Bâtiment vert et BRICs Des monographies pour comprendre. Deloitte Real Estate Advisory

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1 Bâtiment vert et BRICs Des monographies pour comprendre Deloitte Real Estate Advisory

2 Deloitte Real Estate Advisory a mis en place un modèle permettant d observer des discontinuités apparentes entre d une part, la performance environnementale absolue du marché immobilier d un pays donné, et d'autre part la profondeur de ce dernier, mesurée en volumes d investissement en milliards de dollars en immobilier de bureau. Nous utilisons ce modèle avec le consentement de notre client, l USGBC à des fins de divulgation dans le cadre de cette publication. 2

3 Objectifs&méthode Notre objectif est d évaluer la part relative des marchés émergents en matière de construction durable et comprendre d où viendra la croissance dans le futur, informations qui intéresseront les acteurs de la construction durable et leur permettront de décider sur une base circonstanciée. Dans les marchés émergents, la certification environnementale continue de grandir en nombre et de gagner en popularité à l heure où de plus en plus de projets font siens les principes de la construction durable. Les marchés immobiliers de ces pays montrent un intérêt croissant envers la qualité environnementale du cadre bâti et le bâtiment vert devient une composante toujours plus importante du secteur construction. Ces affirmations pourraient se fonder exclusivement sur la croissance en termes absolus du nombre de structures certifiées et de professionnels accrédités. Mais lorsqu on évalue l appétit et le potentiel de tel ou tel pays pour la construction durable on doit tenir compte non seulement de mesures absolues mais également de mesures relatives, telles que la profondeur du marché, l état de l économie et la démographie. En effet, c est en mettant en exergue les premières avec les deuxièmes que l on pourra évaluer avec plus d acuité la capacité de tel ou tel marché à produire plus de structures vertes et plus de services professionnels liés à la construction durable. 3

4 Analyse des marchés 4

5 IndicateursUtilisés Les pays rentrant dans le périmètre de l étude sont comparés entre eux suivant les indicateurs décrits cidessous. Les trois premières mesures sont absolues, la quatrième apporte une dimension nouvelle en mettant en perspective les premières avec la profondeur du marché. Structures Projets Professionnels Marchés Certifiées Enregistrées Accrédités Volumes investis 5 Nous tenons compte ici du nombre total de projets ayant fait l objet d une certification. Dans cette catégorie nous tenons compte du nombre total de projets ayant fait l objet d un enregistrement pour certification (projets s ayant acquitté des droits d enregistrement). Cet indicateur est un composite du nombre total de professionnels dont les compétences ont été certifiées soit Green Associate, soit LEED AP. Nous souhaitons mettre en perspective les performances absolues des pays, telles qu exprimées par les trois indicateurs précédents avec la profondeur de leur marché immobilier. Nous tenons compte ici des volumes en milliards de dollars US investis en immobilier de bureau.

6 IndicateursUtilisés Concentration Les pays développés dominent la distribution de l investissement en immobilier de bureaux. Ils représentent 75.8%. L Europe contient 30.4% de l investissement, l Amérique du Nord 28.4%, l Asie 17%. Prudential Real Estate 2013 La distribution de l investissement en immobilier de bureaux est lourdement affectée par la position dominante d un petit nombre de pays. À l exception de la Chine qui concentre 7% des investissements en immobilier de bureaux, les pays développées concentre la plupart de l'investissement. Les États-Unis concentrent à eux seuls 25.4% de l investissement mondial en immobilier de bureaux. Le Top-cinq des pays contrôle 53.8% de l investissement mondial en immobilier de bureaux. Plus de 80% de l investissement mondial en immobilier de bureaux est contenu dans seulement 15 pays. Point d inflexion La croissance devrait venir de façon disproportionnée des pays émergents dans les années à venir. À l horizon 2021, ces pays contiendront 42.8% de l investissement en immobilier de bureaux, soit une croissance de 24.2% par rapport à Chine & US On termes absolus presque la moitié de l investissement en immobilier de bureaux sur la prochaine décennie viendra de Chine et des États-Unis. Combinées ces deux nations, représenteront 51.5% de la croissance en investissement en immobilier de bureaux sur les dix années à venir. 6

7 CartographieCroissance des BRICs Dans cette cartographie nous étudions le potentiel relatif (volumes d investissement en immobilier d entreprise / performance environnementale absolue (indicateur composite : nombre de bâtiments certifiés et enregistrés pour certification et nombre de professionnels accrédités)***. Groupe A Pays à très haut potentiel pour la construction durable Groupe B Pays à haut potentiel pour la construction durable Groupe C Pays à potentiel modéré pour la construction durable *** À des fins de comparaison seule la méthode d évaluation LEED est modélisée. Des méthodes concurrentes existent notamment en Chine (3 Stars) et au Brésil (AQUA). Cependant le nombre de structures certifiés/enregistrés, ne dépasse pas les 300 dans le premier cas et les 100 dans le deuxième. La méthode LEED est par ailleurs couramment utilisé dans les pays visés, aucune autre méthode ne permet à ce jour une telle comparabilité. 7

8 ProfondeurPerformance Les pays sont positionnés en fonction de la profondeur de leur marché et de leur performance environnementale absolue. Échelle 500 à 3000 Milliards de US$ d investissement en immobilier de bureau. China Brazil 8

9 ProfondeurPerformance Pays positionnés en fonction de la profondeur de leur marché et de leur performance environnementale absolue. Échelle 1 à 700 Milliards de US$ d investissement en immobilier de bureau. 9

10 DistributionPerformance Proportion de bâtiments tertiaires de bureaux enregistrés pour certification aux États-Unis et à l international, puis distribution performantielle. 14% 25% United-States International 48% 13% Source : USGBC/GBCI Project registry 10

11 Leadersémergents Top 10 des pays les plus performants (hors professionnels accrédités) par métrage carré de projets enregistrés pour certification (données hors US). Seuls deux pays "développés" font partie du classement. Pays Surface (ft2) Surface (M2) Inde United States Canada Chine EAU Corée du Sud Sous total (top 5) Afrique du Sud Brésil Mexique Allemagne Qatar Sous total (top 10) Total Source : USGBC/GBCI Project registry 11

12 Monographies 12

13 BrésilMonographie Avec 629 projets certifiés et enregistrés pour certification le Brésil fait figure de champion régional. Le niveau de professionnalisation des acteurs a connu une croissance continue depuis le début des années 2000 avec un total de 111 professionnels dont les compétences ont été certifiées. LEED est la certification dominante sur le marché brésilien mais d autres certifications existent comme AQUA (Fondation Vanzolini), Selo AZUL da Caixa (Caixa Econômica Federal), et Procel Edifica (Eletro- brás). Performance absolue (professionnels et projets) Structures LEED (cumulé Enregistré/Certifié). Brésil Distribution performance Sur l ensemble des projets Distribution par ft2 (m) 13 Distribution clientèle final Typologie de l acheteur de la certification. Property Managers REITs (listed) REITs ( non-listed) Construction neuve vs Exploitation / ft2

14 RussieMonographie Avec seulement 36 projets enregistrés pour certification et 5 bâtiments certifiés la Fédération Russe fait figure de lanterne rouge parmi les BRICS. 10 experts accrédités sont recensés dans le pays qui compte également 5 bâtiments certifiés sous le référentiel BREEAM. Performance absolue (professionnels et projets) 41 + LEED Structures (cumulé Enregistré/Certifié). Russie Distribution performance Sur l ensemble des projets Distribution par ft2 (m) 14 Distribution clientèle final Typologie de l acheteur de la certification. Property Managers Endowment Banque Construction neuve vs Exploitation / ft2

15 IndeMonographie L Inde est particulière en ce sens que deux systèmes LEED coexistent sur le marché : la version adaptée au contexte local et la version non adaptée, appelée "LEED International". Sous ce dernier référentiel, 391 projets sont enregistrés pour certification et 149 bâtiments ont déjà été certifiés. Cependant, si on compte les bâtiments «LEED India», le total cumulé est de 1554 bâtiments. Par ailleurs, 433 experts ont vu leur compétences certifiés sous "LEED International". Performance absolue (professionnels et projets) LEED Structures (cumulé Enregistré/Certifié). Inde Distribution performance Sur l ensemble des projets Distribution par ft2 (m) 15 Distribution clientèle final Typologie de l acheteur de la certification. Banques Investment managers Assureurs Construction neuve vs Exploitation / ft2

16 ChineMonographie Parmi les BRICs la Chine est sans conteste le pays qui connaît la progression la plus spectaculaire en matière de construction durable. Le pays compte 1126 projets au total et 754 professionnels accrédités. La Chine a crée son propre système de certification : "3 Stars System", le nombre d enregistrements pour certification sous ce système est passé de 10 en 2010 à 150 en Performance absolue (professionnels et projets) LEED Structures (cumulé Enregistré/Certifié). Chine Distribution performance Sur l ensemble des projets Distribution par ft2 (m) 16 Distribution clientèle final Typologie de l acheteur de la certification. REITs Publicly traded Investment managers REITS non Publicly traded Construction neuve vs Exploitation / ft2

17 Conclusionétude Un déplacement est en train de s opérer en matière de construction durable : les pays développés connaissent pour la plupart d entre eux un environnement économique incertain qui contraste avec celui des BRICs. Ces derniers font état d une croissance insolente en termes de structures vertes mais également de niveaux de performance environnementale atteints. Le centre de gravité semble ainsi se déplacer non seulement de l'ouest vers l'est mais aussi du Nord vers le Sud. 17

18 Deloitte fait référence à un ou plusieurs cabinets membres de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, société de droit anglais («private company limited by guarantee»), et à son réseau de cabinets membres constitués en entités indépendantes et juridiquement distinctes. Pour en savoir plus sur la structure légale de Deloitte Touche Tohmatsu Limited et de ses cabinets membres, consulter En France, Deloitte SA est le cabinet membre de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, et les services professionnels sont rendus par ses filiales et ses affiliés. Deloitte fournit des services professionnels dans les domaines de l audit, de la fiscalité, du consulting et du financial advisory, à ses clients des secteurs public ou privé, de toutes tailles et de toutes activités. Fort d un réseau de firmes membres dans plus de 150 pays, Deloitte allie des compétences de niveau international à des expertises locales pointues, afin d accompagner ses clients dans leur développement partout où ils opèrent. Nos professionnels sont animés par un objectif commun, faire de Deloitte la référence en matière d excellence de service. En France, Deloitte mobilise un ensemble de compétences diversifiées pour répondre aux enjeux de ses clients, de toutes tailles et de tous secteurs des grandes entreprises multinationales aux microentreprises locales, en passant par les entreprises moyennes. Fort de l expertise de ses collaborateurs et associés, Deloitte en France est un acteur de référence en audit et risk services, consulting, financial advisory, juridique & fiscal et expertise comptable, dans le cadre d une offre pluridisciplinaire et de principes d action en phase avec les exigences de notre environnement.. Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited