Développement touristique et requalification du village de Borzée en Wallonie

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1 Développement touristique et requalification du village de Borzée en Wallonie Proposition recherche d opérateurs et d investisseurs April 2011

2 Sommaire Contexte et objectifs Méthodologie et livrables Calendrier et équipe de projet Proposition financière Présentation de la compagnie 2

3 Contexte et objectifs Méthodologie et livrables Calendrier et équipe de projet Présentation de la compagnie 3

4 Contexte et objectifs Contexte de la présente proposition Le CITW sollicite Tourism & Leisure pour une mission d accompagnement ayant pour objectif la recherche d opérateurs hôteliers et d investisseurs/ développeurs pour différentes unités hôtelières du projet du Village de Borzée en Wallonie Recherche d investisseurs et d opérateurs pour les unités hôtelières suivantes : Le Manoir de Borzée 5* de type Relais et Château 30 chambres Résidence hôtelière Les Légendes de Borzée 4* unités Résidence hôtelière L Escapade Residence Club 5* - 5 résidences de 4 suites chacune 4

5 Contexte et objectifs Ainsi, les principaux objectifs de la collaboration seraient les suivants 1 2 Préparation de la documentation nécessaire au placement et à la négociation Identification et démarchage des candidats potentiels pertinents pour le projet et les produits concernés, sur la base d un processus préétabli 3 Assistance à la négociation conjointement avec une équipe d avocats jusqu à la signature des contrats d investissement ou de management Enfin, l objectif de timing serait de viser la signature d un protocole d accord non contraignant (MOU) avec les opérateurs dans le courant du 4eme trimestre 2011 Quand aux investisseurs, le processus devrait être comprise entre 8 et 10 mois minimum à compter de la date de démarrage de l étude 5

6 Contexte et objectifs Méthodologie et livrables Calendrier et équipe de projet Présentation de la compagnie 6

7 Méthodologie détaillée et livrables Remarques méthodologiques préliminaires Il convient de noter que les deux processus de recherche et de démarchage d opérateurs et d investisseurs se conduit en parallèle et se rejoignent au moment de la signature des contrats Tourism & Leisure dressera une liste d opérateurs potentiellement intéressés par la gestion de l unité hôtelière prévue et dont la stratégie est a priori compatible avec le concept retenu pour l hôtel. Pour chacun d entre eux, T&L identifiera l interlocuteur le plus approprié et établira un programme de contacts. Afin de mener à bien la mission de recherche et démarchage d opérateurs, Tourism & Leisure adoptera une stratégie optimale qui s articulera autour de 3 étapes permettant d aboutir aux négociations finales : de la long liste à la short liste de la short liste au finaliste assistance en vue de l obtention de la confirmation d intérêt non contraignante (MOU) Par ailleurs, le processus de recherche et de démarchage sera itératif selon l approche suivante: Au cas où les négociations ne sont pas concluantes avec les candidats finalistes issus du processus d évaluation/sélection des offres, le processus de négociation sera à nouveau lancé avec le candidat suivant sélectionné et ainsi de suite jusqu à la signature d un contrat La démarche est similaire pour la recherche d investisseurs 7

8 Méthodologie détaillée et livrables Le schéma suivant résume la méthodologie qui sera adoptée pour la réalisation de la mission 1 1. Préparation des conditions et termes du placement 2. Synthèse de l étude Tourism & Leisure 2 1. Elaboration du Teaser 2. Elaboration de l Offering Memorandum pour les opérateurs 3. Elaboration de l Offering Memorandum pour les investisseurs 3 1. Préparation d une base de données communes T&L et CITW 2. Identification d opérateurs et investisseurs potentiels 4 1. Processus de démarchage d opérateurs 2. Processus de recherche d investisseurs 3. Processus de négociation avec les investisseurs 4. Processus de négociation avec les opérateurs 8

9 Méthodologie détaillée et livrables 1 : Synthèse de l étude Tourism & Leisure Méthodologie et Objectifs Objectif Préparation de la documentation nécessaire destinée à informer et présenter le projet de manière professionnelle et attractive aux opérateurs et investisseurs potentiels Tâches Documents remis 1. Définition du processus, du timing et des conditions de placement Définition des termes et conditions de placement: Timing & deadlines pour chaque étape du processus Cahier des charges et conditions/ termes du placement à respecter, etc. Méthode d évaluation/ sélection des candidats Elaboration du modèle d accord de confidentialité (Non Disclosure Agreement NDA) 2. Synthèse de l étude de Tourism & Leisure Elaboration d un document résumé de l étude de T&L Réalisation d un excel permettant de modifier les principales variables du projet pour l investisseur Modèle de NDA Processus, termes et conditions du placement Synthèse de l étude T&L Préparation d un excel modifiable par l investisseur 9

10 Méthodologie détaillée et livrables 2 : Préparation de la documentation nécessaire Méthodologie et Objectifs Objectif Préparation de la documentation nécessaire destinée à informer et présenter le projet de manière professionnelle et attractive aux opérateurs et investisseurs potentiels Tâches Documents remis 1. Elaboration du Teaser T&L élaborera un modèle de Teaser qui sera envoyé aux opérateurs et investisseurs de la longue liste Document contenant une brève présentation et les grandes lignes du projet et des unités hôtelières en question 2. Elaboration de l Offering Memorandum Pour chaque bloc homogène d actifs, T&L élaborera un Offering Memorandum destiné aux opérateurs hôteliers et investisseurs, ce document présentera le projet dans les détails Le processus ainsi que les conditions de placement préalablement définis seront également détaillés dans l Offering Memorandum Teaser Offering Memorandum opérateurs et investisseurs 10

11 Méthodologie détaillée et livrables 3 : Identification d opérateurs et d investisseurs potentiels Méthodologie et Objectifs Objectif Préparation de la documentation nécessaire destinée à informer et présenter le projet de manière professionnelle et attractive aux opérateurs et investisseurs potentiels Tâches Documents remis 1. Préparation d une base de données d investisseurs et d opérateurs potentiels basée sur les données de T&L mais aussi d une base de données du CITW La liste des opérateurs doit être ciblée en fonction des produits (Boutique Hôtel de luxe, etc.) La liste des investisseurs doit être ciblée en fonction du produit; Liste des opérateurs et investisseurs potentiels et identification 2. Identification d opérateurs et d investisseurs potentiels par catégorie d investissement 11

12 Méthodologie détaillée et livrables Cette méthodologie qui sera adoptée pour la réalisation de la phase 4 se fera dans un contrat séparé avec le propriétaire du terrain De la longue liste à la short liste De la short liste au finaliste Preferred bidder 2 De la longue liste à la short liste De la short liste au finaliste Preferred bidder Processus de démarchage d opérateurs 1. Envoi du teaser de l Opération aux opérateurs potentiels sélectionnés 2. Manifestation d intérêt préliminaire et accords de confidentialité (NDA) 3. Envoi de l Offering Memorandum 4. Réception des LOIs et d opérateurs 1. Due Diligence 2. Analyse et évaluation des différentes offres et sélection d un finaliste 3. Négociation avec le finaliste et signature du MOU en exclusivité Processus de recherche d investisseurs 1. Envoi du teaser de l Opération aux investisseurs potentiels sélectionnés 2. Manifestation d intérêt préliminaire et accords de confidentialité (NDA) 3. Envoi de l Offering Memorandum 4. Réception d une lettre d intêret des investisseurs 1. Due Diligence 3 Aide à la 4 négociation et Aide à la négociation et clôture clôture Processus de négociation avec les investisseurs 1. Assistance à la négociation 2. Signature d un protocole d accord ou d engagement d investissement Processus de négociation avec les opérateurs 1. Assistance à la négociation 2. Négociation entre investisseurs et opérateurs 3. Signature de contrats ou protocole d accord: a. Management Agreement b. License/ Royalty Agreement c. Technical Services Agreement 12

13 Méthodologie détaillée et livrables 4 (Tâche 1) : Processus de recherche/ démarchage de l opérateur: de la longue liste à la short liste Méthodologie et Objectifs Objectif Identifier, susciter l intérêt et démarcher les opérateurs potentiels Tâches Documents remis 1. La liste proposée par T&L sera validée par le client 2. T&L contactera les opérateurs de la longue liste et procèdera à l envoi du Teaser afin de susciter leur intérêt 3. Aux candidats qui sollicitent un complément d information, T&L fera signer un accord de confidentialité (NDA) et enverra ensuite l Offering Memorandum; les candidats ayant exprimé un non intérêt seront exclus de liste (premier filtre) 4. T&L organisera ensuite des visites du site, des présentations ainsi que des réunions avec le client, sur demande; à ce stade, les candidats ne souhaitant pas poursuivre le processus seront exclus de la liste (second filtre) 5. Obtention des offres préliminaires (LOI) de la part des opérateurs intéressés (troisième filtre) 6. Elaboration de la short liste Les opérateurs ayant envoyé une offre préliminaire LOI constitueront la short liste qui servira de base au reste du processus Longue liste d opérateurs Compte rendu hebdomadaire du suivi des contacts Calendrier des visites, réunions et présentations Cette phase fera l objet d un contrat séparé avec le propriétaire 13

14 Méthodologie détaillée et livrables 4 (Tâche 1) : Processus de recherche/ démarchage de l opérateur: de la short liste au finaliste Preferred Bidder Méthodologie et Objectifs Tâches 1. Due Diligence T&L engagera à ce stade un processus de Due Diligence des offres préliminaires reçues; il s agira notamment de solliciter aux opérateurs intéressés toutes les informations complémentaires de façon à pouvoir les comparer et les évaluer de manière objective en suivant une analyse multicritères : Branding Type du contrat (management, ) Durée du contrat (avec lock in period) Juridiction compétente du contrat Capacité de commercialisation Équipes Présence géographique Coût de construction par chambre Project pipeline dans la région Etc. Conditions économiques: base fee/ management fee incentive fee Marketing fee Branding/ royalty fee Central reserves (GDS) Group services Pre-opening cost Retainer cost Technical Service fee FF&E reserve Objectif Evaluation des offres préliminaires des candidats et sélection des finalistes 2. Evaluation/sélection des offres reçues des opérateurs en fonction de plusieurs critères conditions financières, capacité de commercialisation, adéquation de l opérateur et de la marque avec le projet, durée du contrat, etc. toutes les informations obtenues seront notées et une pondération sera affectée à chaque critère afin d obtenir une note finale par hôtel et par opérateur (dans le cas où un opérateur fait une offre sur plus d un hôtel); T&L présentera les résultats de cette analyse au client et fera une recommandation quant au candidat finaliste préféré Documents remis Tableau comparatif détaillé des LOIs des opérateurs Résultat de la Due Diligence Résultat du processus d évaluation/sélection et recommandation du finaliste Cette phase fera l objet d un contrat séparé avec le propriétaire 14

15 Méthodologie détaillée et livrables 4 (Tâche 2) : Processus de recherche/ démarchage de l investisseur: de la longue liste à la short liste Méthodologie et Objectifs Tâches 1. La liste proposée par T&L sera validée par le client 4.2 Objectif Identifier, susciter l intérêt et démarcher les investisseurs potentiels Documents remis 2. T&L contactera les investisseurs de la long liste et procèdera à l envoi du Teaser afin de susciter leur intérêt 3. Aux candidats qui sollicitent un complément d information, T&L fera signer un accord de confidentialité (NDA) et enverra ensuite l Offering Memorandum; les candidats ayant exprimé un non intérêt seront exclus de liste (premier filtre) 4. T&L organisera ensuite des visites du site, des présentations ainsi que des réunions avec les équipes techniques du propriétaire sur demande; à ce stade, les candidats ne souhaitant pas poursuivre le processus seront exclus de la liste (second filtre) 5. Obtention des offres préliminaires de la part des investisseurs intéressés (troisième filtre) Longue liste d investisseurs Compte rendu hebdomadaire du suivi des contacts Calendrier des visites, réunions et présentations 6. Elaboration de la short liste Les investisseurs ayant envoyé une offre préliminaire constitueront la short liste qui servira de base au reste du processus Cette phase fera l objet d un contrat séparé avec le propriétaire 15

16 Méthodologie détaillée et livrables 4 (Tâche 2) : Processus de recherche/ démarchage de l investisseur: de la short liste au finaliste Preferred Bidder Méthodologie et Objectifs Tâches Objectif Evaluation des offres préliminaires des candidats et sélection des finalistes Documents remis 1. Due Diligence T&L engagera à ce stade un processus de Due Diligence des offres préliminaires reçues; il s agira notamment de solliciter aux investisseurs intéressés toutes les informations complémentaires de façon à pouvoir les comparer et les évaluer de manière objective en suivant une analyse multicritères : Expérience et savoir faire dans le secteur Références (type de projets similaires) Typologie d investisseurs (banque, fond d investissement, aménageur-développeurs, etc..) Équipes Présence géographique Solidité financière Tableau comparatif détaillé des investisseurs Résultat de la Due Diligence Cette phase fera l objet d un contrat séparé avec le propriétaire 16

17 Méthodologie détaillée et livrables 4 (Tâche 3) : Négociations et accord final avec l investisseur Méthodologie et Objectifs Objectif Négociations et signature d un contrat ou d un protocole d accord entre le client et l investisseur Tâches Documents remis 1. Signature d un contrat ou protocole d accord T&L négociera conjointement avec les avocats du client les termes du protocole d accord avec l investisseur sélectionné afin de procéder à sa signature et pouvoir entamer les négociations sur les termes et modalités financières Protocole d accord signé Compte rendu des rounds de négociations Cette phase fera l objet d un contrat séparé avec le propriétaire 17

18 Méthodologie détaillée et livrables 4 (Tâche 4) : Négociations et accord final avec l opérateur Méthodologie et Objectifs Tâches Objectif Négociations et signature d un contrat de gestion avec l opérateur Documents remis 1. Signature d un MOU en exclusivité avec le 1er candidat sélectionné T&L négociera conjointement avec les avocats du client les termes de la confirmation d intérêt non contraignante (MOU) avec l opérateur sélectionné afin de procéder à sa signature et pouvoir entamer les négociations en exclusivité avec cet opérateur durant une période déterminée (entre 60 et 120 jours par exemple) 2. Assistance à la négociation en plusieurs rounds avec l opérateur sélectionné en compagnie des conseillers juridiques et financiers du client jusqu à la signature du contrat de gestion (processus itératif si processus non concluant) Négociation des termes du contrat de management: durée, conditions financières (fees, incentives, ) etc. Négociation des termes du contrat de Technical Services Agreement si applicable MOU signé Compte rendu des rounds de négociations Conditions finales du contrat de gestion Conditions du contrat de Technical Services Agreement 3. Signature des contrats ou protocoles d accord pour chaque hôtel du projet et notamment: Management Agreement License & Royalty Agreement Technical Services Agreement Cette phase fera l objet d un contrat séparé avec le propriétaire 18

19 Contexte et objectifs Méthodologie détaillée et livrables Calendrier et équipe de projet Présentation de la compagnie 19

20 Calendrier et équipe de projet T&L compte réaliser la présente mission selon le calendrier cible suivant sur une durée de 10 mois environ pour les 2 processus de recherche d opérateurs et d investisseurs simultanés s Mai 2011 Synthèses du projet Préparation de la documentation Teaser & Offering Memorandum Préparation d une liste d opérateurs et d investisseurs et identification Juin-Juillet 2011 Contacts par et envoi du teaser aux investisseurs et opérateurs Réception des NDAs Envoi de l Offering Memorandum aux investisseurs et opérateurs Visites du site et réunions 4 Aout Septembre - Octobre 2011 Réception des LOIs Due Diligence et sélection Novembre- Décembre 2011 Janvier 2012 Processus de négociation avec les opérateurs et les investisseurs 20

21 Calendrier et équipe de projet L équipe de T&L proposée est composée de 5 membres Membres de l équipe Position dans T&L Rôle dans le projet Responsabilité Formation et spécialisation Eduardo Lafforgue Directeur associé Directeur du projet Elodie Casola Manager Experte Nanita Ferrone Manager Manager Principal contact avec le client Relation avec les opérateurs et les investisseurs Manager du projet Master en gestion immobilière et urbanisme de Fundesem, diplôme en marketing de l Université Ibéro-américaine et maîtrise en architecture de l Université Nationale Autonome de Mexico 24 ans d expérience dans le secteur Diplôme en droit 3 ème cycle en Marketing International Spécialiste et contact avec les opérateurs et investisseurs en tourisme et loisirs 15 ans d expérience Licence en sciences économiques (finances) et master en administration d'entreprises (MBA) de l'université du Cap, Afrique du Sud. Programme d'échange à ESADE, Barcelone 10 ans d expérience Sandrine Sumodhee Consultante Consultante Responsable des tâches opérationnelles Master en Banque et Finance, 3 ème cycle en Economie touristique Spécialiste en hôtellerie de luxe, vente et marketing 10 ans d expérience Sophie Maulevrier Analyste Analyste Tâches opérationnelles Master en management hôtelier, Université de Bournemouth, Royaume-Uni Licence en management touristique, ESTHUA, France 1 an d expérience 21

22 Contexte et objectifs Méthodologie détaillée et livrables Calendrier et équipe de projet Présentation de la compagnie 22

23 Tourism & Leisure EuroPraxis: Qui sommes-nous? Notre Mission être l'entreprise de conseil leader dans le domaine du tourisme et des loisirs, en développant la vision d'équipe de T&L EuroPraxis pour générer des rendements extraordinaires et de la valeur ajoutée et en maintenant intacte notre réputation et celle de nos clients EuroPraxis T&L est une entreprise de conseil spécialisée dans le secteur immobilier, touristique, hôtelier et des loisirs, avec une équipe composée de professionnels avec une grande expérience dans les domaines stratégiques et opératifs. Grâce à la combinaison d'une vision globale et d'une connaissance locale, d'une expérience dans le secteur et d'un savoir-faire en gestion, T&L EuroPraxis a gagné le respect et la fidélité de ses clients. Notre approche personnalisée allie une profonde connaissance de la dynamique d'entreprise à une étroite collaboration à tous les niveaux de l'organisation du client. Ceci permet à nos clients de devenir plus compétitifs de façon durable et d'améliorer leurs organisations en assurant des résultats stables. En fournissant des solutions viables, en affrontant les problèmes les plus critiques du client et en créant de la valeur ajoutée, T&L EuroPraxis est devenue l'une des principales entreprises de conseil international dans le domaine de l'immobilier, du tourisme, de l'hôtellerie et des loisirs. Notre principal devoir envers nos clients est de générer d'excellents rendements, grâce à un engagement total pour l'intégrité, l'éthique et la professionnalité. 23

24 Expérience internationale Des personnes avec du talent. Réseau global Les professionnels de T&L EuroPraxis sont originaires de 14 pays différents Europe 21% Amérique 15% Afrique du Nord & Maroc 15% Orient Moyen 20% Asie 15% Afrique du Sud 2% Brésil 14% Nous avons des bureaux à:... nous avons travaillé dans plus de 50 pays à travers le monde... Barcelone Madrid Dubaï Lisbonne Milan Sao Paolo Rabat Miami Albanie. Andorre. Argentine. Bahreïn. Belgique. Benin. Bolivie. Brésil. Bulgarie. Burkina Faso Cambodge Chili Chine Colombie Croatie Cuba Chypre République Dominicaine Équateur France Allemagne Ghana Guatemala Honduras Italie Jamaïque Jordanie Malte (île) Monténégro Maroc Mozambique Nigeria Oman Panama Pérou Philippines Pologne Portugal Roumanie Arabie Saoudite Sénégal Corée du Sud Espagne Togo Tunisie Emirats Arabes Unis Venezuela 24

25 Structure du groupe Présence dans plus de 40 pays Coté à l'ibex 35 Evolution solide des actions Technologie de l'information Simulation et Systèmes Automatiques Équipements électroniques de défense Conseil stratégique et d'affaires Fondée en 1994 Siège à Barcelone Plus de 450 consultants 4 bureaux en Europe, 2 en Amérique Latine, 1 aux Etats-Unis, 1 au Maroc et 1 à Dubaï. Télécommunications Biens de consommation Services financiers Utilities Automobile Transport et logistique Immobilier, Tourisme, Hôtellerie et Loisirs Fondée en 1999 Siège à Barcelone 4 bureaux en Europe, 1 en Amérique Latine, 1 aux Etats- Unis, 1 au Maroc et 1 à Dubaï. Conseil stratégique et d'affaires Financement de projets Gestion de projets Gestion d Actifs Développement du tourisme 25

26 Références selon le profil du client Secteur: Entités financières Pat ron Capit al Lim it ed Evaluation de portfolio hôtelier et Due Diligence Evaluation de la contribution hôtelière au projet GRUBAGES Evaluation économique et financière d'un portefeuille d'hôtels international Conseil sur la stratégie à suivre pour le développement de secondes résidences en Italie Evaluation et Due diligence pour l'acquisition d'une entreprise- parc thématique Services de conseil pour le développement d'un resort mixed-use Services de conseil économique et financier pour le développement d'un nouveau resort Conseil sur la stratégie à suivre pour un développement mixed-use Services de conseil économique et financier pour un développement mixed-use en Andorre Conceptualisation et plan d'affaires de projets

27 Références selon le profil du client Secteur: Compagnies hôtelières Services de conseil pour la mise en place technologique chez le client Identification de nouvelles destinations en Espagne Services de conseil pour le programme de fidélisation du Groupe Étude de faisabilité pour des services spécifiques de l'hôtel Castellana Intercontinental (Madrid) Étude de faisabilité pour des "hôtels avec personnalité" dans différentes villes d'espagne Services de conseil pour la gestion de données nationales Services de conseil pour le développement du Angsana Resort en République Dominicaine Services de conseil et gestion d'actifs Services de conseil pour le plan d'expansion de clients Conseil sur la stratégie à suivre pour le développement du projet "Jumeirah Hills"

28 Références selon le profil du client Secteur: Entreprises de Loisirs et de Bien Être Services de conseil pour la mise en place technologique chez le client Services de conseil pour le plan stratégique de tourisme du client Services de conseil pour la stratégie de fidélisation de clients Services de conseil pour le développement d'un nouveau resort Services de conseil pour les concessions d'affaires du projet Services de conseil pour les services hôteliers du client Étude de faisabilité pour le client "Vision Makers" pour un projet de promotion destinée aux loisirs à Dubaï Services de conseil pour le client Rodana Intl. pour la franchise de produits Suddenly Slender Services de conseil pour le plan de développement de clients Révision du plan d affaires élaboré en

29 Références selon le profil du client Secteur: Promoteurs immobiliers Etude de marché d appartements touristiques en Espagne 2004 Plan stratégique pour la mise en place d une chaîne hôtelière d hôtels de charme en Espagne 2005 Stratégie financière et de produit pour le développement de nouveaux condo-hôtels Services de conseil sur la stratégie à suivre pour des développements hôtelier, immobilier et de resort Analyse de faisabilité d'un resort mixed-use, recherche d'opérateurs hôteliers et gestion de projet actualité Plans d'affaires et de faisabilité d'un nouveau développement touristique à Casablanca Plans de faisabilité de développement hôteliers en Arabie Saoudite Conceptualisation et plan stratégique pour le projet Dubai Waterfront Développement et/ou validation de concepts hôteliers et de loisirs dans divers projets au Moyen Orient, Afrique du Nord Étude de faisabilité et gestion de projet d'un développement mixed-use en Espagne 2007 actualité