LES FRAIS ET LES CHARGES

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1 Les fiches LOCATION Bail de résidence principale Les frais et les charges Fiche n A10 LES FRAIS ET LES CHARGES Les frais et les charges couvrent l ensemble des dépenses relatives aux parties communes d un immeuble et aux services dont peuvent jouir les locataires. Même si les charges dépendent du mode de vie de l occupant, le bailleur a l obligation de renseigner le locataire lors de la signature du bail sur le montant prévisible des charges. De son côté, le locataire peut se renseigner auprès du bailleur sur les montants que versait régulièrement l ancien locataire. En l absence de compteurs individuels, une clause du bail devrait préciser, pour éviter tout litige, le mode de répartition des charges entre les différents occupants d un immeuble. Les parties sont totalement libres de fixer les frais et les charges qui sont à supporter par le locataire. Toutefois, il existe une exception : le précompte immobilier incombe au bailleur, pour tout bail conclu à partir du 30 décembre Quelles sont les modalités de paiement? En principe, les frais et les charges doivent correspondre à des dépenses réelles, c est-à-dire aux montants réellement payés par le bailleur ou aux services dont a pu bénéficier le locataire. Cependant, rien n interdit aux parties de prévoir que les charges sont forfaitaires, à condition qu une clause du bail l indique expressément. Des formules mixtes (provisions et forfait) sont également possibles, en fonction de la nature des dépenses et de la situation particulière de chaque immeuble.

2 LE SYSTÈME DES PROVISIONS MENSUELLES La plupart des contrats de location prévoient le versement de provisions mensuelles pour les frais et les charges. À la fin de chaque trimestre ou au moins une fois par an, un décompte est établi et adressé au locataire sur base des dépenses réelles. Les provisions peuvent alors être revues, à la hausse ou à la baisse, en fonction de l évolution des dépenses. Le bailleur rembourse au locataire la différence entre le montant total des provisions versées et le montant des dépenses réelles. Si les provisions sont insuffisantes, le locataire doit payer la différence au propriétaire. Rien n interdit de prévoir dans le contrat de bail que les provisions sont indexées. LE SYSTÈME FORFAITAIRE Les frais et les charges ne doivent pas correspondre à des dépenses réelles : peu importent les consommations, le même montant sera versé mensuellement. Dans ce cas, le propriétaire n est pas tenu d établir un décompte et de justifier que le forfait correspond à des dépenses réelles. Le bailleur, comme le locataire, assume donc les risques de l évolution, à la hausse comme à la baisse, des charges réelles. Il se peut que pendant la location, il existe une différence entre le forfait convenu et la réalité des dépenses. CONSEIL : il est préférable d éviter, si possible, cette formule.

3 La révision du forfait Au cours de la location, des dépenses, comme celles relatives à l énergie, peuvent augmenter sensiblement. La composition du ménage du locataire peut changer. Le locataire peut également estimer que les sommes versées au propriétaire dépassent les consommations réelles. Il est donc permis aux parties, à n importe quel moment de la location, de demander : soit la diminution ou l augmentation du forfait, soit la transformation du forfait en charges réelles. Charges forfaitares Révision à l'amiable Révision judiciaire Augmentation du forfait ou provisions Les parties peuvent trouver un accord à l amiable. A défaut, le juge de paix statuera, en tenant compte de l évolution des dépenses réelles, si la conversion du forfait en provisions est possible. La révision du système forfaitaire ne s applique pas pour le passé : elle ne vaut que pour les sommes qui seront versées à l avenir. La répartition des charges C est une clause du contrat de bail qui détermine généralement le mode de répartition des charges. Si rien n est prévu, les charges seront réparties selon leur nature. Sauf convention contraire, les frais et les charges relatifs à la propriété sont à charge du bailleur, tandis que ceux qui concernent l usage et la jouissance des lieux loués incombent au locataire.

4 QUELQUES EXEMPLES DE RÉPARTITION (1) A charge du bailleur A charge du locataire Le précompte immobilier (2) et les impôts sur la propriété. La taxe d égout, la taxe d enlèvement des immondices. Le matériel d entretien des communs, les plantations des communs et leur entretien, l achat d une tondeuse ou d autres matériels utiles à l entretien du jardin commun. Les consommations privatives (factures d eau, de gaz, d électricité, etc., ainsi les redevances) payées par le bailleur. La quote-part dans le chauffage, l éclairage et l entretien des locaux communs, en ce compris le salaire de la concierge ou de la femme de ménage. L entretien des locaux de la concierge. Les redevances et abonnements relatifs à la télédistribution, à internet ou au téléphone. La prime d assurance de l immeuble. La prime d assurance de l occupant. Le salaire du gérant ou du syndic. Les frais de relevé des calorimètres. (1) (2) Sauf convention contraire Le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire pour tout bail conclu à partir du 30/12/1989.

5 Les obligations du bailleur LES CHARGES DOIVENT CORRESPONDRE A DES DEPENSES REELLES Seules les dépenses réellement payées par le bailleur peuvent être mises à charge du locataire. LES FRAIS ET LES CHARGES DOIVENT FAIRE L OBJET D UN COMPTE DISTINCT Le compte précise les charges dues. Le locataire doit trouver dans le décompte : La nature de la dépense réclamée ; Le prix unitaire du service ou du produit facturé ; Les quantités ou proportions mises à charges du locataire ; Le montant des provisions déjà versées. LE BAILLEUR DOIT FOURNIR UNE COPIE DES DOCUMENTS JUSTIFICATIFS POUR LES SOMMES QU IL RÉCLAME (art. 1728ter du Code civil) Dans les immeubles à appartements multiples, ces obligations sont assouplies, à partir du moment où : le bailleur fait parvenir au locataire un décompte des frais et des charges ; il donne la possibilité au locataire de consulter les documents qui ont servi de base à l établissement du décompte. La consultation se fait auprès de la personne physique ou morale qui assure la gestion (en règle générale, le syndic ou le gérant). La consultation est gratuite ; les frais de copie des documents sont à charge du locataire.

6 Les délais de prescription Voir la fiche Location A9/6 «le délai de prescription» (loyer) Informations complémentaires Info-Conseils Logement : 081/ ou DGO4 Département du Logement Direction de l Information et du Contrôle Rue des Brigades d'irlande, NAMUR

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