Congrès «Sur les toits» 3 octobre 2016

Transcription

1 Congrès «Sur les toits» 3 octobre 2016 Pavillon de l Arsenal

2 La surélévation, juridiquement c est quoi? C est la modification de la ligne de faîtage (ligne de jonction supérieure des deux pans d une toiture) La création de lots privatifs nouveaux Une construction fixe (non légère) Différent d un aménagement de combles ou de l installation d une véranda

3 A qui appartient le droit de surélever? Dans les copropriétés c est un accessoire aux parties communes Le syndicat des copropriétaires est titulaire de ce droit Mais il est possible pour le promoteur par convention de se réserver ce droit qui devra être exercé sous dix ans (état descriptif de division) On peut également créer un lot contenant ce droit dont un propriétaire ou le SDC sera seul titulaire lors de la mise en copropriété Possibilité d annulation avec compensation par la suite Dans le cas d une propriété c est le propriétaire qui est titulaire du droit

4 Rappel des règles de majorité en copropriété La majorité de l article 25, majorité des voix de tous les copropriétaires La double majorité, dite majorité de l'article 26, concerne les décisions très importantes qui devront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix: Il faut la majorité des copropriétaires de l'immeuble, qu ils soient présents, représentés, ou absents mais à condition que cette majorité représente au moins les 2/3 des voix de l ensemble des copropriétaires L unanimité

5 Les anciens freins aux opérations de surélévation Le droit de véto des copropriétaires du dernier étage et donc nécessité d obtenir l accord de tous les copropriétaires du dernier étage Vote à l unanimité si le syndicat voulait être à l origine de la surélévation Vote à la majorité de l'article 26 pour vendre les droits à surélever partout en France COS, et règles d urbanisme peu souples et trop contraignantes

6 Pourquoi c est plus facile aujourd hui? Loi Boutin du 25 mars 2009: villes où il existe un droit de préemption urbain la décision de vendre les droits à surélever est prise à la majorité de l article 25 au lieu de l article 26 Ordonnance Duflot du 3 octobre 2013 prévoit en zone tendue pour les logements: permet de déroger au PLU (stationnement, gabarit, densité ) notions d intégration harmonieuse pour les dents creuses alignement du faîtage sur le voisin article L152-6 du code de l urbanisme (refondu au 1 er janvier 2016)

7 Pourquoi c est plus facile aujourd hui? Loi Alur du 24 mars 2014: supprime le coefficient d occupation des sols (COS) ainsi que la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du plan local d urbanisme (PLU) les constructions sont encadrées par les règles de gabarit, d implantation des constructions et d emprise au sol supprime le droit de véto du dernier étage met en place le droit de priorité Instruction Pinel mai 2014 pour promouvoir la création de logements en zone tendue Nouveau PLU de la Ville de Paris

8 Le droit de priorité c est quoi? Pour les copropriétaires du dernier étage Avant la vente soit des droits à construire soit des lots privatifs En indiquant le prix et les conditions de la vente La notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois

9 Qui surélève? En copropriété: A l initiative du Syndicat des Copropriétaires A l initiative d un copropriétaire A l initiative d un tiers (promoteur) En tant que propriétaire

10 Opération réalisée par un Syndicat de Copropriétaires Le SDC devient maître d ouvrage Vote à la majorité prévue à l'article 25 ou 26 selon le cas Attention si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, il faut un second vote par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever. Vote à la même majorité Droit de priorité non pas sur les droits à surélever mais sur les locaux privatifs Etablissement d un nouvel état descriptif de division avec l aide d un géomètre-expert Possibilité de vente des lots en VEFA

11 Opération réalisée par un Copropriétaire Le copropriétaire devient maître d ouvrage Il soumet son projet au vote de l assemblée générale Vote à la majorité prévue à l'article 25 ou 26 selon le cas Attention si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, il faut un second vote par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever. Vote à la même majorité Droit de priorité des autres copropriétaires du dernier étage sur les droits à surélever Etablissement d un nouvel état descriptif de division avec l aide d un géomètreexpert

12 Opération réalisée par un tiers Le maître d ouvrage est le promoteur Le SDC vend les droits à surélever Vote à la majorité prévue à l'article 25 ou 26 selon le cas Attention si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, il faut un second vote par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever. Vote à la même majorité Droit de priorité sur les droits à surélever Etablissement d un nouvel état descriptif de division avec l aide d un géomètreexpert

13 Opération réalisée par un propriétaire Plus facile Possible en fonction des règles d urbanisme Architecte pour déposer un permis de construire ou une déclaration préalable Litiges éventuels avec les voisins (préjudice de vue, d ensoleillement )

14 Un calendrier juridique type d une opération Intérêt d un copropriétaire, promoteur ou autre Etude de faisabilité (architecte, avocat) Evocation avec le Conseil Syndical et le Syndic Rédaction d une offre Organisation du vote de la vente des droits à construire Dépôt du permis de construire Organisation du vote sur le projet final Travaux de surélévation

15 Le formalisme autour de l acquisition de ces droits Préparation des dossiers technique et juridique (modificatif de l état descriptif de division, modification du règlement de copropriété, plan des futures constructions, réparations des préjudices prévus) Projet d acte de cession avec un prix ou paiement en dation Convocation à l assemblée générale avec un projet de résolution sur plusieurs points : le projet d acte de cession, contenant le prix ou la dation en paiement le projet de surélévation les termes du mandat donné par le syndic pour signer les différents actes l évaluation des différents préjudices la répartition de la prise en charge de ces préjudices

16 Les implications fiscales de la vente des droits Exonération des plus-values pour toute cession d'un droit de surélévation au plus tard le 31 décembre 2017, à condition que le cessionnaire s'engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition Cette exonération ne concerne pas les ventes de lots privatifs par le Syndicat de Copropriétaires Amende de 25% des droits pour le cessionnaire en cas de non-réalisation

17 La mixité sociale, les normes de construction La mixité sociale est un objectif national depuis la loi SRU Nouveau PLU de Paris qui fixe des % de logements intermédiaires et sociaux au-delà de la construction de 600 mètres carrés Normes de la construction du neuf sont applicables aux opérations de surélévation

18 Le permis de construire ou la déclaration préalable Entre 5m² et 40m² de surface créée il faut une demande d autorisation de construire Pour plus de 40m² de surface créée il faut un permis de construire Dans les deux cas si la surélévation entraine une surface de plancher supérieure à 170m² après travaux, alors il faut un permis de construire et s attacher les services d un architecte Dépôt à la mairie du lieu des travaux contre récépissé vous notifiant la date et le numéro d enregistrement de la demande 1 mois pour les déclarations préalables 2 mois pour instruire une demande de permis de construire maison individuelle 3 mois pour une demande de permis de construire en copropriété

19 Les recours contre le permis de construire Après son affichage le permis de construire est opposable aux tiers S ouvre un délai de 2 mois pour contester par courrier AR (recours gracieux) Puis décision explicite ou délai de 2 mois = décision implicite de rejet Nouveau délai de 2 mois suite à cette décision pour faire un recours contentieux devant le Tribunal Administratif

20 La procédure contentieuse avec les voisins Conditions strictes et renforcement du contrôle de l intérêt à agir Il faut que l'aménagement ou les travaux soient de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien Délais plus courts et possibilité de régularisation du permis même en cours d instance Dommages et intérêts à l encontre de l auteur du recours malveillant Encadrement des transactions en cours d instance et enregistrement auprès des services fiscaux

21 L exécution des travaux Vérifier les assurances DO et décennales Assurer l intégralité de l immeuble Prévoir des conditions de chantier respectueuses du milieu occupé Réaliser un référé préventif avec le démarrage Ne pas hésiter à faire constater par huissier tout sinistre ou dommage Suivre strictement les informations indiquées dans le permis de construire ou la déclaration préalable

22 L indemnisation des copropriétaires En cas de préjudice suite à l'exécution des travaux de surélévation Indemnité à la charge de l'ensemble des copropriétaires et répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes Dur à déterminer ce préjudice est parfois objectif (nuisances sonores, visuelles, saleté, perte de valeur ) parfois bien plus subjectif (ressenti personnel) Peut faire l objet d une expertise judiciaire à défaut d accord Importance de prévoir des conditions de chantier et un projet final respectueux du milieu occupé

23 Les avantages de la surélévation Baisse des charges (nouveaux lots) Touche de modernité ou de finition à l immeuble Densifie en hauteur : impact positif en ville Augmentation de la valeur foncière dans l immeuble Opportunité de rénovation Opportunité de mise aux normes Opportunité d optimisation énergétique de l immeuble

24 Merci pour votre attention Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions

25 Annexes Exceptions règles de majorité

26 Exceptions règles de majorité Lorsque la surélévation porte atteinte à la destination de l immeuble Lorsque la surélévation affecte les modalités de jouissance des parties privatives Lorsque la cession intervient sans aucune contre partie financière Lorsque le règlement de copropriété prévoit expressément une clause indiquant une majorité différente