Faites-vous «pré-approuvé»

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1 Faites-vous «pré-approuvé» Être pré-approuvé veut dire que votre banque ou institution financière est déjà prête à vous endosser jusqu'à une limite déterminé par vos revenus et vos dépenses. Il y a de grands avantages à se faire pré-approuver pour un emprunt hypothécaire. Les vendeurs que vous approcherez seront plus réceptifs à votre offre si vous êtes en compétition avec d'autres qui ne sont pas préapprouvés. Certains vendeurs pourraient même refuser de vous rencontrer si vous n'êtes pas pré-approuvé. C'est avec une rencontre avec un conseiller financier qui regardera votre budget, votre cote de crédit et les ratios financiers qui détermineront quel sera votre maximum possible d'emprunt. Votre conseiller pourra aussi vous parler des types d'hypothèques, à taux variables, fixes ou combinés, des assurances en cas d'invalidité ou de décès, d'une marge d'emprunt hypothécaire ainsi que des modes de paiements. Une pré-approbation a généralement une durée de vie de trois à six mois selon l'institution financière. Vous devrez refaire votre pré-approbation à ce moment puisque votre condition financière pourrait avoir changé durant ce temps. Ne vous approchez pas du maximum permis par votre institution financière. L'une des erreurs les plus fréquentes est d'emprunter plus qu'on peut vraiment payer. Les ratios financiers et la préapprobation donnent une idée parfois très optimiste du montant qu'on peut vraiment emprunter. Il y a beaucoup d'autres frais autre que l'hypothèque que vous devrez débourser. Cela pourra vous donner des problèmes financiers quand un imprévu va arriver. L'institution financière effectuera une analyse de crédit auprès de firmes telles qu'équifax pour obtenir votre cote de crédit. En tenant compte de cette cote et de vos revenus annuels, elle déterminera le montant du prêt qu'elle est disposée à vous prêter. Elle vous proposera également un taux d'intérêt qui vous permettra de

2 calculer les paiements hypothécaires mensuels ou hebdomadaires que vous devriez assumer si vous passez à l'action. Avoir un bon dossier de crédit Même avec la meilleure volonté du monde, une institution financière ne vous laissera pas de fonds pour acheter une maison si vous n'avez pas démontrer votre capacité à gérer des emprunts dans votre budget. Cela se fait progressivement. Vous devriez avoir un compte bancaire d'épargne et de chèque. Il est de plus en plus facile de payer des comptes mensuels tels que le chauffage, l'électricité, le téléphone et la carte de crédit à travers Internet. Des paiements complets et à temps démontrent votre volonté d'être responsable de vos dettes. Il y a ensuite l'usage du crédit pour des achats plus imposants comme des meubles, du matériel électronique ou même un véhicule. Cela démontre que vous avez la capacité de gérer des emprunts sur plusieurs années. Mais n'oubliez pas d'économiser des fonds pour les projets de votre vie, pour votre maison ainsi que pour votre retraite. Au Québec, vous pouvez utiliser une partie de votre RÉER, jusqu'à $ par personne ou $ par couple, pour l'achat de votre maison en utilisant le régime d'accès à la propriété (RAP). Vérifier votre cote et dossier de crédit Soyez assuré que les institutions financières vont vérifier tous les dossiers financiers vous concernant avant de vous laisser emprunter un cent! Il serait préférable que vous regardiez votre dossier quelques années avant que vous songiez à acheter une maison. Cela vous donnera le temps de l'améliorer et possiblement vous aider à réduire votre taux d'emprunt. Au Québec, il y a deux grands bureaux de crédit : Équifax et Transunion. Vous pouvez les contacter par la poste ou par Internet pour avoir une copie de votre dossier. La poste prend plus de

3 temps mais devrait être gratuit. L'accès par Internet vous donne un accès rapide à votre dossier mais vous devez payer des frais. Voici leurs adresses de sites Web. ÉquifaxTransunion Faites une analyse financière de votre budget En plus de regarder votre dossier financier, les institutions financières utilisent des analyses de ratios d'endettement pour déterminer votre capacité à repayer une hypothèque. Les ratios financiers C'est le temps de sortir toutes vos factures pour déterminer à quoi ressemble votre budget. Sortez les soldes des cartes de crédit, des paiements sur des achats tel que des meubles, téléphone cellulaires (portables en Europe), accès à Internet. Tout! L'institution financière à besoin de savoir combien vous avez de dettes en ce moment et comment vous les repayer. Cela va affecter quelle somme vous pouvez libérer pour payer une hypothèque. Mais comment déterminer les frais de votre prochaine maison? Vous trouverez certaines de ces données avec la description de maisons similaires à ceux que vous désirez acheter. Un contact avec un agent immobilier pourra vous fournir les informations manquantes. Vous trouverez aussi à plusieurs endroits des calculettes d'hypothèque pour vous aider à déterminer quels seront vos paiements mensuels. ABD Ce premier ratio inclut seulement les frais directs à l'hypothèque et certains frais reliés à la maison (coûts mensuels du versement d'hypothèque, des frais de chauffage, de taxe municipale, de taxe scolaire, de taxe d'eau et autres mensualités). Tous les frais que vous devez débourser pour la maison ne doit pas dépasser 32% de vos revenus mensuels bruts; moins que cela de préférence.

4 ATD Le second ratio inclut toutes les dettes et les mensualités que vous devez payer (coûts mensuels du versement d'hypothèque, des frais de chauffage, de taxe municipale, de taxe scolaire, de taxe d'eau et autres mensualités, prêt auto, des autres prêts pour l'achat de meubles ou de matériel électronique, autres dettes +3% du solde de toutes vos cartes de crédit et 3% de la limite de vos marges de crédit).certaines institutions vont désirer que vous incluez d'autres frais tel que pour le téléphone, le câble ou le satellite et autres que vous devez à des compagnies. Tous vos paiements mensuels, ou distribués sur l'année, ne doit pas dépasser 40% de vos revenus bruts pour cette période. Ces deux ratios vont vous aider à déterminer quelles actions vous devez prendre pour atteindre ces ratios ou les réduire. Les deux questions que vous devez vous poser est : «Ai-je vraiment besoin de tous des choses?» et «Comment puis-je réduire mes dépenses?». Les économies supplémentaires que vous pourrez engendrer accéléreront le moment ou vous pourrez finalement devenir propriétaire de votre maison. Réduire le nombre de cartes de crédit que vous avez à une ou deux aurait aussi un impact sur le second ratio mais surtout sur votre manière de consommer. Vous pouvez réduire votre hypothèque en utilisant l'argent de votre REER pour le placer dans le régime d'accès à la propriété (RAP). Vous pourrez utiliser ces fonds pour augmenter votre dépôt initial sur la maison et donc réduire le montant de votre emprunt bancaire. Mais il faudra recommencer à repayer votre REER dans deux ans. Vous devrez repayer un minimum de 1/15e des fonds sortis du REER à chaque année jusqu'au remboursement complet. Vous réduisez un peu votre hypothèque mais devrez repayer votre REER.

5 Planificateur financier Consulter un planificateur financier pour déterminer le montant maximal à emprunter pour l'achat d'une maison. Une rencontre avec un planificateur financier vous permettra de juger de la pertinence du prêt consenti par l'institution bancaire. En effet, ce montant peut parfois s'avérer trop élevé si l'on tient compte des projets futurs et des imprévus. La plupart des institutions bancaires ou des grandes firmes de placement offrent des services gratuits de planification financière. Examiner la possibilité d'utiliser la stratégie du RAP, planifier les projets futurs et estimer les rentrées de fonds attendues. Le planificateur financier vous aidera à définir les projets futurs qui vous tiennent à coeur, comme avoir des enfants, faire des voyages ou démarrer une entreprise. Il vous permettra ensuite d'évaluer les sommes nécessaires à la réalisation de vos objectifs, en les additionnant aux frais reliés à l'achat d'une propriété. Tout en évaluant votre capacité de paiement, l'expert financier vous aidera aussi à déterminer si vous devriez recourir ou non au Régime d'accès à la propriété (RAP). Cet emprunt, qui peut atteindre $ par personne, est remboursable en l'espace d'au plus 15 ans. Les versements au RAP s'ajoutent donc aux paiements mensuels reliés à l'achat d'une propriété. Types de prêts hypothécaires Prêt hypothécaire ordinaire Un prêt hypothécaire ordinaire est un prêt qui ne dépasse pas 80 % de la valeur d'emprunt. Habituellement, la valeur d'emprunt correspond au prix d'achat de la propriété ou à sa valeur marchande, si cette dernière est moins élevée. Or, si vous demandez un prêt hypothécaire ordinaire, la mise de fonds exigée doit correspondre à au moins 20 % du prix d'achat.

6 Prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevési vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat, vous devrez normalement contracter un prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevé. Une assurance prêt hypothécaire est généralement requise dans ce cas. La SCHL est un important fournisseur de ce type d'assurance. Le prêteur pourra ajouter la prime d'assurance prêt hypothécaire à votre emprunt ou vous demander de la payer intégralement le jour du transfert de la propriété. Terme du prêt hypothécairele prêteur vous expliquera aussi les options disponibles en ce qui a trait au terme du prêt, c'est-à-dire la période pendant laquelle les conditions convenues, notamment le taux d'intérêt, s'appliqueront au prêt hypothécaire. Cette période peut varier entre six mois et dix ans. Un prêt à plus long terme (de cinq ans, par exemple) vous permet de planifier et vous protège contre une hausse des taux d'intérêt. Examinez attentivement les options offertes et n'hésitez pas à demander à votre prêteur de vous expliquer la différence entre les prêts d'un, de deux et de cinq ans et ceux à plus long terme. Taux d'intérêt hypothécaire Le taux hypothécaire peut être fixe, variable ou révisable. Taux hypothécaire fixe Dans le cas d'un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d'intérêt est bloqué, c'est-à-dire qu'il n'augmentera pas pendant le terme du prêt. Taux hypothécaire variable Quant au prêt à taux variable, le taux d'intérêt fluctuera selon la conjoncture du marché sans toutefois changer les versements hypothécaires.

7 Taux hypothécaire révisable Pour ce qui est du prêt à taux révisable, le taux d'intérêt et les versements hypothécaires varieront en fonction des conditions du marché. Prêt hypothécaire ouvert ou fermé? Prêt hypothécaire fermé Le prêt hypothécaire fermé ne peut être remboursé, en tout ou en partie, avant l'échéance. Vous ne pouvez donc pas verser plus que la mensualité convenue. Ce type de prêt peut constituer un bon choix si vous voulez des versements hypothécaires fixes. Vous pouvez alors soigneusement planifier vos dépenses mensuelles. Toutefois, le prêt hypothécaire fermé n'est pas flexible. Il prévoit souvent des pénalités ou des restrictions dans les cas où vous souhaiteriez effectuer un paiement supplémentaire. Il peut s'agir d'un mauvais choix si vous décidez de déménager avant la fin du terme ou si vous voulez profiter d'une baisse éventuelle des taux d'intérêt. Prêt hypothécaire remboursable par anticipation Le prêt hypothécaire remboursable par anticipation est flexible, car il permet de rembourser une portion ou la totalité de votre capital en tout temps sans pénalité. Il peut être un bon choix si vous prévoyez vendre votre maison dans un proche avenir ou verser des paiements additionnels importants. La plupart des prêteurs permettent la conversion en prêt hypothécaire fermé à n'importe quel moment, moyennant des frais modiques. Amortissement L'amortissement correspond à la période requise pour rembourser la dette au complet. Beaucoup de prêts hypothécaires sont amortis

8 sur 25 ans, mais des périodes plus longues sont possibles. Plus la période d'amortissement est longue, moins les versements hypothécaires périodiques sont élevés, mais plus vous paierez d'intérêts à long terme. Si votre prêt hypothécaire est amorti sur une période de 20 ans et que chaque terme est d'une durée de cinq ans, vous renégocierez votre prêt quatre fois (soit tous les cinq ans). Choisir un agent immobilier et lui demander des visites de maisons au prix déterminé.il est important d'aviser l'agent immobilier du montant maximal que vous pouvez assumer lors de l'achat d'une propriété. Le rôle de l'agent consiste à trouver pour vous la demeure (condo, maison unifamiliale, immeuble à revenus, etc.) qui répond le mieux à votre désir et correspond le mieux à votre capacité de paiement. Courtier hypothécaire Une alternative à l'emprunt directement par vous à une institutions financière: contacter un courtier hypothécaire pour obtenir un taux d'intérêt concurrentiel lorsque le choix de votre propriété est fixé. Afin d'obtenir le meilleur taux d'intérêt possible, il peut être judicieux à cette étape de contacter un courtier hypothécaire. En effet, ce dernier possède la plupart du temps un meilleur pouvoir de négociation auprès des institutions financières qu'un individu seul, vu la quantité de clients qu'il leur fournit. Il est également en mesure d'obtenir des normes plus souples concernant le mode de remboursement et les pénalités du prêt, notamment. *Ces textes sont inspirés d'autres textes sur la Toile dont ceux de la SCHL.

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