Mézy-sur-Seine (78) Fiscalité. Type. Rentabilité. Bail. Dès. Proche LMNP EHPAD HT PARIS RÉSIDENCE LES JARDINS DE MÉDICIS GESTIONNAIRE DOMUSVI

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1 Le Revenu Pierre Mézy-sur-Seine (78) RÉSIDENCE LES JARDINS DE MÉDICIS GESTIONNAIRE DOMUSVI Fiscalité Type Rentabilité Bail LMNP EHPAD 5% 2023 Dès Proche HT PARIS

2 L EHPAD de Mézy situation & carte La commune de Mézy-sur-Seine est incluse dans le périmètre du parc naturel régional du Vexin français. Mézy est sur la ligne ferroviaire qui va à Saint Lazare (Paris) en passant par Conflans-Sainte-Honorine.

3 Mézy-sur-Seine en chiffres 1. Pérennité d une zone vieillissante et peuplée Le taux de personnes d un âge supérieur à 60 ans (22,6 %) est en effet supérieur au taux national (21,6 %) et au taux départemental (17,5 %) Un havre de paix pour se reposer Très joli quartier résidentiel dans une zone calme, rurale et arborée. Un environnement patrimonial Le parc naturel régional du Vexin français couvre une superficie de hectares (20 communes des Yvelines) et concerne directement près de habitants. Un département étendu et peuplé proche de Paris Les Yvelines (78), c est le plus étendu des départements issus du démembrement de l ancienne Seine-et-Oise et le huitième département français par la population Une population senior et privilégiée Chef lieu des Yvelines est Versailles. C est un département 5 patrimonial et aisé à la population vieillissante et privilégiée. Mézy-sur-Seine, est un joli coin de terre patrimonial des Yvelines en Ile de France, où réside une population privilégiée et vieillissante. 6. La force d un département densément peuplé Les Yvelines compte plus 1.4 millions d habitants. La densité de population de 611 habitants/km2, est 5 fois supérieure à la densité moyenne de la France.

4 L EHPAD, marché porteur Les projections du nombre de personnes agées dépendantes à l horizon 2040 varient de 1 à 1,5 millions de personnes selon le scénario retenu. Le scénario central, selon lequel la durée de vie en dépendance à 60 ans reste stable, prévoit 1,2 millions de personnes agées dépendantes en 2040, soit une hausse de 43% par rapport à Face à ces besoins incompressibles d hébergement et de prise en charge, la collectivité sollicite de plus en plus le secteur privé pour assurer le financement de nouveaux établissements répondant à cette demande croissante et prévisible. Secteur porteur, nous considérons l EHPAD plus comme du financier car il s appuie moins souvent sur du foncier. La rigueur est de mise en matière de gestionnaire EHPAD et nous nous positionnons directement sur le top 10 en étudiant les comptes et les ratios clés (% du loyer sur CA par exemple). Le vieillissement de la population amène une dépendance encore plus accentuée D ici à 2040, le nombre de personnes dépendantes, notamment atteintes de la maladie d Alzheimer devrait passer de à 1,2 millions (1 français sur 4). Il faut noter que les aidants potentiels dans l entourage seront quant à eux, moins nombreux. Du fait de l allongement de la durée de la vie, de l élévation du niveau de celle-ci, ainsi que de l arrivée à l âge de la retraite des baby boomers, la population dite de grand âge va fortement progresser dans les années à venir. Par conséquent, cette tranche de la population concernée par la dépendance, et à laquelle il convient d apporter services et soins adapatés, devient un phénomène de société et un enjeu majeur de notre pays à % 75% 8,8% à 15,5% 300% 1,3 à 5,4 millions A cet égard, les chiffres de l Insee sont implacables. D après ses dernières projections, le nombre de personnes de 75 ans ou plus s élèvera à 11,9 millions en 2060, contre seulement 5,2 millions. Augmentation du nbre de personnes de plus de 85 ans d ici 2060 Augmentation du nbre de personnes de plus de 75 ans d ici 2050 Augmentation du nombre de centenaires par an d ici Le Revenu Pierre - Mézy - Résidence Jardins de Médicis -DomusVi

5 Un marché porteur, citoyen et encadré par l Etat Et celui des 85 ans et plus, passera de 1,3 à 5,4 millions. Si en 2010, la part des personnes âgées de + de 75 ans représente 8,8%, elle devrait passer à 15,5% en 2050, soit une progression de 75%. Enfin, entre 2010 et 2046, le nombre de centenaires devrait augmenter de par an. En 2046, avec l arrivée des générations issues du babyboom, le rythme de croissance s accélèrera et passera à + de centenaires par an. Aujourd hui, personnes vivent en maison de retraite et la France compte établissements d hébergements pour personnes âgées. Au rythme actuel de progression de la population dite de grand âge ce parc est largement insuffisant. Un marché protégé et encadré Le secteur gérontologique est régi par la loi n du 2 janvier 2002, rénovant l action sociale. Cette loi place l usager au centre de la réglementation et vise à : Renforcer les droits des usagers. Créer un lien entre procédures d autorisation et de financement. Donner un cadre procédural à l étude des dossiers en CROSMS*. Créer un Conseil National de l évaluation sociale et médico-sociale. Instaurer une autorisation à durée déterminée de 15 ans. Ce secteur est également soumis à une obligation de conventionnement qui a pour but : D inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité. D harmoniser les prestations offertes aux résidants. D apporter plus de transparence dans la gestion des structures Le Revenu Pierre - Mézy - Résidence Jardins de Médicis -DomusVi 5

6 La Résidence Les Jardins de Médicis Mézy-sur-Seine est une commune du département des Yvelines, dans la région Île-de- France, en France, à 40 km de Paris. Petit village de charme bordé par la Seine, bénéficiant d un cadre propice au repos, Mézy offre à ses habitants une qualité de vie remarquable. La Un bel EHPAD à caractère patrimonial proximité de Meulan permet de bénéficier de l aspect pratique de la ville, notamment en matière de transports. Dans le centre ville du petit village de Mézy-sur-Seine, la Résidence Les Jardins Médicis est entourée d un jardin arboré et bénéficie d une très jolie vue sur la Seine. Le bâtiment au charme ancien lui donne un caractère familial et très convivial. La résidence accueille des personnes autonomes, semi-autonomes ou dépendantes en séjour permanent ou en court séjour (de quelques jours à 6 mois). La maison de retraite «Les Jardins Médicis» est située au coeur d un village proche de Meulan à Mézy-sur-Seine (Ile de France - Yvelines) avec une vue imprenable sur la Seine. L ambiance est chaleureuse et le cadre feutré associant à l environnement bucolique et rural des meubles style Louis Philippe. Située à seulement 40 min de Paris, la résidence a ouvert ses portes en 2004 et compte 70 lits; elle offre un cadre de repos idéal à ses occupants Le Revenu Pierre - Mézy - Résidence Jardins de Médicis -DomusVi

7 Critères financiers 0 Charges Pas de charges annuelles non récupérables 5% 606 & HT EHPAD Trimestriel Rentabilité : 5% avec loyers de marché Grosses réparations et articles 606 à la charge de l exploitant. Des lots à partir de HT dont 2 chambres doubles. Résidence inaugurée en Seuls 30% des EHPAD en France datent d après Taxes Foncières : 250 euros (hors TEOM). Loyers payés trimestriellement à terme échu. Bail 2023 Un bail commercial reconduit tacitement pour 9 ans de janvier 2014 à décembre Le Revenu Pierre - Mézy - Résidence Jardins de Médicis -DomusVi 7

8 Mézi-sur-Seine en photos Le Revenu Pierre - Mézy - Résidence Jardins de Médicis -DomusVi

9 2013 Le Revenu Pierre - Mézy - Résidence Jardins de Médicis -DomusVi 9

10 DOMUSVI Gestionnaire de la résidence Le Groupe DomusVi propose des maisons de retraite médicalisées pour personnes dépendantes, ou non médicalisées pour personnes autonomes, ainsi que des résidences services pour personnes âgées autonomes.

11 DOMUSVI EN CHIFFRES 2 ème Gestionnaire EHPAD en FRANCE M de CA 210en 2012 DomusVI, né de la fusion de DomusVi et Dolcéa au 1er janvier 2011, est un groupe privé d accueil et de services aux personnes âgées, leader en France. le groupe DomusVi est un véritable poids lourd du secteur médico-social privé, avec lits au total répartis sur plus de 200 résidences retraite médicalisées gérées sur tout le territoire français. Acteur majeur du marché des EHPAD (Etablissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), DomusVi est 2ème opérateur national. DomusVi met en œuvre le plan élaboré après sa fusion au vu de la réalité économique des apports/cession qui l ont constitué. Il repose DomusVi, deuxième opérateur national est un pilier de l EHPAD Données d exploitation 2010 (PROFORMA) DELTA/2010 Nombre de lits exploités ,5% Dont EHPAD % Dont non médicalisées % Génération de Cash Flow M Résultat Net - 46,3 3,1 Dotations 63,3 25 Autres 1,1 1,5 Cash Flow Courant 18,1 23,5 Remboursements K 0-13,9 Cash-Flow 18,1 9,7 1. Après une séquence 2010/2012 de préparation, de réalisation et de gestion de la fusion 2. Sur une séquence 2013/2015 de structuration de l entreprise pendant laquelle la création de valeur repose sur la croissance organique et le désendettement, 3. Avant une reprise, à compter de 2016, du développement par le biais d apport de ses actionnaires et/ou de développements nouveaux dans le cadre d évolution de son capital Le Revenu Pierre - Mézy - Résidence Jardins de Médicis -DomusVi 11

12 Le Revenu Pierre Le spécialiste du LMNP d occasion depuis 2007 Le Revenu Pierre est spécialisé sur le marché secondaire du LMNP depuis sa création en 2007 Le Revenu Pierre est une société 100% familiale, indépendante de tout promoteur, distributeur ou exploitant. En grand spécialiste du marché secondaire du LMNP, sa connaissance des résidences en exploitation, permet d apporter des réponses aux questions des investisseurs, de prendre du recul sur l exploitation et ainsi d affiner la prise de décision (charges, comportement du gestionnaire, entretien). La société travaille sur toute la France et distribue ses lots à travers des conseillers en gestion de Patrimoine. Ces derniers ont alors accès à une offre riche de résidences d étudiants, d affaires et d EHPAD idéalement placées sur tout le territoire. Depuis 2012, Le Revenu Pierre a vu ses reventes sur le marché du secondaire de l EHPAD croître de façon rapide, pour représenter en 2013 près de 40% de sa distribution annuelle. Axée essentiellement sur le TOP 10 des exploitants, la société privilégie dans son référencement, les résidences ayant des baux longs et des ratios d exploitation cohérents Le Revenu Pierre - Mézy - Résidence Jardins de Médicis -DomusVi

13 Nombre de lots Volume d affaires lots réservés lots actés Volume réservé volume acté 2013 Le Revenu Pierre - Mézy - Résidence Jardins de Médicis -DomusVi 13

14 Le Revenu Pierre & EHPAD Le marché des EHPAD est un marché de plus en plus sollicité par les investisseurs pour les avantages fiscaux qu il procure, la rentabilité et la sécurisation; ce placement est un excellent outil de diversification patrimoniale. Ajoutons également qu un EHPAD en seconde main, se revend très facilement car la demande est très dense. En effet, il y a environ deux fois plus de requêtes que d offres sur le marché du neuf, et les investisseurs ont un intérêt croissant pour le marché secondaire. La revente est donc assez courante, grâce notamment à l avantage fiscal de l acquisition en LMNP/LMP classique qui peut être réitéré à l infini pour les nouveaux acquéreurs! Ainsi, dans ce cadre propice, sur un marché d avenir citoyen, Le Revenu Pierre sait mettre à profit son savoir faire et son expertise en LMNP/LMP pour sélectionner des EHPAD de qualité selon les critères suivants: Un emplacement en adéquation avec son marché Un exploitant solide, expérimenté et responsable Des loyers acceptables par l exploitation de la résidence Une analyse spécifique à la résidence sur les aspects normaes, agréements, travaux, locaux communs, etc. Synthèse financière des EHPAD 2013 étude KPMG 13% 9% 20% 15% 11% Le Revenu Pierre - Mézy - Résidence Jardins de Médicis -DomusVi

15 Un taux d occupation optimal, garant de la rentabilité de l exploitation Le taux d occupation moyen est de 96% : et ne varie pas en fonction de la forme juridique des organismes gestionnaires d EHPAD. De bons fondamentaux 85% des EHPAD répondant ont un fonds de roulement net global positif. Celui-ci représente en moyenne 110 jours d activité*. Une sélection nécessaire, un savoir faire apprécié 76% des EHPAD publics ont plus de 15 ans, contre 59% des EHPAD PNL. Un tiers des établissements a une capacité entre 70 et 89 lits car cette taille d établissement est souvent considérée comme permettant de concilier le double objectif de gestion efficiente et de maintien d un cadre de vie de qualité pour les résidents. (Mézy: 65 lits et 5 doubles, optimal) Plus qu un produit financier, un marché rentable, d avenir et encadré 2013 Le Revenu Pierre - Mézy - Résidence Jardins de Médicis -DomusVi 15

16 Localisation Mézy-sur-Seine (78) Les Jardins Médicis - DVD Dossier n 1000 lot 11 à 22 Les points forts Calme Cadre Environnement rural Paris à 40 min Réseau routier Espaces verts Mézy-sur-Seine Le Revenu Pierre Mézy-sur-Seine est une commune du département des Yvelines, dans la région Île-de-France, en France, à 12 km environ à l Est de Mantesla-Jolie et 40 km de Paris. Petit village de charme bordé par la Seine, bénéficiant d un cadre propice au repos, Mézy offre à ses habitants une qualité de vie remarquable. La proximité de Meulan permet de bénéficier de l aspect pratique de la ville, notamment en matière de transports. T1 de 16,16 à 23,46 m2 2ème étage Loyer HT 8641 /an Indexation annuelle 75% Indice EHPAD 1% l an garantie Les prestations Jardin Climatisation Terrasse Ascenseur Restauration Situation Les Jardins Médicis 5 Rue de Meulan Mézy-sur-Seine Transports La route départementale 190 qui relie Poissy à Mantes-la-Jolie. Mézy est traversée par la ligne ferrovaire Paris-Saint-Lazare-Mantesla-Jolie via Conflans-Sainte-Honorine. Résidence Les Jardins Médicis La maison de retraite «Les Jardins Médicis» est située au coeur d un village proche de Meulan à Mézy-sur-Seine (Ile de France - Yvelines) avec une vue imprenable sur la Seine. La résidence est à seulemenent 40 min de Paris et offre un cadre de repos idéal à ses résidents. La résidence compte a ouvert ses portes en 2004 et compte 70 lits. Proche Paris

17 Sécurisation de la location Les biens sont loués, meublés, en bail commercial à une société d exploitation qui les sous- louent à des utilisateurs finaux en offrant des prestations hôtelières. Les loyers perçus par le bailleur (l investisseur) ne dépendent pas de l occupation des logements, mais du professionnalisme de l exploitant et de ses capacités financières. Au regard de la TVA L exploitant rendant des services définis par le CGI (code général des impôts), le bailleur pourra en renonçant à la franchise de base, assujettir ses loyers à la TVA, et récupérer la TVA de son investissement. Les biens neufs ou anciens acquis à des professionnels intègrent de la TVA récupérable (tva sur les meubles, TVA immobilière, TVA sur marge, TVA sur honoraires). Les biens étant dans le champ d application de la TVA, ceuxci devront conserver une exploitation de type hôtelier pendant 20 ans suivant le début d exploitation. En cas de reventes à des investisseurs assujettis à la TVA, et conservant l exploitation, la dite TVA sera conservée par les investisseurs, et sera neutralisée Au regard de l impôt sur le revenu Les revenus LMNP sont des revenus BIC, soumis au régime du BIC réel simplifié. Une déclaration 2031 est à faire chaque année par l intermédiaire d un cabinet comptable. En cas de résultats positifs, il est utile de penser à adhérer à un centre de gestion agréé dont les coûts peuvent faire l objet d une réduction d impôt à hauteur de 915 euros/an. Les biens étant amortis, la base taxable est de ce fait fortement réduite. Les amortissements, non encore imputés, conduisent à percevoir des revenus sans Critères financiers Un bail commercial reconduit tacitement pour 9 ans de janvier 2014 à décembre 2023 Grosses réparations et art 606 à la charge de l exploitant. Montant de la taxe Foncière : 250 euros (hors OM). Charges annuelles non récupérables : aucune. Loyers payés trimestriellement à terme échu. Une indexation annuelle 75% de l indice EHPAD, avec garantie minimum G Gestionnaire : DVD, DomusVi Le groupe DVD est devenu le n 1 français de la prise en charge des personnes âgées dépendantes et des personnes atteintes de la maladie d Alzheimer grâce à la fusion de DomusVi et Dolcéa (groupe GDP Vendôme), le 1er janvier Au total, en 2012, le groupe DVD gère 210 établissements, soit lits en EHPAD/EHPA. En nombre d établissements, il est le premier opérateur national et dans plusieurs régions : Ile-de-France, PACA, Midi-Pyrénées, Aquitaine et Nord Pas-de-Calais. Avec près de collaborateurs, son chiffre d affaires en 2012 est de 610 millions d euros. Conclusion du référencement Une résidence de qualité située à moins d une heure de la capitale, gérée par un exploitant sain. Pas de charges. Le Revenu Pierre Bureaux : 17 rue Beffroy Neuilly-sur-Seine T. +33 (0) F. +33 (0) contact@lerevenupierre.com Siège social : 71 avenue du Roule Neuilly-sur-Seine - RCS Nanterre Carte T 10.N.974 Préfecture de Nanterre - RCP Serenis Assurances

18 Bureaux : 17 rue Beffroy Neuilly-sur-Seine T. +33 (0) F. +33 (0) contact@lerevenupierre.com Siège social : 71 avenue du Roule Neuilly-sur-Seine - RCS Nanterre Carte T 10.N.974 Préfecture de Nanterre - RCP Serenis Assurances