Groupement Départemental de la Haute-Garonne. Logement social : Du projet à l attribution. Communauté de Communes Hers et Garonne 16 novembre 2006

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1 Logement social : Du projet à l attribution Communauté de Communes Hers et Garonne 16 novembre 2006

2 Partie 1 : Les acteurs du logement social

3 Partie 1 : Les opérateurs du logement social Offices de l Habitat Entreprises Sociales pour l Habitat Crédits Immobiliers En Midi-Pyrénées 42 opérateurs 13 Offices de l Habitat 16 Entreprises Sociale pour l Habitat 9 Coopératives HLM 4 Crédit Immobilier Coopératives HLM En Haute-Garonne 17 opérateurs 2 Offices de l Habitat 10 Entreprises Sociale pour l Habitat 4 Coopératives HLM 1 Crédit Immobilier

4 1 : Typologie des partenaires Partenaires institutionnels À l échelon nationale : Ministère du Logement À l échelon régionale: DRE / Préfet de Région/ DRASS/ CR À l échelon départementale : DDE / Préfet / DDASS/ CG À l échelon locale : mairie / Intercommunalité Partenaires financiers Etat Collectivités territoriales Participation des Employeurs à l Effort de Construction (1%) Collectivités locales CAF Partenaires professionnels BTP (cf. appel d offres) Promoteurs (cf. VEFA) FNARS (cf. Associations d insertion)

5 1 : Sociogramme des Acteurs du logement social Caisse d Allocations Familiales CollCollectivité Collectivités Territoriales et locales Etat Organismes du logement social Financeurs du logement social : CDC Banque PEEC Collectivités Territoriales Collectivités locales Organismes Etat Organismes d insertion, de conseil et d actions Locataires Propriétaires fonciers Flux financiers (subvention, garanties, impôts, etc.) Flux non financiers (information, convention, )

6 Partie 2 : Construire du logement social

7 2 : Financement logement social, aides directes et indirectes Le budget de l Etat : aides à la pierre (PLA I et PLUS = exclusivement réservés aux organismes) et les aides à la personnes Les Collectivités territoriales : financement complémentaire à celui de l Etat + garantie des emprunts La Caisse des Dépôts et Consignations : principal financeur des prêts et mobilise à cet effet les ressources en provenance du «livret A» La participation des employeurs à l effort de construction (le 1% logement, fonds pour le logement des salariés) : prêts et/ou subventions pour favoriser le locatif ou l accession Les aides fiscales : exonération de TFPB, TVA 5,5% La CAF : distribue les aides au logement

8 2 : Synthèse des financements Financements PLA I PLUS PLUS CD PLS public PLS privé PSLA Année de création mai mars-01 mars-01 juin-05 Objet /Cible Bénéficiaire Opérations adapatées aux besoins des ménages en difficulté d'insertion. Diffus dans le tissu urbain Organismes HLM, communes, SEM ex PLA- Elément structurant du dispositif - permet d'accueillir des ménages aux revenus différents Organismes HLM, coll. Locales en A.A., SEM Relogement des ménages provenant d'immeubles à démolir dans le cadre d'un plan de relogement Organismes HLM, coll. Locales en A.A., SEM Financement d'opérations corresponda nt à des niveaux de loyers supérieurs au PLUS Organismes HLM, SEM Financement d'opérations corresponda nt à des niveaux de loyers supérieurs au PLUS promoteurs privés Favoriser l'accession à la propriété en HLM à des personnes modestes organismes HLM, promoteurs privés Niveau de ressource des locataires par an Revenus des locataires qui ne pourront pas excéder un plafond égal à 60% du Plafond HLM 30% des locataires dont les revenus sont inférieurs à 60% du Plafond HLM + 10% des locataires dont les revenus sont supérieurs de 20% 30% des locataires dont les revenus sont inférieurs à 60% du Plafond HLM + 10% des locataires dont les revenus sont supérieurs de 20% ressources des ménages = plafond PLUS+ 30% ressources des ménages = plafond PLUS+ 30% pour une personne seule pour quatre personnes Participation de l'etat Neuf = 7% A.A = 7% Neuf = 1,5% A.A = 2% Neuf = 1,5% A.A = 2% Loi SRU prise en compte oui oui oui oui Exonération fiscale Exonération fiscale pendant la durée de la convention : 9 ans prêt PSLA non

9 2 : Parc HLM TYPOLOGIE DES LOGEMENTS: INDIVIDUEL OU COLLECTIF PAR DEPARTEMENT 100% 90% 80% 70% 60% 50% % 30% 20% 10% 0% Ariège Aveyron Haute- Garonne Gers Lot Haute- Pyrénées Tarn Tarn-et- Garonne COLLECTIF INDIVIDUEL

10 2 : Caractéristiques d une opération HLM Opérations engagées en 2005 Département Nbre total d'opérations Nbre total logements dont en individuel dont en collectif Tarn et Garonne Tarn Hautes-Pyrénées Lot Gers Aveyron Ariège 6* Haute-Garonne Total * dont 1 démolition 100% 80% 60% 40% 20% 0% Typologie et répartition des logements engagés Midi--Pyrénées 2005 Tarn et Garonne Tarn Pyrénées Lot Gers Aveyron Ariège Hautes- Haute- Garonne logement individuel logement collectif

11 2 : Caractéristiques d une opération HLM Département 1 à 5 logts 6 à 10 logts 11 à 15 logts 16 à 20 logts à 30 logts 31 à 40 logts 41 à 50 logts 51 à 100 logts + de 100 logts rn-et-garonne rn utes-pyrénées t rs eyron iège ute-garonne Total* Répartition des opérations selon la taille Midi-Pyrénées à 5 logt s 6 à 10 logt s 11 à 15 logt s 16 à 20 logt s 21 à 30 logt s 31 à 40 logt s 41 à 50 logt s 51 à 100 logt s plus de 100 logt s

12 2 : Caractéristiques d une opération HLM Département Logement individuel Logement collectif T1 T2 T3 T4 T5 >T5 T1 T2 T3 T4 T5 >T5 Total logement Ariège Aveyron Gers Lot Hautes-Pyrénées Tarn Tarn-et-Garonne Haute-Garonne Total* (par type de logement) * Une opération réalisée en Ariège ne mentionne pas la typologie des logements réalisés. En effet, il s agit d une démolition. S agissant du logement collectif, la production se concentre sur des produits-logements de type T2 et T3, correspondant à 59,36 % des logements collectifs engagés. S agissant du logement individuel, la production s articule autour des T3 et T4, correspondant à 61,18 % des logements individuels engagés. Sur les logements issus des opérations 2005 analysées dans le cadre de l Observatoire, 58,79 % sont des T3-T4.

13 2 : Formes architecturales DU PETIT COLLECTIF

14 2 : Formes architecturales A LA MAISON INDIVIDUELLE

15 2 : Formes architecturales A LA REQUALIFICATION DE PATRIMOINE ANCIEN

16 2 : Formes architecturales A LA QUALITE ENVIRONNEMENTALE

17 3 : Accession sociale à la propriété, dispositif Prêt social de location-accession Objectifs : Permettre à des ménages bénéficiant de ressources modestes et ne disposant pas d apport personnel de devenir propriétaires Donner la possibilité aux ménages d acquérir le logement qu ils occupent, après une phase locative Sécuriser l opération d accession en laissant le choix aux ménages de se porter ou non acquéreurs de leur logement

18 3 : Déroulement d une opération en location-accession La signature du contrat de location-accession La phase locative Durée inférieure à 5 ans en général Opérateur propriétaire du logement Ménage «locataire» de l opérateur Paiement par le ménage d un «loyer» déterminé par le contrat Constitution d une «épargne» par le ménage La levée d option Date de levée d option fixée par le contrat Possibilité pour le ménage de se porter acquéreur du logement à un prix fixé dans le contrat La phase d accession Ménage pleinement accédant à la propriété Remboursement par le ménage d un emprunt

19 3 : Caractéristiques Un prêt contracté par un opérateur pour la réalisation d opérations de location-accession à destination de ménages disposant de ressources modestes Plafonds de loyer du PLS, avec majoration en zone A Plafonds de ressources du PAS à l entrée dans le dispositif Un prêt ouvrant droit à des avantages fiscaux TVA à 5,5% sur le logement, dans le cadre de la livraison à soi-même Exonération de TFPB pendant 15 ans Un prêt sécurisant pour le locataire-accédant Prix de vente plafonné et décoté chaque année pendant la phase locative Mensualité plafonnée pour le ménage en phase d accession Garantie de relogement en cas de non-levée d option Garanties en cas de levée d option : rachat du logement et relogement Les particularités du PSLA Prêt conventionné Possibilité d adossement au livret A Possibilité de transfert du PSLA de l opérateur au ménage

20 3 : Déroulement de l opération Date de levée d option Acquisition possible du logement par le ménage Prix du logement fixé à l avance et plafonné, avec TVA à 5,5% Imputation de l épargne sur le prix en cas de levée d option PHASE LOCATIVE Logement financé par l opérateur Exonération de TFPB Fraction locative de la redevance plafonnée Constitution d une épargne par le ménage Bénéfice de l aide personnelle accession pour le ménage Levée d option Non-levée d option PHASE D ACCESSION Ménage pleinement accédant à la propriété Logement financé par le ménage Mensualité de remboursement plafonnée Exonération de TFPB Garantie de rachat et de relogement en cas d accident de la vie Bénéfice de l aide personnelle accession pour le ménage Garantie de relogement du ménage Restitution de l épargne au ménage

21 Prix Plafond 3 : Fixation du prix de vente en PSLA Prix de vente «initial» Décote forfaitaire du prix pendant la phase locative Prix de vente à la levée d option Épargne accumulée par le ménage pendant la phase locative Reste à financer par le ménage

22 Partie 4 : Demande Locative sociale sur Hers et Garonne

23 Partie 4 : Etat de la demande en 2005 Bruguières : 4 Gratentour : 19 Saint-Jory : 81 Soit 104 demandes dont 5 demandes multiples Total demandeurs : 97

24 Partie 4 : Profil du demandeurs Composition familiale : Isolés = 33,7% / familles monoparentales = 38,5% / Couples ss enfants = 12,5% / Couples avec enfants = 15,4% Age du demandeur : ans = 30,8% / ans = 29,8% / ans = 16,3% / 55 ans et plus = 18,3%

25 Partie 4 : Typologie des logements demandés T1 : 1% T2 : 29,8% T3 : 37,5% T4 : 27,9% T5 et plus : 3,9% 1 31 données T1 T2 T3 T4 T5 T6

26 Partie 5 : Attribution des logements sociaux

27 5 : Objectifs généraux de l attribution L attribution des logement locatifs sociaux Participe à la mise en œuvre du droit au logement, pour satisfaire - les besoins des personnes de ressources modestes -et des personnes défavorisées. Doit prendre en compte la diversité de la demande locale et favoriser l égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers.

28 5 : Bénéficiaires Les bénéficiaires d une attribution sont : Les personnes physiques de nationalité française ou admises à séjourner régulièrement sur le territoire dans la limite des plafonds de ressources (fixés annuellement par l État) 75% de la population est éligible au logement social Les associations d insertion agréées ayant pour objet la souslocation temporaire - à des personnes en difficulté, pour des actions réinsertion - à des publics spécifiques (personnes handicapées, jeunes travailleurs )

29 5 : Réservataires Les organismes Hlm peuvent contracter des obligations de réservation lors de la mise en location initiale ou ultérieure des logements : Contrepartie garantie d emprunt 20%* max Etat, collectivités, Epci, *Des logements de chaque programme Contingent prioritaire Etat (préfectoral) 30%* max 25% mal logés 5% fonctionnaires Délégation possible au maire ou Pt d Epci * Du total des logements de chaque organisme Contrepartie terrain, financement Réservations supplémentaires * Etat, collectivités, Epci, Cci, employeurs 1%, * De logements de chaque programme

30 5 : Réservataires Les réservataires proposent des candidats selon des modalités fixées par convention avec l organisme. A défaut de convention, la réservation préfectorale est réglée par arrêté. Des publics diversifiés selon contingent et priorités de chaque réservataire : Salariés, Ménages défavorisés, Demandeurs locaux en fonction priorités de la collectivité.

31 5 : Décision d attribution La commission d attribution des organismes d Hlm (CAL) attribue nominativement chaque logement locatif La CAL se compose de : - 6 membres désignés par le conseil d'administration ou de surveillance, qui élisent en leur sein un président. - un représentant des associations d'insertion, avec voix consultative. - le maire de la commune concernée avec voix prépondérante. - Les Pts des Epci compétents en matière de PLH participent à titre consultatif aux travaux de la Cal Si la dispersion du parc le justifie, création possible de plusieurs commissions au sein d un organisme Création d une commission sur demande d un EPCI ou d une commune si l organisme possède logements sur le territoire

32 5 : Décision d attribution Le conseil d administration ou de surveillance de l organisme - Définit les orientations applicables à l attribution des logements - Établit le règlement intérieur de la commission d attribution - Est destinataire du bilan d activité annuel de la Cal Le règlement intérieur de la CAL - Fixe les règles d organisation et de fonctionnement de la commission - Précise les règles de quorum qui régissent les délibérations L attribution des logements tient compte de: - la composition familiale - du niveau de ressources - des conditions actuelles de logement - de l éloignement des lieux de travail et des équipements

33 5 : Objectifs d attribution et déclinaison locale Les objectifs généraux sont déclinés sur les territoires Le PLH indique les axes qui guident les politiques d attribution Le Plan départemental pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) définit les principes propres à améliorer la coordination des attributions prioritaires de logement (Loi ENL) Les accords collectifs départementaux et intercommunaux d attribution Signés Etat bailleur (ACD) ou EPCI bailleur (ACI) Définissent des objectifs quantifiés d attribution aux personnes cumulant les difficultés économiques et sociales définis par le PDALPD

34 5 : Garantie des droits du demandeur Dispositions introduites par la loi de lutte contre les exclusions 1998 Le dispositif départemental d enregistrement de numéro unique Le délai dépassé La commission de médiation La motivation des refus Elles visent la transparence, la garantie des droits des demandeurs, le repérage et l examen prioritaire des ménages défavorisés

35 5 : Garantie des droits du demandeur Le numéro unique Toute demande d attribution fait l objet d un enregistrement départemental et de la délivrance d un numéro unique les autres demandes dans le département ont le même numéro L enregistrement est effectué de façon obligatoire par les organismes et par un service de l Etat, de façon optionnelle par les collectivités. La demande est transmise à un bailleur pour examen, si enregistrement non bailleur. Aucune demande ne peut être examinée par la Cal sans numéro unique L enregistrement comporte sept données simples

36 5 : Garantie des droits du demandeur La commission de médiation Créée auprès du Préfet, composée de représentants des bailleurs, des associations de locataire et d insertion. Reçoit des réclamations des demandeurs sans proposition dans le délai. Emet un avis, peut saisir le préfet ou le PDALPD Un renforcement prévu par la loi ENL Elargie au conseil général et EPCI Peut désigner le demandeur prioritaire à l Etat ou au délégataire du contingent préfectoral Motivation des refus Tout rejet doit être notifié par écrit au demandeur

37 5 : Circuit de dépôt et de traitement d une demande de logement social Délivrance et actualisation du Numéro Unique Départemental Bailleurs (*) bailleurs Demandeurs de logement 1% patronal Communes (*) préfecture Plusieurs Plusieurs formulaires formulaires différents différents Plusieurs dépôts Réservataires 1% patronal Collectivités Préfecture Constitution d un dossier de la demande en vue d un examen (*) autant de dossiers et de dépôts que de bailleurs et/ou de communes souhaitées

38 Groupement Départemental 5:Circuit d attribution des logements sociaux Critères d éligibilité Total demandes Dispositions législatives et réglementaires (Art. L. 441 à L et R à R du CCH) Critères de priorité Commissions d attribution Total de l offre Réservataires Accords collectifs départementaux Conventions de réservation Dispositifs contractuels Conférences & chartes intercommunales Mobilité parc existant Offre nouvelle nette

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