LE FONCIER DU GRAND PARIS : COMMENT LE MOBILISER? Rapport. de groupe de travail. Observatoire régional du foncier en Île-de-France.

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1 LE FONCIER DU GRAND PARIS : COMMENT LE MOBILISER? Observatoire régional du foncier en Île-de-France juin 2014 Rapport de groupe de travail

2 «Le foncier à l heure du Grand Paris, quelles urgences?» Voici le thème du colloque organisé par l ORF le 17 juin À cette occasion, Christophe Canu (AFTRP) et Catherine Barbé (Société du Grand Paris) ont introduit deux tables-rondes en s appuyant sur les conclusions des groupes de travail consacrés à la relance de l urbanisme opérationnel et à la mobilisation du foncier du Grand Paris. La première table-ronde fut consacrée aux modalités d une relance de la construction à court terme car, si le foncier est le domaine du temps long, il existe des outils pour prendre rapidement des initiatives opérationnelles et favoriser sa mobilisation. Mais s il est urgent d agir dès aujourd hui, l arrivée de la métropole, des intercommunalités renforcées en grande couronne et du futur Grand Paris Express nécessite une stratégie foncière adaptée à chaque échelle territoriale. Au cours d une seconde table-ronde, les acteurs du foncier furent invités pour esquisser les contours de cette stratégie. Les actes de ce colloque sont disponibles sur le site de l ORF. Pour tout renseignement complémentaire vous pouvez vous adresser à l équipe : Martin Omhovère - Délégué Région ( * Pauline Zeiger ( * Virginie Cioni ( * Marie-Antoinette Basciani-Funestre - Déléguée État ( * Céline Bourdon ( * Cartographie : Sylvie Castano (IAU îdf), Laurie Gobled (IAU îdf) Conception graphique : Sylvie Castano (IAU îdf) Maquette : Sylvie Castano (IAU îdf) Fabrication : Sylvie Coulomb (IAU îdf) Impression sur papier Munken Polar by ARCTIC PAPER

3 Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser? Sommaire Préambule... 3 Déroulement du groupe de travail... 4 Propositions du groupe de travail... 5 Composition du groupe de travail... 6 Introduction Le foncier du Grand Paris à l échelle des gares Le foncier du Grand Paris à l échelle des CDT Le foncier du Grand Paris à l échelle de la métropole Le foncier du Grand Paris à l échelle de la région Conclusion Fiches : cas & outils Fiche 1 : Observatoire des quartiers de gare du Grand Paris Fiche 2 : Observatoire des prix fonciers et immobiliers aux abords des gares du Grand Paris Fiche 3 : Foncière commune mise en place à Plaine Commune Fiche 4 : Charte d aménagement-transport pour le prolongement de la ligne Fiche 5 : Foncier potentiellement densifiable autour des gares du Grand Paris Fiche 6 : Les prêts sur fond d épargne pour le portage foncier dans le cadre des opérations d aménagement de la Caisse des Dépôts Fiche 7 : Gare de Bécon-les-Bruyères (Hauts-de-Seine) Fiche 8 : Gare de Rosa Parks (Paris) Fiche 9 : Site du fort d Aubervilliers (Seine-Saint-Denis) Annexes Liste des auditions par type d acteurs Feuille de route Glossaire ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser? 1

4 2 ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser?

5 Préambule J ai eu l honneur et le plaisir de présider le groupe de travail de l ORF sur le foncier du Grand Paris d avril 2013 à mars Nous avons eu une douzaine de séances de travail très intenses, riches et concrètes. Je remercie les nombreux participants pour leur motivation et leur implication précieuses. Je remercie tout particulièrement les intervenants invités qui ont toujours parfaitement préparé leurs interventions. Ils et elles se sont livrés avec confiance, patience et beaucoup d enthousiasme à ces longues séances de travail collectif. Je remercie l équipe de l ORF pour l organisation remarquable mise en place. Nous avons tous vécu des moments d échange passionnants. J espère en avoir fidèlement rendu compte dans ce rapport. Catherine Barbé Présidente et rapporteur du groupe de travail - Directrice des partenariats stratégiques, Société du Grand Paris ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser? 3

6 Déroulement du groupe de travail Le groupe de travail s est déroulé d avril 2013 à avril Il s est appuyé sur une série d auditions qui ont permis de nourrir le débat et de faire émerger des propositions. Les exemples analysés au cours de ces auditions font l objet de fiches de cas ou de fiches outils. Calendrier des auditions 28 mai 2013 : Charte aménagementtransport autour du prolongement de la ligne 11 Alexandra Rossi, chef du service «Fabrique urbaine», en charge des chartes aménagement transport, des NQU, du suivi des CDT et des parcs naturels régionaux (Conseil régional d Île-de-France) Jacques-Jo Brac de la Perrière, association Villes et Transports en Île-de- France (Vtif) Agnès Sarah, chargée d études (Épfif) Pauline Zeiger, chargée d études, département Urbanisme Aménagement et Territoires (IAU îdf) Fabienne Guimont, (Conseil régional d Île-de-France) 25 juin 2013 : RFF et Sncf Olivier Milan, Direction régionale d Île-de-France (RFF) Nicolas Noblet, Direction régionale d Île-de-France (RFF) Charlotte Girerd, DFIM, Service Gare de voyageurs (RFF) Catherine Gatineau, Direction du développement (SNCF - Gares et Connections) 12 septembre 2013 : Foncière commune Frank Baltzer, Responsable Études et prospective, Établissement Public Foncier d Île-de- France (Épfif) Tristan Bodin, Responsable du service foncier, Communauté d agglomération Plaine Commune 3 octobre 2013 : Projets de l AFTRP et de la SGP autour des gares Maxime Iragnes, chef de projet, direction aménagement et développement (AFTRP) Damien Audric, directeur adjoint délégué nord (AFTRP) Michel Bournat, directeur adjoint délégué nord (AFTRP) Benoit Labat, directeur de la valorisation et du patrimoine (SGP) Frédéric Vignollet, chargé des acquisitions publiques (SGP) 29 novembre 2013 : Charte promoteurs Corinne Valls, maire de Romainville Christophe Bacqué, directeur général, Altarea Cogedim Résidence Olivier Bucaille, directeur délégué au développement en charge des grandes opérations, Altarea Cogedim Résidence 12 décembre 2013 : Stratégie et outils fonciers Patricia Tordjman, maire de Gentilly et présidente de la communauté d agglomération du Val-de-Bièvre Marie-Anne Belin, présidente (Orie) 23 janvier 2014 : France Domaine Frédéric Laurent (DGFIP-DNID) Françoise Aumaître-Lopata (DGFIP-DNID) Carine Didier (DGFIP-DNID) 12 février 2014 : Sdrif / Observation des quartiers de gare Isabelle Fabre, Direction de la planification, de l aménagement et des stratégies métropolitaines (Conseil régional d Île-de-France) Catherine Barbé, directrice des partenariats stratégiques (SGP) 5 mars 2014 : Ville de Rueil-Malmaison / Foncière des Régions/ Paris Habitat Monique Bouteille, adjointe au maire de Rueil- Malmaison en charge de l urbanisme, des transports et des déplacements Julien Hausmann, directeur Sourcing développement, Foncière des Régions Jacques Larouzée, directeur du développement (Paris Habitat) 4 ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser?

7 Les propositions du groupe de travail À l échelle des gares Proposition 1 Poursuivre et accélérer la mobilisation par l État du foncier public aux abords des gares Proposition 2 Renforcer la capacité financière des principaux aménageurs pour le portage foncier et les études par des prêts à très long terme Proposition 3 Mettre en place un dispositif législatif permettant d accélérer la prise de possession des tréfonds Proposition 4 Aider les collectivités locales, via les EPF, à coordonner et développer leurs actions foncières aux abords des gares À l échelle des CDT Proposition 5 Développer un volet foncier dans tous les CDT Proposition 6 Mettre en place des structures de portage foncier, à l image de Foncière Commune Proposition 7 Étendre les chartes de prix maîtrisés à l ensemble de la métropole À l échelle de la métropole Proposition 8 Traiter la question de la mobilisation foncière dès le diagnostic métropolitain et y associer l ORF ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser? 5

8 Composition du groupe de travail Présidence : Catherine Barbé Société du Grand Paris Membres : Audric Damien AFTRP Aumaitre-Lopata Françoise DNID Bacqué Christophe Altarea Cogedim Baltzer Franck Épfif Barat Emmanuelle SAF 94 Bardy Diane Bouygues Immobilier Basciani-Funestre Marie-Antoinette Driea/ORF Becu Patrice Ville de Paris Belin Marie-Anne Orie Benoit Claude SEM 92 Bernard Charles-André FFB Grand Paris Bodin Tristan CA Plaine Commune Boisseleau Jean-Yves Union habitat Bourdon Céline Driea Bournat Michel AFTRP Bouteille Monique Mairie de Rueil-Malmaison Brac-De-La-Perriere Jacques-Jo Ville & Transports en Île-de-France Briant Anthony Medde/Dgaln Bucaille Olivier Cogedim Résidence Cioni Virginie IAU îdf/orf Clermont Olivier Chambre des Notaires de Paris Cocheton David SEM Plaine Commune Développement Cook Adrien RFF Cote Jean-François Paris Notaires Services Cougnon Stéphane Espaces Ferroviaires Dablin Fabrice Épfy Dal-Buono Eric DNID Darley Amélie IAU îdf/orf De-Matharel Carole BNP Paribas Immobilier Debost Corinne CCIP Diawara-Oumar Arnold Driea Didier Carine DNID Dubois Nicolas Eiffage aménagement Dulimon Michel Groupe Arcade Dumortier Jean-Paul STPIF Fabre Isabelle Conseil régional d Île-de-France Feredj Rémi RATP Fertin Nancy Mairie de Paris Figeat Dominique ORF Flouest-Denerier Sandra RATP Fremeaux Alice Nexity Aménagement, Villes & Projets Gabelle Lauriane AFTRP Gatineau Catherine Gares & Connexions Gerin Michel EPF 92 Girerd Charlotte RFF Giust Florence Driea/ORF Goudailler Laurie Foncière des régions Guelton Sonia Upec Guillemain Typhaine RATP Guimont Fabienne Conseil régional d Île-de-France Guiramand Christine Groupe Logement Français Hausmann Julien Foncière des régions Iragnes Maxime AFTRP Jaaidane Jamila Conseil régional d Île-de-France Labat Benoît Société du Grand Paris Lamarque Corinne AFTRP Larouzee Jacques Paris Habitat Laurent Sophie IAU îdf Laurent Frédéric DNID Le-Goff Willian Conseil régional d Île-de-France Le-Grand Nicolas Medde/DGALN Legrand Roland RFF Legris Patrice RATP Leininger Cédric Conseil général du Val-de-Marne Letrung Philippe Foncière des régions Mazoyer Éric Bouygues Immobilier Meininger-Bénassy Carole Medde/DGALN Milan Olivier RFF Morgant David Epamsa Morlet Olivier Icade Mouvet Céline Medde/DGALN Munnich Raphaël SEM Plaine Commune Développement Narring Pierre Medde/Cgedd Noblet Nicolas RFF Nourrisson Jean-Pierre Sadev 94 Payen Christelle Medde/DGALN Petithomme Marion Epamsa Pineda Marie-Françoise Conseil régional d Île-de-France Poisson François BNP Paribas Immobilier Poulet Isabelle Driaaf Quintin Christine DNID Renouvel Sophie Apur Rossi Alexandra Conseil régional d Île-de-France Samadi Sonia Mairie de Paris Sancho-De-Coulhac Lorenzo RATP Sarah Agnès Épfif Sauer Anita SEM Plaine Commune Développement Sedevic Chantal Caisse des dépôts Smadja Nicole Ceser Soubrane Guillaume SEM 92 Thibaud-De-Maistre Marianne Groupe Logement Français Tordjman Patricia Maire de Gentilly Trancart Bruno SEM Cergy-Pontoise aménagement Valls Corinne Mairie de Romainville Vignollet Frédéric Société du Grand Paris Zeiger Pauline IAU îdf 6 ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser?

9 Introduction La feuille de route du groupe de travail sur le foncier du Grand Paris mis en place par l ORF parle de «l action foncière à conduire pour mettre en œuvre le projet du Grand Paris». Encore faut-il savoir de quel Grand Paris on parle : entre le démarrage des travaux du groupe en mars 2013 et la fin de la rédaction de ce rapport en avril 2014, le contexte institutionnel du Grand Paris a considérablement évolué. Un nouveau schéma directeur de la région Île-de-France a été approuvé et la loi créant la métropole du Grand Paris a été promulguée. Cette réflexion collective partait d un questionnement sur l accompagnement foncier à mettre en place pour optimiser les effets urbains d un projet de transport exceptionnel. L actualité institutionnelle qui a fait du Grand Paris un projet de développement global du territoire de la région capitale a donné à la question de la mobilisation du foncier une nouvelle dimension et une nouvelle exigence. L impact du projet de transport sur les territoires va être amplifié par les outils de planification et d aménagement urbains dont la métropole aura désormais la maîtrise. Les effets ne seront pas immédiats. Il faut que ces nouveaux leviers de développement urbain se mettent en place : que ce soit la construction des nouvelles infrastructures de transport, prévue pour s achever en 2030, ou la mise en place opérationnelle de la métropole du Grand Paris, les effets du Grand Paris mettront du temps à modifier le paysage de la ville et même à se traduire dans les mutations foncières. pour aider les acteurs à rendre leurs interventions plus efficaces dans un contexte de pénurie des ressources publiques et d attentisme des investisseurs privés ; pour répondre aux inquiétudes qui se font nécessairement jour dès qu un changement important du cadre de vie est attendu : ce projet de transport ne va-t-il pas contribuer à augmenter les prix du foncier, à accroître la ségrégation spatiale déjà si présente sur le territoire même s il prétend la réduire, à renforcer l étalement urbain? Là aussi, le recensement et la mise en place des outils de préparation et d accompagnement de l action foncière sont indispensables ; pour conforter ce consensus exceptionnel qui s est noué autour du projet de transport et des effets souhaités sur l urbanisation ; enfin, pour répondre aux objectifs de construction de logements fixés par la loi relative au Grand Paris et par le Sdrif. La feuille de route du groupe de travail avait découpé la réflexion sur le foncier du Grand Paris en quatre échelles territoriales : les abords des gares, l échelle des CDT, la métropole et la région. Ce découpage s est avéré bien adapté à l exploration des enjeux et des outils. Le rapport a repris ce plan. Il identifie pour chacune de ces échelles de territoire les expériences relatées par les acteurs auditionnés et les outils, particulièrement les outils nouveaux, mis en place. Il formule des recommandations issues de ces auditions. C est pourquoi cette réflexion sur le foncier du Grand Paris et les moyens de le mobiliser est encore plus nécessaire, à l aube de ce bouleversement historique du territoire régional dont l ampleur sera certainement comparable, dans l impact et dans la durée, à la création des villes nouvelles. Cette réflexion est nécessaire à plusieurs titres : pour anticiper les mesures à mettre en œuvre le plus en amont possible pour optimiser les effets de ces bouleversements structurels et institutionnels ; ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser? 7

10 1 Le foncier du Grand Paris à l échelle des gares Le Grand Paris fait rêver. C est particulièrement le cas pour les gares et les quartiers de gares qui représentent la dimension la plus concrète des impacts urbains du projet du Grand Paris. Probablement parce que c est ce qu on arrive le mieux à se représenter, l impact des gares sur leurs abords immédiats mobilise depuis le début du projet les opérateurs privés (1) comme les élus locaux, à commencer par les membres du comité stratégique de la SGP (2). Tous ont compris que c est là où va se créer rapidement de la valeur et donc un levier pour réaménager ces quartiers. Cet intérêt pour les quartiers de gares s appuie, le plus souvent, sur une vision abstraite qui ne prend pas en compte la diversité des quartiers de gares. Elle ne repose pas sur une connaissance réelle des tissus existants, des marchés locaux et des droits à construire. C est pourquoi le groupe de travail a cherché, dans un premier temps, à identifier des expériences concrètes réalisées par les opérateurs ferroviaires sur des gares existantes pour mieux cerner les contraintes. Les intentions de l Aftrp et celles de la SGP ont également été recueillies. Dans un deuxième temps, les outils de connaissance du sujet «abords des gares» ont été recensés pour mieux identifier les potentiels et les contraintes de la mutation de ces territoires convoités. Enfin, les outils juridiques et opérationnels existants ont été évalués afin de mesurer s ils pourraient suffire à atteindre les objectifs de maîtrise publique des évolutions foncières à venir. Le foncier des gares : trois retours d expérience L importance des emprises foncières ferroviaires apparemment faiblement utilisées aux abords des gares du Grand Paris, et plus généralement dans toute la métropole, laisse penser que leur mobilisation pourrait constituer une offre de foncier bien desservi et donc attractif et facilement constructible à proximité des gares. L histoire urbaine récente nous rappelle que des aménagements majeurs de ces dernières décennies se sont développés sur les emprises ferroviaires au cœur des grandes villes françaises (3). Aussi, le groupe de travail a-t-il auditionné RFF et la Sncf sur leurs expériences de mobilisation du foncier aux abords de gares existantes et les contraintes qu ils ont rencontrées (4). Retour sur des expériences conduites par RFF RFF est un propriétaire foncier particulièrement important, (plus de hectares en Île-de- France), qui possède les emprises foncières en pleine propriété. Les recettes générées doivent contribuer à la rénovation du réseau. Les propriétés foncières de RFF ont longtemps été imbriquées avec celles appartenant à l État et affectées à la Sncf, principalement les bâtiments des gares. Cette contrainte serait désormais levée et un rapprochement des pratiques de valorisation des deux opérateurs est engagé, même si les objectifs poursuivis sont différents : recettes à maximiser pour RFF et amélioration de l offre de services aux voyageurs pour la SNCF. Ces cessions foncières sont toutefois rendues difficiles par trois séries de contraintes : les emprises sont souvent polluées, les terrains sont rarement aménagés et équipés et ils sont en partie occupés par des activités ferroviaires qui doivent être reconstituées sur d autres sites ou de manière plus compacte sur le site cédé. Tous ces coûts réduisent la recette attendue et allongent les délais de libération de ces terrains. Mais surtout les terrains ferroviaires sont le plus souvent localisés dans les zones ferroviaires des PLU et seule une modification du PLU à l initiative de la commune permettra d y développer des constructions à vocation urbaine permettant de générer des recettes satisfaisantes pour équilibrer les charges de libération foncière. Or, les programmes des villes pour aménager ces terrains ne sont pas forcément compatibles avec les recettes attendues par RFF : faibles densités, éco-quartiers, espaces publics et espaces verts 1 - Ainsi Bouygues Construction a lancé très rapidement toute une réflexion et une communication autour de la «place de la gare». 2 - Le comité stratégique de la SGP, créé par la loi du 3 juin 2010, réunit les représentants des communes traversées par le réseau et des partenaires du monde socio-économique. 3 - Euralille, Bordeaux Saint Jean, Paris Rive Gauche, Batignolles, Lyon Part Dieu 4 - Les enjeux de la valorisation foncière autour des pôles de transport ayant fait l objet d un précédent rapport de l ORF en mars 2011, le groupe de travail s est délibérément limité aux gares ferroviaires franciliennes. 8 ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser?

11 ou petits équipements. En outre, les recettes procurées par les ventes de charges foncières sont différées dans l attente d une modification des documents d urbanisme, souvent à l issue de procédures d aménagement et de concertation longues, alors que les travaux de reconstitution ou de réaménagement des bâtiments voyageurs doivent être engagés immédiatement pour permettre les valorisations ultérieures. Cette anticipation qui nécessite des préfinancements et une prise de risque est incompatible avec la vocation des entreprises ferroviaires et leur niveau d endettement. Pour autant, les entreprises ferroviaires hésitent à céder immédiatement mais pour une recette beaucoup plus faible leurs terrains aux aménageurs publics capables de résoudre plus facilement les contradictions entre les contraintes d aménagement et les objectifs urbains locaux. Les différents cas concrets examinés : la gare nouvelle de Rosa Parks sur le RER E à Paris 19 ème, l aménagement des terrains ferroviaires autour de la gare de Bécon-les-Bruyères (5) et différents projets présentés par la Sncf en province, ont confirmé ces difficultés et surtout la durée des processus engagés au côté des villes pour éventuellement déboucher sur des opérations d aménagement. Il ressort de ces retours d expérience que les entreprises ferroviaires ne sont pas les acteurs appropriés pour procéder à l aménagement de leurs terrains aux abords des gares : préoccupées par une rentabilité immédiate elles ne peuvent pas engager les investissements nécessaires à la libération des sites sans avoir la certitude que les droits à construire seront modifiés par les villes pour permettre ces valorisations. L État a pris récemment des décisions qui participent de la même analyse : la loi du 18 janvier 2013 et le décret du 18 octobre 2013 sur le foncier des établissements publics de l État rendent possible la cession de ces terrains avec une décote pour y construire du logement social. L engagement récent (le 18 février 2014) de RFF et SNCF de céder 230 hectares dans toute la France semble confirmer un changement de politique foncière de la part des entreprises ferroviaires. Un premier terrain de 3 hectares a été cédé à l établissement public d aménagement du Mantois Seine Aval. Une liste d une quarantaine de sites en région Île-de-France devant faire l objet de cessions aux mêmes conditions sera prochainement publiée par le préfet de la région Île-de-France. On ne peut que se féliciter de cette évolution positive de la politique patrimoniale de l État qui renonce à des recettes virtuelles de valorisation maximale du foncier public au profit de la construction réelle de logements sociaux et de leurs équipements d accompagnement. Le foncier aux abords des futures gares : le témoignage de l Aftrp L Aftrp a identifié les impacts de l arrivée des gares du Grand Paris au sein de trois opérations d aménagement qu elle pilote : La ZAC Aérolians, extension de la zone d activité Paris Nord 2, dont l AFTRP est l aménageur historique. La gare de la ligne 17 Parc-des-expositions doit être mise en service en 2027 mais une gare du RER B dessert déjà le site. Le PRU de Clichy-Montfermeil. La gare du Grand Paris, au cœur du quartier, doit être livrée en Le site du Fort d Aubervilliers dont l AFTRP possède la majeure partie (36 hectares). La gare de la ligne 15 est programmée en Dans les trois cas, la date d arrivée de la gare du Grand Paris est encore très éloignée. Ce temps est mis à profit pour conduire les études et les procédures de concertation et d aménagement. Il permet d intégrer la valeur apportée par la nouvelle gare au site et de prévoir un programme plus dense au Fort d Aubervilliers ou un renouvellement urbain plus ambitieux à Clichy-Montfermeil. Pour le projet Aérolians, la perspective d arrivée de la gare est trop éloignée pour être valorisée. Cependant, le projet d aménagement est dessiné pour tenir compte au mieux de sa localisation. Que l AFTRP soit largement propriétaire des sites d Aubervilliers ou de Clichy-Montfermeil permet de garantir que les projets d aménagement seront coordonnés avec l arrivée du projet de transport et comporteront un programme adapté à la nouvelle centralité apportée par la gare. Ce portage du foncier sur une si longue durée n est possible que parce que c est un aménageur public important qui en est chargé, que ce foncier a été acquis à faible coût ou pour une mission d intérêt public essentielle comme la requalification des copropriétés dégradées de Clichy-Montfermeil. Peu d opérateurs, publics ou privés, ont une capacité financière suffisante et la compétence juridique permettant de combiner portage foncier sur le long terme et réalisation de l aménagement. C est pourtant cette compétence qui va s avérer particulièrement nécessaire pour mobilier au mieux le foncier du Grand Paris autour des gares. 5 - Voir les fiches de cas en annexe ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser? 9

12 Société du Grand Paris 10 ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser?

13 ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser? 11

14 Les projets de la SGP sur le foncier des gares du Grand Paris La SGP n est pas un établissement public ferroviaire historique comme la Sncf, la RATP ou même RFF. Créée par la loi du 3 juin 2010 pour réaliser un nouveau réseau de métro, elle s est vue attribuer par le législateur des compétences d aménagement. L idée initiale était de permettre à la SGP de récupérer la valorisation immobilière produite par le réseau et ses nouvelles gares. Ce dispositif ne prenait pas en compte le temps de l aménagement, beaucoup plus long que celui de la construction d une infrastructure de transport : les effets de la valorisation ne se feraient sentir qu à long terme. Aussi, le dispositif de récupération des plus-values foncières initialement prévu a-t-il été abrogé par la loi de finances six mois plus tard. Les compétences d aménagement confiées à la SGP ont été maintenues mais leurs modalités d application restent complexes. La SGP doit consacrer l essentiel de ses moyens humains et financiers à sa mission principale : la construction du réseau de transport. Dès lors, ses interventions directes en aménagement vont consister, pour l essentiel, à construire sur le foncier acquis pour réaliser les gares et les bases chantier : les opérations connexes. Ces opérations, dont le programme se précise pour les gares du premier tronçon, prévoient la construction sur la gare ou immédiatement à côté de quelques dizaines de logements et de commerces en rez-de-chaussée. Leur équilibre économique est rendu possible par l affectation des coûts fonciers à la seule réalisation du réseau de transport. Seuls les surcoûts de construction de la gare nécessaires pour supporter les constructions connexes viennent en dépenses du bilan de l opération de construction. Ils pourront dans la plupart des cas être équilibrés par les ventes de charges foncières du programme de l opération connexe. La concertation étroite nouée par la SGP avec les maires des communes desservies a permis de négocier le programme en amont : les modifications de PLU nécessaires pour permettre la réalisation de ces programmes de logements seront conduites par les communes. Ainsi, sur la gare d Issy RER sera réalisé un pro- 12 ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser?

15 gramme de logements d environ m 2 dont 30 % de logements sociaux. Au total, sur les 12 gares pouvant recevoir des opérations connexes sur la ligne 15 sud, il existe un potentiel d au moins 900 logements et m 2 de bureaux. La SGP ne jouera peut-être pas un rôle d aménageur important comme le législateur l avait initialement envisagé, oubliant que d autres opérateurs, EPA et SEM d aménagement, sont déjà largement engagés dans des projets urbains aux abords des gares du Grand Paris. Cependant, elle a déjà un rôle de déclencheur de projets par ces opérations de construction connexes aux gares et les modifications de PLU qu elles rendent nécessaires. La SGP joue également un rôle d accélérateur des projets existants qui sont nombreux aux abords des gares du Grand Paris, qu il s agisse de rénovation des quartiers de politique de la ville ou de grands projets d aménagement portés par les établissements publics d aménagement de l État ou par les intercommunalités (6). Enfin et surtout, la concertation étroite que la SGP a nouée avec les villes desservies par les futures gares lui permet de documenter le sujet des potentiels de construction autour des gares à travers les différents observatoires mis en place avec ses partenaires. La SGP peut ainsi sensibiliser les communes à l existence d un potentiel foncier mutable et aménageable autour de la plupart des gares et les inciter à le valoriser en profitant de la dynamique créée par l arrivée de la gare. Les potentiels fonciers existants aux abords des gares Les gares vont contribuer à donner de la valeur aux territoires situés à leurs abords immédiats. Au-delà des fonciers ferroviaires et des opérations d aménagement déjà lancées, la SGP et la direction régionale et interdépartementale de l équipement et de l aménagement (Driea) ont souhaité préciser ce potentiel foncier aux abords des gares pour 6 - Paris-Saclay, Seine Amont, Campus Grand Parc autour de Villejuif IGR ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser? 13

16 Gisement foncier potentiellement mutable dans un rayon de 800 m et 400 m autour des gares du réseau de transport du Grand Paris (en hectares - hors gares situées dans Paris) nourrir le dialogue avec les collectivités locales et les autres acteurs : quelle est l ampleur des terrains mutables à long terme? Comment se comportent les marchés immobiliers autour des gares et quelles sont les caractéristiques démographiques et morphologiques de ces quartiers de gares? L identification des capacités foncières potentielles existantes aux abords des gares du GPE et des conditions auxquelles elles sont mobilisables : l étude des effets sur l urbanisation du projet de réseau de transport du Grand Paris L étude des effets du réseau de transport du Grand Paris Express, conduite en 2011 et 2012 par la SGP, la Driea et l urbaniste Philippe Panerai, a cherché à estimer les capacités foncières potentielles aux abords des gares et à simuler les conséquences de leur éventuelle densification. Les territoires retenus sont ceux liés aux gares du Grand Paris Express, hors celles de Paris intra-muros, pour lesquels ont été évaluées, selon les critères définis ci-dessus, les capacités d urbanisation à l intérieur des cercles de 800 m de rayon autour des gares, ce qui correspond sensiblement à un parcours d un quart d heure à pied et définit une attractivité reconnue par les professionnels de l immobilier. À l intérieur de ces cercles, le foncier mobilisable a été évalué à partir du repérage concret des terrains sous-densifiés en associant des «seuils» de densité bâtie acceptable, définis en prenant comme référence les densités moyennes de la commune et des communes environnantes. En dessous de ces seuils, la parcelle était jugée propice à une augmentation de densité. Les terrains ainsi repérés représentent hectares nets (voiries et infrastructures décomptées) sur lesquels on a pris comme hypothèse une capacité de mobiliser sur 25 ans 90 % du foncier repéré dans un rayon de 400 m et seulement 45 % du 14 ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser?

17 foncier dans la couronne entre 400 m et 800 m de rayon. Ces terrains raisonnablement mobilisables représentent hectares nets (23 % des terrains à l intérieur des cercles de 800 m de rayon). Sur ces terrains, l étude a testé le potentiel de construction qui serait dégagé par une augmentation nette de la densité construite. Le Grand Paris Express appuyé sur le Sdrif révisé et les modifications de PLU permettant une densité plus importante aux abords des gares pourrait en première analyse déclencher la construction dans un rayon de 800 mètres aux abords des gares de à logements ( à logements par an pendant 25 ans) soit 14 % à 21 % des logements programmés et de 13,5 à 22,5 millions de m 2 de plancher pour les locaux d activités économiques et les équipements de proximité. Cette étude a été incluse dans les dossiers soumis à l enquête publique et largement communiquée sous la forme de la carte de synthèse ci-contre dans les salons des professionnels de l immobilier. Elle n avait pas de visée opérationnelle. Elle avait avant tout pour but de faire passer le message suivant : il y a un potentiel foncier aux abords des gares. Correctement mobilisé en particulier grâce à des politiques foncières efficaces et l ouverture de droits à construire dans les PLU, ce potentiel doit permettre de contribuer sensiblement aux objectifs de construction de logements fixés par le Sdrif. Comment se comportent les marchés immobiliers autour des gares : la mise en place d un observatoire des marchés fonciers et immobiliers aux abords des gares du Grand Paris En avril 2013, la Société du Grand Paris a mis en place un observatoire des marchés fonciers et immobiliers aux abords des gares du Grand Paris en partenariat avec l État et la Chambre des notaires de Paris. Ce projet répondait à une demande du comité stratégique de la SGP : certains élus craignaient que les prix des logements augmentent rapidement. Cet observatoire analyse les variations des prix de tous les types de biens immobiliers aux abords des gares du Grand Paris, afin de pouvoir disposer d informations régulières sur l évolution des valeurs foncières et immobilières pour l information des élus, des décideurs et du public. L observatoire a analysé les prix de vente des maisons et des appartements aux abords des gares en 2006 et en Ces prix aux abords des gares ont été comparés aux prix constatés dans la même commune. Il n a pas été constaté d augmentation des prix aux abords des gares entre 2006 et 2011 supérieure aux augmentations constatées dans les communes d assiette de la gare : si les prix augmentent de 30 % en 5 ans aux abords des gares, ils ont augmenté de 35 % en Île-de-France et de 30 % en première couronne sur la même période. Le ralentissement relatif de l activité immobilière en 2011 et le calendrier de livraison des nouvelles gares, encore très lointain pour les ménages à l origine de l essentiel des transactions, expliquent cette situation. Une première lettre d information a été publiée début septembre 2013 commentant ces résultats. Elle a été largement reprise dans la presse, ce qui confirme l intérêt pour ce sujet pourtant très technique. Fin 2013, l observatoire a examiné les résultats de l année 2012 et les a comparés aux prix de l année Il a constaté une baisse des transactions et une stabilité des prix en Une deuxième lettre d information a publié ces résultats. Prix moyen au m 2 des appartements en 2011 et 2012 ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser? 15

18 La mise en place de l observatoire des quartiers de gare du Grand Paris : connaître, caractériser et comparer les quartiers des gares du Grand Paris Le 13 décembre 2013, le comité stratégique de la Société du Grand Paris a approuvé la préfiguration de l observatoire des quartiers de gare et il a recommandé son déploiement à l ensemble des gares du Grand Paris. En 2013, une première étude a été réalisée sur 6 gares test, Vitry Centre, les Ardoines, Noisy- Champs, Saint-Denis-Pleyel, Rueil-Suresnes- Mont-Valérien, les Agnettes, ainsi qu une monographie du quartier de la gare de Vitry Centre. En 2014 et 2015, la démarche sera généralisée à l ensemble des gares dans l ordre de mise en service des tronçons. L observatoire des quartiers des gares du premier tronçon sera livré à l été Les trois partenaires du projet (Driea, SGP, Apur) ont travaillé à la préfiguration de cet observatoire des quartiers de gare du Grand Paris afin de mettre à disposition des élus locaux et des acteurs de l aménagement, du logement et des déplacements, un socle de données à partager et une observation des mutations urbaines à venir. L observatoire analyse les caractéristiques urbaines des quartiers des futures gares et leurs évolutions récentes par comparaison au reste du territoire communal, départemental ou de première couronne. Par souci de cohérence avec l observatoire des marchés fonciers et immobiliers aux abords des gares du Grand Paris et avec l étude des effets sur l urbanisation, le périmètre de 800 m qui équivaut à 15 minutes de marche à pied a été retenu pour procéder aux analyses de données gare par gare. Ces travaux de documentation du sujet des abords des gares permettront progressivement de mettre fin à des affirmations trop générales et souvent contradictoires à propos du foncier mutable autour des gares. Les observatoires ont aussi pour but de partager dans la durée entre tous les acteurs actuels et futurs de l aménagement de la métropole des données simples, comparatives et cartographiées, bref de «caractériser les quartiers de gare» pour reprendre une demande formulée à de nombreuses reprises par les élus du comité stratégique de la SGP. Ils permettent en particulier d éclairer les questions de localisation des logements existants, logements sociaux et logements libres, et d illustrer la grande disparité des territoires en matière de densité bâtie et de densité de population, offrant ainsi aux élus des arguments comparatifs à faire valoir auprès de leurs habitants et dont ils n avaient pas forcément connaissance. Les outils de l action foncière aux abords des gares : suffisants ou inadaptés? L action foncière aux abords des gares peut s appuyer sur toute une gamme d outils, directs ou indirects, confirmés ou innovants : le droit de préemption urbain renforcé (DPUR), les conventions avec les établissements publics fonciers (EPF) qui mettent en place des périmètres de veille prospective couvrant parfois plusieurs centaines d hectares, la restriction des droits à construire dans les PLU en attente de la maîtrise foncière, les chartes de prix maîtrisés (7) et les chartes aménagement-transport. Ces outils semblent bien connus des villes : le nombre de périmètres de DPUR ou de conventions avec les EPF le confirme (8), ainsi que le témoignage des trois élues auditionnées par le groupe de travail (9). Toutefois, ces outils (à l exception de la charte de la ligne 11) sont à ce jour mis en place à l échelle 16 ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser?

19 des territoires des communes. Ils traduisent donc les orientations de la politique d aménagement de la commune sur son territoire, souvent définies au début de la mandature ou même de la mandature précédente. Ils ne sont pas nécessairement adaptés à une action foncière plus immédiate et plus ciblée aux abords des gares du Grand Paris. En effet, les gares du Grand Paris ne sont pas toujours implantées dans le cœur des villes. Leur zone d influence intercepte souvent le territoire de plusieurs communes, de plusieurs PLU et de plusieurs politiques foncières. Le contrôle de la mutation des abords des gares n est donc pas forcément à ce jour bien anticipé ni même harmonisé, alors que ce sont les territoires offrant le plus grand potentiel de mutation à court terme. En outre, la taille des communes, leur histoire en matière d aménagement, leurs moyens en ingénierie foncière varient beaucoup. Certaines sont particulièrement expérimentées dans la maîtrise des outils, d autres beaucoup moins mobilisées pour diriger la mutation de leurs territoires. C est pourquoi l EPF d Île-de-France et le syndicat des transports d Île-de-France (Stif) ont signé en janvier 2012 une convention-cadre visant à mettre en place une action anticipatrice aux abords immédiats des projets de transport structurants en Île-de-France. C est aussi une des raisons pour lesquelles la région Île-de-France a décidé en 2008 de mettre en place un dispositif nouveau, simultanément à la décision du Stif de prolonger la ligne 11 du métro : la charte-aménagement transport. La charte aménagement-transport du prolongement de la ligne 11 : une démarche partenariale innovante Cette démarche partenariale a pour but d articuler les projets urbains des six communes traversées avec le projet de transport. Aucune intercommunalité n existait encore entre les communes concernées. La région Île-de-France a pris l initiative de se concerter avec elles au sein de l association pour le prolongement de la ligne 11, rassemblant également le Stif, l institut d aménagement et d urbanisme de la région Île-de-France (IAU îdf), l établissement public foncier d Île-de-France (Épfif), 7 - Ce dispositif sera décrit au chapitre suivant car il a vocation à s appliquer sur de grands territoires % des communes concernées par le tracé du Grand Paris ont des conventions avec un EPF. 9 - Mme Corinne Valls, maire de Romainville, Mme Patricia Tordjman, maire de Gentilly et Mme Monique Bouteille, adjointe au maire de Rueil-Malmaison. le conseil général de Seine-Saint-Denis (CG 93), l association ville et transport en Île-de-France (Vtif) et la caisse des dépôts et consignations (CDC). L objectif était de mutualiser les moyens d études pour établir un diagnostic partagé des potentiels fonciers aux abords des futures stations, de définir un périmètre de densification urbaine autour de chaque station, une programmation cohérente sur tout le territoire traversé, et de permettre à l Épfif de coordonner ses interventions foncières sur le territoire. Cette démarche expérimentale a connu au fil du temps des lourdeurs et des difficultés, notamment dues au manque de moyens financiers et d ingénierie urbaine dédiée. Mais elle a permis d engager un dialogue et de réaliser un diagnostic commun qui a été repris dans le projet porté par la nouvelle intercommunalité Est Ensemble et dans le projet de contrat de développement territorial (CDT) qu elle vient de signer avec l État. Pour engager un véritable travail partenarial dans ces différents territoires et fédérer les acteurs, ce mode opératoire nécessite l émergence d une culture commune partagée. Selon les territoires concernés, cette étape requiert des temps d appropriation et de maturation plus ou moins longs en fonction de l expérience du territoire à conduire des démarches similaires ; et le caractère expérimental de cette démarche participe à sa complexité. La spécificité francilienne rend la question de la gouvernance et des échelles plus complexe. Le principe de la démarche aménagement-transport peut être décliné sur d autres secteurs en Île-de- France, sachant que la diversité et les échelles des territoires concernés nécessitent que ces démarches soient chaque fois adaptées. En 2012, l assemblée régionale a voté un rapport cadre visant le déploiement des chartes aménagement-transport autour d opérations emblématiques du Plan de mobilisation pour les transports en Île-de-France et du Grand Paris Express. Cette démarche est déjà engagée pour les tracés de trois projets de transport (Tram Express nord entre Sartrouville et Noisy-le-Sec, Tramway T9 Paris-Orly, TZen 2 Melun Sénart). Des outils inadaptés : l acquisition des tréfonds nécessaires à la construction des tunnels du métro S interroger sur les effets fonciers de la réalisation du projet de transport du Grand Paris ne doit pas conduire à oublier que la livraison du nouveau métro dans les délais prévus conditionne toute la mutation attendue des territoires. ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser? 17

20 Or, la réalisation des projets de transport en souterrain du réseau de transport du Grand Paris mais aussi des prolongements de lignes de métro ou du RER E, nécessite l acquisition du tréfonds de plusieurs milliers de parcelles privées sous lesquelles passeront les tunnels. Ces acquisitions seront difficiles pour un certain nombre de raisons : le nombre de parcelles concernées rend nécessaire une organisation préalable très méthodique pour mettre en place un processus quasi industriel. La SGP a sélectionné des prestataires expérimentés et dimensionnés pour cette mission mais le délai pour procéder aux acquisitions, en particulier pour le premier tronçon, n est plus que de trois ans. Le montant des indemnités qui peuvent être offertes aux propriétaires est très peu attractif : fixé par France Domaine sur la base de la jurisprudence des tribunaux de l expropriation, il est proportionnel à la valeur du foncier de surface mais fortement dégressif en fonction de la profondeur du tunnel et de la position des nappes phréatiques. Les indemnisations estimées tournent autour de quelques centaines d euros pour acquérir le tréfonds d un pavillon. Cette faible attractivité des indemnisations, à laquelle s ajoute la crainte de certains habitants que le passage du métro en souterrain ne provoque des nuisances, laisse penser que la majorité des acquisitions de tréfonds ne se fera pas à l amiable. L expérience recueillie auprès de la RATP et de RFF confirme cette inquiétude. Les capacités de traitement des juges de l expropriation, même sensibilisés en amont comme s y emploie la SGP avec l aide du ministère de la Justice, sont structurellement inadaptées à des flux aussi importants. C est pourquoi la mise en place par la voie législative d un dispositif dérogatoire pour l acquisition ou la prise de possession anticipée des tréfonds des futures lignes de métro semble indispensable Cette proposition rejoint la proposition 9 du groupe de travail de l ORF sur la relance de l urbanisme opérationnel de juin Les prêts de la CDC sont présentés dans le rapport du groupe de travail ORF sur la relance de l urbanisme opérationnel et font l objet d une fiche figurant en annexe. Les recommandations de l ORF pour renforcer l action foncière aux abords des gares du Grand Paris Ce rapide bilan des expériences conduites autour des gares, des observations effectuées et de l efficacité des outils fonciers au service du projet de transport du Grand Paris conduit le groupe de travail à formuler quatre propositions : La mobilisation par l État du foncier public aux abords des gares doit être poursuive et accélérée. Les cessions aux villes ou aux aménageurs devraient être fixées à une valeur compatible avec les coûts d aménagement, dès lors que le programme de construction prévoit une majorité de logements. Dans ce but la décote devrait pouvoir s appliquer aux terrains publics d assiette de l ensemble de l opération d aménagement (10). Des clauses de retour à meilleure fortune pourraient, le cas échéant, être introduites dans les conditions de cession. La capacité financière de portage foncier et de conduite d études d aménagement des principaux aménageurs métropolitains devrait être renforcée par des prêts à très long terme de la CDC (11) afin de pouvoir anticiper au mieux les aménagements pouvant être réalisés autour de certaines gares du Grand Paris où peuvent être mis en œuvre des projets urbains importants. La réalisation dans les délais impartis des nouveaux transports souterrains nécessite la mise en place d un dispositif législatif permettant d accélérer la prise de possession des tréfonds. La SGP devrait faire des propositions à l État, conjointement avec RFF et la RATP, pour qu un dispositif législatif puisse être adopté avant la fin de l année Les collectivités locales devraient être systématiquement aidées par les EPF à coordonner et développer leurs actions foncières aux abords des gares, particulièrement pour les gares dont la zone d influence intercepte le territoire de plusieurs communes, en s appuyant sur le travail de diagnostic foncier préparé par les monographies de l observatoire des quartiers de gare. 18 ORF Rapport de groupe de travail Le foncier du Grand Paris : comment le mobiliser?

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