LE NOUVEAU CADRE LEGISLATIF DES BAUX COMMERCIAUX

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1 LE NOUVEAU CADRE LEGISLATIF DES BAUX COMMERCIAUX

2 Statut protecteur du bail commercial : Exploitant d un fonds de commerce ou artisanal Le bail est un contrat dont la durée minimale est de 9 ans Différencier les éléments négociables des clauses imposées Il est recommandé de prendre conseil auprès d un professionnel compte tenu de la technicité de la matière. 2 Thème de la présentation - date

3 NE PAS CONFONDRE : PAS DE PORTE DROIT AU BAIL BAIL FONDS DE COMMERCE PAS DE PORTE : Somme d'argent versée par le locataire au propriétaire des murs d'un local commercial lors de la conclusion du bail. DROIT AU BAIL : Indemnité qui peut être demandée par le titulaire d'un bail commercial à celui qui prend sa suite. Il s'agit donc de la somme que l acheteur d'un fonds de commerce paye au cédant. FONDS DE COMMERCE : Ensemble des éléments affectés à une exploitation. Les éléments incorporels : la clientèle, l élément essentiel sans lequel le fonds ne peut exister le droit au bail l'enseigne et le nom commercial certaines autorisations administratives, les marques, brevets, logiciels Les éléments corporels : les marchandises le matériel

4 LE BAIL DE COURTE DUREE ou BAIL PRECAIRE Pas soumis au statut protecteur du bail commercial. Il importe de bien le préciser dans le contrat. Conditions de validité : Exprimer clairement l intention de déroger au statut des baux commerciaux. Durée maximale : 3 ans. Quel est l intérêt de ce type de bail? Pour le propriétaire : Le locataire n a aucun droit à un renouvellement dans les lieux. Pour le locataire : C est une solution d attente sur une courte période. Peut être transformer en Bail Commercial

5 Les baux commerciaux Encadrement du déplafonnement du loyer : le principe posée est d'appliquer progressivement l'augmentation de loyer lorsqu'il a été déplafonnée à l'occasion du renouvellement ou de la révision Les hausses de loyer seront limitées à 10% par an en cas de déplafonnement et les hausses s'appliqueront par sixième annuel au contrat renouvelé dès lors qu'elle sera supérieure à 10% Inapplicabilité de cette limitation lorsqu'il est fait exception à la règle du plafonnement par suite d'une clause du contrat du bail relative à sa durée ou au mode de fixation du loyer. En conséquent lorsque le déplafonnement est acquis en raison de la durée contractuelle ou effective du bail, l'augmentation du loyer sera applicable immédiatement La révision des loyers ne prendra effet qu'à compter de la date de la demande en révision ( plus de rétroactivité possible)

6 Les baux commerciaux Plus de possibilité de priver le locataire de donner son congé avant la fin des 9 ans sauf pour les baux supérieurs à 9 ans, ceux portant sur les locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux. Possibilité pour le preneur de donner congé en cas de retraite ou d invalidité, étendue à ses ayants-droit en cas de décès. Lors du renouvellement, notification du congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre ( décret du 3 novembre 2014) Établissement obligatoire d'un état des lieux contradictoire au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.

7 Les baux commerciaux Annexion au contrat de bail d'un inventaire des charges locatives et de leur répartition entre bailleur et locataire qui fait l'objet d'un récapitulatif annuel communiqué au plus tard le 30 septembre.( Ne peuvent plus être imputés au locataire les dépenses des grosses réparations, les dépenses des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou à la mise en conformité, la CET, les honoraires du bailleur (décret du 3 novembre 2014) Dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de novembre 2014 Le bailleur devra communiquer au locataire un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 ans avec l'indication d'un budget prévisionnel,un état récapitulatif des travaux réalisés depuis les 3 dernières années devra également être fournit Ces obligations devront ensuite être respectées tous les 3 ans Renforcement des obligations d'informations du bailleur (loi sur les contrats entrée en vigueur 1 octobre 2016)obligation d'information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie.

8 Les baux commerciaux Mise en place d'un droit de préférence pour le locataire en cas de vente du local commercial occupé. Le bailleur qui envisage de vendre devra le proposer en priorité au locataire en lui indiquant le prix et les conditions de vente projetée. Cette offre sera valable 1 mois et en cas d'acceptation, la vente devra être réalisée dans un délai de 2 mois( 4 mois si demande de prêt) à défaut de quoi l'acceptation de l'offre de vente sera nulle Le bailleur aura l'obligation d'informer l'ancien locataire dès le premier mois de retard de paiement de loyer du nouveau locataire en cas de garantie donnée par ce dernier. En cas de clause de garantie de paiement celle ci sera limitée à 3 ans Si absence de clause dans le contrat de bail, le locataire est déchargé de toutes obligations après la cession En cas de procédure collective et en vue de favoriser la reprise de l'entreprise une déspécialisation partielle (activités connexes) du bail sera autorisée

9 Rappel des grands principes à connaitre en matière de baux commerciaux Définition : le bail commercial est un contrat de location d'un local établi entre le propriétaire des murs (le bailleur) et le locataire (le preneur) pour l'exercice d'une activité commerciale. I AVANT LA SIGNATURE : Le futur locataire doit vérifier : - que le local est bien à usage commercial, - que la description des lieux loués est bien conforme. (Attention aux activités nécessitant des installations spécifiques : restaurant...). Attention aux zones présentant des risques naturels ou techniques - que l'activité indiquée correspond bien à celle envisagée (prévoir si possible un bail tous commerces ou tout au moins une activité la plus large possible). ce qui permet un changement total ou partiel d'activité sans procéder à une déspécialisation),

10 - que la durée répond bien aux dispositions légales (au moins égale à 9 ans, sauf cas de première utilisation des lieux ( attention bail de courte durée) - faire un état des lieux détaillé et contradictoire, - se faire communiquer et examiner le règlement de copropriété, - que seules sont mises à la charge du locataire les réparations locatives - les périodes de révision du loyer (légale ou conventionnelle), - que l'indice prévu pour la révision du loyer soit licite et clairement énoncé, - le montant et les modalités de paiement du loyer, - qu'il sera possible de céder le bail librement

11 - que les clauses de garanties financières et de garantie solidaire ne sont pas exorbitantes. - qu'il sera possible de mettre son fonds de commerce en location gérance. - qu'il est possible de donner congé tous les 3 ans. II- A LA SIGNATURE - Enregistrement du bail : non obligatoire, mais recommandé pour en établir la date certaine. - Conserver l'original du contrat de bail III AU COURS DU BAIL - Durée du bail commercial :La loi impose une durée de 9 ans. Le locataire a la possibilité de donner congé tous les 3 ans.

12 - Les modifications du bail a)modification partielle d activité(déspécialisation des baux commerciaux Le locataire peut : - adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle), attention aux caractéristiques des termes connexes ou complémentaires b) Modification totale d'activité - demander, sous certaines conditions, l'autorisation à son propriétaire d'exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail (déspécialisation totale) Des conditions de forme et de délai sont exigées : Pour adjonction notification préalable au propriétaire par acte extra judiciaire, délai de 2 mois pour réponse Pour le changement d'activité: demande par exploit d'huissier, le bailleur dispose d'un délai de 3 mois pour signifier son refus, son acceptation et les conditions..

13 Fixation du loyer Le loyer est fixé librement par le bailleur en fonction notamment des caractéristiques du local, de la localisation géographique, de la destination des lieux, des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Il est prudent d'effectuer sa propre enquête pour déterminer le montant du loyer en consultant par exemple les offres de location dans la presse ou dans les agences immobilières. Le loyer fait ensuite l'objet d'une révision triennale (tous les 3 ans) selon certaines conditions

14 La demande de révision du loyer : - intervient à la date convenue dans le bail : révision triennale (tous les 3 ans) sauf autre périodicité expressément prévue dans le bail - doit, à peine de nullité, être signifiée au locataire par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception - doit préciser, à peine de nullité, le montant du nouveau loyer. Le mode de calcul du nouveau loyer est prévu dans le bail. Remplacement de l'indice du coût de la construction par l'indice des loyers commerciaux et par l'indice des loyers des activités tertiaires comme seuls indices de référence applicables au calcul de l'évolution du loyer lors de la révision triennale ou lors du renouvellement du bail.

15 renouvellement du bail commercial - le locataire doit avoir exploité le fonds dans les conditions prévues au bail et depuis plus de trois ans. - l'immeuble ne doit pas avoir été déclaré insalubre ou frappé de démolition. - le renouvellement doit être proposé par le propriétaire ou demandé par le locataire au moins six mois avant la date d'expiration du bail par acte d'huissier ou LR/AR. - Attention à réagir avant la fin de la douzième année du bail faute de quoi le bail sort du statut protecteur des baux commerciaux et permet au bailleur le déplafonnement total du loyer.

16 FORME DU BAIL DURÉE DU BAIL DESTINATION LOYER ETAT DES LIEUX RÉPARTITION DES TRAVAUX RENOUVELLEME NT RÉSILIATION DROIT DE REPRISE CESSION DU BAIL SOUS-LOCATION VENTE DES MURS Ecrit non obligatoire mais recommandé / Frais de rédaction à la charge du locataire 9 ans minimum Activité autorisée par le bail En cas de modification : procédure de déspécialisation déplafonnement du Loyer Fixé librement en début de bail puis révisé selon l ILC (Indice des Loyers Commerciaux) Attention au montant du dépôt de garanti qui est fixé librement Les parties doivent obligatoirement prévoir l établissement d un état des lieux d entrée et sortie Le bailleur doit adresser à son locataire dès signature du bail, puis tous les 3 ans : Un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser Un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes Déplafonnement du loyer si le renouvellement du bail n est pas fait dans les formes Résiliation en fin de période triennale ou fin de bail par LRAR ou acte d huissier Préavis de 6 mois et intervention d un huissier Indemnité d éviction = valeur du fonds + frais de déménagement et de réinstallation. Le locataire a le droit de céder librement le bail à l acquéreur de son fonds de commerce. Clause de garantie solidaire limitée à 3 ans à compter de la cession du bail, loi 18/06/14 Interdit sauf accord express du propriétaire Droit de préférence du locataire pour la vente des murs

17 IV SORTIE DU BAIL 1- La cession du bail Article L du C de Commerce: Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise - Validité des clauses d'agrément et des clauses de garantie solidaire - Vérifier les conditions de forme imposées par le bail : agrément préalable, présence du bailleur à la signature de l'acte etc. Attention le non respect de ces conditions peut entrainer l'inopposabilité de la cession au bailleur, voir la résiliation du bail

18 2- La dénonciation - résiliation à l'expiration d'une période triennale: notification par acte d'huissier et au moins 6 mois avant la fin de la période triennale - Conséquence = perte du fonds et aucun droit à une quelconque indemnité - résiliation à toute époque en cours de bail : le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou d'une pension 3- résiliation amiable: par accord entre les parties, il peut être mis fin au bail à tous moments Conséquence pour le locataire = perte du fonds et aucun droit à une quelconque indemnité 4-résiliation légale: En cas de perte de la chose louée( destruction) le bail est résilié de plein droit En cas d'expropriation le bail est résilié de plein droit mais une indemnisation est prévue En cas de non respect des obligations du bail: le bail doit comporter les manquements du locataire qui entraineront la résiliation

19 La prise de retraite Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance. La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une EURL, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL, lorsque celle-ci est titulaire du bail, étendue à ses ayants-droit en cas de décès

20 LES PROCEDURES 1- Procédure amiable Possibilité de recours gracieux en matière de baux commerciaux, devant la Commission départementale de conciliation rattachée aux Directions Départementales de la Protection des Populations. 2-Procédure judiciaire Compétence du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l'immeuble

21 Merci de votre attention Questions / réponses