Luxembourg Rapport de marché bureaux Office market report Q1

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1 Luxembourg Rapport de marché bureaux Office market report Q1

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3 Office market report Luxembourg st quarter INOWAI Luxembourg Key Data Total Population (Jan. 2015): 562,958 Non-nationals: 44.5% Luxembourg-City: 111,300 Esch-sur-Alzette: 33,300 Wage-earners (March 2015): 378,217 Cross-border commuters: 166,197 50% F, 25% D, 25% B Unemployment rate (March 2015): 6.9% Inflation rate (March 2015): 0.3% Growth rate 2013: 2% Growth rate forecast 2014: 2.9% GDP per capita Lux: GDP per capita EU-28: 62,400 euros 25,500 euros The financial centre: over employees Banks: (March 2015) Number of banks: 143 Employees: 25,785 Countries of origin: 28 Investment funds: (March 2015) Number of UCIs: 3,888 Net assets: 3,924.8 bn euros PSF: (Oct. 2014) Number of PSF: 316 Employees: 14,864 Insurance & Re-insurance: (Sept. 2014) Number of insurances: 101 Number of re-insurances: 238 source: Statec, Eurostat. Une position stratégique au coeur de l Europe A strategic position at the heart of Europe Cadre dédié d incitation publique à la R&D Main-d œuvre multiculturelle et multilingue qualifiée Environnement politique et social stable Solidité des finances publiques et stabilité financière Environnement d affaires avec des infrastructures modernes Réseau logistique efficace Centre financier international Dedicated public incentive framework for R&D Skilled multicultural and multilingual workforce Stable political and social environment Solid public finances and fiscal stability Business friendly environment with modern infrastructures Efficient logistical network Leading international financial center Page 3

4 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg ier trimestre 2015 : investissements record au premier trimestre L année 2015 débute sur les chapeaux de roues en termes d investissement à Luxembourg. Les 427 millions d euros estimés au cours des trois premiers mois de l année représentent près de 40% des investissements réalisés en Le marché des locations est également très dynamique m² ont été loués au cours du premier trimestre Le marché de l immobilier de bureau reste au même niveau qu au cours des trois premiers mois de 2014, qui avaient constitué le meilleur début d exercice depuis la crise de Ces résultats confirment le dynamisme du secteur. Les trois principales transactions locatives concernent la société de services financiers BBH (Brown Brothers Harriman) au centre-ville de Luxembourg avec m², Ferrero International sur la zone de l aéroport avec m² et Capita dans le quartier de Limpertsberg avec m². Globalement plus de 71 opérations ont été enregistrées durant cette période. C est le sixième trimestre consécutif où le nombre des transactions dépasse ce seuil. La taille moyenne des superficies louées est de 470 m², en hausse de 6,1% par rapport au premier trimestre L analyse montre également que 42% des locations concernent des surfaces de moins de 200 m². En termes de m² loués, le centre-ville de Luxembourg a concentré un tiers des transactions (32%), devant la zone de l aéroport (16%), Bourmicht (10%) et du Limpertsberg (10%). L analyse en termes d activité confirme la prédominance du secteur bancaire et des services financiers avec 39% des opérations, loin devant l industrie (18%). La bonne santé du marché de l immobilier de bureaux se vérifie également par la nouvelle baisse du taux de vacance qui est revenu à 5,14%. Ce recul devrait se Page 4 poursuivre tout au long de l année. Comme toujours, la moyenne cache des disparités. Le taux de vacance n est que de 1,57% au Kirchberg et de 3,27% au centre-ville, contre 9,87% à l aéroport. Un contexte économique porteur Les bons résultats du premier trimestre 2015 devraient se vérifier sur l ensemble de l année. L Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, Statec, table, en effet, sur une croissance de l économie luxembourgeoise de 2,2% cette année. Il note également un accroissement du nombre des offres d emploi et un recul du chômage. Autant de signes qui incitent à une reprise de la consommation. Ce contexte économique porteur est favorable à l investissement. Au cours du premier trimestre 2015, 4 transactions ont été comptabilisées. Elles portent sur un volume estimé à 427 millions d euros dont la transaction principale concerne la vente du Royal-Hamilius, projet emblématique de m², regroupant des commerces, des bureaux et des logements. Il constituera la nouvelle porte d entrée de la ville haute de Luxembourg. Fort de ce bon démarrage, le montant des investissements sur l ensemble de l année 2015 franchira une fois encore la barre du milliard d euros. La demande de bureaux reste forte. Les nouveaux programmes en cours de réalisation sont très attendus. Le volume des livraisons devrait être de m², portant le stock à plus de 3,7 millions de m².

5 Office market report Luxembourg st quarter INOWAI 2015: record investments for the first quarter The year 2015 gets off to a great start in terms of investments in Luxembourg. The 427 million euros estimated for the first three months of the year nearly represent 40% of the overall investment realized in The rental market is also very dynamic m² were rented during the first quarter of The office space real estate market remains at the same level compared to the first three months of 2014, which marked the best financial year start since the 2008 crisis. The results confirm the dynamism of the sector. The three main rental transactions are attributed to the financial services company BBH (Brown Brothers Harriman) in the city centre of Luxembourg with m², Ferrero International in the airport area with m², and Capita in the neighbourhood of Limpertsberg with m². More than 71 operations were registered during this period. This is the sixth consecutive quarter where the number of transactions exceeds this threshold. The average size of rented spaces is 470 m², which represents a 6.1% increase compared to the first quarter of The analysis also reveals that 42% of rentals are for spaces of less than 200 m². Concerning the rented square meters, the city centre of Luxembourg concentrated a third of all transactions (32%) ahead of the airport area (16%), Bourmicht (10%), and the Limpertsberg (10%). The analysis in terms of activity confirms the predominance of the banking sector and financial services with 39% of operations, far ahead of the industry (18%). The good health of the office space real estate market is also evidenced by a new decrease in the vacancy rate, which declined to 5.14%. This decrease should continue along the year. However, the average values hide disparities. The vacancy rate is only 1.57% in Kirchberg and 3.27% in town, against 9.87% in the airport area. A flourishing economic context The good results of the first quarter of 2015 should be confirmed throughout the year. In fact, the national institute for statistics and economic studies of the Grand Duchy of Luxembourg (Statec) reckons on a 2.2% growth of the economy. It also notes an increase in the number of job offers and a lower unemployment. These indicators should encourage a recovery in consumption. The flourishing economic context comes out in favour of investment. During the first quarter of 2015, 4 operations were registered and represented a volume estimated at 427 million euros. The main transaction is the selling of the Royal-Hamilius, a m² emblematic project comprising shops, offices, and housing. It will be the new front door of the upper city of Luxembourg. Driven by this good start, the amount of investments for 2015 will exceed again one billion euros. The demand for office spaces remains high and the new programmes that are being implemented have been long-awaited. The volume of deliveries should be m², bringing the stock to over 3.7 millions of square meters. Page 5

6 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg ier trimestre En quelques mots... Contexte général La Statec table sur une croissance de l économie luxembourgeoise de 2,2% cette année. Il note également un accroissement du nombre des offres d emploi et un recul du chômage. Vide locatif La bonne santé du marché de l immobilier de bureaux se vérifie également par la nouvelle baisse du taux de vacance qui est revenu à 5,14%. Ce recul devrait se poursuivre tout au long de l année. Stock m² sont venus s ajouter au stock de bureaux ce premier trimestre. Celui-ci s établi donc à m². Loyers Le niveau des loyers prime pour les immeubles neufs atteint 540 par m² par an hors taxes en centre-ville de Luxembourg (CBD). Au Kirchberg, le loyer prime s établit à 420 et à 336 à la Cloche d Or. Prise en occupation 71 opérations pour un total de m² ont été effectuées au cours du premier trimestre Marché de l investissement Au cours du premier trimestre 2015, 4 opérations ont été comptabilisées. Elles portent sur un volume estimé à 427 millions d euros. In a few words... General context The Statec reckons on a 2.2% growth of the economy. It also notes an increase in the number of job offers and a lower unemployment. Vacancy The good health of the office space real estate market is also evidenced by a new decrease in the vacancy rate, which declined to 5.14%. This decrease should continue along the year. Stock 5,300 m² have been delivered this first quarter, bringing the total stock to 3,627,806 m². Rents Rents for new buildings in Luxembourg City centre (CBD) reached 540 per m² per year excluding taxes. In 2013, prime rents were 420 on the Kirchberg and 336 in Cloche d Or. Take-up 71 transactions, for a total of 33,753 m², have been registered this first quarter. Capital Markets During the first quarter of 2015, 4 operations were registered and represented a volume estimated at 427 million euros. Page 6

7 Office market report Luxembourg st quarter INOWAI Vide locatif - Vacancy rate La bonne santé du marché de l immobilier de bureaux se vérifie également par la nouvelle baisse du taux de vacance qui est revenu à 5,14%. Ce recul devrait se poursuivre tout au long de l année. Comme toujours, la moyenne cache des disparités. Le taux de vacance n est que de 1,57% au Kirchberg et de 3,27% au centre-ville, contre 9,87% à l aéroport. The good health of the office space real estate market is also evidenced by a new decrease in the vacancy rate, which declined to 5.14%. This decrease should continue along the year. However, the average values hide disparities. The vacancy rate is only 1.57% in Kirchberg and 3.27% in town, against 9.87% in the airport area. Centre-ville (city) Vacancy m² Vacancy% Kirchberg ,57% CBD ,27% Station ,70% Cloche d Or ,98% Limpertsberg ,81% Belair / Merl ,34% Hamm ,91% Kalchesbrück ,18% TOTAL ,84% Ville-périphérie (city-periphery) Airport - Findel ,87% Bertrange / Bourmicht ,09% Strassen ,00% Howald ,85% TOTAL ,89% Périphérie (periphery) Taux de vacance et prise en occupation - Vacancy rate and take-up Belval 435 0,27% Capellen ,46% Leudelange ,95% Munsbach ,62% Windhof ,27% Esch-sur-Alzette ,60% Contern ,50% TOTAL ,28% ,14% x % Take-up Q1 0 source: INOWAI Research % Vacancy rate Page 7

8 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg ier trimestre Stock Grâce aux livraisons des immeubles Carré, m² et Colibri, m², le stock total de bureaux s établit à m² au premier trimestre Thanks to the deliveries of buildings Carré, 2,100 m² and Colibri, 3,200 m², the stock settled at 3,627,806 m² at the end of the first quarter Evolution du stock de bureaux Office stock evolution Stock m² Stock % Centre-ville (city) Kirchberg ,70% CBD ,66% Station ,57% Cloche d Or ,97% Limpertsberg ,34% Belair / Merl ,89% Hamm ,23% Kalchesbrück ,91% TOTAL ,28% Ville-périphérie (city-periphery) Airport - Findel ,72% Bertrange / Bourmicht ,26% Strassen ,23% Howald ,73% TOTAL ,94% Périphérie (periphery) Belval ,52% Capellen ,92% Leudelange ,03% Munsbach ,66% Windhof ,12% Esch-sur-Alzette ,90% Contern ,56% TOTAL ,71% x m² Page Q source: INOWAI Research

9 Office market report Luxembourg st quarter INOWAI Loyers - Rents Les loyers sont exprimés hors taxes par an par m²! Evolution du niveaux des loyers - rents level evolution La forte demande a contribué à maintenir les loyers à un niveau élevé. Ils sont cependant restés stables en Ils peuvent atteindre jusqu à 540 au centreville, contre 420 dans les quartiers de la gare et au Kirchberg et 336 à la Cloche d Or. euros an / m²/ hors TVA CBD Cloche d Or Kirchberg Ville-Périphérie Gare Périphérie CBD Gare Kirchberg 372 Rents are expressed excl. VAT per year per m²! Cloche d Or Ville-Périphérie The strong demand caused the rents to remain at a high level. However, they remained stable in They can reach 540 in the city centre, against 420 in the train station area and the Kirchberg and 336 in the Cloche d Or source: INOWAI Research Périphérie Rental bands new buildings / m² excl. VAT CBD (Central Business District) Station Kirchberg Kirchberg Limpertsberg Merl Belair Strassen Cloche d Or Airport Howald Bourmicht Leudelange Capellen Kalchesbrück Bertrange Hamm Munsbach Windhof Belval Contern Per month Per year source: INOWAI Research Page 9

10 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg ier trimestre Prises en occupation - Take-up Les trois principales transactions locatives concernent la société de services financiers BBH (Brown Brothers Harriman) au centre-ville de Luxembourg avec m², Ferrero International sur la zone de l aéroport avec m² et Capita dans le quartier de Limpertsberg avec m². Globalement plus de 71 opérations ont été enregistrées durant cette période. C est le sixième trimestre consécutif où le nombre des transactions dépasse ce seuil. La taille moyenne des superficies louées est de 470 m², en hausse de 6,1% par rapport au premier trimestre L analyse montre également que 42% des locations concernent des surfaces de moins de 200 m². En termes de mètres carrés loués, le centre-ville de Luxembourg a concentré un tiers des transactions (32%), devant la zone de l aéroport (16%), Bourmicht (10%) et du Limpertsberg (10%). L analyse en termes d activité confirme la prédominance du secteur bancaire et des services financiers avec 39% des opérations, loin devant l industrie (18%). The three main rental transactions are attributed to the financial services company BBH (Brown Brothers Harriman) in the city centre of Luxembourg with m², Ferrero International in the airport area with m², and Capita in the neighbourhood of Limpertsberg with m². More than 71 operations were registered during this period. This is the sixth consecutive quarter where the number of transactions exceeds this threshold. The average size of rented spaces is 470 m², which represents a 6.1% increase compared to the first quarter of The analysis also reveals that 42% of rentals are for spaces of less than 200 m². Concerning the rented square meters, the city centre of Luxembourg concentrated a third of all transactions (32%) ahead of the airport area (16%), Bourmicht (10%), and the Limpertsberg (10%). The analysis in terms of activity confirms the predominance of the banking sector and financial services with 39% of operations, far ahead of the industry (18%). Deals distribution in m² Average size: 470 m² 18 % of deals below 100 m² 42 % of deals below 200 m² 81 % of deals below 500 m² 78 % of deals below the average transaction size of 700 m² 10 % of deals over 1000 m² m² m² m² m² m² m² m² 801-1,000 m² 1,001-1,500 m² 1,501-2,000 m² 2,001-2,500 m² 2,501-3,000 m² > 3,000 m² source: Source: INOWAI, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, C&W, Real Corp Page 10

11 Office market report Luxembourg st quarter INOWAI Transactions Q > 800 m² Quartier Locataire Surface CBD BBH Airport Ferrero International SA Limpertsberg Capita Bourmicht Guardian Europe Sàrl CBD Lux Future Lab Leudelange Secolux Strassen Swiss Life Contern Flash Europe International SA 834 CBD Gateway 832 source: Source: INOWAI, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, C&W, Real Corp Page 11

12 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg ier trimestre Marché de l investissement Investment market Ce contexte économique porteur est favorable à l investissement. Au cours du premier trimestre 2015, 4 opérations ont été comptabilisées. Elles portent sur un volume estimé à 427 millions d euros dont la transaction principale concerne la vente du Royal-Hamilius, projet emblématique de m², regroupant des commerces, des bureaux et des logements. Il constituera la nouvelle porte d entrée de la ville haute de Luxembourg. Fort de ce bon démarrage, le montant des investissements sur l ensemble de l année 2015 franchira une fois encore la barre du milliard d euros. La demande de bureaux reste forte. The flourishing economic context comes out in favour of investment. During the first quarter of 2015, 4 operations were registered and represented a volume estimated at 427 million euros. The main transaction is the selling of the Royal-Hamilius, a m² emblematic project comprising shops, offices, and housing. It will be the new front door of the upper city of Luxembourg. Driven by this good start, the amount of investments for 2015 will exceed again one billion euros. The demand for office spaces remains high and the new programmes that are being implemented have been long-awaited. Page 12

13 Office market report Luxembourg st quarter INOWAI Evolution du volume d investissement - Investment volume evolution 2000 million Q source: INOWAI Research Evolution des taux de rendement prime - Prime yields evolution Yield % Q Prime Yield Periphery Prime Yield City source: INOWAI Research Page 13

14 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg ier trimestre Quartiers - Districts Ville 76,28% du stock du marché immobilier de bureaux, soit m², sont situés à Luxembourg-Ville et répartis entre autres sur quatre centres d affaires principaux, notamment le quartier d affaires du centre-ville (CBD), le Kirchberg, le quartier de la Gare et celui de la Cloche d or. Ville-périphérie Les communes limitrophes de la ville de Luxembourg - Strassen, Bertrange et Hesperange - totalisent avec l aéroport 10,94% du stock, soit m². Périphérie 12,78% du stock, soit m² se situent essentiellement dans les zones d activités à proximité de l autoroute, soit dans la périphérie de Luxembourg- Ville ou à Belval près d Esch-sur-Alzette, la deuxième ville de Luxembourg. Le projet Belval consiste en l aménagement d un quartier mixte regroupant bureaux, logements, commerces, enseignement et culture. City 76.28% of the office stock (2,767,200 m²) is located in Luxmbourg City. This market can be divided into four major business districts, which are the Central Business District (CBD), Kirchberg, the Station District and Cloche d Or among others. City-periphery 10.94% of the office stock (397,005 m²) is located in Strassen, Bertrange, Hesperange and Findel Airport, which are neighbouring municipalities of the City of Luxembourg. Periphery 12.78% of the office market (463,601 m²) is primarily located in business areas, next to the highway, on the outskirts of Luxembourg City like the Belval project in Esch-sur-Alzette, which consists of a mixed neighbourhood of offices, residential, retail, education and culture. MERSH ETTELBRUCK WINDHOF CAPELLEN MUNSBACH KIRCHBERG ARLON/BRUXELLES (BELGIUM) STRASSEN BOURMICHT BELAIR LIMPERTSBERG CBD HAMM WASSERBILLIG TRIER (GERMANY) BERTRANGE- HELFEN T MERL STATION CONTERN CLOCHE D OR HOWALD DIFFERDANGE PETANGE LONGWY LEUDELANGE BELVAL ESCH/ALZETTE DUDELANGE ESCH/ALZETTE THIONVILLE METZ NANCY PARIS (FRANCE) Page 14

15 Office market report Luxembourg st quarter INOWAI Pipeline 2015 Les nouveaux programmes en cours de réalisation sont très attendus. Le volume des livraisons devrait être de m², portant le stock à plus de 3,7 millions de mètres carrés. The demand for office spaces remains high and the new programmes that are being implemented have been long-awaited. The volume of deliveries should be m², bringing the stock to over 3.7 millions of square meters. Perspectives outlooks Les bons résultats du premier trimestre 2015 devraient se vérifier sur l ensemble de l année. L Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, Statec, table, en effet, sur une croissance de l économie luxembourgeoise de 2,2% cette année. Il note également un accroissement du nombre des offres d emploi et un recul du chômage. Autant de signes qui incitent à une reprise de la consommation. La prudence reste néanmoins de mise en raison des incertitudes qui demeurent au niveau européen. La Banque centrale européenne a revu à la baisse ses prévisions de croissance pour la zone euro. The good results of the first quarter of 2015 should be confirmed throughout the year. In fact, the national institute for statistics and economic studies of the Grand Duchy of Luxembourg (Statec) reckons on a 2.2% growth of the economy. It also notes an increase in the number of job offers and a lower unemployment. These indicators should encourage a recovery in consumption. Caution is still called for due to the remaining uncertainties in Europe. The European Central Bank has lowered its growth forecast for the euro area. Page 15

16 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg ier trimestre Définitions - Glossary Disponibilité : Ensemble des locaux vacants et disponibles à la location immédiatement. Taux de rendement net immédiat : Rapport entre le revenu net (hors taxe et charges) d un immeuble et les coûts d acquisition (prix d acquisition + frais et droits de mutation). Nouvelles livraisons : Ensemble des constructions livrées au cours de la période qu elles soient vacantes ou occupées. Pipeline : Ensemble des surfaces à construire (permis accordé), en construction, ou en rénovation lourde avec modification des surfaces. Loyer Prime : Montant maximal constaté pour une surface de qualité supérieure dans la meilleure localisation pendant une période donnée (excluant toute valeur anormale). Exprimé en euros/m²/mois hors taxe et charges Stock : Ensemble des surfaces de bureau dont la construction est achevée, qu elles soient vacantes ou occupées. Prise en occupation : Représente les surfaces louées ou prélouées ainsi que vendues à des acquéreurs occupants. Taux de vacance : Ratio entre les surfaces offertes à la location et le parc existant. Taux de capitalisation : C est le rapport entre les revenus potentiels de l immeuble et son prix d acquisition Availability : Total floor space in properties marketed as available to let, whether physically vacant or ready for occupation immediately Net initial yield : ratio between the net income (excluding taxes and charges) from a property and the acquisition cost (price of the building plus fees and transfer duties). New supply : Represents the total amount of floor space that has reached practical completion as known on the last day of the quarter regardless of whether the space is occupied or still available on the market. Pipeline : total amount of space to be built (with a planning permission), under construction or major refurbishment with areas changes. Prime rent : The highest value recorded for an office unit of high quality in the best location during a determined period (after elimination of abnormal statistical values). Expressed in euros/ sqm/per month excluding tax and charges. Stock : The office stock is the sum of completed office properties whether occupied or still available. Take-up : Represents the total office space known to be let or pre-let to tenants as well as sold/pre-sold to end-users. Vacancy rate : The total amount of vacant space being offered for letting divided by the total stock of space and expressed as a percentage. Capitalisation rate : This is the ratio between potential income from a property and the property s purchase price. Page 16

17 Office market report Luxembourg st quarter INOWAI Notes Page 17

18 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg ier trimestre Notes Page 18

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20 For any further information, please contact: Julien Pillot Marc Baertz, MRICS Head of Office Agency Partner - Capital Markets T T M M jpillot@inowai.com mbaertz@inowai.com INOWAI S.A rue de Merl L-2146 Luxembourg Luxembourg T F info@inowai.com The information contained herein is provided by INOWAI Research. Although all facts have been rigorously verified, no warranty or representation as to accuracy or completeness is made by INOWAI. This information cannot be published, reproduced or referred to without prior written permission. All reproduction should be credited to INOWAI Research Copyright 2014 INOWAI Research Les informations contenues dans le présent document proviennent de INOWAI Research. Bien que toutes les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, INOWAI décline toute responsabilité sur l inexactitude involontaire des données. Toute publication, reproduction ou référence des informations contenues dans le présent document, est interdite sans l accord préalable écrit de INOWAI et, auquel cas, devra être mise au crédit de INOWAI Research Copyright 2014 INOWAI Research