m² LE MARCHÉ LOCATIF - 3T 2015 PARIS QCA. Demande placée. Taille des transactions T2015

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1 LE MARCHÉ LOCATIF - 3T 2015 PARIS QCA Demande placée m² Evolution de la demande placée en m² T1 T2 T3 T % : l activité transactionnelle sur le QCA se caractérise par son dynamisme depuis le début Elle continue de progresser par rapport aux résultats de 2014, qui étaient déjà très bons et ce, dans un environnement régional morose (-1%) Les résultats observés sont encourageants sur l ensemble des segments de surfaces, y compris celui des grandes transactions (plus de m²) qui n est pourtant pas un cœur de cible habituel : 4 grandes transactions ont été comptabilisées depuis le début de l année sur le QCA Ce sont toutefois les segments des petites (moins de m²) et moyennes surfaces (1 000 à m²) qui font preuve du plus fort dynamisme, avec une progression respective de l activité transactionnelle de +30% et +16% Le QCA concentre 20% de l activité transactionnelle régionale au 3 ème trimestre 2015, nettement supérieure à la moyenne de 16% observée depuis 2009 Taille des transactions Quartier Central des Affaires 22% 2 20% 5% 6% 6% 1 10% 19% 24% 21% 20% 22% 38% % 45% 34% 3 39% 3 40% 25% 20% 25% 2 26% 40% 41% 42% 35% 41% T T2015 Petites surfaces ( m²) Moyennes surfaces (de à m²) Grandes surfaces (de à m²) Très grandes surfaces ( m²)

2 Exemples de transactions Transactions inférieures ou égales à m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Confidentiel 7 rue Copernic, Paris 8 ème Sept m² VU Etat d usage Rouvier et Associés 9/13 avenue Myron Herrick, Paris 8 ème Sept m² 450 Neuf Etude Notariale Poisson et Gaillard 85 bld Haussmann - Paris 8 ème Sept m² 610 Neuf Formatlangues - Services et Séjours 10 rue du Colisée - Paris 8 ème Août m² NC Etat d usage IMG Models 20 rue de la Baume - Paris 8 ème Juil m² 730 Neuf Lancaster 14 rue Auber - Paris 9 ème Avril m² 550 Etat d usage China Construction Bank Europe SA 86 bld Haussmann - Paris 8 ème Avril m² NC Rénové Confidentiel 37 rue de la Victoire, Paris 9 ème Mars m² 460 Etat d usage Ecovadis 43/47 ave. de la Gde Armée - Paris 16 ème Mars m² NC Etat d usage Tag Commander 3/5 rue Saint-Georges - Paris 9 ème Mars m² 420 Rénové Avenir Finance 12/14 rue de Médéric - Paris 17 ème Fév m² 475 Neuf Société du secteur de l assurance 38 avenue de l Opéra - Paris 2 ème Janv m² NC Rénové Transactions de m² à m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Confidentiel 81/83 rue de Richelieu, Paris 2 ème Sept m² 780 Neuf Groupe SMCP 150 bld Haussmann, Paris 8 ème Sept m² 630 Neuf Hays France 145/149 bld Haussmann, Paris 8 ème Août m² NC Neuf Ralph Lauren France 19/23bis rue de Vienne, Paris 8 ème Août m² 600 Etat d usage Eurazeo 1 rue Georges Berger, Paris 17 ème Juil m² 730 Neuf Marionnaud Parfumeries 111/119 rue Réaumur, Paris 2 ème Juil m² 565 Rénové Un groupe français 15 avenue d Iéna - Paris 16 ème Juin m² NC Rénové Sungard Financial Systems 46/50 rue ND des Victoires - Paris 2 ème Mai m² NC Rénové Lafourchette.com 70 rue Saint-Lazare, Paris 9 ème Mai m² 450 Etat d usage Korian 21/25 rue Balzac - Paris 8 ème Mars m² 650 Rénové Banque de France 111/119 rue Réaumur - Paris 2 ème Janv m² 565 Rénové Transactions de plus de m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Sisley 3/5 avenue de Friedland, Paris 8 ème Sept m² VU Neuf BPI - Banque Publique d Investissement 24/30 rue Drouot, Paris 9 ème Août m² NC Neuf Exane # Cloud - Paris 2 ème Mars m² 700 à 760 Neuf Cartier 33 rue La Fayette - Paris 9 ème Janv m² 680 Etat d usage 2

3 Les grands utilisateurs (> m²) Quartier Central des Affaires 2% 4% 4% 5% 4% 11% 11% 10% 18% 21% 1 6% 25% % 32% 32% 46% 31% 26% 8% 34% 26% 35% 11% 18% 9% 9% 26% 3 25% 22% 19% % 59% 52% 24% 45% 21% 11% Banque/Finance/ Assurance Activités juridiques/ Audit/Conseil Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales Industrie TMT Luxe/Mode Autres Offre disponible 4,9% Taux de vacance (Sources : Knight Frank, ORIE) Evolution du taux de vacance en % 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% Paris QCA Croissant Ouest 12,4% 7, T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T ,9% Le QCA continue d afficher un très faible taux de vacance, significativement inférieur à la moyenne régionale (7,) La vacance y est de surcroît en régression depuis plus de 6 mois, au point que le QCA se dirige vers une situation de sous-offre L attractivité du QCA auprès des entreprises se mesure au travers de cette situation puisque la crise économique n y a jamais entraîné d inflation des surfaces vacantes La situation actuelle est pourtant porteuse de menace sur l activité transactionnelle à venir : l offre tend en effet à créer la demande sur un marché tel que le QCA, comme l a démontré la capacité d absorption des nombreux programmes immobiliers livrés en Inversement, l absence d offres est susceptible de détourner les utilisateurs de ce marché 3

4 Offre Grade A Seconde main Neuf ou restructuré L offre de Grade A (neuve ou restructurée) a connu une baisse significative ces 3 derniers mois, grâce aux prises à bail et ventes à utilisateurs de plusieurs programmes neufs ou restructurés, tels que le 3/5 Friedland (acheté par Sisley) ou encore le 24/30 rue Drouot (loué par la Banque Publique d Investissement). L offre de Grade A passe ainsi à des disponibilités enregistrées sur le QCA, contre encore 19% à la fin juin 2015 Le QCA, plus encore que le reste de la région parisienne, est très clairement en situation de carence en offre de Grade A. Rappelons en effet l appétence des utilisateurs pour ce type de surfaces, qui permettent des démarches de rationalisation des coûts immobiliers et de l organisation du travail : en 2014, 81% des surfaces consommées au travers des grandes transactions étaient de Grade A Le déficit qualitatif de l offre est donc un frein potentiel à l activité transactionnelle sur le QCA Qualité de l offre en % des surfaces disponibles Quartier Central des Affaires 18% Les loyers Le loyer haut de gamme reste étalonné à 750 depuis la fin HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Evolution des loyers en HT HC/m²/an Cette valeur, arrêtée suite à la prise à bail Hermès sur la rue d Anjou, a été confirmée depuis, avec par exemple le nouveau siège de Clifford Chance en 2014 ou la transaction Exane sur #Cloud en 2015 (avec, pour cette dernière, des valeurs de 760 sur certains plateaux supérieurs) Cette sagesse des prix, en dépit de la bonne tenue de l activité transactionnelle, est une des clefs des très belles performances obtenues par le QCA sur le marché locatif en 2014 et 2015 Les prémices d une tendance haussière se dessinent toutefois, avec la signature de quelques transactions à des niveaux inédits (autour de 800 ) Loyer haut de gamme Loyer moyen T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T La transaction Exane sur #Cloud marque un autre glissement significatif : les valeurs haut de gamme, jusqu ici réservées à l Ouest du QCA (Triangle d Or), font désormais leur apparition sur la Cité Financière, à l Est de l Opéra 4

5 Rapport taille/loyer Surface louée m² m² m² m² m² m² m² m² 526 Loyer moyen au 3T 2015 > m² de à m² < m² Loyer moyen par tranches de surfaces * m² m² m² m² m² Loyer de prise à bail ( /m²/an HT HC) * Pas assez de références pour afficher un loyer moyen sur les surfaces de plus de m² Livraisons futures Taux de précommercialisation à fin 2018 Surfaces neuves ou restructurées sur Paris QCA m² m² m² m² m² m² m² Consommation moyenne de bureaux neufs ou restructurés (2009/2014) : m² La sous-production d offre neuve ou restructurée observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la consommation annuelle moyenne de surfaces de Grade A sur le QCA : elle se situe désormais à m², contre m² il y a 2 ans Le modèle dominant sur le QCA reste la commercialisation après livraison de l immeuble : sur les m² livrés en 2015, seulement m² (soit 2) sont encore disponibles A l inverse, les précommercialisations restent des exceptions, se limitant à des volumes attendus d ici à fin et 2017 devraient confirmer le fléchissement du volume des surfaces livrées, accentuant les carences actuelles en offre de Grade A et encourageant les tensions haussières sur les loyers de ce type de surfaces Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles 5

6 Synthèse (Sources : Knight Frank, ORIE) Paris QCA 3T 2015 Paris QCA 3T 2014 Paris QCA Evolution sur 1 an 3T 2015 Part du QCA en Parc m² m² -1,9% m² 12,4% Demande placée m² m² +3,9% m² 20,0% Offre immédiate m² m² -6,1% m² 8,2% Taux de vacance 4,9% 5,1% - 7, - Loyer moyen 536 /m²/an 506 /m²/an +5,9% 324 /m²/an - Loyer haut de gamme 750 /m²/an 750 /m²/an /m²/an - Cartographie 17 ème 16 ème 9 ème 2 ème 1 er Avenue venue e Niel Ternes ard de Courcelles agram Avenue Victor Hugo Avenue de la Grande Armée enue des Champs-Elysées Avenue e Foch Avenue Victor Hugo Avenue Ca Ca enue Kieber enue Mac-Mahon Avenue venue d Iena d Iena Avenue Hoche Charles de Gaulle - Etoile Arc de Triomphe enue Marceau Avenue de Friedand Avenue Geo Avenue Montaigne Av G Av. Gabriel Avenue des Champs-Elysées B Boulevard Malesh Saint-Lazare Boulevard Hauss Rue Saint-Lazare e Tronchet Rue e d de Rivoli rue Scri Bd des Capucines Madeleine Champs-Elysées Concorde Rue Saint-Honoré Opéra R. embre Ave péra R. du Petits Champs Bourse Trocadéro Quai des Tuileries s Louvre 6

7 RESEARCH Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Etudes & Recherche +33 (0) Contacts commerciaux Philippe Perello Capital Markets Partner Knight Frank LLP +33 (0) Laurence Karsenti Commerce +33 (0) Aron Shadbolt Knight Frank Valuation +33 (0) Knight Frank SNC 2015 Nadège Pieczynski Analyste +33 (0) Aymeric Sevestre Bureaux +33 (0) Guylène Brossart Gestion Locative +33 (0) Arnaud Cosny L Atelier Knight Frank +33 (0) arnaud.cosny@fr.knightfrank.com Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l INSEE, l ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d éventuelles erreurs. En outre, en tant qu étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d en indiquer la source. Amérique Argentine Brésil Canada Caraïbes Chili Colombie Etats-Unis Mexique Pérou Europe Allemagne Autriche Belgique Espagne France Irlande Italie Monaco Pays-Bas Pologne Portugal République Tchèque Roumanie Royaume-Uni Russie Suisse Afrique Afrique du Sud Botswana Kenya Malawi Nigéria Ouganda Tanzanie Zambie Zimbabwe Asie Pacifique Australie Cambodge Chine Corée du Sud Hong-Kong Inde Indonésie Japon Malaisie Nouvelle-Zélande Singapour Taiwan Thaïlande Moyen-Orient Arabie Saoudite Emirats Arabes Unis