Les Clés du Marché ILE-DE-FRANCE T Pas si mal...

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1 Les Clés du Marché ILE-DE-FRANCE T Pas si mal... 7 Janvier 2015 Données Ile-de-France T : Demande placée : m² Loyer moyen de première main : 330 Loyer moyen de seconde main : 320 Offre immédiate : m² Taux de vacance : 7,6% Pour mémoire T : Demande placée : m² Loyer moyen de première main : 390 Loyer moyen de seconde main : 320 Offre immédiate : m² Taux de vacance : 7,5% Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 (0) delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research Directrice des Etudes France +33 (0) magali.marton@dtz.com Clés du marché du 4 ème trimestre 2014 Dans un climat toujours aussi morose sur le front de l'économie, le marché des bureaux continue de surprendre par sa bonne tenue et un regain de dynamisme constaté en cette fin d'année sur le segment des petites et grandes surfaces. Les transactions de bureaux auront ainsi représenté quelques m² au 4 ème trimestre 2014, en hausse de 10% par rapport à la même période en Avec une demande placée cumulée de 2,1 millions de m², le cru 2014 affiche une performance en-deçà de la moyenne historique (2,2 millions de m²) mais marque un rebond par rapport à 2013 (+13%). L'année 2014 aura été celle des pôles tertiaires établis avec à leur tête le marché parisien et ses m² commercialisés, dont près de m² pour le seul QCA. La Défense revient sur le devant de la scène et signe l'un de ses meilleurs résultats trimestriels avec m² au 4 ème trimestre et m² au cumul de l'année A l'inverse, le Croissant Ouest achève l'exercice avec davantage de difficultés et un recul de 9% en un an de ses commercialisations de bureaux ( m²). Il reste cependant le 2 ème marché francilien en termes de volume placé. Quelques transactions sur des grandes surfaces permettent à la Première Couronne de terminer l'année sur une performance de m² de bureaux placés, en progression de 18% par rapport à La dynamique a été toute aussi porteuse en Deuxième Couronne, où le segment des surfaces intermédiaires est aujourd'hui mieux orienté. La raréfaction des surfaces neuves sur le marché parisien tire à la hausse les valeurs locatives prime et de première main. Dans le QCA le loyer prime atteint désormais 790 /m²/an pour les produits les plus qualitatifs et les bureaux neufs ou restructurés approchent en moyenne les 650 /m²/an. Les prises à bail dans des immeubles neufs à La Défense permettent à la valeur moyenne de retrouver un niveau proche de 470 /m²/an, alors que la valeur prime s'ajuste à 540 /m²/an. A ces loyers faciaux, il convient bien sûr d'appliquer des mesures d'accompagnement, de l'ordre de 25%. Le Croissant Ouest a, quant à lui, vu la valeur de ses bureaux neufs reculer de 5% en un an, une tendance baissière relevée aussi en Deuxième Couronne (-8% en un an). L offre immédiate de bureaux passe le cap symbolique des 4 millions de m² aujourd hui disponibles en Ile-de-France, pour un taux de vacance de 7,5%. Selon les marchés, ce taux de vacance varie dans une fourchette très large : de 5,2% à Paris à environ 12,5% à La Défense et 13% dans le Croissant Ouest. Paris et la Deuxième Couronne ont enregistré les progressions de leurs disponibilités les plus importantes (+6% et +7% respectivement en un an). A l'inverse, le Croissant Ouest voit son offre reculer de 6%, tout en conservant le record de surfaces vacantes avec plus d'un million de m². L'offre immédiate est aujourd'hui dominée par les surfaces de seconde main, largement majoritaires sur le segment des moyennes ou grandes surfaces. Hormis sur quelques micro marchés comme La Défense ou le Croissant Ouest, les bureaux neufs immédiatement disponibles deviennent une denrée rare en Ile-de-France... Les livraisons de bureaux en Ile-de-France devraient approcher 1,1 million de m² en 2015, un chiffre en progression de 35% par rapport à Les deux tiers de cette offre future sont déjà précommercialisés; il ne reste donc que m² à placer, essentiellement dans le Croissant Ouest ( m²) et à Paris ( m²). Le pipeline de projets d'immeubles futurs est très important, avec un potentiel de 2,4 millions de m² à livrer en 2016 mais seulement m² en chantier... La prudence reste de mise dans l'initiation de nouveaux projets, promoteurs et investisseurs attendant toujours davantage de certitude quant à la reprise économique.

2 Demande placée & Taux de rotation Demande placée Secteur Immostat Evol. T T Evol. N-1 PARIS m² m² +14% m² m² -1% m LA DEFENSE m² m² +123% m² m² +555% k CROISSANT OUEST m² m² -9% m² m² -29% m PREMIERE COURONNE m² m² +18% m² m² +6% k DEUXIEME COURONNE m² m² +14% m² m² +17% k ILE-DE-FRANCE m² m² +13% m² m² +10% k Sources : Immostat / Taux de rotation* Secteur Immostat Evol. PARIS 4,3% 4,9% +13% LA DEFENSE 3,3% 7,2% +115% CROISSANT OUEST 7,5% 6,7% -11% PREMIERE COURONNE 3,4% 3,9% +17% DEUXIEME COURONNE 1,4% 1,6% +12% ILE-DE-FRANCE 3,6% 4,0% +12% Sources : Immostat / * taux de rotation = demande placée / parc

3 Loyers prime Secteur Immostat T T Evol. PARIS % k LA DEFENSE % m CROISSANT OUEST % g PREMIERE COURONNE % m DEUXIEME COURONNE % g Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source :

4 Loyers de première main & seconde main Loyer de première main Secteur Immostat Evol. T T Evol. PARIS % % k LA DEFENSE % % k CROISSANT OUEST % % m PREMIERE COURONNE % % m DEUXIEME COURONNE % % k ILE-DE-FRANCE % % m Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Loyer de seconde main Secteur Immostat Evol. T T Evol. PARIS % % k LA DEFENSE % % k CROISSANT OUEST % % m PREMIERE COURONNE % % k DEUXIEME COURONNE % % g ILE-DE-FRANCE % % g Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Sources : Immostat /

5 Offre immédiate & taux de vacance Offre immédiate Secteur Immostat T T Evol. T T Evol. N-1 PARIS m² m² +1% m² m² +6% k LA DEFENSE m² m² +0% m² m² +2% k CROISSANT OUEST m² m² +5% m² m² -6% m PREMIERE COURONNE m² m² -1% m² m² +5% k DEUXIEME COURONNE m² m² -6% m² m² +7% k ILE-DE-FRANCE m² m² -1% m² m² +3% k Sources : Immostat / Taux de vacance Secteur Immostat T T T T PARIS 4,5% 4,5% +1% 4,9% 5,2% +5% k LA DEFENSE 6,3% 6,3% +0% 12,7% 12,5% -2% m CROISSANT OUEST 12,6% 13,0% +3% 13,9% 12,8% -8% m PREMIERE COURONNE 9,7% 9,4% -3% 9,2% 9,5% +4% k DEUXIEME COURONNE 6,3% 5,9% -6% 5,7% 6,1% +6% k ILE-DE-FRANCE 7,0% 6,9% 7,5% 7,6% +1% k Sources : Immostat /

6 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, m² à la 7 location ou m² à la vente, réalisées par des 000 utilisateurs m² finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives m² m² m² Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné m² m² m² Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de premièree 000 m² main (surfaces 000 m² neuves ou restructurées) m² m² m² m² Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde 000 m² main (hors 000 surfaces m² neuves ou restructurées) m² Loyer prime : Le loyer prime correspond à la m² moyenne du 000 premier m² quartile des valeurs 1 les 143 plus 000 élevées m² après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Carte des secteurs Immostat DTZ est l'un des cofondateur du Groupe d'intéret Economique IMMOSTAT fondé en Il contribue à améliorer la lisibilité et la transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs en leur permettant de disposer d indicateurs homogènes et de meilleure qualité. Il s agit de produire des indicateurs statistiques sur l état du marché de l immobilier de bureaux, des entrepôts et de l investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre prospective. Les analyses, projections et commentaires de ce document sont propres à.

7 Contacts DTZ France Antoine Derville Tél : +33 (0) antoine.derville@dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Tel : +33 (0) marc-henri.bladier@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Tel : + 33(0) jean-louis.guilhamat@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Tel : +33 (0) jean-philippe.carmarans@dtz.com Investissement Nils Vinck Tel : + 33(0) nils.vinck@dtz.com Asset Management Alban Liss Tel : + 33(0) alban.liss@dtz.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 2015