Ateliers «Habitat participatif» de l ORHL BOITE A OUTILS. ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013 p.1

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1 Ateliers «Habitat participatif» de l ORHL BOITE A OUTILS ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013 p.1

2 A - SYNTHESE DES 4 PROJETS PRESENTES 3 B - TYPOLOGIES DE PROJETS 5 C - LES PRINCIPAUX STATUTS JURIDIQUES UTILISES DANS L HABITAT PARTICIPATIF SCI, SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE : 2 - SCIA (SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE D ATTRIBUTION) DISSOUTE EN COPROPRIETE 3 - SCCC (SOCIETE CIVILE COOPERATIVE DE CONSTRUCTION) 4 - SAS ASSUJETTIE A LA LOI DE 1947 (SUBSTITUTION AU STATUT DE COOPERATIVE D HABITANT QUI A ETE SUPPRIME EN FRANCE) : ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013 p.2

3 A - SYNTHESE DES 4 PROJETS PRESENTES Type de projet La Mijote - Chartreuse Autopromotion rural Terra Cités - Strasbourg Portage pro urbain OPH 74/Codha - Viry Village vertical - Villeurbanne Portage pro urbain Autopromotion urbain Nb logements commerce Espaces partagés Cuisine, salle à manger, Chb amis, atelier, buanderie, hangar (1000m2), terres (15 ha) Appartement 50m2 (plateau aménageable avec 30k de budget) + terrasse 50m2 Local commun 61m2 Début du projet 2009 Oct Juillet Emménagement hbts Salle commune de 60 m2, buanderie 30 m2, 4 chb d amis avec douche de 18 m2 Juillet 2012 Déc Avril 2013 Avril 2013 Lieu Rural Urbain Urbain Urbain Activités économiques couplées au projet d habitat Montage juridique Locatif ou accession Fromage chèvres, apiculture, accueil, constructions SCI + association SCIA puis Copropriété Accession privée + location des terres à Terre de Liens (TDL) Non-spéculation Non. Projet de limitation avec association Coût total du projet Coût espaces partagés 400 k + 170k TDL Pas de surcoûts : espaces Non Non Pas pour l instant Accession privée Non Montage classique bailleur social + coopérative de construction (Codha) Locatif social + accession sociale + locatif Codha Non pour l accession sociale Coopérative d habitants (SAS loi 47) Coopératif Oui : habitants non propriétaires 3,45 M 6,7 M 2 M pour les 10 logements 150 k TTC 168 k TTC Inclus dans les 2 M ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013 p.3

4 préexistants. Coût accompagnement hbts Financement Subventions (nature et montant) Economie ou surcoût / projet classique Prix vente ou location La Mijote - Chartreuse Terra Cités - Strasbourg OPH 74/Codha - Viry Village vertical - Villeurbanne Non 20 k 20 k Gratuit car projet pilote 300k apports personnels + 100k de prêt bancaire + 170k TDL Portage des études par Terra Cités et financements individuels des habitants Financement classique OPH 74 et Codha Non Non Région RA : 67,8k pour local commun Région RA : 10 k pour accompagnement Portage de la conception par RSH. Préfinancement par RSH pour libérer les emprunts. Région RA : 42 k + Région RA pour les 4 logements en PLAI Pas de données 10% d économie 3% de surcoût Pas de données 2500 TTC/m2 shab TVA TTC/m2 shab TVA TTC/m2 shab TVA TTC/m2 shab en PSLA Redevance 10,4 /m2 de surface utile, soit 680 pour un 65m2 (espaces communs inclus) 8 de loyer pur et 2,4 en compte courant d associés ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013 p.4

5 B - TYPOLOGIES DE PROJETS Avantages Difficultés Nb lgmts par projet Espaces collectifs Activités Pro des habitants sur le lieu Activités culturelles Acteurs Pro Autopromotion rural Foncier peu cher, autoconstruction possible Emplois à créer ou à adapter 2 à 20, jusqu à 150 Souvent importants, beaucoup d espaces extérieurs Fréquentes : agriculture, accueil, construction, pain, etc. Fréquentes : festivals, cinémas, spectacles, coopératives d achats Juriste et banques souvent nécessaires. Architecte et accompagnateur possibles. Autopromotion urbain Commodités de la ville, emploi Foncier cher, besoin de compétences et de temps, coût final pas toujours maîtrisé Portage Pro rural Coût abordable et maîtrisé, simplicité pour les habitants Emplois, participation encadrée qui doit être réelle, commercialisation à anticiper Portage Pro urbain Coût maîtrisé, simplicité, commodités, emplois Participation encadrée, espaces communs coûteux qu il faut financer 2 à 10, jusqu à 15 5 à à 40, jusqu à en Suisse Variables, exemple représentatif de 50 m2 pour 10 à 15 logements Très variables Entre 40 et 60 m2 pour 20 à 30 logements Peu fréquentes Peu fréquentes Peu fréquentes Fréquentes : bar de quartier, local associatif, crèche parentale, AMAP Architecte, AMO, juriste et banques souvent nécessaires. Bailleur/promoteur et accompagnateur possibles. Possibles Bailleur/promoteur, ou AMO commandité par la collectivité. Architecte, juriste et banques souvent nécessaires. Possibles Bailleur/promoteur (donc architecte, juriste et banques). Accompagnateur fréquent. ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013 p.5

6 Accompagnateur possible. Autopromotion rural Autopromotion urbain Portage Pro rural Portage Pro urbain Juridique SCI le plus courant, copropriété possible SCIA transformée en copropriété le plus courant. SCCC et Coopérative d habitants possibles, SCI assez rare Copropriété voire propriété individuelle le plus courant, SCIA possible SCIA, Copropriété, locatif social, SCCC. Coopérative de location type Codha pas encore possible en France. Aides possibles SAFER, Terre de Liens, Communes, PNR pour le foncier. Dispositif ELI (Région-Europe) pour la création d activités Collectivités pour le foncier (appels à projets) l accompagnement et les espaces communs. Collectivité pour le foncier voire initier le projet. Collectivité pour réserver le foncier voire initier le projet, Région pour espaces communs et accompagnement Ex. projets réalisés La Mijotte (chartreuse), le Château partagé (chartreuse), Lao (ardèche), Ardheia (Creuse) Les Béalières, Habitat différent, La Salière (Grenoble), Ecologis (Strasbourg) Projets réalisés par les coopératives suisses, allemandes, anglaises, Ex. projets en cours Village Vertical (Villeurbanne) Eco-quartier de Bertignat (Région centre) OPH 74 et Codha (Viry), Projet Terra Cités (strasbourg), K Hute Unanimm (Strasbourg), Ecoterra (Strasbourg). ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013 p.6

7 C - LES PRINCIPAUX STATUTS JURIDIQUES UTILISES DANS L HABITAT PARTICIPATIF Il n y a pas de bon ou de mauvais statut juridique, il y a des statuts adaptés pour chaque projet. Nous présentons ici les principaux statuts utilisés aujourd hui dans les projets d habitat participatif, en répondant aux questions clés qui vous permettront d identifier les statuts les plus adaptés à votre projet : Gouvernance : 1 personne = 1 voix, ou nombre de voix proportionnel aux parts sociales de chacun? Propriété : collective ou individuelle? Entrées/sorties : quelle maîtrise le collectif veut-il avoir sur les personnes qui intègrent le projet ou qui remplacent des départs? volonté de coopter réellement les nouveaux arrivants ou non? Spéculation : Lutter contre la spéculation est-elle une valeur importante de notre projet? Est-on prêts à faire les choix économiques qu implique le respect de cette valeur? Simplicité : Cherche-t-on un statut simple, et donc rapide et économique à mettre en place, ou est-on prêts à passer du temps et de l énergie si un statut plus complexe nous correspond mieux? Fiscalité : non traitée dans cet article, à étudier avec un professionnel au cas par cas. Ne pouvant développer en détails ces différents statuts, nous vous indiquons à chaque fois un projet de référence et un contact que vous pouvez solliciter pour des informations et un retour d expérience. 1 - SCI, société civile immobilière : Gouvernance : nombre de voix proportionnel au nombre de parts du capital social = gouvernance proportionnelle. Nota : Si disparité forte d apports financiers des associés (qui crée une disparité forte du pouvoir de décision) possibilité d obtenir une gouvernance démocratique (1 associé = 1 voix) en constituant un capital social très faible où chacun à le même nombre de parts. L essentiel des fonds est alors apporté en comptes courants d associés. Propriété : Propriété collective du bien immobilier : chaque associé ne possède pas un appartement, mais un pourcentage du bien immobilier global proportionnel au nombre de parts sociales qu il possède. La propriété collective permet de symboliser l aspect collectif du projet mais entraîne certaines contraintes : besoin d une validation des associés pour faire ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013 p.7

8 des travaux dans son appartement, revente de parts sociales potentiellement moins facile que la revente d un appartement. Entrées/sorties : Possibilité de préciser dans les statuts les conditions d entrées et de sorties des associés, comme par exemple un délai de remboursement des parts sociales et du compte courant d associé en cas de départ pour avoir le temps de trouver de nouveaux habitants, des règles de cooptation des nouveaux habitants afin de s assurer qu ils respecteront les valeurs et l esprit de leur projet, et la priorité aux associés restants sur le rachat des parts de l associé sortant. Spéculation : Ne permet pas de limiter la spéculation. L associé sortant peut réaliser une plus-value en revendant ses parts. Nota : possibilité de créer une association qui rachète la majorité des parts du capital social pour limiter la spéculation. Les associés ne peuvent plus faire de spéculation individuellement, mais l association peut en revanche décider de faire une plus-value si elle revend. Simplicité : Statut classique, bien connu des notaires et des banques, il est facile de monter une SCI pour créer un projet d habitat participatif. Exemple de projet : Projet La Mijote en Chartreuse, contact : Thomas Schamasch, thomas.schamasch@gmail.com. 2 - SCIA (société civile immobilière d attribution) dissoute en copropriété Gouvernance : Comme dans la SCI, le nombre de voix est proportionnel au nombre de parts du capital social. Propriété : La SCIA est une SCI spéciale qui, une fois la construction du bien immobilier terminée, peut être dissoute et transformée en copropriété classique. On est donc en propriété collective pendant la phase de construction puis en propriété individuelle une fois la construction terminée, la SCIA dissoute et la copropriété créée. Les espaces communs sont gérés soit par un syndic, soit par une ASL (association syndicale libre), soit par une association des habitants. Entrées/sorties : Possibilité de préciser des règles d entrée/sortie dans le règlement de copropriété, mais relève plus de l accord moral que de règles juridiquement valables. Spéculation : Ne permet pas de limiter la spéculation une fois la copropriété créée. Simplicité : Statut relativement bien connu des notaires et des banques, assez facile à mettre en place et à dissoudre en copropriété. Difficulté : solidarité des associés pour le remboursement des prêts, ce qui peut faire peur aux banques car elles ne connaissent pas les autres associés. Exemple de projet : Projet Terra Cités à Strasbourg, contact Esra Tat, e.tat@terracites.fr Nota : Possibilité de conserver la SCIA après la construction et de gérer le bien immobilier via ce statut : c est une SCIA en jouissance. La propriété reste alors collective et le fonctionnement est très proche de celui de la SCI. ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013 p.8

9 3 - SCCC (Société Civile Coopérative de Construction) Fonctionnement très proche de la SCIA, avec 3 différence fondamentales : statut coopératif, gouvernance démocratique (1 coopérateur = 1 voix), et les associés ne sont pas solidaires sur le remboursement des prêts. Exemple de projet : Unanimm à Strasbourg, contact Arnaud Keller. 4 - SAS assujettie à la loi de 1947 (substitution au statut de Coopérative d habitant qui a été supprimé en France) : Gouvernance : Gouvernance démocratique : 1 associé = 1 voix. Propriété : La SAS (dont les associés sont les habitants) est propriétaire du bien immobilier, mais les habitants sont individuellement locataires de leur logement : ils payent un loyer chaque mois à la SAS qui correspond aux charges, au remboursement de l emprunt et à l entretien du bâtiment. Gestion des entrées/sorties : Même possibilités que pour la SCI. Spéculation : La coopérative d habitant est un outil efficace contre la spéculation immobilière. Lorsque les habitants quittent la coopérative, ils récupèrent les parts qu ils ont mis dans la coopérative, mais celles-ci ne sont pas valorisées en fonction de l augmentation du marché immobilier, mais indexées sur l augmentation du coût de la vie. A noter qu il peut exister également un délai entre le départ d un habitant et le moment où il récupère ses parts, afin de permettre à la coopérative de trouver un nouveau coopérateur qui va racheter ses parts. Simplicité : Les démarches sont un peu plus complexes que pour les autres statuts, mais peuvent se faire avec le soutien d Habicoop, qui accompagne plusieurs projets de ce type en France Exemple de projet : Le Village Vertical à Villeurbanne, contact Valérie Morel d Habicoop. Enfin, notons que pour chaque statut, les habitants peuvent déléguer ou non la maîtrise d ouvrage, c est-à-dire qu ils peuvent faire de l autopromotion ou décider de faire appel à un professionnel (bailleur social ou promoteur privé) pour réaliser la promotion immobilière (architecture, consultation des entreprises, gestion du chantier, etc.). Dans le cas où l on souhaite faire appel à un professionnel, il faut alors se renseigner pour choisir le type de contrat que l on utilisera, généralement VEFA (vente en état futur d achèvement) ou CPI (contrat de promotion immobilière). Autres ressources sur ces statuts juridiques appliqués à l habitat participatif : ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013 p.9

10 Corentin Moriceau Associé CoopérAction ORHL - Boîte à outils - 21/02/2013 p.10