Rénovation en copropriété. Démarche globale 19/09/2016

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1 Rénovation en copropriété Démarche globale 19/09/2016

2 Conseils gratuits et indépendants Info Energie à Maitrise de l énergie, efficacité énergétique et énergies renouvelables ADIL 31 à Juridiques et financiers Membres du Réseau «Rénovation info service» Permanences Téléphone, mails, rendez-vous Animations

3 SOMMAIRE Le club des Conseils Syndicaux de la Haute Garonne Contexte général Les étapes d un projet Du point de départ aux travaux Qui fait quoi? Le rôle de chaque acteur Ø L atelier de ce soir porte sur les différentes étapes de recherche, de réflexion, d études, de communication, de choix en matière de maîtrise d œuvre, de présentation en assemblée générale permettant d aboutir à la réalisation de travaux d économies d énergie. Ø Les aspects financiers, l audit énergétique et autres se seront pas traités en détail ce soir, ils feront l objet d autres ateliers.

4 Le Club des Conseils syndicaux Présentation Ø Association à but non lucratif créée en mars 2010 par des conseillers syndicaux actifs avec l appui de Toulouse Métropole et de l Adil 31 Ø Objectifs : favoriser les échanges et partager les bonnes pratiques entre copropriétés Ø Principes : Instance de dialogue et lieu de ressources Ø En 2016, le Club compte 30 copropriétés adhérentes et plus de 58 conseillers syndicaux participants

5 Contexte global Ø 43% de résidences principales en copropriété en France métropolitaine pour environ 33 % en région Midi-Pyrénées et 81 % pour l agglomération toulousaine (source: INSEE, recensement de la population 2012) Ø Parc immobilier vieillissant (réalisation de travaux à prévoir) : 2/3 des copropriétés de la métropole toulousaine datent des années 60 et représentent plus de logements (source: AUAT, décembre 2010) Ø Les économies d énergie sont une priorité : il faut s interroger sur les enjeux et sur l efficience des travaux projetés La Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTE) Le Plan de Rénovation Energétique de l Habitat (PREH) d octobre 2013 a pour objectif de faciliter la prise de décision en matière de travaux

6 Contexte global : L actualité juridique Art 14 Loi LTE Décret du 30 mai 2016 sur les travaux «thermiques» embarqués (Entrée en vigueur au 01/01/2017) à «Embarquer» des travaux d isolation thermique Lors de travaux de rénovation En cas de ravalement Lors de travaux importants sur la toiture Aménagement de pièces en vue de les rendre habitables à Vérifier la soutenabilité des travaux Impossibilité technique Technique (risque de pathologie du bâti) Juridique (aspect du bâti non conforme aux règles) Disproportion avantages / inconvénients : Économique (TRI > 10 ans / au surcoût - aides)! En attente de la méthode de calcul ministère Architecturale (dégradation du bâti)

7 Contexte global : L actualité juridique Art 14 Loi LTE Décret du 14 juin 2016 sur les travaux acoustiques «embarqués» (Entrée en vigueur au 01/07/2017) è «Embarquer» des travaux d isolation acoustique Si travaux importants de rénovation thermique parois vitrées réfection toiture isolation thermique Si l immeuble est situé dans une zone exposée au bruit (sur Toulouse Métropole, couloir aérien uniquement) (PGS art R Code Environnement )

8 Les étapes «idéales» d un projet 1/2 Vote en AG Vote en AG

9 Les étapes «idéales» d un projet 2/2 Vote en AG Vote en AG

10 Les points de départ Le point de départ d une réflexion de réhabilitation peut être : Une obligation réglementaire : DPE collectif, audit (à réaliser avant 2017), travaux embarqués à A considérer comme une chance et non comme une contrainte Des travaux prévus : ravalement de façade, étanchéité de toiture, à A bien réfléchir car les délais entre deux interventions sont longs (10-15 ans pour les façades, pour la toiture terrasse, 30 pour une toiture tuiles, ) Une volonté de diminuer les factures et/ou d améliorer le confort. à Etre sûr de l efficacité des actions envisagées

11 Information, vote d un fonds de travaux Pour préparer le terrain. La loi ALUR : - Mise en place obligatoire d un fonds de travaux au 1 er janvier 2017 destiné à financer les travaux de rénovation Pour les copropriétés de plus de 10 lots : 5% du budget prévisionnel, somme attachée au lot non remboursable au vendeur! Différence prévoyance et travaux - A partir de 2017, obligation de mise au vote d un diagnostic technique global (intégrant le DPE ou l audit énergétique) : permettant de connaître les travaux nécessaires et de les planifier Majorité : art. 24

12 Bilan Energétique Simplifié Principe du BES : 1ere étape non obligatoire à faire soi même : Etat des lieux des consommations de l immeuble par le conseil syndical et/ou le syndic EN DEBUT de projet Méthode : En fonction des consommations, de l analyse des contrats et de la météo, mise en évidence des anomalies sur le fonctionnement normal de la chaufferie et des compteurs, sur l ECS et avoir un ordre de grandeur de la consommation de la copropriété Les éco-bilans en Copropriété 1 Bilan énergétique Simplifié CHAUFFAGE COLLECTIF La boîte à outils des écopropriétés

13 Intérêt d un Bilan Préalable Ø S approprier les notions techniques Ø Susciter la discussion sur les questions énergétiques Ø Faciliter les démarches Pour les personnes réalisant le bilan (membres conseil syndical, syndic) Ø connaissance forte Ø permet des discussions plus fructueuses avec les interlocuteurs techniques (bureau d études, technicien, chauffagiste, ) Pour les copropriétaires Ø permet une première approche de la problématique énergétique de l immeuble Ø Vote d un audit pour approfondir les conclusions et remarques du bilan. Ø Personnaliser le cahier des charges. Ø Facilite la récupération des données nécessaires pour l audit

14 Choix du type d étude : certains éléments obligatoires mais possible d aller plus loin Type d étude Description Remarque DTG (Diagnostic Technique Global) Remplace le diagnostic préalable à la mise en copropriété. Examen de l état de l immeuble et projection des travaux nécessaires sur 10 ans Mise au vote obligatoire dès le 01/01/2017 sous exceptions (vote art 24) DPE (Diagnostic de Performance Energétique) Calculs selon usages conventionnels, permet de comparer des immeubles entre eux, donne des pistes de solutions Premier niveau d informations, ne permet à priori pas d engager des travaux

15 Choix du type d étude : certains éléments obligatoires mais possible d aller plus loin Type d étude Description Remarque Audit obligatoire Audit selon cahier des charges ADEME Calcul sur usages réels Plus complet, le cahier des charges peut être personnalisé Nombre de scénarii limités Obligatoire pour l octroi de la subvention ADEME/Région de 50% (copropriétés entre 10 et 49 lots uniquement)

16 Choix du type d étude : certains éléments obligatoires mais possible d aller plus loin Type d étude Description Remarque Audit global partagé Cahiers des charges disponibles (Planète Copropriété, ADEME). Très complet, exigence d un trinôme thermicien/architecte/ingénieur financier. Personnalisable. Investissement initial du CS et du syndic pour préparer l étude Simulation thermique dynamique La plus précise, prise en compte des usages réels, de l ensoleillement, du vent, de l inertie Intérêt particulier pour des bâtiments très anciens, avec un fort questionnement sur le confort d été ou d immeubles avec de multiples orientations Coût plus élevé

17 Choix du type d étude : autres thèmes Sécurité incendie à bureaux d études spécialisés (éventuellement architectes) Accessibilité à diagnostiqueurs agrées Architectural à architectes Sécurité électrique à bureaux d études spécialisés Ascenseurs à ascensoristes Energies renouvelables à bureaux d études thermique

18 Vote de l étude Deux possibilités : Vote en AG : Ø Choix d un prestataire (ou groupement) qui va réaliser l étude sur la base de devis/propositions joints à la convocation (art.24) Vote en AG et délégation au Conseil Syndical : Ø Vote sur un type d étude Ø Délégation donnée au CS de retenir un professionnel en fixant un montant max (art. 25) plus d éventuelles conditions (cahier des charges, méthode de calcul ) Ø Le CS doit fait un compte-rendu à l AG suivante de l exécution de sa mission

19 Restitution de l étude Les modes de restitution de l étude ont été définis à la signature du devis. Au minimum il est conseillé : Un rendu au conseil syndical Un rendu en assemblée générale Penser à envoyer une synthèse de l étude à chaque copropriétaire avant l AG Cela peut être l occasion de commanditer des études complémentaires (ENR, sécurité incendie si non fait au départ, ) Chaque scénario proposé peut être assorti d une estimation des aides financières associées : voir exemple

20 Restitution de l étude, aides financières Entrée des données de l audit ou des devis : informations sur la copropriété, les travaux des différents scénarii (montant, part significative, CEE, ) Prise en compte possible des fonds de travaux existants, des tantièmes réels, des % MOE, syndics, DO, bureaux contrôles, Simulations de cas types d occupation (PO/PB, ressources, ) à En sortie : informations sur les aides collectives : Possibilités d aides collectives : Eco PTZ collectif Possible car le logement a été construit avant le 1 er janvier Scénario 1 Scénario 2 Eco PTZ collectif possible? Oui Oui Montant éligible par logement (!) Nombre d actions 2 (murs et toiture) 1 (toiture) Montant maximum du prêt par logement (!) ! ! Durée maximale du prêt par logement (ans) Mensualités (!) CEE collectif Il s agit du montant global estimé pour l ensemble des travaux. Certaines aides individuelles (ANAH notamment) ne sont pas cumulables avec ces CEE. Scénario 1 Scénario 2 Estimation des CEE collectifs en kwhcumac Estimation de la valorisation des CEE (!)

21 Restitution de l étude, aides financières à Informations sur les aides individuelles :

22 Le contrat de maîtrise d oeuvre Qui est le maître d ouvrage? Le syndicat des copropriétaires Qui est le maître d œuvre? Un professionnel architecte ou non Quel est le rôle du maître d œuvre? Conception du projet : élaboration de plans, de documents techniques, réalisation de diagnostics, proposition d un programme de travaux chiffrés et phasés dans le temps Consultation des entreprises, conseil au maître d ouvrage sur le choix de celles-ci Coordination des travaux En préalable : le cahier des charges Définit les prestations demandées au maître d œuvre et les attentes Elaboré par le syndic, avec l appui du conseil syndical

23 Choix d un scénario et d un contrat d accompagnement Le choix d un scénario n engage à rien! Il sert de base pour la consultation des entreprises. Seuls les devis qui seront votés engageront la copropriété. But à choisir un scénario parmi ceux proposés Idéalement, le CS et le syndic se positionnent en faveur d un scénario. Lors de la même AG, les copropriétaires se positionnent sur : Un approfondissement de la faisabilité d un scénario en particulier (par la consultation d entreprises) Si besoin, une prestation d accompagnement (MOE, AMO) Eventuellement un mandat au syndic pour chercher plus d informations sur les aides (valorisation CEE, enquête pour éligibilité ANAH, prêt collectif, )

24 Montage aides financières Avant signature des devis Négociation des CEE Validation critères techniques et gain sur le logement (25% ou 35%) Démarches préalables à la banque pour l Eco PTZ Après signature des devis Eco PTZ (collectif / individuel) : dépôt du dossier à la banque Montage des dossiers ANAH Eco chèque : inscription sur le site de la région Sur factures ANAH : déblocage des fonds Eco chèques utilisés comme paiement Justificatifs à envoyer à la banque (Eco PTZ), pour le paiement des CEE, L année suivante : déclaration pour le crédit d impôt

25 Travaux, réception, suivi, maintenance Le suivi des travaux et la réception peut être intégré à la mission de la maîtrise d œuvre. Le suivi peut être réalisé par le syndic et/ou le conseil syndical. On peut citer : Relevé des compteurs d eau : vérification de la cohérence Suivi des interventions Si chauffage collectif : Relevé des consommations de chauffage Lecture du carnet de chaufferie Suivi des facturations, des contrats et des éventuels intéressements

26 Le rôle de chaque acteur : Sensibilisation Conseil syndical Ø Recherche d informations Ø Réalisation d un premier bilan Ø Communication (newsletter, blog, site internet, ) Syndic Ø Accompagne le bilan Ø Fait voter le fonds de travaux Ø Organise les réunions d informations Ø Fait partir les courriers Prestataire accompagnant - Exemples dans la salle?

27 Le rôle de chaque acteur : Avant l étude Conseil syndical Ø Rédaction du cahier des charges Ø Appui au syndic Ø Lien avec l ensemble du syndicat Syndic Ø Rédaction du cahier des charges Ø Demande de devis Ø Demande de financement éventuelle Ø Réunit les documents nécessaires Prestataire accompagnant Ø Visite éventuelle sur place Ø Proposition devis Pendant l étude Conseil syndical Syndic Prestataire accompagnant Accompagne le bureau d études Accompagne le bureau d études Réalise l étude Exemples dans la salle?

28 Le rôle de chaque acteur : Restitution étude, choix scénario Conseil syndical Donne son avis Syndic Ø Donne son avis Ø Envoie la synthèse de l étude avant l AG Prestataire accompagnant Présente les résultats, au conseil syndical et à l AG Choix d un contrat d accompagnement Conseil syndical Syndic Prestataire accompagnant Appui au syndic Ø Recherche d informations Ø Demande de devis Présente des devis Exemples dans la salle?

29 Le rôle de chaque acteur : Consultation des entreprises Conseil syndical Aide à la rédaction du CDC Vote des travaux Conseil syndical Syndic Aide à la rédaction du CDC Syndic Prestataire accompagnant Ø Rédige le CDC Ø Sollicite les entreprises Ø Met en forme les propositions pour l AG Prestataire accompagnant Appuie le syndic dans la préparation de l AG Prépare l AG Présente les propositions à l AG Exemples dans la salle?

30 Merci de votre attention