Amundi Immobilier. Le marché de l immobilier en France T1 13. Tendances. Le contexte macro-économique

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1 Trimestriel Mai 2013 nº17 Le marché de l immobilier en France T1 13 Tendances > Baisse du PIB au 4 ème trimestre, mais pas d entrée en récession anticipée en 2013, avec une croissance trimestrielle faible, de 0,1% en moyenne, mais qui restera positive. > Forte divergence entre le marché locatif et celui de l investissement, le premier reflétant un environnement macro-économique très dégradé, le second la forte liquidité présente sur le secteur de l immobilier d entreprise. > Baisse des loyers ʹprimeʹ et moyens des bureaux, tandis que le taux de rendement ʹprimeʹ pour les bureaux reste inchangé, poursuite de la contraction des taux pour les commerces de pieds d immeuble. > Correction graduelle des prix anticipée de manière assez marquée pour les logements anciens en 2013 et en 2014, plus légère pour les logements neufs. Le contexte macro-économique Evolution du produit intérieur brut (PIB) > Un PIB en recul au 4 ème trimestre, pour une croissance nulle en 2012 Après une légère progression au 3 ème trimestre, de 0,1% selon l INSEE, l activité s est repliée de 0,3% au 4 ème trimestre, à l image de l évolution du PIB en zone Euro qui s est établie à 0,6%. En moyenne annuelle, la croissance a été nulle en France en 2012, après la progression de 1,7 % enregistrée en 2011, tandis que la zone Euro, quant à elle, est entrée en récession, avec un PIB en recul de 0,. L activité française a été soutenue par le commerce extérieur, dont le solde entre les exportations et les importations est resté positif au 4 ème trimestre, les importations demeurant moins fortes que les exportations, en baisse de 0,6% au cours des trois derniers mois. Sur l ensemble de l année, ce solde contribue positivement au PIB, pour 0,7%. La consommation des ménages a également légèrement progressé au 4 ème trimestre, de 0,2%, après 0,3% au 3 ème trimestre. Sur l ensemble de l année 2012, elle reste stable. Source : Insee, Crédit Agricole S.A. Taux de chômage Les investissements des entreprises et des pouvoirs publics ont très négativement impacté le PIB au 4 ème trimestre, puisqu ils diminuent de1% au cours des trois derniers mois de l année, après une baisse de 0, au 3 ème trimestre. De même, les variations des stocks ont poursuivi leur contribution négative à l évolution de l activité, la production totale de biens et services reculant de 0, au 4 ème trimestre, le repli de la production de biens manufacturés atteignant même 2,3%. Les tendances baissières observées en fin d année 2012 se sont poursuivies en ce début d année Ainsi, les défaillances des entreprises, nombreuses en 2012, ont continué, entraînant un recul des effectifs et une progression mécanique du taux de chômage. Celui-ci progresse ainsi de 0,3 point au 4 ème trimestre en France métropolitaine et atteint 10,6% de la population active en France (y compris Dom) et à 10,2% en France métropolitaine, où 2,9 millions de personnes sont actuellement sans emploi. Sur un an, la hausse y est de 0,8 point et devrait se poursuivre dans les mois à venir. Source : Insee, Crédit Agricole S.A.

2 La conjoncture immobilière Le marché de l immobilier d entreprise Le marché des bureaux > Un 1 er trimestre en forte baisse La demande placée en Ile-de-France est très nettement orientée à la baisse au 1 er trimestre Avec m² placés, elle affiche un recul de 2 par rapport au 1 er trimestre 2012 et se place très en dessous de la moyenne des 13 dernières années. C est le 1 er trimestre le plus faible depuis la phase de ralentissement économique traversée entre 2001 et Ce résultat est en ligne avec la dégradation du contexte macroéconomique avec des perspectives de récession de l économie française amorcées en fin d année La faiblesse de la demande placée s explique par une forte baisse des transactions de grande taille supérieures à m² (-4). Aucune transaction de plus de m² n a été enregistrée au 1 er trimestre 2013, alors que l on en comptait deux pour une surface totale de m² au 1 er trimestre La demande placée dans les segments de taille compris entre et m² enregistre également un recul marqué : de 28% entre et m² et de 21% entre et m². Si les grandes entreprises ont fait preuve d attentisme en repoussant dans le temps leur prise de décision, un rattrapage des demandes de grande taille devrait toutefois survenir dans le courant de l année La demande placée de petites et moyennes surfaces, pour sa part, est également en baisse, mais de façon plus modéré, de -9% par rapport au 1 er trimestre Au 1 er trimestre 2013, cette baisse affecte tous les secteurs géographiques. Paris Intra- Muros affiche de nouveau, comme en 2012, une demande placée en baisse de 1. Seuls les pôles tertiaires secondaires parisiens maintiennent leur attractivité ( m²) placés grâce à la progression du secteur de Montparnasse, tandis que Paris QCA est en baisse de 1 de même que les secteurs diffus parisiens, et notamment le secteur de Paris Nord Est, en recul de 21%. Le Quartier des affaires de l Ouest est également touché par la faiblesse du 1 er trimestre : La Défense est en recul de 12%, malgré la présence d une transaction de m², et le reste du quartier des affaires de l Ouest de 37% avec un repli marqué du secteur de Boulogne-Issy-les Moulineaux (-58%) tandis que Neuilly-Levallois progresse grâce à une transaction de près de m² à Neuilly. En périphérie, seule la Boucle Nord du département 92 est en progression avec m² placés (soit 5 fois plus qu au 1 er trimestre 2012), alors que les autres secteurs affichent des baisses significatives : la 2 ème périphérie (-43%) et le pôle émergent Nord (-52%). Malgré la baisse de la demande placée, l offre immédiatement disponible reste très stable par rapport à la fin ,581 millions m² sont disponibles immédiatement à fin mars 2013, indiquant un taux de vacance qui se maintient à 6,. Cette stabilité masque une dégradation de la qualité de l offre disponible avec une forte baisse de l offre neuve qui ne représente plus que 17% du total contre 19% à la fin 2012, chiffre qui était encore de 28% à la fin Le taux de vacance poursuit sa hausse dans Paris QCA (5, en mars 2013 contre 5,3% en décembre 2012). Dans les pôles tertiaires secondaires de Paris, le taux de vacance continue de refléter une pénurie d offres qualitatives à court terme, malgré une légère hausse à 4,2% en mars 2013 contre en décembre En périphérie, le taux de vacance baisse à la Défense à 6,1%, de manière très provisoire en raison de la mise en rénovation de la tour Egée, qui sort donc ponctuellement des statistiques d offres immédiatement disponibles, mais se stabilise dans le reste du quartier des affaires de l Ouest à 10,. Dans les autres secteurs, les taux de vacance restent stables mais à un niveau élevé à l exception de la 1ère périphérie Sud où les libérations de petites et moyennes surfaces entraînent un accroissement de la vacance à 6,9%. Demande placée Ile-de- France Bureaux Source : IPD-Immostat Offre et Loyer 'prime' Ile-de- France Bureaux '000 m² Loyer 'prime' /13 Offre /m²/an Source : CB Richard Ellis, IPD- Immostat Les loyers moyens en Ile-de-France sont légèrement en baisse de 1,2% par rapport à fin 2012 et s établissent à 314 /m²/an. Les loyers prime baissent, pour leur part, de 8% et s établissent à 706 /m²/an en raison de l absence de transactions signées à des valeurs très élevées. Les avantages commerciaux sont stables par rapport à ce qui était enregistré à la fin 2012 et portent sur deux à trois mois par années de baux fermes, dans le cadre de baux de 9 ans fermes ou plus. 2

3 Le marché des entrepôts > Une demande placée en baisse essentiellement en Ile-de-France m² ont été placés en entrepôts et logistique au 1 er trimestre 2013 en baisse de 13% par rapport au 1 er trimestre La récession de l économie entraine un comportement attentiste grandissant de la part des acteurs qui retardent leurs décisions en attente d une meilleure visibilité à court terme ou qui renégocient leurs baux pour éviter d engager des frais supplémentaires liés au déménagement. La demande placée en Ilede-France baisse fortement, de près de 49% par rapport au 1 er trimestre 2012, avec m² placés. Cette baisse provient tant d un recul des clés en main que de l absence de transactions supérieures à m². La part de l Ile de France dans la demande placée nationale se redresse toutefois par rapport au 1 er trimestre 2012 (28% contre 2) et surtout par rapport au 4 ème trimestre 2012 (elle était alors de 16%) et est très proche de sa moyenne trimestrielle des cinq dernières années. A l inverse, la demande placée dans les régions s accroît de 21% avec m² placés. Cette dynamique est essentiellement apportée par une activité forte dans les communes du Grand Nord qui affichent un volume multiplié par quatre par rapport au 1 er trimestre 2012 et, dans une moindre mesure, dans le Grand Sud où le volume des transactions a doublé. En revanche, il faut noter un effondrement de la demande placée dans le couloir Rhodanien où aucune opération de plus de m² n a été enregistrée au 1 er trimestre Demande Placée Entrepôts '000 m² Régions Ile-de-France T T T T T T T T T Source : CB Richard Ellis Offre Entrepôts L offre immédiate est en légère baisse de 2% par rapport au 4 ème trimestre Cette baisse est plus marquée en Région (-3%) tandis que l offre est stable en Ile-de-France. La dégradation de la qualité de l offre se poursuit en raison de l arrêt des mises en chantier en blanc. L offre immédiate est composée à 7 de 2 nde main tandis que l offre future certaine est composée uniquement de libérations. L offre en gris est encore en baisse mais reste élevée avec 2,7 millions m² '000 m² Régions Ile-de-France Les valeurs faciales moyennes sont stables sur l ensemble du territoire avec des valeurs qui restent très hétérogènes selon la localisation et la qualité des locaux. Le marché des commerces > Des prix en stabilisation pour les meilleurs actifs Alors que l économie française a connu un repli de son PIB au 4 ème trimestre, la consommation des ménages a résisté à la morosité ambiante, restant stable en 2012 mais accusant une baisse de 0,2% en janvier et même de 2,9% en février en rythme annuel. En conséquence, les enseignes, nationales notamment, connaissent des difficultés grandissantes et voient leurs chiffres d affaires stagner voire baisser. Les loyers, quant à eux, restent stables, au moins sur les actifs prime, augmentant ainsi mécaniquement les taux d'effort des enseignes, c'est-à-dire la part du loyer à payer dans le chiffre d affaires, entrainant un nombre croissant de locataires vers leur seuil de rupture T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T Source : CB Richard Ellis Taux de rendement 'prime' commerces Ainsi, les enseignes se trouvent de plus en plus dans l obligation de reconsidérer leurs ambitions en termes de développement, concentrant leurs investissements vers les actifs les mieux établis dans les meilleures zones. Dans le même temps, seules quelques nouvelles enseignes, exclusivement étrangères, se positionnent sur les sites majeurs, tant en Ile-de-France qu en Province, entraînant une progression des taux de vacance. Quoi qu il en soit, le temps des prises de décision des locataires augmente, résultat de l écart grandissant entre les prétentions du bailleur et le loyer acceptable par les enseignes. 9% 8% 7% 6% Centres Commerciaux Parc d'activités commerciales Pieds d'immeuble Le niveau actuel des loyers prime (après indexations successives) est considéré comme élevé, à la fois par les investisseurs, dans le cadre d une acquisition et par les preneurs, entraînant des renégociations de plus en plus fréquentes. Porté par un fort engouement pour les commerces de pied d immeuble, les volumes d investissement ont fortement progressé au 1 er trimestre En conséquence, le taux prime pour les pieds d immeuble s est à nouveau contracté, tandis qu il est resté stable pour les centres commerciaux, résultat du manque de transactions. Les meilleurs parcs d activité commerciale prime voient leurs taux se stabiliser tandis que les parcs plus secondaires, quant à eux, un véritable décrochage, décrochage d autant plus important que les produits sont de faible qualité. 3% T3 12 T1 13 Source : The Retail Consulting Group 3

4 Le marché de l investissement > Hausse des volumes investis au 1 er trimestre Les volumes investis au 1 er trimestre 2013 en immobilier d entreprises affichent une hausse sensible de 16% par rapport au 1 er trimestre 2012 et atteignent 2,2 milliards. Ce résultat très satisfaisant a été atteint malgré l absence totale au 1 er trimestre 2013 d opérations supérieures à 200 millions alors qu une opération avait été enregistrée au 1 er trimestre 2012 dans ce segment de taille. Cette absence a été compensée par la très forte croissance des opérations de 50 à 100 millions dont les volumes ont été multipliés par 6 par rapport au 1 er trimestre 2012 avec 722 millions. Par ailleurs, les opérations de 100 à 200 millions s accroissent également de manière significative et atteignent 850 millions, soit une hausse de 22% par rapport au 1 er trimestre En revanche, les opérations inférieures à 50 millions sont toujours en baisse, notamment dans le segment des 20 à 50 millions où elles reculent de 52%. La faiblesse des offres dans ce segment de taille est la raison principale de ce recul, obligeant les investisseurs dont elles sont la cible, notamment certaines SCPI, à réaliser des co-investissements avec d autres acteurs pour acquérir des opérations de plus grande taille.. Le phénomène majeur du début 2013 est sans conteste la forte croissance des investissements en commerces, suivant en cela la tendance initiée en Les volumes investis en commerce (pieds d immeubles ou parcs d activité commerciale) sont en hausse de 209% par rapport au 1 er trimestre Leur part de marché passe ainsi de 10% au 1 er trimestre 2012 à 2 au 1 er trimestre 2013 avec 564 millions. Les investissements en logistique s accroissent également fortement grâce à la vente de deux portefeuilles de plus de 100 millions et concentrent 10% des volumes totaux. Pour autant, les bureaux restent majoritaires et regroupent 62% des volumes investis. Avec près de 1,4 milliard investis au 1 er trimestre, leurs volumes sont toutefois en baisse de 11% par rapport au 1 er trimestre Les investissements en centre commerciaux et en locaux d activité restent marginaux, par manque d offres de qualité. Le recentrage des acquéreurs sur les actifs et les localisations «core» se poursuit et s intensifie au 1 er trimestre des acquisitions ont porté sur des actifs loués en grande partie avec des baux fermes d au moins 6 ans. A l inverse, les ventes en blanc enregistrent un recul très important et ne représentent plus que des montants contre 13% au 1 er trimestre Sur le plan géographique, la concentration des investisseurs dans Paris se confirme. Paris a concentré 49% des volumes investis au 1 er trimestre 2013, contre 3 au 1 er trimestre Le quartier des affaires de Paris en est le premier bénéficiaire avec une part du total qui passe de au 1 er trimestre 2012 à 3 au 1 er trimestre Les investissements s accroissent également en 1 ère périphérie et notamment en 1 ère périphérie sud. Ils représentent désormais 13% des volumes contre 3% au 1 er trimestre Dans les autres secteurs, les situations sont variables : les volumes investis en Régions sont stables avec 400 millions, soit 18% du total ; ils baissent en revanche fortement dans l Ouest parisien (-76%), soit une part de marché de seulement 3% et en 2 ème périphérie (-39%). Volume d investissement Milliards M 12 3M 13 Source : MBE Conseil Taux de rendement 'prime' 11% 10% 9% 8% 7% 6% Entrepôts France Bureaux 1ère Couronne IdF Bureaux Régions Bureaux Paris QCA 3% 12/01 12/02 12/03 12/04 12/05 12/06 12/07 12/08 12/09 12/10 12/11 12/12 03/13 Source : MBE Conseil Investissements par zones géographiques (T1 2013) Les fonds d investissements restent les acteurs les plus actifs, 28% des volumes investis et un doublement des montants grâce à des opérations réalisées par des fonds souverains (Norvège ou Azerbaïdjan) mais aussi par des fonds allemands. On note un retour des foncières avec 19% des acquisitions (dont 12% pour les SIIC). En revanche, les compagnies d assurance (avec 20% des montants) sont en baisse. Les OPCI, pour leur part, enregistrent une activité en hausse (+8 avec 262 millions, soit 12% du total) tandis que les SCPI sont stables, avec 1 du total. Reste de Paris 12% Paris Centre Ouest 36% Portefeuilles France 11% Les rendements prime se sont stabilisés dans Paris QCA par rapport au 4 ème trimestre 2012, à 4,. En revanche, ils sont en baisse de 20 points de base par rapport au 1 er trimestre Les rendements prime reculent de 5 points de base en Régions notamment à Lyon et à Lille. En périphérie, en revanche, les taux de rendement sont orientés à la hausse, notamment pour les actifs dont les situations locatives ne sont pas totalement sécurisées. La prime de risque est en baisse et passe de 451 points de base à la fin 2012 à 383 points de base au 1 er trimestre 2013 en raison d une légère hausse des OAT mais surtout d un repli notable de l inflation. Toutefois, malgré cette baisse, la prime de risque reste très élevée et permet à l immobilier de rester plus rémunérateur que les obligations. 1ères et 2èmes couronnes 2 Régions 18% La Défense 0% Paris Ouest QCA Source : MBE Conseil 4

5 Perspectives > Poursuite de la baisse des loyers 'prime' anticipée dans les prochains trimestres, bonne résistance des taux de rendement 'prime' Répartition des investissements par types d acquéreurs (T1 2013) Après une évolution du PIB atone en 2012, l'économie française ne devrait pas progresser sur l ensemble de l année A l image du repli enregistré au 4 ème trimestre 2012, l'économie française a vu, en effet, son PIB se contracter à nouveau au 1 er trimestre 2013, de 0,2%, et est désormais entrée en récession, à l'instar de la zone Euro qui enregistre son sixième trimestre consécutif de baisse. Ce repli s accompagnera inévitablement d une accélération des défaillances d entreprises. L'activité devrait ensuite redémarrer au 2 ème et plus vraisemblablement au 3 ème trimestre. La progression du PIB pourrait ainsi atteindre 0,1% sur l'ensemble de l'année 2013 par rapport à l'année 2012, selon les prévisions du Crédit Agricole. Ainsi, les premières statistiques du 2 ème trimestre montrent un rebond significatif de la consommation de 1,2% entre mars 2012 et mars 2013, permettant un acquis de croissance de 0,8% en rythme trimestriel. Cette crise surprend, à la fois par l'absence de chocs violents qui y sont associés et par sa durée. En effet, après une année 2013 durant laquelle l'activité devrait rester très légèrement positive, 2014 pourrait voir un retour de la croissance du PIB, à un niveau toujours faible (+0,8%). 30% 2 20% 1 10% 0% Fonds d'inv. Assureurs SCPI Foncières SIIC OPCI Autres foncières Source : MBE Conseil Privés Ces perspectives macro-économiques auront des conséquences sur le marché de la location. La demande émanant des utilisateurs de bureaux sera contrainte par les incertitudes persistantes quant à la proximité temporelle de la reprise économique. La demande placée, déjà nettement en repli au cours des premiers mois de l année, devrait être en deçà de celle enregistrée en 2012 mais rester relativement robuste, les entreprises profitant des baisses de loyers observées sur le marché pour déménager dans des locaux plus adaptés à leurs besoins immédiats et à des coûts inférieurs. Elle pourrait atteindre 2 millions de m² en Ile-de-France, un volume comparable à celui enregistré en moyenne ces dernières années. Une baisse de la demande placée devrait survenir également en Régions. De plus, les mouvements des entreprises devraient être freinés par le manque d offres de qualité, en particulier dans les meilleures zones, sur l ensemble du territoire. Les loyers devraient connaître un recul généralisé, tandis que les mesures d accompagnement resteront importantes, entraînant une baisse des revenus locatifs. La demande en immobilier commercial devrait rester soutenue pour les meilleurs emplacements et permettre une stabilisation des loyers. Les actifs plus secondaires devraient enregistrer une baisse de la demande issue des enseignes, qui s accompagnera d un recul de leurs loyers. Le marché de la logistique devrait souffrir de l activité économique en berne et d une consommation des ménages contrainte et enregistrer une baisse de la demande utilisateurs. Les loyers devraient rester relativement stables mais les mesures d accompagnement consentis par les bailleurs devraient altérer plus fortement les revenus locatifs. Sur le marché de l investissement, les volumes échangés devraient rester conséquents sur l ensemble de l année 2013, la demande des investisseurs pour des produits très sécurisés, tant en termes de localisation que de pérennité des loyers perçus, demeurant très soutenue. L immobilier bénéficie toujours de sa qualité de valeur refuge et de ses performances actuellement supérieures à celles observées sur les autres classes d actifs. Dans ce contexte, le taux de rendement prime pourrait rester stable, voire se contracter encore légèrement. Les prix des meilleurs actifs continueront à connaître une forte surenchère de la part des investisseurs, y compris des investisseurs étrangers, tandis que les engagements pourraient se porter à nouveau sur des actifs en VEFA, bien localisés et d excellente qualité technique, l offre neuve s étant sensiblement raréfiée au cours des dernières années. Les taux de rendement pour les actifs plus secondaires devraient quant à eux se stabiliser. Prime de risque 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% Rendement initial de l'oat déflatée Rendement initial 'prime' Paris QCA 0.0% p Source : MBE Conseil, Banque de France, Amundi Immobilier La prime de risque pour les actifs prime devrait se contracter légèrement mais rester très confortable en perspective historique, confirmant l attractivité de l investissement en immobilier de bureaux notamment. 5

6 Le marché de l immobilier résidentiel Le marché de l acquisition > Stabilisation progressive des prix dans le neuf Sur l ensemble de l année 2012, le recul des ventes de logements neufs s est poursuivi de manière marquée, atteignant 28% en rythme annuel, et représentant unités vendues, après la baisse de 10% déjà enregistrée en Ce repli a été le résultat de la chute des ventes à investisseurs, de 5 en deux ans, lié à la fin programmée du dispositif Scellier et des incertitudes fiscales, après le durcissement enregistré en Les facteurs de ce repli sont multiples et sont à mettre à l actif d un environnement macroéconomique anxiogène et d un PTZ+ moins favorable en 2012, bien que recentré sur le neuf. La réduction graduelle des avantages fiscaux du dispositif Scellier a également ralenti l écoulement des logements neufs, d autant que la nouvelle mesure Duflot d allègement fiscal, en vigueur le 1 er janvier 2013, portant sur le logement intermédiaire tarde à montrer ses effets, compte tenu des délais de construction. Après la baisse enregistrée en 2012, les mises en chantier se sont également repliées en début d année : le nombre de mises en chantier atteint unités entre décembre 2012 et février 2013, soit une baisse de 21,6% par rapport à la période décembre 2011 et février 2012, les autorisations de construire reculant de 13,2% à périodes comparables. Résultat du recul à la fois de la demande et de l offre de logements neufs, le délai d écoulement se stabilise progressivement et atteint 12,4 mois fin 2012 contre 13 mois à fin septembre, mais qui reste contenu, à l instar des prix. En effet, le ralentissement de l augmentation des prix se poursuit au 4 ème trimestre 2012, ceux-ci ne progressant plus que de 0,8% sur un an, contre 3, au 4 ème trimestre 2011 sur l ensemble du territoire. Les taux de rendement demeurent inchangés, à 3% pour les meilleurs biens. > Accélération de la baisse des prix dans l ancien Après une année 2011 assez dynamique, durant laquelle transactions avaient été enregistrées, le recul des ventes a été marqué sur l ensemble de l année 2012, puisqu il a atteint 12%, pour un total de transactions. Ce repli a été particulièrement sensible au fil des mois, après une activité très importante en janvier 2012, en anticipation de l'abattement des plus-values immobilières sur les résidences secondaires, une moyenne mensuelle de transactions ayant été recensée au cours des mois suivants. En Ilede-France, la baisse des ventes avait déjà été entamée en 2011 et avait atteint 9%. Elle s'est intensifiée en 2012, s établissant à 11%, soit unités, à un niveau proche de celui de 2009, le dernier point bas. Ce recul sensible des transactions s est poursuivi au 1 er trimestre 2013 et reflète à la fois un environnement macro-économique très dégradé, régulièrement assombri par de nouvelles rechutes, à l image de la crise chypriote, et un durcissement des règles fiscales, dont les contours peinent à être clarifiés. De plus, les prix de vente sont encore surévalués, malgré l amorce d un repli, d'environ 20% en moyenne sur l'ensemble du territoire, de 3 environ à Paris, résultat de la forte progression des prix observée depuis 2010, la valeur refuge de la pierre étant fortement privilégiée par les investisseurs, malgré la crise. Pourtant, des facteurs positifs, essentiellement structurels, demeurent, la demande de logements restant très soutenue dans un marché sous-offreur. Facteur de soutien des ventes, la baisse des taux de crédit habitat s est encore accentuée, qui, couplée au recul des prix, permet de resolvabiliser certains ménages. En effet, la baisse des prix s est accélérée en fin d année 2012, en Province notamment. Ainsi, après une progression de 6% entre 2010 et 2011, le repli des prix s'est enclenché tout début 2012, avec l'augmentation ponctuelle de produits mis en vente, matérialisée par les très nombreuses transactions réalisées en janvier. Après avoir reculé de 0,3% au 2ème trimestre 2013, la baisse s est intensifiée au 3ème trimestre, à 1,6%, puis au 4ème trimestre, à 1,7% en glissement annuel. Ce recul est particulièrement marqué en Province, puisqu il y atteint 2,1% contre 0,7% en Ile-de-France, les prix franciliens étant pourtant impactés par une baisse des prix plus sensible à Paris (-1%). Moyenne annuelle des taux d'intérêt (pour un prêt de 15 ans) 6% 3% T T Source : Crédit Agricole S.A., Meilleurtaux.com Durée moyenne des prêts T1 03 Mois T1 04 T1 05 T1 06 T1 07 Source : Crédit Logement/CSA Evolution des ventes et mises en vente de logements neufs Mises en vente Ventes T1 08 T1 09 T1 10 T1 11 T1 12 T Source : Ministère de l Ecologie T1 13 6

7 Le marché de la location > Légère baisse des loyers au 1 er trimestre 2013 sur les petites surfaces Après la nette hausse des loyers enregistrée au 3 ème trimestre 2012, leur augmentation s est légèrement assagie au 4 ème trimestre : elle s élève à 2,2% sur l ensemble de l année (contre 2, entre début janvier et fin novembre 2012), la progression des prix à la consommation s établissant à 2,0% sur la même période. Ce ralentissement s est intensifié en début d année, les loyers reculant de 0,8% en rythme annuel à fin février 2013, alors qu ils étaient quasi-stables sur la même période de 2012, une baisse plus forte sur les petites surfaces : les loyers des studios accusent une baisse de (-2%), les 2 pièces (-0,9%) et les 3 pièces (-0,1%), tandis que ceux des 5 pièces et plus progressent (+1,). Au total, les loyers fléchissent dans 60% des villes les plus importantes depuis début 2013, ce repli se situant même, pour près de 13% d entre elles, à un niveau inférieur à l inflation. Cette correction, plus forte qu attendu, reflète la timidité de la demande, qui subit un environnement macro-économique dégradé toujours incertain ainsi que la saisonnalité des loyers, ceux-ci étant plutôt contenus en début d année, démarrant leur progression avec l arrivée du printemps. Dans ce contexte, la mobilité résidentielle se replie toujours en 2012, proche de son niveau atteint en 2010, phénomène qui tend à s intensifier depuis le début de l année : après 27% en 2012, la mobilité résidentielle recule à 26% à fin février en rythme annuel, atteignant même 17,6% à Paris intra-muros et 18,8% à Marseille. En conséquence, les bailleurs, faisant face à une vacance accrue, concèdent des efforts d'entretien et d'amélioration sur les logements mis en location. Ceux-ci remontent ainsi sensiblement depuis le début d année, la part des logements concernés passant de 27% à 31,1%. A titre de comparaison, il atteignait 37,2% en début d année Perspectives > Recul des prix pour les logements anciens, relative stabilité pour les logements neufs Dans un contexte de récession annoncée et de durcissement de la fiscalité, la morosité continuera à prévaloir sur le marché de l immobilier résidentiel. Elle sera marquée par une poursuite du recul des ventes, tant dans l ancien que dans le neuf. Ainsi, seules transactions dans l'ancien et dans le neuf sont anticipées en Cette baisse des transactions, qui s est progressivement translatée sur les prix de l ancien notamment, devrait continuer d impacter négativement les valeurs en Ainsi, alors qu ils avaient reculé de manière contenue, de 1,3% en 2012, les prix devraient enregistrer une baisse plus marquée en 2013 pour les logements anciens, de l'ordre de 6%, et de en 2014, selon les économistes du Crédit Agricole. A Paris, les prix, qui avaient fléchi de 0,6% en 2012, devraient se replier de près de en 2013, selon les Notaires de France. Les prix des logements neufs devraient, quant à eux, baisser plus légèrement. Variation des loyers 7% 6% 3% 2% 1% 0% Fév -1% 13 Source : Crédit Agricole S.A., Clameur Mobilité résidentielle du parc locatif privé 31% 30% 29% 28% 27% 26% Moy Fév 13 Source : Crédit Agricole S.A., Clameur En effet, pour que les transactions soient conclues, les vendeurs devront réviser encore leur prix à la baisse, face à l'attentisme des acquéreurs dans un contexte de crise prolongée, et ce malgré des taux d'emprunt à des niveaux historiquement bas. La production de crédits habitat devrait ainsi encore reculer dans les prochains mois. La remontée des prix observée en 2010, alors que la crise financière plombait encore l'activité économique et le pouvoir d'achat des ménages, apparaît ainsi comme artificielle, l'investissement dans la pierre renouant avec ses qualités de valeur refuge. Le marché de la location devrait profiter de l inquiétude des ménages face à cet environnement troublé, puisqu ils auront tendance à se détourner de l acquisition, en anticipation de la baisse annoncée des prix. Les loyers devraient ainsi progresser de 1,, légèrement en deçà de l inflation. Pour autant, la mesure d encadrement des loyers à la relocation, qui ne pourront désormais pas dépasser l augmentation de l Indice de Référence des loyers, devrait assurer une hausse contenue des valeurs locatives. 7

8 Amundi Real Estate S.A. 90 boulevard Pasteur PARIS Cedex 15 (France) Nicolas Simon Direction : (+33) (0) Cécile Blanchard Recherche : (+33) (0) Jean-Marc Fayet Accompagnement Réseaux : (+33) (0) DISCLAIMER Ce document est présenté par AMUNDI Immobilier. Les recherches fournies pour ce document ont toutes été faites par des salariés d AMUNDI Immobilier, et vous sont fournies au nom d AMUNDI Immobilier. Ce document est destiné à l usage exclusif des investisseurs personnes morales ou physiques pour lesquels AMUNDI Immobilier met à disposition ce document. Les informations contenues dans ce document n ont pas vocation à être distribuées ou utilisées dans un pays ou la règlementation applicable l interdit. Ce document est fourni à titre d information uniquement et ne constitue pas une offre d achat ou de vente. Il est basé sur des sources que nous considérons comme fiables mais nous ne pouvons en garantir l exactitude et nous réservons la possibilité d en modifier à tout moment le contenu ; Toute opinion exprimée reflète l opinion de l auteur à la date d édition du document et peut changer ; elle ne reflète pas nécessairement l opinion d AMUNDI Immobilier. Les performances passées ne préjugent en rien des résultats futurs, elles ne sont pas non plus des garanties sur les rendements à venir. Les valeurs des actions ou parts sont soumises aux fluctuations du marché, les investissements réalisés peuvent donc varier tant à la baisse qu à la hausse. AMUNDI Immobilier et les auteurs du document ne peuvent en aucun cas être tenu responsables pour toute décision prise sur la base d une information contenue dans ce document. Toute copie, redistribution, retransmission, publication ou exploitation commerciale de ce document est interdite sans le consentement exprès d AMUNDI Immobilier. 8