et m² de bureaux vacants m² de bureaux neufs en 2014 Après la livraison, au 2 ème trimestre, de l opération «Hills Plaza» du groupe LAZARD (7 100 m²), m² supplémentaires devraient venir alimenter le marché toulousain d ici la fin de l année via la livraison de trois opérations : «Golf Park» à Basso-Cambo, dont 2 bâtiments ont été lancés en blanc par DOUGHTY HANSON, ou encore le premier bâtiment de l opération «ID» m² au total - développée par KAUFMAN & BROAD dans le secteur de Balma Gramont. Graphique 6 Offre immédiate à Toulouse, en milliers de m² Graphique 7 Taux de vacance à Toulouse 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Première main Seconde main Pour 2015, on citera, parmi les opérations significatives, «Verdauja» à Balma, m² développés par PITCH PROMOTION. Tableau 2 Projets significatifs de bureaux à Toulouse Source : DTZ Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison ID Balma Gramont KAUFMAN ET BROAD m² (1 er bât.) Fin 2014 Golf Park Toulouse Basso-Cambo DOUGHTY HANSON m² (1 er bât.) Fin 2014 Verdauja Balma Gramont PITCH PROMOTION m² ères lignes Ramonville Saint-Agne NOVIMTIS m² 2015 Elipsys Centre ville CFA ATLANTIQUE m² Property Times 4

5 Définitions Demande placée Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Offre immédiate Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle VEFA Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Vente en l Etat Futur d Achèvement. Property Times 5

6 Carte 1 Carte des secteurs de marché de l agglomération toulousaine Source: DTZ Property Times 6

7 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 2013 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 2014 Insight European Transaction Based Index Q Net Debt Funding Gap - May 2014 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 2014 Deflation and Commercial Property - March 2014 Tokyo Retail Market 2014 Great Wall of Money March 2014 German Open Ended Funds March 2014 China Investment Market Sentiment Survey - January 2014 China The Technology Sector - January 2014 Czech Republic Green buildings - December 2013 UK secondary market pricing - October 2013 Quantitative Easing - UK Regions September 2013 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 7

8 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Head of EMEA Research Hans Vrensen Magali Marton Phone: +44 (0) Phone: +33(0) Head of France Research Delphine Mahé Phone: +33(0) DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0) DTZ France Antoine Derville Phone: +33(0) Conseil Jean-Louis Guilhamat Phone: + 33(0) Investissement Nils Vinck Phone: + 33(0) Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33(0) Valuation Jean-Philippe Carmarans Phone: +33(0) Asset Management Alban Liss Phone: + 33(0) Agency - Toulouse Pascale Cieutat Phone: +33(0) DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Septembre Property Times 8

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