ASSURANCES & MUTUELLES. Immobilier d entreprise. DéCEMBRE 2014

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1 ASSURANCES & MUTUELLES Immobilier d entreprise DéCEMBRE 2014

2 Edito CBRE analyse le secteur des Assurances et Mutuelles sous l angle de l immobilier d entreprise et examine les facteurs économiques qui influencent les stratégies immobilières de ces groupes. Les acteurs du secteur Assurances/Mutuelles ont su innover et se développer permettant un redressement de l activité en Face à la dynamique du secteur et du cadre législatif, les entreprises ont dû ajuster leurs stratégies immobilières à un contexte en évolution. Chapitre 1...p3/4 Environnement Économique Chapitre 2...p5/11 Tendances Immobilières Chapitre 3...p12/14 Stratégies Immobilières du secteur Assurances/Mutuelles L étude couvre les trois grandes familles autorisées à opérer sur le marché des assurances en France ainsi que les acteurs de la réassurance : Sociétés d Assurances Anonymes ou à forme mutuelle Régies par le Code des Assurances Mutuelles Appellation «Mutuelles 45» Relevant du Code de la Mutualité Institutions de Prévoyance Réglementées par le Code de la Sécurité Sociale ou bien par le Code rural Étude réalisée par : KINGA RASSINIER - Analyste - Tenant Representation / Transaction Management - GCS YANN MIOLINI - Coordinateur Marketing et Supports - Tenant Representation / Transaction Management - GCS En collaboration avec le département Études et Recherches 2

3 Chapitre 1 - Environnement Économique DONNÉES ÉCONOMIQUES évolution du chiffre d affaires direct de l assurance 12.0 % 8.0 % 4.0 % 0.0 % -4.0 % -8.0 % % -0.7 % 2007 évolution du nombre des acteurs Poursuite des regroupements % 8.9 % Assureurs et réassureurs affiliés au Code des Assurances Mutuelles du Livre II du Code de la mutualité Institutions de prévoyance 3.8 % -8.4 % -4.7 % 4.5 % 6.5 % Source : Xerfi Source : Xerfi Le chiffre d affaires direct de l assurance française en 2013 s établit à 188,2 milliards d euros, en hausse de 4 %. Le marché français de l assurance est ventilé en deux grands segments, avec 73 % du chiffre d affaires en 2013 dégagé par les assurances de personnes dues à la prépondérance de l assurance vie (60 % du CA) et 27 % par l assurance dommages. La revalorisation tarifaire de l assurance dommages, le niveau très bas de rémunération des livrets bancaires ainsi qu un enrichissement en gamme a permis un redressement en 2013 confirmé par l activité favorable constatée au cours des premiers mois Dans le secteur de l assurance, et notamment pour les acteurs mutualistes et paritaires, les facteurs ne manquent pas pour justifier la course à la taille critique. Avec un environnement réglementaire, fiscal et prudentiel qui ne cesse de se durcir, les contraintes sur le marché des Assurances/Mutuelles se font de plus en plus denses. Notamment avec l entrée en vigueur de la réforme Solvabilité II (1 er Janvier 2016), les rapprochements se multiplient dans le secteur mutualiste. En effet, depuis 2005 le nombre de mutuelles a pratiquement été divisé par deux. Dans le secteur paritaire, la consolidation est plus avancée. On compte une cinquantaine d acteurs sur la place contre 73 en Le nombre d assureurs, également en diminution est passé de 415 en 2005 à 339 en La tendance aux regroupements devrait se poursuivre dans les années à venir avec notamment les conséquences que l ANI va entrainer. 3

4 Chapitre 1 - Environnement Économique Chiffres clés 2013 Prévisions Chiffre d affaires de l assurance Cotisations des réassurances Chiffre d affaires de l assurance 2014 Chiffres d affaires de l assurance ,2 Mds d e +30 % +6.5 % +8 % Cotisations en assurance de personnes Cotisations en assurance de biens et responsabilité Source : Xerfi +4.5 % +1.7 % Source : FFSA Moteurs et freins des différents marchés d assurances en France Assurance Vie Concurrence moins forte des livrets bancaires Fiscalité attractive Fort attachement au produit Constitution épargne retraite Faible taux de rendement Les épargnants placent l assurance vie au 1 er rang des placements financiers Assurance Prévoyance Vieillissement de la population Désengagement de la sécurité sociale Taux d équipement faible dans la prévoyance Fortes contraintes budgétaires des ménages Dégradation du marché de l emploi Repli du marché de l immobilier résidentiel Assurance Dommages Revalorisations tarifaires Dynamisme des assurances affinitaires : élargissement de la gamme de produits Faible croissance de la masse assurable : faible progression du parc immobilier et automobile Dépendance du segment des risques à la conjoncture Forte sinistralité Contexte législatif du secteur Régulation Financière Fiscalité Régulation Financière : Solvabilité II L entrée en vigueur a été repoussée au 1 er janvier 2016, renforcement des exigences de fonds propres avec un taux exigé ajusté au niveau de risque auquel l entreprise est confrontée dans son activité. La fiscalité de l assurance vie évolue : Un nécessaire renouvellement du modèle de l assurance vie a été acté avec pour objectif de développer l investissement long terme, d orienter davantage l épargne vers les PME, le logement et l économie sociale et solidaire. Protection Assurés Protection Sociale Protection sociale du consommateur : Loi Hamon Réforme portant sur la résiliation des contrats d assurance automobile, habitation et d assurances affinitaires à tout moment, après la première année d engagement. Reformes de la protection sociale : Dans le cadre de l ANI signé en janvier 2013, il a été décidé que la complémentaire santé serait généralisée à tous les salariés à compter du 1er janvier

5 Chapitre 2 - Tendances Immobilières IMPLANTATION EN ILE-DE-FRANCE Maillage territorial des entreprises du secteur Assurances/Mutuelles à Paris et en Première Couronne (Échantillon de 150 sociétés du secteur Assurances/Mutuelles comprenant plus de 30 salariés - maisons mères et filiales comprises) Chatou Houilles Carrières-sur-Seine Bezons Nanterre Colombes Bois- Colombes La Garenne- Colombes Courbevoie Neuillysur-Seine Puteaux Asnièressur-Seine Levallois- Perret Gennevilliers Clichy Paris 17 Saint-Denis Saint-Ouen Paris 18 Paris 9 La Courneuve Aubervilliers Pantin Paris 19 Le Pré-St- Gervais Les Lilas Drancy Bobigny Romainville Paris 10 Rueil-Malmaison Suresnes Paris 8 Paris 2 Paris 1 Paris 3 Paris 11 Paris 20 Bagnolet Paris 16 Paris 7 Paris 6 Paris 4 Montreuil Vaucresson Garches Saint-Cloud Vincennes Saint- Mandé Charentonle-Pont Saint-Maurice Maisons-Alfort Alfortville Marnesla-Coquette Densité d établissements (en étab. / km²) Ville-d Avray 15,63 0 Chaville Viroflay Sèvres Boulogne- Billancourt Meudon Issy-les- Moulineaux Clamart Paris 15 Paris 14 Vanves Malakoff Montrouge Châtillon Bagneux Arcueil Paris 5 Paris 13 Gentilly Le Kremlin- Bicêtre Paris 12 Ivry-sur-Seine Analyse de la répartition à Paris et en Première Couronne (Échantillon de 150 sociétés du secteur Assurances/Mutuelles comprenant plus de 30 salariés - maisons mères et filiales comprises) 69 % 31 % des acteurs étudiés sont implantés dans Paris Intra-Muros des acteurs sont localisés en Première Couronne 3 e /4 e /10 e /11 e 5 % 14 e /15 e 16 % Paris Centre Ouest* (hors ) 14 % 1 re couronne Sud 7 % 1 re couronne Est 4 % La Défense 39 % 12 e /13 e 5 % 5 e /6 e /7 e 4 % 56 % 1 re couronne Nord 15 % Levallois-Neuilly 15 % Péri-Défense 20 % Regroupement majoritaire des acteurs de l Assurance/Mutuelle dans le (Quartier Central des Affaires) parisien. Densité d implantation très forte dans le centre-ouest de Paris avec les taux les plus élevés pour le 8 e et 9 e arrondissements qui s élèvent respectivement à 17 % et 13 % des acteurs étudiés. Prés d 1 entreprise sur 6 est installée au sein des 14 e et 15 e arrondissements. *zone de Paris Centre Ouest formée par le 1 er, 2 e, 9 e, 8 e, 17 e et le 16 e arrondissements Concentration des acteurs sur le croissant-ouest parisien (La Défense, Péri-Défense, Levallois-Neuilly) comptabilisant 74 % des acteurs étudiés localisés hors de Paris. 5

6 Chapitre 2 - Tendances Immobilières TENDANCES IMMOBILIÈRES Part du secteur des assurances dans la demande placée > m² en Ile-de-France (2013) (en surfaces) 6.3 % La demande placée s est élevée pour les acteurs du secteur Assurance/Mutuelle à m² en 2013, ce qui représente une hausse significative de 36 % comparée à 2012 ( m²). Moyenne annuelle des transactions entre 2009 et 2013 : m² avec un pic en 2011 ( m²) dû à 5 transactions majeures supérieures à m² (détails disponibles p.11). Au cours du 1 er semestre 2014 la part de la demande placée du secteur de l Assurance/Mutuelle a progressé pour atteindre 6,7 % de la demande placée > m² en Ile-de-France. Évolution de la demande placée > m² m S Analyse de la demande placée > m² Moyenne annuelle : m² entre 2008 et 2013, avec une forte activité en 2008 ( m²) et un pic post-crise en 2011 grâce à 5 transactions majeures supérieures à m². Les mouvements les plus significatifs sont majoritairement réalisés à destination de Paris Centre Ouest* et de La Défense, qui restent les pôles d implantation principaux du secteur. Certaines entreprises se sont regroupées dans Paris intra-muros ou ont relocalisé leurs sites depuis la première couronne vers la capitale, en raison soit d un attachement à leurs sites historiques soit d une stratégie commerciale basée sur la proximité client. Le secteur Assurances/Mutuelles affirme la reprise de son activité en 2014 et cumule m² de demande placée sur le 1 er semestre. *zone délimitée du centre de Paris formée par les 1 er, 2 e, 9 e, 8 e, 17 e et le 16 e arrondissements 6

7 Chapitre 2 - Tendances Immobilières Répartition Géographique Environ 40 % de la demande placée (en volume) du secteur des Assurances/Mutuelles sont situés à La Défense et Péri-Défense, contre 19 % pour tous secteurs d activités confondus. Superficie des Locaux La proportion des transactions > m² en Ile-de-France est supérieure pour les entreprises du secteur Assurance/Mutuelle que pour toutes les activités confondues. En effet, pour le secteur Assurances/Mutuelles 77 % de la demande placée est réalisée sur des transactions supérieures à m² contre 57 % pour l ensemble des secteurs d activités. Demande placée en Ile-de-France (en volume) moyenne sur la période m² m² > m² Les entreprises du secteur Assurances/Mutuelles 16 % 7 % 77 % Tous secteurs d activité confondus 29 % 14 % 57 % Répartition de la demande placée > m² par typologie d acteurs depuis 2008 (en surfaces) 10 % 10 % 29 % Assurance 3 % 48 % Les projets de transfert ou de regroupement des institutions paritaires demeurent stables depuis ces 5 dernières années. Le secteur de la réassurance a enregistré une forte progression des transactions > m² en 2011 totalisant m² placés. Les groupes mutualistes poursuivent leur stratégie de regroupement et d optimisation des coûts avec m² placés sur la période Les transactions réalisées par les banques pour loger leurs nouvelles structures d assurances se sont arrêtées avec la crise. Ces acteurs ont favorisé les solutions en interne pour reloger ou accueillir les effectifs. Les 10 % de la demande placée des «Bancassureurs» représentent essentiellement les transactions réalisées par BNP Paribas Assurances en Instituts de prévoyance et pôles mutualistes Réassurance Banque / Assurance Autres 7

8 Chapitre 2 - Tendances Immobilières Répartition de la demande placée > m² en Ile-de-France par types d immeubles (en surfaces) 100 % 75 % 50 % 25 % 0 % S Neuf/Restructuré Rénové Etat d usage : suite à de nombreux projets lancés en 2009 à Paris et La Défense, la part de la prise à bail de locaux neufs/ restructurés est importante : majorité des surfaces en état d usage et rénovées avec principalement des transactions signées dans Paris Centre Ouest et La Défense. Cependant l opération Malakoff Médéric ( m²) en cours de restructuration vient booster la part de ce type de surfaces. 1 er semestre 2014 : prise à bail d un programme neuf à Paris 17 e. 70% des transactions réalisées sur des locaux rénovés à Paris et le Croissant Ouest et 10% de la demande placée en état d usage essentiellement située à Paris Centre Ouest. Durée des baux - surfaces > m² (2012/2014) 12 ans fermes 6 % 9 ans fermes 6 % Bail dérogatoire 12 % 3/6/9 23 % 6 ans fermes 53 % Majorité de baux de longue durée : 6 ans fermes (53%) et 9 ans fermes / 12 ans fermes (12%) Avantages commerciaux accordés par les bailleurs sous forme de franchise de loyer et de participation aux travaux d aménagement. En moyenne entre 2 et 3 mois de loyer par année d engagement dans les marchés dont les taux de vacance sont élevés (La Défense, Croissant Ouest, Première Périphérie) Répartition géographique de la demande placée > m² en Ile-de-France Autre 19 % Croissant Ouest 6 % Reste de Paris 1 % Autre 2 % Croissant Ouest 10 % 1 re Périphérie 11 % Reste de Paris 4 % La Défense 60 % Paris Rive Gauche 33 % Dont 87% Paris 13 La Défense 22 % Paris Centre Ouest 32 % 8

9 Chapitre 2 - Tendances Immobilières FOCUS TOP 40 Implantation des 40 entreprises aux chiffres d affaires les plus élevés dans le secteur des Assurances/Mutuelles en Ile-de-France Vaucresson Classées par ordre alphabétique Marnesla-Coquette Carrièressur-Seine Houilles Rueil-Malmaison Garches Ville-d Avray Chaville Bezons Nanterre Saint-Cloud Sèvres Suresnes Puteaux Meudon Colombes Courbevoie Mouvements immobiliers du Top 40 depuis 2011 La Garenne- Colombes Bois- Colombes Asnièressur-Seine Boulogne- Billancourt Issy-les- Moulineaux Clamart Levallois- Perret Neuillysur-Seine Paris 16 Paris 15 Gennevilliers Paris 17 Clichy Paris 8 Paris 7 16 des acteurs du Top 40 des Assurances/Mutuelles ont réalisé des mouvements immobiliers depuis 2011 totalisant m². 70 % des mouvements depuis 2011 ont été entrepris par des sociétés françaises. Les sociétés étrangères du Top 40 ont cependant généré 30 % des transactions depuis 2011 avec un pic en 2012 engendré par le déménagement du Groupe Allianz à La Défense sur m². C est en 2011 que la demande placée du secteur Assurances/Mutuelles a été la plus importante avec un total de m² dont 80 % réalisés par les acteurs du Top 40. Pour l année 2012 c est le regroupement réalisé par le groupe Allemand Allianz ( m²) qui est venu stimuler la demande placée du secteur. En 2013, 6 transactions ont été entreprises dont 75 % générés par les sociétés françaises. Les groupes étrangers Allianz et Ageas ont contribué au volume de transactions avec respectivement m² et m² placés. Au cours du 1 er semestre 2014, deux acteurs français du Top 40, les groupes Covéa et Klésia, ont boosté la demande placée du secteur avec m² placés. Saint-Ouen Paris 9 Paris 1 Paris 6 Paris 18 Paris 5 Villejuif Vitry-sur-Seine Créteil Répartition de la demande placée > m² par nationalité des acteurs (en surfaces) Saint-Denis Paris 2 Paris 10 Paris 3 Paris 4 Aubervilliers Paris 11 Paris 19 La Courneuve Sociétés Françaises AG2R La Mondiale Ageas France Allianz France Aon Pantin Aviva France Axa Le Pré-St- BNP Gervais Paribas Cardif CNP Assurances Les Lilas Coface Covea Bagnolet Crédit Agricole Assurances Paris 20 Crédit Mutuel - CIC Direct Assurances Euler Hermes Generali France Groupe Istya Drancy Bobigny La Mutuelle Générale Met Life Noisy-le-Sec Mutuelle Eovi Natixis Assurances Romainville Pro BTP Sferen Montreuil Gras Savoye Saint- Paris 12 Mandé Groupama Société Générale - Sogessur Fontenaysous-Bois Vincennes Swiss Life France Swiss RE Uneo Union Harmonie Mutuelle Paris 14 Paris 13 HSBC Assurances Verspieren IDF Humanis XL Insurance Vanves Charenton- Malakoff le-pont Saint-Maurice tablissement Siège secondaire Montrouge Joinville- Gentilly Ivry-sur-SeineOnt réalisé des mouvements immobiliers le-pont Le Kremlin- depuis 2011 Maisons-Alfort Bicêtre Source Alfortville Arcueil : CBRE / IMMOSTAT / FFSA / Xerfi Châtillon Bagneux m 2 0 Klesia Malakoff Médéric Marsh & McLennan Marsh / Mercer Prudential Réunica Scor SMABTP S Sociétés Etrangères 9

10 Chapitre 2 - Tendances Immobilières Mouvements > m² depuis 2011 Sites d atterrissage Preneur Provenance Aon Colombes Axa Axa Axa Group Solutions Chartis Coface Covea Direct Assurance La Défense La Défense La Défense / Rueil-Malmaison Paris 15 / Paris 8 / Clichy Croissant Ouest Euler Hermes SFAC GMF Gras Savoye Groupe Allianz Groupe Allianz Groupe Henner 2ème couronne Neuilly-sur-Seine Paris Surface (en m²) De à De à De à Klesia Klesia Malakoff Médéric Matmut Multisites / Paris 12 Multisites / Paris Plus de Type de mouvement Met Life Mgefi Ram-Gamex Scor Société Mutuelle d Assurance du BTP Multisites Paris La Défense PCO 23 Transfert Extension Regroupement Services Financiers NSP Analyse des tendances : mouvements > m² depuis 2011 Extension 3 % Création 5 % Regroupement 52 % Les décisions immobilières issues de la première vague de regroupements ou fusions ont mené à des consolidations ou des transferts liés à la création de nouvelles entités. Par exemple, le groupe Klésia, né de la fusion de Mornay et D&O, s est implanté sur 2 sites dans le 17 e arrondissement de Paris permettant ainsi une consolidation des effectifs et la création d une nouvelle dynamique pour le groupe. Transfert 40 % La relocalisation compte pour 92 % des transactions cumulant m² de transferts et regroupements. La tendance marché se confirme, il y a une réelle dynamique des acteurs qui doivent s adapter à une nouvelle organisation interne, une nouvelle image de marque ou une nouvelle stratégie de développement. Les deux créations de sites qui comptabilisent m² ont été réalisées pour l hébergement du back-office de la GMF et la filiale OFI AM de la Matmut dans un immeuble acquisition du groupe. 10

11 Chapitre 2 - Tendances Immobilières Mouvements > m² depuis 2011 Preneur Commune Surface Nature du mouvement Provenance Destination 2014 KLESIA PARIS 12 PARIS m² Prise à bail de surfaces dans un immeuble neuf Regroupement multi-sites en provenance de Paris 12 COVEA PARIS 15, 8 PARIS m² Prise à bail de surfaces dans un immeuble rénové & CLICHY Regroupement multi-sites en provenance de Paris et Clichy GROUPE HENNER PARIS 9 NEUILLY m² Prise à bail de surfaces dans un immeuble rénové SUR SEINE déménagement et mouvement exogène de Paris KLESIA PARIS 12 PARIS m² Prise à bail de surfaces dans un immeuble neuf Regroupement multi-sites en provenance de Paris 12 MALAKOFF PARIS 9 PARIS m² Prise à bail de surfaces dans un immeuble restructuré MEDERIC déménagement en provenance de Paris ALLIANZ PARIS 2 LA DEFENSE m² Prise à bail de surfaces en état d usage D déménagement et mouvement exogène de Paris ALLIANZ PARIS LA DEFENSE m² Prise à bail de surfaces dans un immeuble restructuré Déménagement et mouvement multi-sites de Paris et IDF GMF VIE CREATION ERMONT m² Prise à bail dans immeuble neuf, clé en main locatif D de SITE Création d un back-office COFACE LA DEFENSE BOIS m² Immeuble neuf, clés en main locatif & RUEIL COLOMBES Regroupement en provenance de La Défense et Rueil MALMAISON SCOR LA DEFENSE PARIS m² Acquisition d un immeuble restructuré D déménagement en provenance de La Défense EULER HERMES PARIS 8 LA DEFENSE m² Prise à bail de surfaces dans un immeuble neuf Regroupement et mouvement exogène de Paris GRAS SAVOIE NEUILLY PUTEAUX m² Prise à bail de surfaces dans un immeuble restructuré SUR SEINE D déménagement en provenance de Neuilly sur Seine AON FRANCE COLOMBES PARIS m² Prise à bail de surfaces dans un immeuble restructuré D déménagement en provenance du Croissant Ouest Mouvements > m² en IDF GMF Coface Euler Hermes SFAC Groupe Allianz Groupe Allianz Gras Savoye Groupe Henner Klesia Klesia Scor Covea Aon Malakoff Médéric Surface (en m²) 1 GMF Coface Euler Hermes SFAC Groupe Allianz Groupe Allianz 2 Gras Savoye 5 Groupe 3 Henner Klesia Klesia 10 Scor Covea 12 Aon Malakoff Médéric Surface (en m²) Mouvement exogène de Paris Mouvement endogène à Paris Mouvement vers Paris en provenance de la 1 re couronne Tendances des mouvements : Consolidation des implantations sur un site unique Regroupement immobilier sur l Ouest Parisien Rationalisation des effectifs sur des immeubles neufs/restructurés Prévisions du marché Le nombre de mutuelles devrait continuer à diminuer et les rapprochements s intensifier. Sia Partners projette la division par deux du nombre de mutuelles à horizon 2016 et un nombre de 100 acteurs en De grands mouvements ont été également annoncés en cette rentrée 2014 avec notamment le rapprochement de la Mutuelle Générale avec Malakoff Médéric ou la fusion prévue en 2015 entre SMAM Mutuelle et la SMIP. L impact immobilier pourrait se traduire par des consolidations soit sur un site déjà occupé par le groupe, soit sur un nouvel immeuble

12 Chapitre 3 - Stratégies Immobilières du secteur Assurances/Mutuelles STRATÉGIES IMMOBILIÈRES Tendances exprimées dans le secteur Motivation du mouvement Délocalisation Division Regroupement Avec un contexte législatif de plus en plus contraignant et suite à des regroupements ou des fusions/acquisitions, les sociétés du secteur privilégient le rassemblement de leurs différentes entités sur un site existant ou le mouvement vers un nouveau site afin de favoriser le développement d une nouvelle image. Location vs. propriété Propriété Mixte Location Les entreprises du secteur font majoritairement le choix de la location de surfaces neuves, rénovées ou restructurées et se positionnent sur des surfaces de seconde-main pour les bureaux situés à Paris intra-muros quand la stratégie est de favoriser la localisation. Services immobiliers En interne Certains sujets externalisés Externalisation Les services immobiliers sont majoritairement intégrés au sein des grands groupes cependant pour certaines spécificités techniques, les transferts et accompagnements aux déménagements, la tendance est à l externalisation. Espaces de travail Bureaux individuels Mixte Open-space La tendance constatée de la structure des espaces de travail est à dominante mixte avec une organisation traditionnelle selon la hiérarchie et le département. Cependant, cette organisation est amenée à évoluer avec une volonté des acteurs d innover et de repenser leur mode de travail. Ratio subl/poste 10 m 2 15 m² 20 m² > 25 m² Ratio SUBL / poste dans le secteur : 20 m² / poste. Localisation* Centre-Ville Première Couronne Deuxième Couronne Les acteurs privilégient la localisation et l accessibilité du site pour leurs clients et employés avec une préférence marquée pour le centre-ville et la première périphérie à proximité des grands axes de transport. *Pas de tendance globale pour la localisation due à la diversité d implantation des entreprises et de chaque secteur. Tendance globale Tendance du secteur Assurances/Mutuelles 12

13 Chapitre 3 - Stratégies Immobilières du secteur Assurances/Mutuelles Impacts et Challenges des mouvements immobiliers Aspects Sociaux Perspectives Financières Développement Stratégique IMPACTS Changement des habitudes, du cadre de travail et du trajet en transport Économies générées Investissement pour les travaux du nouveau site et coûts de remise en état sur le(s) site(s) existant(s) Impacts sur les dépenses d investissement (CAPEX) et de fonctionnement (OPEX) à considérer selon le projet Mise en place d une nouvelle organisation et/ou image Rapprochement de la clientèle cible et/ou d un secteur d activité Regroupement des effectifs suite à une fusion ou restructuration interne CHALLENGES Faire adhérer les employés au projet immobilier Optimisation et gestion des coûts de transfert Prévision des frais et charges locatives sur le long terme Appliquer avec succès la nouvelle stratégie organisationnelle ou le plan d action Limiter les impacts sociaux Favoriser les synergies entre les entités Mettre en place un espace de travail innovant et flexible Critères fondamentaux pour le choix d un nouvel immeuble Mono-occupant Parking Coûts Accessibilité Localisation L accessibilité est le premier critère de choix pris en compte pour les décisions immobilières du secteur des Assurances/Mutuelles. La localisation de l immeuble et sa flexibilité sont également des critères fondamentaux à intégrer. Disponibilité de services communs Logeabilité et flexibilité Les acteurs ont une préférence pour les immeubles indépendants où ils peuvent être mono-occupant. Sécurité des personnes Prestige de l adresse Moyenne générale tous secteurs Qualité des prestations techniques Performance énergétique Le prestige de l adresse et la qualité des prestations techniques sont des éléments moins déterminants. De la même manière, la performance énergétique du bâtiment ou la présence d un parking ne sont pas les critères principaux qui impactent la stratégie immobilière mais il restent non négligeables pour les acteurs du secteur. Critères du secteur Assurances/Mutuelles 13

14 Chapitre 3 - Stratégies Immobilières du secteur Assurances/Mutuelles Localisation Mouvement vers la proche banlieue : principalement La Défense et le Croissant Ouest (Nanterre, Levallois-Perret, Courbevoie). La disponibilité de l offre sur le marché de l ouest parisien, les conditions locatives attractives et la disponibilité de locaux neufs orientent le choix des acteurs vers ce secteur. Pour les assureurs, le Quartier Central des Affaires parisien reste plébiscité : proximité des clients, prestige du secteur, image de l entreprise, rétention du personnel. Budget Surfaces Surface nette / poste de travail : 20,4 m² (moyenne du secteur). Amélioration et optimisation de la rentabilité des surfaces de part l aménagement et l organisation des plateaux. ANALYSE Optimisation financière de la performance immobilière. Option 1 : recherche d immeubles à loyer raisonnable dans des secteurs géographiques offreurs permettant des marges de négociation plus grandes. Option 2 : renégociation des baux en cours et utilisation des leviers existants pour réduire le loyer, les charges, etc Option 3 : recherche de solutions en interne pour la relocalisation des effectifs sur un site détenu par le groupe. Aménagement d espace L espace de travail dépasse le cadre des arbitrages immobiliers traditionnels (ratio d occupation, cloisonnement de l espace, ) il contribue à l émergence de la vision du mode de travail et du management de l entreprise. Réorganisation des espaces de bureau afin d améliorer la communication, l interaction et la transmission des connaissances. Développement d espaces axés sur la convivialité, le bien-être, mais également la multifonctionnalité, notamment par la création de «worklounge» ou «espace de convivialité». 14

15 CBRE MODE PROJET CBRE a mis en place des équipes-projets «utilisateurs» ayant pour vocation d accompagner les entreprises dans leurs projets immobiliers en leur apportant notre connaissance des marchés et des services de conseil personnalisés. Ces équipes pluridisciplinaires proposent une approche prenant en compte les éléments qui déterminent la définition d une stratégie immobilière (analyse juridique, financière, fiscale, technique et environnementale du contexte immobilier) pour des missions de conseil personnalisées et des solutions globales adaptées. Analyse d opportunité «stay vs. go» Assistance à la recherche de nouveaux sites et d immeubles Conseil en transaction : Location / Acquisition / Vente de sites Négociation ou renégociation des termes du bail et des conditions locatives Négociation des fins de bail, de la remise en état et des coûts dilapidation Optimisation des portefeuilles immobiliers Le Département Global Corporate Services est composé de consultants qui accompagnent les utilisateurs et leur proposent des solutions et des stratégies immobilières adaptées à leurs besoins. Il est divisé en 4 pôles sectoriels comprenant des professionnels adaptés aux spécificités des entreprises de chaque secteur d activité : Publicité Média Technologie Télécom Finance Assurance Avocats Conseil Luxe Biens de consommation Santé Industrie Énergie Public Parapublic ONG 15

16 Vladlene BARD Senior Account Manager Secteur Assurances/Mutuelles T +33 (0) Sandrine FUGIER Responsable du Pôle Assurances/Mutuelles, Finance, Avocats et Sociétés de Conseil T +33 (0) En tant que destinataire de notre étude, vous êtes seul responsable de l utilisation que vous en faites. Cette étude a un caractère strictement informatif, elle n emporte aucun engagement ou obligation de la part de CBRE au profit des destinataires. Si CBRE fait ses meilleurs efforts pour assurer l exactitude des informations que cette étude contient, elle ne peut cependant la garantir. Ainsi CBRE décline toute responsabilité quant à l exactitude et l exhaustivité des informations contenues dans la présente étude. Les images, les textes, les marques (dénominatives ou logographiques), les représentations iconographiques et photographiques sont la propriété exclusive de CBRE ou de tiers. Elles sont protégées par la législation française et internationale sur le droit d auteur et de la propriété intellectuelle. Dans l hypothèse où vous souhaiteriez faire référence, utiliser, divulguer à un tiers ou reproduire tout ou partie de la présente étude, vous devez requérir l autorisation préalable et écrite de CBRE et mentionner la source. Document non contractuel - Décembre Conception : Box Conseil - Crédit Photos Fotolia LE BLOG DE CBRE , rue de Courcelles BP PARIS CEDEX 17 - Tél : Fax : Aix-en-Provence - Annecy - Avignon - Belfort - Besançon - Blois - Bordeaux - Bourgoin-Jallieu - Brest - Caen - Chambéry - Clermont-Ferrand - Colmar - Dijon - Grenoble - Le Havre - Lille - Lyon - Marseille - Metz - Montpellier - Montreuil - Montrouge - Mulhouse - Nancy - Nantes - Nice - Nîmes - Rennes - Rouen - Sophia Antipolis - St-Denis - Strasbourg - Toulouse - Tours - Valence - Vannes

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