Boucle Sud. Le marché des bureaux 3ème trimestre 2008 Octobre 2008

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1 Le marché des bureaux 3ème trimestre 2008 Octobre 2008

2 Chiffres clés et marché de l'investissement Le marché de la au 3ème trimestre 2008 : - Un recul du marché de l'investissement, - Un niveau toujours élevé de commercialisation sur tous les segments de surfaces, - Des valeurs prime et moyennes stables, - Un stock en légère baisse, - Une offre future limitée en Un recul du marché de l'investissement Le marché de l'investissement en Ile-de-France évolue au ralenti depuis le début de l'année 2008 et seulement 6,31 milliards d'euros ont été investis contre 17,56 milliards à la même période l'année précédente. En, après deux très bonnes années sur le marché de l'investissement, le montant global des engagements (504 millions d'euros engagés depuis janvier 2008), revient à un niveau plus comparable à celui de 2005 (866 millions d'euros investis sur l'année). Les acquisitions sur la commune de Boulogne-Billancourt ont été nombreuses et représentent environ 360 millions d'euros dont près de 170 millions d'euros sur "Le Trapèze", opération en cours de développement. L'opération la plus significative du troisième trimestre aura été l'acquisition en VEFA de l'îlot A3, "Le Belvédère" ( m²), par COMPAGNIE LA LUCETTE pour environ 110 millions d'euros. Le taux de rendement prime a augmenté d'au moins 100 points de base depuis la fin 2007 et se positionne autour de 6,00% au troisième trimestre. Chiffres clés du marché des bureaux Indicateurs 2007 T1-T Evol. Demande placée m² m² Offre immédiate (au 30/09) m² m² Taux de vacance (au 30/09) 6,6% 5,4% Investissement M 504 M Taux de rendement prime 4,75% 6,00% Disponibilité dans la production neuve ( ) au 30/09/2008 Certaine m² Probable m² Potentielle m² Montants investis 2007 T1-T Evol. Ile-de-France M M M 504 M Taux de rendement prime T T Evol. Paris QCA 3,75% 5,50% Première Couronne Nord 5,50% 6,25% 4,75% 6,00% En % 12 9 SAINT-CLOUD BOULOGNE-BILLANCOURT SEVRES ISSY-LES-MOULINEAUX MEUDON Evolution des taux de rendement prime 1ère Couronne Nord Paris QCA T3 2008

3 Demande placée et valeurs locatives Un niveau toujours élevé de commercialisation sur tous les segments de surfaces La demande placée francilienne sur les neuf premiers mois de 2008 baisse de 10% par rapport à la même période en 2007 mais demeure soutenue avec 1,8 million de m² commercialisés. Le secteur de la a connu une année 2007 exceptionnelle et poursuit sur une très bonne tendance en 2008 avec d'ores et déjà m² commercialisés. Quatre transactions de plus de m² se sont concrétisées. Les deux plus importantes concernent les surfaces de première main de "Parissy" ( m² à restructurer) et "L'Angle" ( m² livrés par GECINA en début d'année) louées respectivement par THOMSON et L'EQUIPE. Les sociétés EUROPA IMMOBILIER (au 2ème trimestre) et TF1 (au 3ème trimestre) se sont, quant à elles, positionnées sur des surfaces de seconde main à Boulogne-Billancourt : m² au "16-18 rue du Dôme" à 340 /m²/an et m² sur les étages inférieurs de l'immeuble "Le Delta" à 460 /m²/an. Les segments des petites et moyennes surfaces ont été également dynamiques. Toujours concentrées sur les deux principales communes tertiaires du secteur (Boulogne- Billancourt et Issy-les-Moulineaux), les transactions concernent pour un tiers des commercialisations des surfaces rénovées. Des valeurs prime et moyennes stables Faute de nouvelle transaction au cours du 3ème trimestre 2008 en, le loyer prime demeure à 480 /m²/an. Les loyers de présentation des immeubles livrables en 2009 sont supérieurs et pourraient relever ce niveau audelà de 500 /m²/an. La forte proportion des transactions sur des surfaces rénovées contribue à l'augmentation du loyer moyen de seconde main de la qui atteint 320 /m²/an en La fourchette des valeurs moyennes est large suivant les communes qui composent le secteur, allant de /m²/an pour Sèvres ou Saint-Cloud à /m²/an pour Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux. Demande placée (en m²) Ile-de-France Première Couronne Nord Croissant Ouest En m² Evolution de la demande placée en T1 T2 T3 T T1-T Evol T1-T T1-T Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface Moins de m² De m² à m² Plus de m² Surface totale T1-T m² m² m² m² % 36% 34% 30% 100% Loyers prime Secteur Immostat Croissant Ouest Première Couronne Nord T Evol. Source: DTZ Research En /m²/an HT-HC Evolution des loyers moyens Croissant Ouest La Défense Paris QCA T1-T

4 Offre immédiate et production neuve Un stock en légère baisse L'offre immédiatement disponible en Ile-de-France se maintient autour de 2,5 millions de m² fin septembre 2008, soit un niveau similaire à celui de fin septembre Le taux de vacance de la, avec un stock en légère diminution ( m²) s'établit à 5,4% à la fin du troisième trimestre Les disponibilités de petites et de grandes surfaces semblent cohérentes avec la demande placée (soit et m² sur ces deux créneaux). En revanche, le stock vacant sur les surfaces intermédiaires ( m²) apparaît comme sous-offreur. En effet, moins de m² étaient disponibles sur ce type de surfaces fin septembre 2008 et à peine plus ( m²) était disponibles à 1 an alors que ce marché a consommé plus de m² en neuf mois. Près de m² de bureaux supplémentaires seront disponibles àunan. Les commercialisations devront donc se maintenir à un rythme soutenu pour absorber les libérations de grande ampleur déjà connues, ainsi que les quelques livraisons à venir prochainement. De nombreux projets à succès Sur la production neuve de 2008, seuls m² restent disponibles à Issy-les-Moulineaux dans l'immeuble "Sereinis" construit par COGEDIM/SOGEPROM et propriété de KLEPIERRE. Sur la production neuve de 2009 et 2010 ( m² au total), les nombreuses précommercialisations ont réduit de moitié cette offre future qui représente seulement m² en 2009 et m² en 2010 (dont m² en chantier). Les développements à l'horizon 2011 et au-delà se concentrent principalement sur la ZAC Forum Seine à Issyles-Moulineaux avec m² à commercialiser (4 bâtiments) et sur "Le Trapèze" à Boulogne-Billancourt où près de m² sont disponibles (5 bâtiments). L'important projet de restructuration des trois tours du rond-point du Pont de Sèvres de GE REAL ESTATE pour environ m² pourrait intervenir dans le même temps. Offre immédiate (en m²) T T Tx vacance Ile-de-France ,0% ,4% Première Couronne Nord ,9% Croissant Ouest ,3% 16% 12% En milliers de m² 8% 4% 0% En m² Evolution du taux de vacance Croissant Ouest Paris QCA IDF T Evolution des disponibilités de première main (de plus de m²) en Boulogne-Billancourt Issy-Les-Moulineaux Meudon Sèvres Evolution des disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Ile-de-France Paris La Défense Croissant Ouest 1ères Couronnes 2ème Couronne Sud Autres Saint-Cloud ,3% 5,4% 5,0% 3,2%

5 Tableau de bord Secteur Immostat Demande placée T1-T Offre disponible au 30/09/2008 Taux de vacance au 30/09/2008 Loyer moyen T1-T Paris QCA m² m² 3,2% 531 Paris Centre Ouest (hors QCA) m² m² 4,1% 408 Paris Sud m² m² 2,2% 409 Paris Nord Est m² m² 3,8% 280 La Défense m² m² 3,5% 399 Croissant Ouest m² m² 7,3% 282 Première Couronne Est m² m² 3,9% 213 Première Couronne Nord m² m² 7,9% 189 Première Couronne Sud m² m² 10,7% 204 Deuxième Couronne Sud m² m² 8,9% 159 Pôle de Roissy m² m² 6,5% 136 Deuxième Couronne Autres m² m² 3,3% 126 Marne-la-Vallée m² m² 5,8% 118 Saint-Quentin-en-Yvelines m² m² 12,4% 152 Cette note de conjoncture est déclinée sur plus de 20 micromarchés : pour les recevoir, merci de contacter Magali MARTON par téléphone : par magali.marton@dtz.com Quelques études à paraître prochaînement : "Le marché de l'investissement au 3ème trimestre 2008" "Offre future de bureaux et développement durable" "Une histoire de bureaux De l aménagement au management". Total Ile-de-France m² m² 5,0% 316 Sources: Immostat, DTZ Research Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

6 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Emilie Bonnet Chargée d études +33 (0) magali.marton@dtz.com +33 (0) emilie.bonnet@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Investissement - Asset management Expertise - Consulting - Aménagement Avec plus de collaborateurs opérant dans 150 villes et 45 pays, et 20 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine dtz.neuilly@dtz.com +33 (0)