GUIDE DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER. AU Portugal. (Janvier 2015)

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1 GUIDE DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER AU Portugal (Janvier 2015) Guide de l investissement immobilier au Portugal 1

2 Indice : Le Portugal en chiffres (p.3) I. Les avantages du Portugal (p.4) Pour sa retraite; Pour sa résidence principale; Pour une résidence secondaire; Pour un rendement locatif; Pour réaliser une plus value; II. La fiscalité de l'immobilier (p.9) L impôt sur les transactions (IMT, impôt de timbre); L impôt sur le patrimoine (IMI); L impôt sur le revenu (plus values, revenus locatifs); III. Le doit de l'immobilier (p.15) L'achat; Le régime des baux urbains; Les hébergements touristiques ; La construction; Note : toutes les informations contenues dans ce guide sont indicatives, elles ne dispensent pas la consultation de spécialistes : agents immobiliers, architectes, avocats, juristes et fiscalistes. Guide de l investissement immobilier au Portugal 2

3 Le Portugal en chiffres : Superficie: km² Capitale: Lisbonne Autres villes importantes: Porto (nord), Coimbra (Centre), Faro (Sud), Pays frontaliers: Espagne Mers et océans: Atlantique (1.793 km de côtes) Population (2012) : habitants Densité (2012) : 116,7 hab./km² Langue : portugais Communauté française (2012) : français inscrits au Consulat PIB (2013) : 171 milliards d euros (France milliards) PIB/habitant (2013) : (France ) en parité du pouvoir d achat Membre de l'union Européenne depuis 1986 Monnaie : euro EUR Décalage horaire/france : été et hiver -1h Poids et mesures : système métrique Indicatif téléphonique : 351 Divisions administratives du territoire: 18 Districts + 2 régions autonomes (Açores et Madère) ; 308 «Concelhos» ; 3091 «freguesias» ; Guide de l investissement immobilier au Portugal 3

4 I. Les avantages du Portugal: I.1. Les avantages du Portugal pour tous : Le Portugal offre de nombreux atouts à ces habitants et visiteurs, notamment : Géographie et climat : Collines fertiles et plaines arides, vastes forêts et champs d'oliviers, longues plages de sable fin et criques enclavées par des falaises déchiquetées par la mer, le Portugal offre du nord au sud une diversité de paysages qui en font son charme original et étonnant. Le Portugal est un pays où les hivers sont doux avec des températures comprises entre 8 et 18 C et des étés assez secs avec un thermomètre qui dépasse les 30 C. La présence de l'atlantique apporte à la fois douceur et humidité au pays pratiquement toute l'année. Toutefois, d'importants écarts se font sentir d'une part entre le Nord, où il y a plus de précipitations et des températures moins élevées, et le Sud plus chaud et sec et d'autre part entre le littoral et l'intérieur, ce dernier étant aussi froid l'hiver qu'il est chaud l'été (environ 40 C). Culture et Loisirs: en conséquence d une riche histoire, le Portugal conserve un important patrimoine culture et monumental. Du nord au sud, on peut découvrir de petites chapelles, de grandes cathédrales, des châteaux, des monastères, mais aussi des bastides et des propriétés privées. Certains monuments sont convertis en hôtels. De nombreux musées feront la joie des amateurs d histoire et de science. Pour les amateurs de sports, le Portugal possède 800 km de littoral où les sports nautiques sont très pratiqués. On trouve de nombreux cours de tennis au Portugal, notamment en terre battue. Les parcours de golf portugais font partie des plus beaux parcours d Europe. Gastronomie : La cuisine portugaise est considérée comme l'une des plus riches du monde grâce à sa variété de produits et d'influences. C'est à la base une cuisine méditerranéenne faite de plats populaires, simples, et proches de ce qu'ils étaient à l'origine : ingrédients à peine transformés, cuisson au gril ou bien mijotés dans des plats en terre cuite ou en cuivre. Si la viande est largement appréciée, la gastronomie portugaise tourne en grande partie autour de la qualité et de la fraicheur de ses poissons et fruits de mer. Pour relever les mets, les ingrédients les plus utilisés se trouvent sur tous les marchés du Portugal : gros sel, piment piri-piri, laurier, paprika, huile d'olive. Il existe une multitude de desserts qui utilisent fréquemment les mélanges de sucre et jaune d'œuf. Guide de l investissement immobilier au Portugal 4

5 Accueil et sécurité : On est souvent surpris de rencontrer un peuple d'une grande gentillesse et politesse. Même la barrière de la langue ne vous empêchera pas de faire connaissance et à vous lier d'amitié avec des Portugais. La langue officielle est le portugais.. L'anglais est de plus en plus utilisé dans les affaires. Le français est encore connu de nombreux Portugais, surtout dans les classes d'âge ayant, à l'époque de Salazar, appris le français comme première langue étrangère obligatoire et parmi les nationaux ayant séjourné en France. Au niveau de la sécurité, le Portugal est un pays des plus surs au monde même. Toutefois, il faut prendre les précautions normales en Europe. Formalités : Le Portugal étant un pays membre de l'union Européenne, donc il n'existe aucune formalité particulière pour un ressortissant d'un autre pays membre. Vous pouvez entrer, sortir, circuler, résider de façon permanente et travailler librement au Portugal sans qu'il ne vous soit exigé de carte de résidence pour un séjour inférieur à 3 mois. Si votre séjour est supérieur à 3 mois, vous devez vous procurer un titre de séjour. En tant que citoyen de l Union européenne, vous l obtiendrez presque automatiquement puisqu il ne peut être refusé que pour des raisons d ordre public, de sécurité publique ou de santé publique. Il est valable en principe cinq ans (plus dans certains états) et est renouvelable. Sachez cependant que les services administratifs compétents du pays d'accueil pourront demander aux retraités de justifier d une assurance maladie appropriée et d'attester qu'ils disposent de ressources suffisantes pour ne pas être à la charge du pays d accueil. Dès lors qu un citoyen européen exerce son droit de séjour dans un autre Etat de l Union européenne, ce droit s étend aux membres de sa famille. Le transfert de biens personnels ordinaires au sein de l'union Européenne n entraîne aucune formalité d exportation. A l'entrée au Portugal, il n'existe pas de formalités d importation sauf pour certains objets spéciaux (armes et munitions, espèces menacées de la faune et de la flore ), pour lesquels il faudra obtenir une autorisation d importation avant le départ. Voiture et permis : Si vous partez avec votre voiture au Portugal pour y résider plus de 185 jours par an, En quittant la France, il faudra passer au bureau de douane français pour les procédures d'exportation de votre véhicule, vous n'aurez rien à payer. En arrivant au Portugal vous disposez de 6 mois pour faire votre changement de carte et de plaque d'immatriculation. La carte internationale d assurance automobile (carte verte) ou une assurance voyage spécifique vous couvrira durant le temps nécessaire pour effectuer les démarches d immatriculation et au maximum durant 3 mois. Passé ce délai, vous devrez obligatoirement vous assurer auprès d une compagnie d assurance locale. Le permis de conduire français est accepté par convention au Portugal. En conséquence, vous pouvez circuler dans ce pays avec votre seul permis de conduire français et cela, quelle que soit la durée de votre séjour. Guide de l investissement immobilier au Portugal 5

6 Protection sociale : La législation européenne offre aux retraités du régime français de sécurité sociale qui souhaitent aller vivre au Portugal, la possibilité d'y transférer leurs droits à l'assurance maladie. Si les conditions de prise en charge de vos soins par le régime local portugais ne vous satisfont pas, vous pouvez choisir d adhérer volontairement à la Caisse des Français de l'étranger (CFE), dont les prises en charge sont souvent plus intéressantes. En complément de l'assurance de base sécurité sociale, vous pouvez souscrire une mutuelle complémentaire : auprès d'une compagnie d'assurance locale si vous adhérer au régime portugais de sécurité sociale auprès d'une compagnie d'assurance partenaire de la Caisse des Français de l'etranger si vous adhérez à cette caisse. Préventions sanitaires : Il n'y a pas de risque sanitaire particulier à prendre en compte par un retraité qui s'installe au Portugal. Aucune vaccination n'est exigée à l entrée au Portugal. Cependant certaines vaccinations sont conseillées d'un point de vue médical. Aucune précaution alimentaire particulière n'est à prendre. Animaux de compagnie : A l'entrée sur le territoire portugais, un chien, un chat ou un furet doit pouvoir être identifié par une puce électronique et son propriétaire doit présenter son certificat de vaccination antirabique et son passeport communautaire. Le système d'identification électronique, ainsi que la reconnaissance de la validité de la vaccination contre la rage, pouvant différer d'un Etat membre de l'union Européenne à l'autre, il est fortement recommandé de prendre contact, avant le départ, avec l Ambassade du Portugal. Infrastructures : De nombreuses compagnies régulières ou «lows cost» desservent la plupart des grandes villes européenne. Le réseau routier est très développé avec des autoroutes qui relient les principales villes. Les systèmes de télécommunications (fixe, portable, internet) sont au plus haut niveau de la technologie actuelle. La situation sanitaire au Portugal est globalement bonne. Les villes principales disposent d un centre de première urgence et de soins mais seul Lisbonne, Porto sont pourvues d un équipement médical de haut niveau. Coût de la vie et de l immobilier : le panier moyen des biens de consommation courante serait environ 20% moins cher qu en France. Quant au coût de l immobilier, il est difficile de comparer parce que cela varie énormément en fonction de la localisation et du bien mais on peut estimer qu un bien comparable serait environ 50% moins cher au Portugal qu en France. Le Portugal est devenu spécialement intéressant en conséquence de la crise qui sévit depuis En effet, la fin du crédit facile a transformé le structure du marché. L acquéreur à crédit se raréfie laissant place à un marché dominé par les investisseurs, bailleurs et acquéreurs comptant. Guide de l investissement immobilier au Portugal 6

7 I.2. Les avantages du Portugal par objectif: Prendre sa retraite : Les retraités français du secteur privé, peuvent bénéficier d une double exonération fiscale. En effet, d une part, en choisissant de domicilier ses revenus de retraite au Portugal, la convention franco-portugaise sur la fiscalité établie que c est le pays de domicile qui taxe ces revenus. Donc, ces revenus ne seront plus taxés dans le pays d origine. Or, l administration fiscale portugaise, exonère d impôts ces pensions de retraite pendant dix ans. En conclusion, vous pouvez bénéficier d une double exonération en ne payant aucun impôt sur les revenus de retraite. Mais attention, il faut bien vérifier si vous remplissez les critères et suivre les procédures. Pour ce faire, il faut acquérir le statut de «Résident fiscal non habituel». Il ne faut pas avoir été imposé au Portugal au cours des cinq années précédentes. Dans touts les cas, faites vous conseiller par un fiscaliste. Sa résidence principale: Aujourd hui grâce à l avènement des nouvelles technologies, il y a de nombreuses professions qui n ont pas besoin d une présence physique pour êtres exercées. Que ce soient des entrepreneurs ou freelances, de plus en plus de professionnels travaillent via internet. Donc, ils ont la liberté de choisir où ils veulent vivre. Le Portugal offre un excellent équilibre. C est un pays moderne qui dispose de toutes les infrastructures nécessaires à une bonne performance professionnelle (télécommunications, transports, réseau de fournisseurs, bureaux ). Et en même temps, il offre tous les attraits d un pays de vacances (soleil, plages, gastronomie, vie nocturne ) et tout cela pour un cout de vie nettement inférieur à la majorité des pays Occidentaux. Il fau également savoir que certaines qu avec le statut fiscal de «résident non habituel» les revenus de certaines professions peuvent être taxées au taux forfaitaire de 20%. Une résidence secondaire: A deux heures de Paris, ou de la plupart des grandes villes de l Europe de l Oest, Le Portugal est un excellent choix pour y fixer une résidence secondaire. Grace aux prix de l immobilier particulièrement bas du fait de la crise économique, c est le moment idéal pour acheter un pied à terre. Le Portugal permet de se dépayser, sans aller trop loin et sans avoir à changer de monnaie (pour les habitants de l eurozone). C est un bon moyen de placer son argent dans la Pierre, en se faisant plaisirs et en bénéficiant de prix très compétitifs. Un rendement locatif: Le Portugal c est aussi un bon moyen pour investir dans le rendement locatif. En effet, d une part les prix sont très abordables à l achat, mais d un autre coté il y a beaucoup de demande pour la location. Ce qui permet d obtenir des taux de rentabilités très intéressants. Que ce soit en location longue durée, courte durée ou saisonnière. Evidemment, il faut bien Guide de l investissement immobilier au Portugal 7

8 choisir l emplacement en fonction de l objectif choisi. Grâce à la location saisonnière, il est également possible de concilier résidence secondaire et rendement locatif. Dans ce cas, vous obtenez le meilleur de deux mondes : une résidence secondaire pour vous faire plaisir et un patrimoine payé par les locataires. Réaliser une plus value immobilière: une plus value immobilière est réalisée lorsque l on apporte une amélioration à l état du bien. Construire une maison sur un terrain, rénover un appartement, changer l usage d un bien (transformer un hangar en loft par exemple). Certains diront que du fait de la crise, ce genre d opération est trop risqué. En fait, le risque existe tout le temps. Car sur un marché trop dynamique, il y a de fortes chances d acheter trop cher. Et les bonnes opérations ne se font pas à la vente mais à l achat. L avantage d un marché en crise, c est qu il y a beaucoup plus d offres et moins de concurrents. De plus, on a moins de pression pour étudier une bonne opération et enfin le ticket d entrée est inférieur. Donc, il n y a pas de bons ou mauvais moments. Il faut juste faire la bonne analyse pour acheter avec suffisamment de marge pour être sûr de revendre avec du bénéfice ; Guide de l investissement immobilier au Portugal 8

9 II. Fiscalité de l immobilier : II. 1. Impôts et charges sur la transaction immobilière : (exemple pour un bien de ): Notaire et enregistrement de la propriété: il faut prévoir un montant forfaitaire jusqu'à 800 ; Frais d'agence: les honoraires des agences sont de l'ordre de 6% ttc. Dans certains cas, les frais d'agences sont inclus dans le prix. Lorsqu'il y a intervention de deux agences, normalement le vendeur règle 3% ttc à son agence et l'acheteur règle 3% ttc à la sienne (soit dans l exemple). Dans tous les cas, ces honoraires sont convenus à l'avance; Impôt de timbre (Imposto de selo) relatif au contrat d'achat/vente: 0,8% (soit dans l'exemple); Impôt municipal sur les transmissions (IMT): 5% pour les biens ruraux. Jusqu'à 6,5% pour les biens urbains. Toutefois il y a de nombreuses déductions, notamment : Acquisition par un marchand de bien (à partir du deuxième achat) ; Acquisition d immeubles destinés à la réhabilitation urbaine (sous condition) ; Acquisition de biens classés (municipal, publique ou national) ; Acquisition de biens destinés au logement suivant le tableau suivant (soit dans l'exemple): Guide de l investissement immobilier au Portugal 9

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11 II. 2. IMI (Impôt Municipal sur l Immobilier): Qui est imposable? Tout propriétaire d un bien immobilier au Portugal et redevable de l IMI (l Impôt Municipal sur l Immobilier). Celui ci est dû par le propriétaire enregistré dans la «caderneta predial» (document du trésor public) au 31 décembre de l année précédente. Taux : Biens urbains : si la valeur du bien a été évaluée en fonction du CIMI (code de l Impôt Municipal sur l Immobilier), le taux de l impôt varie entre 0,3% et 0,5% de la valeur fiscale, en fonction de la municipalité (0,3% à Lisbonne). En ce moment pratiquement tous les biens urbains ont été réévalués par l administration fiscale. Si toutefois la valeur du bien n a pas encore été évaluée en fonction du CIMI, le taux de l impôt varie entre 0,5% et 0,8% de la valeur fiscale; Pour les terrains agricoles, l IMI est de 0,8% de la valeur fiscale du bien ; Pour les biens immobiliers propriétés de sociétés qui siègent dans des paradis fiscaux, le taux de l IMI est de 7,5% de la valeur fiscale du bien ; Dates de paiement : Si le montant de l impôt est inférieur ou égal à 250, il est dû en une seule fois au mois d Avril ; Si le montant de l impôt est supérieur à 250 et inférieur ou égal à 500, il est dû en deux prestations identiques en Avril et Septembre ; Si le montant de l impôt est supérieur à 500, il est dû en trois prestations identiques en Avril, Juillet et Novembre ; Guide de l investissement immobilier au Portugal 11

12 Exonération pendant 3 ans, si les conditions suivantes sont réunies : Le bien doit être destiné à la résidence principale du bénéficiaire (domiciliation fiscale); Le bien doit avoir été aquis, construit, rénové ou agrandi dans les six mois avant l affectation à cet usage (dans le cas de la rénovation ou agrandissement le bénéfice ne s applique que sur l augmentation de valeur résultant des améliorations) ; la valeur fiscale du bien en cause doit être inférieure ou égale à ; Les revenus du bénéficiaire doivent avoir été inférieurs à l année précédente ; Exonération pendant 3 ans, si les conditions suivantes sont réunies : Le bien doit être destiné à la location ; Le bien doit avoir été aquis, construit, rénové ou agrandi dans les six mois avant l affectation à cet usage (dans le cas de la rénovation ou agrandissement le bénéfice ne s applique que sur l augmentation de valeur résultant des améliorations) ; la valeur fiscale du bien en cause doit inférieure ou égale à ; Exonération pendant 5 ans (prolongeable à 10 ans) si les conditions suivantes sont réunies : Le bien est situé dans une zone de réhabilitation urbaine (Área de reabilitação urbana) ou le bien est sous le régime d actualisation des loyers anciens ; Le bien a fait l objet d une rénovation ; Exonération totale de l IMI si les conditions suivantes sont réunies : Le bien dois avoir été aquis, construir, rénové ou agrandi par un émigrant (3.º do Decreto-Lei n.º 323/95) ; Le bien doit être destiné à la résidence principale de l émigrant ; Guide de l investissement immobilier au Portugal 12

13 NOTE IMPORTANTE : Détermination de la surface par l Administration Fiscale: L administration fiscale a défini une formule pour l obtention de la surface d un bien immobilier sur laquelle elle base la valeur de celui-ci. La Surface Brute de Construction d un immeuble ou d une fraction et sa surface accessoire est le résultat de la formule suivante : A = (Aa + Ab) x Caj + Ac +Ad, où Aa, représente la surface brute privative (coefficient 1). C est la surface totale mesurée par le périmètre extérieur et axes des murs séparateurs du bien, inclue les vérandas, caves et greniers attenants; Ab, représente la surface brute des dépendances (coefficient 0,3). Ce sont les surfaces hors eau et hors air d usage exclusif et accessoire (garage, parking, celliers, local d animaux, caves et greniers non attenants) ainsi que balcons et terrasses; Caj, représente le coefficient de correction de la surface; Surface de terrain disponible (jardins, parques, piscine, potagers, pateos ) : o Ac (coefficient 0,025), représente la surface de terrain disponible hors construction jusqu à deux fois la surface d implantation. o Ad (coefficient 0,005), représente la surface de terrain disponible excédentaire. La loi ne défini pas quelle surface doit être utilisée dans la communication et publicité des biens immobiliers. Ce qui explique parfois de fortes distorsions lorsque l on compare des biens entre eux. Toutefois, la surface brute privative est la surface communément utilisée par la pluparts des agents sur le marché. Guide de l investissement immobilier au Portugal 13

14 II.3. Impôt sur le revenu: Impôt sur les revenus locatifs : A l ensemble des loyers, on peut déduire les dépenses d entretien et conservation ainsi que l IMI pour déterminer le revenu imposable. Il y a deux façons de taxer ces revenus. Par un impôt autonome au taux de 28% ou en englobant ces revenus aux autres revenus déclarés sur le territoire Portugais. On a intérêt à payer le taux autonome lorsque le taux marginal de l impôt sur les revenus déclarés au Portugal dépasse les 28%. Sinon, il vaut mieux englober les revenus locatifs dans la déclaration d impôt. Impôt sur la plus-value immobilière : La plus-value immobilière est déterminée de la façon suivante : Prix de vente - (Prix d achat + frais d achat) X coefficient de correction monétaire - (frais de valorisation du bien + frais de vente) Revenu imposable : 50% de la plus value déterminée ci-dessus Taux d imposition : En 2014, le taux pour les non résidents fiscaux est de 28%. Pour les résidents fiscaux, le revenu imposable déterminé ci-dessus est englobé aux autres revenus. Exonération : En cas de vente de sa résidence principale pour le rachat de sa résidence principale dans le délai de 36 après la vente (ou remboursement d un achat 24 mois avant la vente) En cas de construction, agrandissement ou amélioration de sa résidence principale Guide de l investissement immobilier au Portugal 14

15 III. LEGISLATION DE L IMMOBILIER: III.1. La transaction immobilière : La réservation : la réservation n a pas un encadrement juridique. Chaque agence ou propriétaire défini ces règles et conditions pour réserver l appartement. Toutefois, la réservation peut impliquer le dépôt d une caution auquel cas il faut bien vérifier les conditions de restitution ou d encaissement. Mais en principe, à ce stade, il n y a pas de pénalisations. Le compromis : le compromis de vente se fait par la signature d un contrat de promesse d achat et de vente (on utilise souvent les sigles CPCV). C est un contrat par lequel les parties s engagent à réaliser l affaire d achat et vente d un bien immobilier sous certaines conditions, en fonctions des intérêts, besoins et exigences des parties. C est la raison pour laquelle ce contrat doit être adapté spécifiquement à chaque affaire. Il doit prévoir, entre autres : Identification des parties : l achat d un bien immobilier sur le sol Portugais nécessite un numéro fiscal. Même si le bien est acquis par un ressortissant étranger, celui-ci doit avoir un numéro fiscal de «non résident»; Identification du bien objet de la transaction : il est très important de bien vérifier que le bien à acheter corresponde bien à sa description dans le contrat. Il faut également vérifier la propriété et savoir si le signataire est le légitime propriétaire; Acte notarié : délai prévu pour sa réalisation et son organisation (qui doit s en occuper et qui doit le communiquer); Pénalisation en cas de non exécution : normalement, la pénalisation correspond au montant de l acompte. Toutefois, la partie lésée peut recourir à l exécution forcée (C est un mécanisme prévu pour protéger l acheteur à l époque où il y avait une forte valorisation des biens) ; Conditions résolutives ou suspensives ; Forme et conditions de paiements : il faut faire attention aux montants des acomptes. Lorsque celui-ci est important, il est prudent de demander l enregistrement du compromis au registre des propriétés. A l acte notarié, le meilleur moyen de paiement est par chèque bancaire portugais ; L acte notarié : ce que l on appelle d ordinaire l acte notarié, correspond à la signature d un contrat de transmission de la propriété. En vérité, il peut se faire devant le notaire mais aussi chez un avocat, un clerc de notaire ou même au registre des propriétés. Le contrat d achat et vente a trois effets (art. 874 du code civil): La transmission de la propriété ou du titulaire du droit réel ; L obligation de donner les clés ; Guide de l investissement immobilier au Portugal 15

16 L obligation de payer le prix; Les documents nécessaires à l acte notarié sont les suivants : Certificat de propriété (certidão predial); Preuve de l inscription à l administration fiscale (caderneta predial) ; Preuve du paiement de l impôt (IMT) ou de son exonération; Permis d utilisation (licença de utilização) ; Fiche technique d habitation ; Documents d identification des parties ; Guide de l investissement immobilier au Portugal 16

17 III.2. La location immobilière : La location est un contrat qui consiste à donner à quelqu un l usage temporaire d un bien moyennant le paiement d un loyer. Ce qu il faut prévoir dans le contrat : Identification du propriétaire; Identification du locataire ; Identification des garants ; L identification du bien loué ; La durée de la location : librement défini entre les parties. Ne peut être supérieur à trente ans ; Rénovation : le contrat peut prévoir la rénovation tacite du contrat qui devient annuel. Selon la loi, une des parties peut s opposer à la rénovation moyennant un pré-avis entre 30 et 240 jours ; Résiliation : le locataire peut résilier le contrat avec un pré-avis de 90 jours. Toutefois. le contrat peut prévoir un délai minimal de location. A défaut, la loir stipule que le délai minimum est de 1/3 de la durée du contrat ; Conditions de paiement des loyers : si elles ne sont stipulées dans le contrat, la loi définit que le loyer est dû le premier jour du mois antérieur au mois respectif (Ex : le mois de février est dû le 1 ier Janvier); Caution : les partie peuvent librement convenir d un dépôt de garantie pour couvrir d éventuelles détériorations par le locataire ; Actualisation des loyers : le coefficient d actualisation des loyers est fixé par décret tous les ans. Cette actualisation n est pas automatique et doit être requise par le propriétaire avec un pré-avis de 30 jours ; Usage : le contrat définit l usage auquel est destiné le bien loué. Le locataire ne peut lui donner un autre usage sans consentement du propriétaire. L usage du bien est limité para le permis d utilisation émis par la mairie; Sous-location : le contrat doit prévoir si le propriétaire autorise la souslocation ou pas. Toutefois, dans tous les cas, le locataire peut héberger à titre gratuit ou onéreux, jusqu à trois hôtes ; Entretient : le locataire doit veiller à un parfait entretient des lieux ; Travaux par le locataire : les parties fixent librement les travaux autorisés. A défaut le locataire ne peut engager des travaux sans autorisation du propriétaire ; Travaux par le propriétaire : le propriétaire est tenu d exécuter les travaux de conservation ordinaire ou extraordinaire. En cas de défaut du propriétaire, le locataire peut engager les travaux (sous certaines conditions) et obtenir une compensation sur les loyers. Charges de copropriété : sauf accord contraire, les charges de copropriété sont de la responsabilité du propriétaire ; Dépenses courantes : sauf accord contraire, toutes les dépenses de consommation courante (eau, électricité) sont à la charge du locataire ; Cession : la cession du contrat doit être autorisée par le propriétaire ; Guide de l investissement immobilier au Portugal 17

18 Indemnisation en cas de retard de paiement : la loi définit que l indemnisation en cas de retard de paiement supérieur à huit jours, est de 50% des loyers dus ; Libérer le local : le propriétaire peut demander la restitution du bien après deux mois de retard de paiement et après une mise en demeure de 30 jours (soit un total de 3 mois); Visites : le contrat peut prévoir la coopération du locataire pour faire visiter le bien dans le but d une relocation ; Guide de l investissement immobilier au Portugal 18

19 III.3. Logements locaux (en location courte durée) : Definition : sont considérés «logements locaux», les maisons, appartements et établissements d hébergement (chambres d hôte), qui fournissent des services de logement temporaire, contre rémunération, mais ne réunissant pas les critères pour être considérés «programme immobilier touristiques», notamment en matière de structure, équipements et services complémentaires (cf DL 39/2008). Obligations : bien que n étant pas mis à la même enseigne que les «programmes immobiliers touristiques», les «logements locaux» doivent cependant obéir à certaines exigences, notamment en matière d information aux services municipaux et en matière de règles minimales de sécurité et hygiène (cf portaria 517/2008 et portaria 138/2012): Information aux services municipaux : L enregistrement de bien immobilier comme «établissement de logement local» se fait par simple demande aux services municipaux, moyennant la présentation des documents suivants: Document comprovatif de la légitimité du demandeur (titre de propriété ou contrat de location avec autorisation de propriétaire); Terme de responsabilité du bon état de l installation électrique, du gaz et des thermo cumulateurs ; Plan du bien affecté à l usage de logement temporaire «Caderneta predia» (document fiscal du bien); «Licença de utilisação» (document autorisant l usage résidentiel que tout logement doit avoir); Projet de sécurité contre les risques d incendie (seulement pour établissement ayant une capacité supérieur à 50 personnes) ; Sécurité et hygiène : les établissements de logement local doivent obéir aux critères suivants : Faire partie d un édifice bien conservé à l intérieur comme à l extérieur ; Être relié au réseau d eau potable ou avoir un système privé dument contrôlé ; Être relié au réseau d égout ou avoir une fosse sceptique aux dimensions adapté à la capacité maximale de l établissement ; Avoir un système d eau courante chaude et froide ; Chaque chambre doit avoir une fenêtre ou ouverture sur l extérieur permettant une ventilation adéquate ; Avoir du mobilier, un équipement et des ustensiles adéquats ; Avoir un système permettant occulter la lumière extérieure ; Avoir des portes avec serrures assurant la privacité des utilisateurs ; Guide de l investissement immobilier au Portugal 19

20 Avoir au moins une salle de bain (wc, lavabo, douche) pour trois chambres ; Avoir une information sur les normes de fonctionnement de l établissement ; Avoir en permanence de bonnes conditions de propreté ; Le service de nettoyage, de changement de serviettes ou draps doit être fait au moins une fois par semaine et chaque fois qu il ya un changement d occupant ; Obéir aux règles générales de sécurité contre les risques d incendies. Les établissements ayant une capacité de plus de 50 personnes doivent obéir, en plus des règles générales contre les risques d incendies, à des règles spécifiques ; mentionner «Alojamento local» ou «AL» dans toute communication commerciale; Peuvent être signalée par une plaque caractéristique fournie para la mairie et apposée à l entrée de l édifice; Doit disposer d un livre de réclamations ; Dans le cas des chambres d hôte, chaque mairie peut fixer ces propres exigences outres celles définies para la loi générale; Guide de l investissement immobilier au Portugal 20

21 III.3. Construction : Permis de construire : Par défaut, tout travail de construction est assujetti à une demande à la mairie d un permis de construire. Toutefois, certains travaux sont exemptés de demande de permis, notamment : Les travaux de conservation courante ; Les travaux de modification intérieure du bien ou de ces fractions excepté les immeubles classés ou en voie de l être, qui n implique pas des modifications au niveau de la structure de stabilité, de la hauteur, de la forme des façades ou de la forme des toits; La division d un terrain en deux (sous certaines conditions) ; Il y a d autres travaux qui, bien qu exemptés de permis de permis de construire, requièrent toutefois une communication à la mairie avant travaux, notamment : Les travaux de reconstruction avec préservation des façades ; Les opérations d aménagement de terrains dans les zones de lotissements ; Les travaux de construction, modification ou agrandissement dans les zones de lotissement ou plan détaillé qui contiennent les éléments nécessaires ; Les travaux de constructions, modification ou agrandissement dans les zones urbaines consolidées, qui respectent les plans municipaux d urbanisme et la hauteur des constructions environnantes ; La construction de piscines accessoires à la construction principale ; Les modifications à l usage d immeubles ou fractions ; Droit à l information : tout intéressé peut demander à la mairie une information sur les opérations autorisées sur un terrain. La mairie doit répondre sous 20 jours et devra communiquer cette demande d information au propriétaire ; Guide de l investissement immobilier au Portugal 21

22 (00351) Largo Bordalo Pinheiro Lisboa Guide de l investissement immobilier au Portugal 22