Note NIVEAU DE LOYERS DANS LE PARC LOCATIF SOCIAL RÉSUMÉ

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1 Note 20/11/2012 Service Aménagement Logement Durables DHL Connaissance & Suivi des bailleurs NIVEAU DE LOYERS DANS LE PARC LOCATIF SOCIAL RÉSUMÉ Le loyer caractérise le parc social public HLM comme en témoigne sa dénomination : habitation à loyer modéré (HLM). Et la finalité de son montant est duale, d'une part le loyer représente pour le bailleur le moyen de garantir ses équilibres financiers et d'autre part pour le locataire il constitue le coût de son toit. En conséquence le loyer impacte le quotidien de tous. Le loyer sert de référence aux différents types de financement : tel financement implique tel loyer. Cependant, au fil des années les modalités de financement des opérations de constructions neuves ont évolué, ce qui a conduit à pratiquer des loyers d'équilibre et des loyers plafonds différents selon l'année de construction, sans lien direct avec la qualité du service rendu aux locataires. Au lendemain de la seconde Guerre mondiale, il convient de reconstruire le parc de logements quel qu'il soit (public et privé). Avec la loi du 21 juillet 1950 les habitations à bon marché (HBM) deviennent les Habitations à loyer modéré, des typologies de logement sont définies ainsi que des conditions de ressources pour les locataires potentiels. L'aide de l'etat se fait en direction des bailleurs, le système de financement repose sur les aides à la pierre sous forme de prêts et de subventions. L'année 1977 marque un tournant pour le financement du logement social, les aides à la pierre sont complétées/remplacées par les aides à la personne avec la mise en place notamment de l'aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires HLM. L'APL doit permettre de solvabiliser le locataire Or deux études récentes 1 tendent à démontrer que l'efficacité sociale des aides à la personne est contestable et qu'une révision du dispositif serait souhaitable. Le loyer conditionne l'accès à un type de logement. En effet, pour accéder à un logement social, le niveau de ressources du candidat doit être inférieur à un certain plafond. Il existe quatre plafonds, allant du logement très social au logement intermédiaire (PLAI, PLUS, PLS, PLI), avec des loyers progressifs d une catégorie à l autre. Le calcul du loyer peut varier selon la surface retenue (utile ou corrigée). Les conditions de ressources, strictement contrôlées, valent aussi pour le maintien dans le parc : les locataires Hlm qui voient leurs revenus augmenter et dépasser le plafond de ressources sont soumis depuis 1954 à un surloyer, le supplément de loyer solidarité (SLS). Les conventions d'utilité sociale logement locatif (CUS LL), signées en juin 2011 entre l'etat et les 1 Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées en avril 2012 intitulée «Loyers Hlm, droit au logement et mixité sociale». Cour des Comptes «Evaluation des aides personnelles au logement «publié en mai DMB 1 28/12/2012

2 bailleurs du parc social (Organismes d'hlm et EPL 2 ), apportent quelques évolutions notamment dans le cadre de la remise en ordre des loyers (ROL) Elle vise à passer de loyers maxima réglementaires liés au financement des opérations à des loyers en fonction de la qualité de service rendu au locataire. Elle devrait permettre d'harmoniser les pratiques des bailleurs. Actuellement la ROL est optionnelle. Le travail présenté ci-dessous a été réalisé à partir des données issues du Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS) mis en place en Il succède à l'enquête sur le parc locatif social (EPLS) qui a été réalisée pour la dernière fois en Cette évolution s accompagne notamment d un changement du champ des organismes et des logements. En 2011, les bailleurs dont le patrimoine est égal ou inférieur à logements n'ont pas eu à répondre à l'enquête RPLS. A compter de 2012, l'ensemble des bailleurs répondront à l'enquête (plus d'info sur la méthodologie : Annexe 1). D'autres évolutions sont prévues (cf. Flash DGALN n du 19/12/2012) En 2011, le SALD/DHL a commandité auprès du Bureau d'etudes Guy Taiëb Conseil des travaux sur la complémentarité potentielle entre parc public et parc privé. La présente étude relative au niveau des loyers est une première étape. Elle pourrait dans un deuxième temps s'appuyer sur les résultats des travaux ci -dessus, notamment pour sa partie de définition de zonage qui permet une meilleure approche de la diversité des territoires aquitains. Le travail ci-dessous est réalisé à partir des données RPLS 2012 mises à disposition fin novembre En effet, la maîtrise et la gestion des données dépendent du SOeS 3 au plan national et du statisticien régional au plan local (Annexe 1) 2 3 Entreprise publique locale (ex Société d'économie mixte) Service observation et statistiques DMB 2 28/12/2012

3 Liminaire En préalable, il convient de préciser le sens de termes dont la définition n'est pas totalement partagée. Les logements du parc locatif social (au sens du ministère de l'egalité des territoires et du logement) sont : les logements appartenant à des organismes de HLM (Habitation à loyer modéré), qu'ils soient ou non soumis à la législation HLM pour la fixation de leur loyer ; les logements des autres bailleurs de logements sociaux non HLM (sociétés immobilières d'économie mixte, État, collectivités locales et établissements publics) et non soumis à la loi de A noter que les logements-foyers, les résidences pour personnes âgées ou handicapées ne font partie des logements du secteur social. Les logements sociaux bénéficient de financement de l'etat qui évoluent au fil des politiques du logement mise en place. Et, le parc HLM s'articule autour des grandes réformes portant sur son financement (cf. Annexe 2). Le loyer est fixé par la convention dans la limite d un loyer plafond maximum en fonction, selon la convention, de la surface corrigée ou de la surface utile, multipliée par un prix au m2 maximum. I Description du parc locatif social aquitain : Avec logements au 1er janvier 2012, le parc social HLM a progressé de 3,3% entre le 1er janvier 2011 et le 1er janvier Cette progression est supérieure à la moyenne nationale qui est de 1,7%. Le parc offert à la location est de logements soit 98% du parc. Il représente 10,5% environ des habitations principales contre 17% au niveau national. Localisation et typologies : Il se situe plus particulièrement dans les départements de la Gironde et des Pyrénées Atlantiques qui regroupent 76% du parc. Parc HLM DORDOGNE GIRONDE LANDES LOT ET GARONNE PYRENEES ATLANTIQUES Au 1er janvier 2012, 87% du parc locatif social appartiennent aux opérateurs traditionnels : 45% aux offices publics de l'habitat (OPH) et 42% aux entreprises sociales pour l'habitat (ESH). Le parc est conventionné à 91%. Il est majoritairement construit en collectif (77%), cette typologie est fortement marquée dans les Pyrénées Atlantiques avec 91,5% du parc départemental. DMB 3 28/12/2012

4 Typologie par date d'achévement de la construction : avant 1950 Tranche d'année d'achèvement de la construction entre 1950 et 1969 entre 1970 et 1989 entre 1990 et 1999 entre 2000 et 2009 Aquitaine Source RPLS 2011 Typologie par financement (cf. Annexe 2) : Par type de financement PLAI PLA PLUS PLS Autres Depuis 2009, les politiques publiques en faveur du logement encouragent la construction de logement en PLAI, il convient de noter qu'en Aquitaine le PLAI représente 4% du parc contre 5% France entière. Il est possible de croiser financement et année de construction afin de situer dans le temps le parc social. En France, la construction de plus de la moitié du parc HLM actuel est antérieure aux années 1977, année charnière pour le financement de la construction de logements sociaux. L'Aquitaine ne dément pas ce constat, entre 45 et 50 % de son parc a bénéficié de financement antérieur à 1977 à l'exception des Landes (30,4%). DMB 4 28/12/2012

5 catégorie de financement par département 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% PLA d'intégration, PLA, LMPLATS/PLAI PLA social et ordinaire PLUS PLS/PPLS/PLA CFF 20,0% Autres fin depuis ,0% Autres fin avant ,0% Dordogne Gironde Landes Lot &Garonne Pyrénées Atlantiques Après cette présentation qui permet de situer le parc locatif social, il convient maintenant d'aborder la question des loyers dans ce parc. II Les loyers du parc social en Aquitaine : En l'absence de commande définie, la note propose un «catalogue» des exploitations possibles. La présentation d'un tableau croisant financement et niveau de loyer a nécessité un «appui» du statisticien régional (mise à disposition de données). Les plafonds de ressources conditionnent l'accès au logement social mais c'est le type de financement qui conditionne le niveau de loyer. Ensuite le loyer initial est revu chaque année sur décision du conseil d'administration ou de surveillance du bailleur dans le respect des limites fixées par l'etat. Loyer maximum selon la zone d'implantation : Financement Zone 1 Bis Zone 1 Zone 2 Zone 3 PLAI 5,74 /m² 5,39 /m² 4,73 /m² 4,38 /m² PLUS 4 6,44 /m² 6,06 /m² 5,32 /m² 4,94 /m² Loyer maximum de zone PLS : Financement Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C PLS 12,57 /m² 9,67 /m² 8,33 /m² 7,98 /m² 7,42 /m² 4 Annexe circulaire n DEVL du 1/02/2012 DMB 5 28/12/2012

6 Le loyer mensuel moyen en / m² de surface habitable (ensemble des logements loués): En Aquitaine, le loyer moyen est de 5,40 /m 2 de surface habitable, il était de 5,20 /m² en 2011 soit une augmentation de 3,3% contre 2,7% en moyenne nationale (France entière 5,61 /m²). Elle se place en 4 position (hors Ile de France) après Provence Alpes Côte d'azur (5,60 /m²), Midi-Pyrénées (5,58 /m² et Rhône Alpes (5,50 /m²). En Ile de France, le loyer moyen est 6,64 /m². Le loyer mensuel moyen varie selon la localisation entre un loyer moyen de 4,86 /m 2 en Dordogne et 5,62 /m 2 pour la Gironde soit entre 315, et 365 mensuel pour une surface de 65 m 2. Nbre de lgts concernés Loyer moyen en /m2 de surface habitable Moyenne 1er Quartile Médiane 3e Quartile Ecart Q3-Q1 Dordogne ,86 4,07 4,94 5,53 1,46 Gironde ,62 4,70 5,49 6,20 1,50 Landes ,05 4,24 5,08 5,62 1,39 Lot & Garonne ,91 4,11 4,83 5,57 1,46 Pyrénées Atlantiques ,30 4,49 5,13 5,89 1,40 AQUITAINE ,40 4,54 5,28 5,99 1,45 Le loyer moyen en /m² de surface habitable selon le financement initial : La dépendance entre niveau de loyers et modes de financement initial s'illustre ci-dessous :. Aquitaine Autres 4,71 PLS 7,25 PLUS 5,64 Aquitaine PLA 5,81 PLAI 4, En Aquitaine, l'écart de loyer entre les logements financés en PLS et ceux financés en PLAI est supérieur à 45% (7,25 /m² contre 4,99 /m²). C'est dans les Pyrénées Atlantiques que l'écart est le plus marqué (8, 45 /m² contre 5,13 /m²). DMB 6 28/12/2012

7 Loyer par financement et par département PLAI PLA PLUS PLS Autres Le loyer moyen en /m² de surface habitable selon le statut du bailleur : Globalement, les loyers sont moins élevés chez les bailleurs de droit public (OPH) sauf en Gironde où le loyer moyen est de 5,38 /m² pour les ESH contre 5,46 /m². Il s'agit bien évidemment de moyenne qui ne prend pas en considération les particularités de certains territoires plus onéreux. Loyer moyen par catégorie de bailleurs OPH ESH EPL Autres DMB 7 28/12/2012

8 OPH ESH EPL Autres 5 Dordogne 4,53 5,34 5,15 6,4 Gironde 5,46 5,38 6,21 6,7 Landes 4,69 5,46 6,01 6,03 Lot & Garonne 4,75 4,95 6,72 0 Pyrénées Atlantiques 4,93 5,54 5,42 6,3 Source RPLS 201 Le loyer moyen en /m² de surface habitable selon le statut du parc (conventionné ou non): Le parc conventionné (91%) est plus homogène en terme de loyers. La moyenne des loyers des logements conventionnés est de 5,27 /m², celle des logements non conventionnés est de 5,81 /m² soit un écart de 0,54 /m² entre les 2 (écart moyenne nationale + 1,70 /m²). Trois des cinq départements de l'aquitaine proposent des loyers inférieurs à 5 /m². Les écarts entre les loyers des logements conventionnés et ceux des logements non conventionnés sont plus important dans les départements de la Dordogne et des Landes. En Lot et Garonne il n'y a peu ou pas d'écart entre les deux. (4,81 /m² parc conventionné et 4,85 /m² parc non conventionné). 5 Il s'agit principalement des SCP en Aquitaine DMB 8 28/12/2012

9 Dordogne 8 6 Pyrénées-atlantiques Gironde Loyer moyen en m² surf hab Conventionné Loyer moyen en m² surf hab Non conventionné Lot-et-Garonne Landes III Quelle utilisation de RPLS? Il s'agit ici de proposer des réponses à différentes questions qui peuvent être posées. La pertinence de ces données : RPLS a pour objectif de dresser l'état global du parc locatif des bailleurs sociaux au 1er janvier d'une année. Les données à fournir ont été définies par le SOeS, elles sont complétées par les bailleurs Afin d'assurer leur fiabilisation, un contrôle des données fournies par les bailleurs est effectué par le SOeS en amont avant la diffusion via l'infocentre fin novembre de l'année n. Depuis 2012, tous les bailleurs répondent à cette enquête. Des évolutions sont attendues pour 2013 (cf. Flash DGALN n du 19/10/2012 en Annexe 3) En conséquence, à mon sens la question de la pertinence de ces données ne se pose pas. Il s'agit plutôt de voir comment utiliser ces données avec l'appui du statisticien régional qui connaît les moyens de les exploiter comme en témoignait le travail produit par la cellule statistiques aquitaine. Les modalités de compléments potentielles : Il est possible de : décliner les loyers pratiqués par EPCI d'analyser de façon plus complète les écarts entre les différents opérateurs du parc social : OPH, ESH ; SCP et EPL. réaliser la production de tableau et/ou diagramme croisant financement et niveaux de loyers par territoire ; Pour ce faire, il convient de se rapprocher du statisticien régional pour définir les données nécessaires et leur mise à disposition. Pour 2013, il est prévu que le répertoire contienne des données spécifiques relatives aux conventions d'utilité sociale (CUS). Ces données devraient être potentiellement utilisables lors de la 2 évaluation bisanuelle. DMB 9 28/12/2012

10 Les suites possibles : Une reproduction de l'étude réalisée par le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées en avril 2012 intitulée «Loyers Hlm, droit au logement et mixité sociale». Cette étude compare le niveau des loyers pratiqués par les organismes HLM avec celui des plafonds pris en compte dans le calcul des aides au logement (allocation logement et aide personnalisée au logement). Il en résulte que pour 39% des logements du parc social, le loyer est trop élevé pour les plus pauvres et que les logements neufs sont moins accessibles que les anciens. Toutefois, le Haut comité assure que la mission sociale du logement social est "assurée" puisque ". La part des locataires HLM appartenant au premier quartile de revenus, c'est-à-dire aux 25% les plus pauvres, est passée de 12% en 1973 à près de 40% en 2006." (présentation par le SGCIV). Ne disposant pas de la méthode ayant conduit à cette analyse, il convient de voir s'il est possible de réaliser une comparaison par territoires des niveaux de loyers pratiqués au 1er janvier 2012 dans le parc social public (parc HLM) en fonction des financements octroyés. En effet, la problématique de l'accès au logement demeure comme étant celle de l'adéquation entre le montant du loyer et celui des ressources. Une analyse partagée selon une thématique déterminée, poursuite de l'étude Taiëb... La prochaine évaluation des CUS. Liste non exhaustive. DMB 10 28/12/2012

11 ANNEXES ANNEXE 1 : RPLS (note CGDD/SOeS DREAL Midi Pyrénées de septembre 2012) ANNEXE 2 : Les différents types de financements ANNEXE 3 : Flash DGALN N du 19/10/2012 ANNEXE 4 : Plafonds de ressources pour DMB 11 28/12/2012

12 ANNEXE 2 Les différents types de financements : Les financements sont les suivants : PLR/PSR : programme à loyer réduit et programme social de relogement. HLM-O : habitation à loyer modéré ordinaire. LM/ILN : immeuble à loyer moyen et immeuble à loyer normal. PLA très social : prêt locatif aidé très social sans obligation de travaux ; ce type de financement des logements est réservé aux plus démunis. PLS/PLA CDC/CFF : prêt locatif social, prêt locatif social dont l'établissement prêteur est la caisse des Dépôts et Consignations et prêt locatif social dont l'établissement prêteur est le Crédit Foncier de France. PLI : prêt locatif intermédiaire.pap et PC locatif : prêt d'accession à la propriété et prêt conventionné locatif. Catégories de financement Très social PLR PSR Epoque de constructions Avant 1977 De 1977 à 1999 Depuis 2000 PLA insertion PLATS PLAI Social HLM/O PLA PLUS Intermédiaire ILM PLI PLS Le financement du logement social traditionnel (aides à la pierre) est complété depuis le début des années 1990 par des aides fiscales, telles que dégrèvement de TFPB, TVA à taux réduit, etc. DMB 12 28/12/2012

13 ANNEXE 4 Autres régions (montants au 1er janvier 2012) Tableau relatif au plafonds de ressources Logement financé Composition du Logement financé Logement financé à l'aide d'un foyer à l'aide d'un PLAI à l'aide d'un PLS PLUS Catégorie Catégorie Catégorie Catégorie Catégorie Catégorie Logement financé à l'aide d'un PLI Personne supplémentaire Actualisation des montants Les plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier en tenant compte de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) et en comparant le 3ème trimestre de l'avant avant-dernière année à celui de l'avant-dernière année. DMB 13 28/12/2012