Présentation à l ARRA HLM 26 Juin /06/2009 1
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- Virginie Beauséjour
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1 Articulation politique urbanisme et politique locale de l habitat : le dispositif expérimental Metro «aide aux communes» témoignage de la ville de Domène Présentation à l ARRA HLM 26 Juin /06/2009 1
2 Les points abordés Du bilan de l aide au foncier à un nouveau dispositif expérimental : l aide aux communes Vers un nouveau dispositif articulant politique de l urbanisme et politique locale de l habitat : les objectifs Les conditions d éligibilité à l expérimentation Les modalités d instruction Un exemple d application à deux opérations sur la commune de Domène 29/06/2009 2
3 Du bilan de l aide au foncier à un nouveau dispositif expérimental : l aide aux communes Un dispositif d aide au foncier qui a montré ses limites : une subvention calculée sur la base de 30% du coût d acquisition : plus le foncier est cher, plus la subvention est importante une subvention sans corrélation avec la densité du programme et sa faisabilité économique. une subvention sans effet levier amont, assimilée à une aide à l équilibre car versée aux communes au moment de la cession des charges foncières avec obligation de reversement au maître d ouvrage des logements sociaux, à minima, «à du proportion du taux de logement social du projet», une subvention qui n est pas corrélée à une approche de la mixité territoriale une subvention qui impacte peu l ensemble de la production : environ 1/3 de la production concernée, 29/06/2009 3
4 Vers un nouveau dispositif articulant politique de l urbanisme et politique locale de l habitat : les objectifs accélérer la mise à l urbanisation d opérations considérées comme prêtes à partir par les communes en leur attribuant les moyens de conduire des études préalables et d installer leurs opérations dans un cadre de faisabilité économique dès l amont, compléter l'objectif de mixité sociale par des objectifs de densité et de mixité territoriale, appréhendés en SHON (surface hors oeuvre nette), permettant une qualité urbaine des opérations dans une logique de développement durable, d'économie du foncier et d'équilibre des territoires, garantir au logement social des prix de charges foncières minorés et égaux sur toutes les communes dans les opérations ayant bénéficiées d une aide à la commune. 29/06/2009 4
5 Les conditions d éligibilité à l expérimentation Une aide conditionnée à une capacité pour la commune à s engager sur la base du droit des sols en vigueur : - pouvoir s engager sur un projet en terme de mixité / densité et qualité urbaine sur les fonciers concernés, avant que les permis aient été délivrés et purgés et dont le démarrage (OS) est envisageable sous 24 mois (délibération du conseil municipal) - pouvoir appréhender à partir du PLU en vigueur, en amont du permis de construire, une SHON totale et une SHON sociale prévisionnelles à réajuster sur la base de la SHON réelle, au vu du ou des permis de construire délivrés (au lieu d un nombre de logements). Une aide conditionnée à une capacité pour la commune à s engager sur une opération réalisable en terme d équilibre financier - pouvoir établir et s engager sur un bilan prévisionnel d aménagement à l équilibre, aide Metro incluse 29/06/2009 5
6 Les conditions d éligibilité à l expérimentation : le référentiel à respecter En % du prix de revient Charge foncière sociale PLUS PLAI - PLS 7 à 10% d un prix de revient plafonné à 2100 /m² de SHON Charge foncière privée 10 à 15 % d un prix de vente prévisionnel de marché En / m² de SHON HT 150 à 210 /m² variable Référentiel de faisabilité en /m² 150 /m² (sur la base du code de la construction et de l habitation) Charge foncière moyenne d équilibre pour l agglomération = 450 /m² (Source : Crédit Foncier de France 2007) 29/06/2009 6
7 Les conditions d éligibilité à l expérimentation : les critères d éligibilité : densité urbaine Type de com m unes Ville centre Com m unes de la 1 ère couronne ou partie des com m unes de la 2 ème couronne desservies par un transport en com m un à haut niveau de fréquence Com m unes de la 2 ème couronne et territoires m al desservis par les transports en com m un Com pacité établie sur la base m oyenne de 80 m ² de SHON / logem ent Form es urbaines Plus de 100 logem ents à l hectare De 70 à 80 logem ents à l hectare m inim um 50% d habitat collectif > R + 2 et m oins de 30% de lots individuels diffus > 350 m ² De 40 à 50 logem ents à l hectare m inim um L'aide de la Métro aux très petites comm unes (moins de 2000 habitants) qui souhaitent engager des opérations de construction neuve fera l'objet d'une approche spécifique. 29/06/2009 7
8 Les conditions d éligibilité à l expérimentation : les critères d éligibilité : mixité Type de communes Ville centre et communes non astreintes à la loi SRU (taux de logement social > 20 % des résidences principales) Communes astreintes à la loi SRU (taux de logement social < 20 % des résidences principales) Communes non concernées par la loi SRU (< 3500 habitants ou hors aire urbaine) Taux minimum 35% de SHON sociale 35% de SHON sociale 35% de SHON sociale Produits concernés (neuf ou acquisitionamélioration) Au delà de 35% de SHON sociale, extension possible PLUS PLAI PLSaccession sociale PLUS PLAI PLSaccession sociale PLUS PLAI (avec possibilité de PLS -bailleurs, à concurrence de 10 % maximum) PLUS PLAI PLSaccession sociale PLUS PLAI PLSaccession sociale PLUS PLAI PLSaccession sociale 29/06/2009 8
9 Les conditions d éligibilité à l expérimentation : les critères d éligibilité : conditions de cession Cas 1 Cession par les communes ou leur mandant : La vente aux organismes HLM des charges foncières des opérations de logements sociaux réalisées sur des fonciers émargeant au bénéfice de cette aide devra s inscrire dans ce cadre de faisabilité soit ne pas dépasser 150 à 210 HT / m² de SHON sociale. Le prix de cession du foncier ainsi que la SHON autorisée sur le tènement devront figurer dans l acte de cession conclu entre la commune ou son mandant et le ou les opérateurs HLM. Cas 2 Cession par les opérateurs privés (SEM, promoteurs, associations) : Dans le premier temps de l expérimentation, les opérations sans maîtrise foncière publique (commune et/ou EPFLRG) ne sont pas concernées par l aide à l opération. Toutefois, il pourra être proposé d examiner, au cas par cas, à la demande des communes, les opérations en propriété privée, développées dans le cadre d un partenariat étroit avec la commune, dont les caractéristiques correspondraient précisément aux critères d'éligibilité de la présence délibération. 29/06/2009 9
10 Les modalités d instruction de l aide aux communes A- Une instruction par opération, sur un site unique ou multi-sites (3 sites maximum) : Il sera possible d établir une convention, dont le contenu est détaillé plus amplement ci - après, pour une opération sur un site unique ou développée simultanément en multi-sites (sur 2 ou 3 sites au plus), dès lors que toutes les composantes opérationnelles répondent en même temps aux critères d opérationnalité (maîtrise foncière + projet conforme aux règles du PLU en vigueur). Elles seront alors instruites de manière concomitante dans une même convention. B Calcul du montant de l aide l : L aide aux communes pour leurs opérations de constructions neuves sera versée à la commune au maximum de 150 /m² de la SHON sociale nouvellement créée. Aide exceptionnelle envisageable au titre du renouvellement urbain au cas par cas. 29/06/
11 Les modalités d instruction de l aide aux communes (2) B- Modalités de versement : - 1 er acompte : 20% maximum de l aide : versement à la signature de la convention financière d attribution de l aide à la commune pour le financement notamment des dépenses réalisées en amont du permis de construire (études par exemple). NOTA : l'acompte sera versé à hauteur de 20% sous réserve d'un déclenchement opérationnel (ouverture de chantier) à intervenir 24 mois au plus tard après la signature de la convention financière. - 2 ème acompte : le solde, soit 80%, au fur et à mesure et à due proportion de la SHON sociale effectivement autorisée dans le ou les permis de construire. versement au moment où le(s) permis de construire est purgé(s) du recours des tiers. 29/06/
12 Exemple d application de l expérimentation du dispositif «Aide aux communes» à la commune de Domène : Un bouquet de deux opérations : «Coq Hardi centre ville» et «Sodipan secteur industriel» 29/06/
13 Le rénovation du centre ville hors l intervention sur «Le Coq Hardi» Création de 11 logements sociaux et 13 logements en accession sociale Acquisition amélioration de 4 logements sociaux Création de 6 commerces Dépenses : (acquisitions immobilières + démolitions + travaux de voirie + frais de portage et frais financiers) Recettes: Vente de charges foncières = Subventions (Métro + RHI) = TOTAL des recettes = Reste à charge de la ville = /06/
14 Exemple : Domène bouquet d opérations «Le Coq Hardi» et SODIPAN Le Coq Hardi au centre ville de Domène et l entreprise SODIPAN avant la démolition 29/06/
15 Le projet SODIPAN 29/06/
16 Programme : Exemple : Domène bouquet d opérations «Le Coq Hardi» et SODIPAN Coq Hardi SODIPAN TOTAL Logements sociaux Accession sociale 8 8 Accession libre Conformité du bouquet aux règles d éligibilité à l aide aux communes : Mixité : 48% de SHON sociale (PLUS PLAI et + accession sociale ) Densité : 50 logements à l hectare Formes urbaines : 92 % de collectifs > R+2 Prix de cession des charges foncières sociales = +/- 180 / m² de SHON 29/06/
17 Exemple : Domène bouquet d opérations : «Le Coq Hardi» et SODIPAN Bilan financier: Dépenses Coq Hardi SODIPAN TOTAL Acquisitions foncieres Démolitions et travaux Etudes Frais de portage TOTAL Recettes Coq Hardi SODIPAN TOTAL Vente CF LS et acc. Sociale Vente CF accession libre Subvention aide aux communes Autres subventions /déficit TOTAL /06/
18 En conclusion Sur la base de l application à la commune de Domène : L aide aux communes permet : une gestion rapprochée et fine de la mixité par la commune : 80 % sur l opération Coq Hardi et 40 % sur l opération SODIPAN permettant d aboutir à 48% de SHON sociale au totale une approche intelligente de la densité : densité de centre ancien d un côté et densité d opération en secteur industriel en renouvellement de l autre : 50 logements à l ha en moyenne une approche globale de l équilibre financier permettant de lisser le déficit de l opération de renouvellement urbain grâce à une péréquation avec une opération au bilan financier positif un engagement contractuel de la commune sur un équilibre global 29/06/
19 En conclusion Premiers éléments de bilan en début d expérimentation : -une accélération de la mises à l urbanisation sur patrimoines communaux (anciens équipements publics)? - comment s assurer que cette aide à caractère normatif va contribuer à un renforcement de la capacité des communes à négocier (en lien avec l EPFL le cas échéant) les fonciers à un prix permettant de s inscrire dans une faisabilité économique d une opération avec le taux de mixité attendue? - comment les bailleurs sociaux en tant que partenaires des communes et de l EPCI et opérateurs fonciers peuvent-ils être conseil auprès des communes pour optimiser le droit des sols en regard avec une amélioration de la faisabilité économique des opérations? Les risques pressentis : -un compte à rebours construit autour du plafond des charges foncières autorisées pour le logement social -dans le cas d opérations en maîtrise d ouvrage privée, des jeux de péréquations qui ne sont pas forcément optimisés pour atteindre l équilibre - un risque inflationniste sur le marché foncier? 29/06/
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