Le contrôle des comptes selon Sagim (1/2)

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1 Le contrôle des comptes selon Sagim (1/2) Le 5 novembre 2009, Sagim a fait parvenir à certains membres du CSP : un courrier contenant 32 photos de classeurs sensés contenir les factures et des éléments comptables du Syndicat Principal sur 2007 et 2008 Une lettre d accompagnement expliquant que Sagim fait appel à un cabinet d expertise comptable du Rhône pour «attester la régularité et la sincérité des comptes annuels». Notons que jusqu à fin septembre 2009, Sagim n a fourni aucun document comptable aux membres du CSP pour effectuer le contrôle des comptes - 1 -

2 Le contrôle des comptes selon Sagim (2/2) La mission principale de tout conseil syndical est d assister le syndic et de contrôler sa gestion (art. 21 Loi 1965). Le contrôle des comptes constitue le cœur de cette mission. Sagim, vis-à-vis de cette mission du Conseil Syndical Principal (CSP) de contrôle des comptes: A fourni des données incorrectes lors de la présentation de la situation financière du SP le 22 avril 2009 N a plus refait d autre présentation de la situation financière, malgré des propositions de conseillers syndicaux de faire cette présentation tous les trimestres N a pas fourni, à fin septembre 2009, de documents comptables aux membres du CSP pour effectuer le contrôle des comptes Envoie 32 photos de classeurs aux présidents de tranche! Est-ce cela le contrôle des comptes que Sagim accepte de la part du CSP? Fait appel à un cabinet d expertise comptable du Rhône pour «attester la régularité et la sincérité des comptes annuels». Oui, mais ça ne remplace pas le travail de contrôle que doit faire le CSP

3 Accès aux documents comptables Situation financière De janvier à fin septembre 2009, la commission Finances n obtient pas les comptes de la Sagim. Cf compte-rendu réunion du bureau du 23/9/09: «Malgré nos demandes tant écrites que verbales, la commission finances n a pas pu obtenir de la SAGIM les comptes 2008, le projet de budget 2010 et le projet de résolutions de la prochaine Assemblée Générale, elle n a d ailleurs non plus aucune visibilité sur l année 2009». Sagim, vis-à-vis de la mission du Conseil Syndical Principal (CSP) de contrôle des comptes: A fourni des données incorrectes lors de la présentation de la situation financière du SP le 22 avril 2009 N a plus refait d autre présentation de la situation financière, malgré des propositions de conseillers syndicaux de faire cette présentation tous les trimestres

4 Impayés supérieurs à 25% du budget annuel Chiffres incorrects fournis au CSP par Sagim (22 avril 2009) Dates Cumul des appels de fonds Dûs copropriétaires (impayés copropriétaires) Prorata selon Sagim Budget annuel Prorata réel selon la loi 31/12/ ,88% ,88% 31/12/ ,62% ,24% 31/12/ ,38% ,59% 31/03/ ,28% ,16% Si on intègre de factures reçues non réglées (état financier au 31/12/2007, dernier chiffre connu), les «impayés» représentent environ 85% du budget annuel

5 Administrateur provisoire = administrateur judiciaire Article 29-1 Loi 1965: «Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République. Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire»

6 Administrateur ad hoc Art. 29-1A Loi 1965 (loi Boutin mars 2009): «Lorsqu à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d une demande de désignation d un mandataire ad hoc. En l absence d action du syndic dans un délai d un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.» En cas de désignation d un administrateur ad hoc, le syndic reste en place. Mission du mandataire ad hoc. Le «mandataire ad hoc» a une mission spécifique déterminée par le président du TGI. Au travers d un premier rapport qu il remettra au président du TGI dans un délai de trois mois (renouvelable une fois), il doit désormais : procéder à une analyse de la situation financière du syndicat et de l état de l immeuble élaborer des préconisations pour rétablir l équilibre financier du syndicat des copropriétaires assurer la sécurité des occupants de l immeuble présenter le résultat des actions de médiation ou négociation éventuellement menées avec les parties en cause

7 Différences entre ces 2 administrateurs Administrateur provisoire ou administrateur judiciaire Remplace le syndic Dispose de tout ou partie des pouvoirs de l Assemblée générale Dispose de tout ou partie des pouvoirs du Conseil Syndical Administrateur ad hoc Chargé de faire un premier rapport qu il remettra au président du TGI dans un délai de trois mois procéder à une analyse de la situation financière du syndicat et de l état de l immeuble élaborer des préconisations pour rétablir l équilibre financier du syndicat des copropriétaires Le syndic reste en place

8 Synthèse des tantièmes Libellé Totaux Tantièmes Tranche HABITATION (soit 27 tranches) sous-totaux Tranche COMMERCE (soit 5 tranches) sous-totaux Tranche PARKING AERIEN (soit 8 tranches) sous-totaux Tranche PARKING SOUTERRAIN (soit 5 tranches) sous-totaux TOTAL A Tranche TERRAIN appartenant au SP (soit 4 terrains) TOTAL B Tranche TERRAIN appartenant à la mairie de GRIGNY (soit 4 terrains) TOTAL C TOTAL A + B + C La Mairie de Grigny dispose de 40% des tantièmes sur Grigny

9 Les charges communes 2 catégories de charges communes «Charges spéciales»: charges entraînées par les services collectifs et les éléments d équipement commun Chauffage, ascenseurs, charges d eau, portes automatiques de garage, antennes collectives «Charges générales»: charges relatives à la conservation, à l entretien et à l administration des parties communes Frais d entretien et de conservation des parties communes, espaces verts, frais d administration (primes d assurances, honoraires du syndic ) «Le simple fait d appartenir au syndicat de copropriété suffit à justifier le fait de devoir s acquitter des charges communes relatives à la conservation, à l entretien et à l administration des parties communes» (Code de la Copropriété 2009 Dalloz p. 57)

10 Les charges communes Les chiffres suivants sont à affiner, mais globalement: Les «charges spéciales» représentent entre 5,5 et 6,5 millions d euros Les «charges générales» représentent entre 1,5 et 2,5 millions d euros En conséquence, la mairie devrait payer entre et 1 million d euros tous les ans. «Le simple fait d appartenir au syndicat de copropriété suffit à justifier le fait de devoir s acquitter des charges communes relatives à la conservation, à l entretien et à l administration des parties communes» (Code de la Copropriété 2009 Dalloz p. 57)

11 Droit de vote de la Mairie Syndicat des Copropriétaires (20% présents en AG hors Mairie) Conseil Syndical Principal (~59 personnes hors Bureau) Dont la Mairie (40% de la copro.) Dont le Bureau du CSP (~10 personnes) Syndic SAGIM

12 Droit de vote de la Mairie Avis de Me Lebatteux (1/2) Avis de Me Lebatteux, avocat de la copropriété en 2003, présenté à l AG du 12 décembre 2003 et repris dans le PV de cette AG : Du fait de la rédaction du règlement de copropriété, il apparaît que : 1 ) La commune est en droit de participer aux assemblées générales et de voter avec l ensemble des voix qu elle possède pour son lot résiduel. 2 ) Le règlement de copropriété dispense la commune de participer à toutes charges dans la copropriété contrairement aux dispositions légales d ordre public. 3 ) Une procédure est nécessaire pour mettre le règlement de copropriété en conformité avec la loi quant au paiement des charges de copropriété par la commune. 4 ) Les copropriétaires ne peuvent pas vous faire grief de ne pas avoir réclamé jusqu à ce jour à la commune le paiement des charges pour le lot dont elle est propriétaire puisque le règlement de copropriété l en dispense et que le syndic n a pas à se faire juge de la validité des clauses du règlement de copropriété

13 Droit de vote de la Mairie Avis de Me Lebatteux (2/2) On peut se demander dès lors si le plus simple ne serait pas de poursuivre le statu quo actuel : la commune ne participe pas aux assemblées générales mais aucune charge ne lui est réclamée. Si cependant la commune veut participer aux assemblées générales, il conviendra aussitôt de lui faire valoir que : 1 ) Le syndicat des copropriétaires demandera l application stricte du droit au juge et en conséquence l obligation pour la commune de participer pratiquement à la moitié des charges communes générales de la copropriété. 2 ) Le syndicat des copropriétaires invoquera judiciairement la jurisprudence de la Cour de Cassation du 6 novembre 2002 précitée qui pourrait avoir pour conséquence la neutralisation pure et simple de la ville au sein de la copropriété sans préjudice de son obligation de participer aux charges communes générales. Président de l AG du 12 déc. 2003: M. D. Mourgeon Vice-Présidents: Mme Bremmer Mme Durrieu M. Parmentier Scrutateurs: Mlle Tissier Mme Aubry MM. Martin, Besson, Rousseau, Thourier