Répercussions sur l emploi de l activité de l habitation et du crédit hypothécaire

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1 Répercussions sur l emploi de l activité de l habitation et du crédit hypothécaire Préparé pour : Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités Par : Will Dunning économiste en chef de l ACCHA Février 2012

2 Sommaire Le secteur canadien de l habitation est un moteur économique important. Les marchés de l habitation et du crédit hypothécaire créent beaucoup d emplois au Canada. Ils pourraient représenter plus de 1,35 million d emplois directs et indirects (environ 8 % de l emploi total au Canada). Les marchés de l habitation et du crédit hypothécaire ont joué un rôle particulièrement important dans la création d emplois au cours des cinq dernières années. De 2006 à 2011, on estime que 18 % de toute la création d emplois a été le résultat direct et indirect de la croissance dans les secteurs de l habitation et du crédit hypothécaire. La hausse la valeur des maisons entraîne les consommateurs à dépenser plus, ce qui renforce l économie. L ACCHA estime que la hausse de la valeur des maisons de 2006 à 2011 a entraîné 17 G$ en activité économique supplémentaire, soit environ 1,2 % du PIB total au Canada. L économie du logement au Canada est sûre et stable. À l apogée du boom immobilier aux États-Unis, entre 20 et 25 % des ventes d habitations avaient un motif d investissement. Ce taux n était que de 2 ou 3 % au Canada selon les estimations de l ACCHA. La valeur nette des habitations augmente rapidement. Les titulaires de prêts hypothécaires canadiens remboursent leurs prêts hypothécaires plus rapidement que prévu. La plus grande menace pour la santé des marchés de l habitation et du crédit hypothécaire serait une récession avec toutes les pertes d emplois qui s en suivraient. Le meilleur moyen de soutenir le marché de l habitation et du crédit hypothécaire et de soutenir son impact positif est de poursuivre des politiques qui continuent à créer des emplois. Dans le même temps, il est important que les acheteurs qualifiés aient le choix lorsqu ils cherchent à obtenir des prêts hypothécaires pour financer ou refinancer leur habitation. Répercussions sur l'emploi de l'activité de l'habitation et du crédit hypothécaire Page 1

3 Répercussions sur l emploi de l activité de l habitation et du crédit hypothécaire L habitation et le crédit hypothécaire jouent un rôle important dans l économie canadienne. Leurs activités génèrent un nombre considérable d emplois dans la construction, l immobilier et les services financiers (ce qui est dénommé ci-après «effets immédiats»). D autres impacts se produisent à travers un «effet de richesse». Ce court rapport décrit brièvement l ensemble de ces retombées. Effets immédiats Les données les plus détaillées sur l emploi au Canada proviennent du recensement de Le tableau ci-dessous fournit des données essentielles à partir de On traite ensuite de la croissance jusqu en Environ personnes étaient employées dans «la construction résidentielle», soit 1,7 % de la main-d oeuvre active (qui était d environ 16 millions de personnes selon le recensement de 2006). L emploi dans «l intermédiation financière et les activités connexes» regroupait personnes. Le crédit hypothécaire à l habitation représentait 34 % du crédit total aux ménages et aux entreprises du Canada, ce qui implique que l emploi lié au crédit hypothécaire à l habitation était d environ Environ personnes travaillaient dans les «bureaux des agents et des courtiers immobiliers» tandis que autres menaient des «activités liées à l immobilier». En supposant que les deux tiers de cet emploi étaient liés à l immobilier résidentiel, il y avait emplois concernés. En combinant ces trois secteurs, on établit que près de emplois au Canada étaient directement attribuables à l activité du marché de l habitation et du crédit hypothécaire résidentiel. Ce sont là les effets «directs» sur l emploi. On doit aussi tenir compte de l emploi dans d autres industries qui fournissent des biens et services requis pour ces activités (ce que l on qualifie d emploi «indirect»). En outre, comme ces employés «directs» et «indirects» reçoivent et dépensent leurs revenus, ils créent des retombées l emploi qui en résulte est qualifié d emploi «induit». Le tableau ci-dessous fournit un ensemble d estimations des effets directs, indirects et induits de l activité de l habitation et du crédit hypothécaire résidentiel. 1. Il indique que pour 2006 les effets ont dépassé 1,2 million d emplois (environ 7,5 % de l emploi total au Canada). De toute évidence, la force des marchés de l habitation et du crédit hypothécaire a un rôle à jouer dans le maintien de l économie canadienne. 1 Statistique Canada fournit des estimations des multiplicateurs d'emploi. Le tableau applique les multiplicateurs de 2007 aux données du recensement sur l'emploi. Répercussions sur l'emploi de l'activité de l'habitation et du crédit hypothécaire Page 2

4 Emplois liés à l activité des marchés de l habitation et du crédit hypothécaire, en 2006 Agences Intermédiation Construction immobilières et financière et activités Combinés résidentielle activités connexes connexes Emploi direct Part attribuée à 100 % 66,67 % 34 % l habitation Emploi direct Emploi indirect Emploi induit Total de l emploi Sources : Calculs effectués par Will Dunning en utilisant les données de Statistique Canada : 2006 Fichier de recensement XCB ; Multiplicateurs nationaux des entrées-sorties, 2007 (multiplicateurs d emplois). Les chiffres sont arrondis. Le tableau ci-dessus présente des estimations de l emploi à partir de D autres données de Statistiques Canada (l Enquête sur l emploi, la rémunération et les heures) indiquent qu entre 2006 et 2011 l emploi total au Canada a augmenté de près de 5 %. La croissance a été la plus forte dans la construction résidentielle (13 %), l intermédiation financière (11 %), et de l immobilier (9 %).En combinant les données provenant du recensement et l EERH, les marchés de l habitation et du crédit hypothécaire résidentiel représentent maintenant plus de 1,35 million d emplois, soit plus de 8 % de l emploi total au Canada, grâce à leurs effets directs, indirects et induits. Ces industries, avec l addition de leurs effets indirects et induits, ont représenté environ 18 % de la création d emplois de 2006 à L effet de richesse immobilière Au-delà des impacts sur l emploi à travers les canaux directs, indirects et induits, le marché du logement a le potentiel d influer sur les décisions et comportements des consommateurs et a donc des retombées supplémentaires sur l économie et le niveau d emploi. Le principal stimulant est la hausse de la valeur des habitations, pour les raisons suivantes : La hausse des valeurs immobilières donne un signal positif sur l état de l économie et renforce la confiance. Encouragés par la hausse de la valeur de leur habitation, les propriétaires peuvent décider de réduire leurs autres formes d épargne et de dépenser plus. Deuxièmement, ils peuvent décider d emprunter sur la valeur nette de leur habitation. Une étude rigoureuse de l impact de la richesse sur les dépenses de consommation menée par trois des économistes les plus respectés du marché du logement 2 estime un impact d environ 4 % à travers les États-Unis. L auteur estime que ce pourcentage est «à peu près juste». Une hausse de 10 % de la valeur des habitations pourrait faire augmenter de 0,4 % les dépenses des ménages. Selon le recensement de 2006, il y avait environ 8,38 millions de propriétaires-occupants au Canada, avec une valeur moyenne d environ $. La valeur globale était d un peu plus de 2 Karl E. Case, John M. Quigley, Robert J. Shiller. Comparing Wealth Effects: the Stock Market versus the Housing Market Disponible ici : Répercussions sur l'emploi de l'activité de l'habitation et du crédit hypothécaire Page 3

5 2 200 G$. Depuis lors, la valeur moyenne des habitations au Canada a augmenté d environ 31 % en dollars réels et d environ 19 % en dollars indexés. Sur cette base, «la richesse immobilière réelle» par propriétaire a augmenté d un peu plus de $. Avec un impact de 4 %, on peut prévoir une hausse des dépenses à la consommation d environ $ par ménage. Appliqué à 8,38 millions de propriétaires de maison, l impact sur les dépenses de consommation est d environ 17 G$. Cette théorie implique un ajout de 1,2% au PIB du Canada, avec un impact correspondant sur la création d emplois. Les études de l ACCHA auprès des consommateurs confirment ces recherches universitaires. À l automne de 2011, la recherche de l ACCHA (publiée dans «État annuel du marché hypothécaire résidentiel au Canada») a estimé que l emprunt sur la valeur nette par les propriétaires de maison canadiens avait été de 28,5 G$ durant l année précédente. Toutefois, environ 11 G$ ont servi à consolider des dettes et 3,5 G$ à faire des placements. Il restait donc 14 G$ pour les dépenses. Le tableau sur cette page illustre la relation entre l emploi et la valeur des logements au Canada. L emploi est illustré à l aide du «ratio entre l emploi et la population» (le pourcentage d adultes qui ont un emploi). En examinant les données, l auteur constate une relation à double sens : la hausse du prix des maisons profite à l économie et un renforcement de l économie profite au marché de l habitation. Cette «relation circulaire» peut parfois engendrer l instabilité : les interactions peuvent amplifier aussi bien une expansion qu une récession. Ce graphique montre clairement une forte relation entre la richesse immobilière et le ratio emploi-population à travers toutes les phases. La richesse immobilière a des effets manifestement importants sur l économie canadienne. Ces effets sont particulièrement remarquables lors d une récession. Le Canada a connu une baisse du prix moyen des maisons (environ 10 %), mais elle a été de courte durée. La baisse moins sévère des prix de l immobilier et le retour rapide à la croissance des prix signifient que la récession au Canada (selon le ratio emploi-population) était deux fois moins sévère qu aux États-Unis. En outre, l augmentation subséquente (quoique légère) du taux d emploi canadien illustre le fait que la reprise économique a été plus forte ici qu aux États-Unis. Toutefois, le taux de récupération au Canada est plus modeste que ce que nous espérions, indiquant que nous sommes confrontés à des vents contraires, y compris les impacts d une faiblesse de l économie des États-Unis sur nos exportations, un dollar canadien fort (ce qui rend plus difficile d affronter la concurrence internationale), et des prix élevés pour le pétrole et d autres produits de base (qui affectent négativement les consommateurs et les fabricants de produits finis, même si elles sont bénéfiques pour les producteurs des produits de base). Répercussions sur l'emploi de l'activité de l'habitation et du crédit hypothécaire Page 4

6 Le motif d investissement Un autre effet sur le marché de l habitation est le «motif d investissement». Lorsque la valeur des logements est en hausse comme on le prévoit, il y a incitation à acheter davantage de logements. Ceci s applique aux investisseurs dont le principal (et parfois unique) motif est la réalisation d une plus-value. Mais cela peut aussi inclure les propriétaires-occupants qui décident d acheter des maisons qui sont plus chères que celles qu ils pourraient autrement acheter. Ce motif peut également affecter les prêteurs, qui peuvent relâcher leurs critères de crédit. Les estimations de cet auteur suggèrent qu à l apogée du boom immobilier aux États-Unis en 2006, entre 20 et 25 % des ventes de maisons étaient attribuables au «motif d investissement». C était bien sûr excessif : quand le motif d investissement s est inséré dans la relation circulaire entre les prix des logements et l emploi, une bulle s est créée dans de nombreuses régions des États-Unis. Après l effondrement du marché immobilier, le motif d investissement est devenu négatif. Les ventes restent bien en deçà de ce que devraient produire les facteurs économiques fondamentaux : les consommateurs sont devenus hésitants à acheter, car ils craignent des pertes supplémentaires de valeur; les critères de prêt sont devenus très serrés, ce qui a limité l achat. Parmi les commentateurs pessimistes quant aux perspectives du marché américain, l état du marché du logement est souvent cité, y compris l effet de richesse négatif, l effet dissuasif d acheter un actif qui pourrait perdre de sa valeur (un motif d investissement négatif), et la prudence excessive des prêteurs, ce qui empêche certains acheteurs d entrer dans le marché. Pour le Canada, il semble que le motif d investissement soit modéré dans de nombreuses régions du pays. Il pourrait expliquer 2 ou 3 % des ventes de logements à l échelle nationale. Ce n est pas un niveau dangereux. L achat de maisons au Canada est conforme à l état de l économie et aux effets très positifs des faibles taux d intérêt. En outre, comme la recherche de l ACCHA a constaté à maintes reprises, les emprunteurs et des prêteurs hypothécaires ont agi avec prudence. Les habitations occupées par leur propriétaire représentent une somme d épargne considérable au Canada. L ACCHA estime que la valeur nette des habitations au Canada (net des prêts hypothécaires et des marges de crédit hypothécaire) était d un peu plus de 2000 milliards de dollars à l automne La valeur nette des logements augmente rapidement grâce à la hausse des prix de l immobilier ainsi qu au remboursement du principal (la recherche de l ACCHA constate que les détenteurs d hypothèques font des efforts considérables pour rembourser leurs prêts hypothécaires plus rapidement que ce qui est nécessaire). Conclusion Au Canada (et dans le monde) les taux d intérêt ont été ramenés à des niveaux exceptionnellement bas, dans le but de promouvoir la reprise économique. Au Canada, une grande partie de l impact des faibles taux d intérêt s est fait sentir dans le domaine de l habitation. Des emplois ont été créés, à travers les effets immédiats de l activité hypothécaire et résidentielle (et des activités connexes). En outre, la stimulation des marchés du logement a apporté une croissance de la valeur des logements à des taux plus rapides que ce qui aurait eu lieu autrement. Cet effet de richesse a également contribué à la création d emplois au Canada. Dans le même temps, la croissance des prix des logements et une augmentation associée de l endettement hypothécaire ont suscité des préoccupations quant aux risques pour l économie. Certains craignent qu un grand nombre de Canadiens ne puissent pas remplir leurs obligations hypothécaires lorsque les taux d intérêt augmenteront «inévitablement». L ACCHA a utilisé des données (à partir de sondages auprès des consommateurs et de vastes bases de données sur Répercussions sur l'emploi de l'activité de l'habitation et du crédit hypothécaire Page 5

7 les prêts hypothécaires réels) pour simuler les conséquences d une hausse des taux d intérêt. Ces analyses indiquent que les emprunteurs et les prêteurs ont fait preuve de prévoyance et qu ils ont beaucoup de marge de manoeuvre pour tolérer des taux d intérêt plus élevés. L un des risques dans le marché hypothécaire peut être caractérisé comme «une hausse inabordable dans les paiements». Il s agit d un risque négligeable au Canada. Un risque plus important est «la réduction de la capacité de payer». Celle-ci découle de l économie en général : dans le cas d une récession qui entraînerait des pertes d emplois au Canada, il y aurait une augmentation du nombre (qui est actuellement très faible) des propriétaires de maison canadiens qui ont du mal à faire leurs paiements hypothécaires. Un ralentissement du marché immobilier, s il se produisait, aurait une incidence sur l économie par le biais des pertes d emplois directs dans la construction, les prêts, et les services immobiliers, ainsi que les pertes d emplois indirects et induits. En outre, dans le cas d un retournement sévère du marché qui apporterait des réductions de prix substantielles, les pertes de richesse immobilière nuiraient encore plus à l économie. Compte tenu de la relation circulaire entre les valeurs des logements et l économie, il y a un risque de spirale à la baisse similaire à celle que les États-Unis ont connue. Toutefois, étant donné le motif investissement modeste au Canada (par opposition aux États-Unis), la gravité d une récession induite par le logement devrait être beaucoup moindre chez nous que chez nos voisins du Sud. Les meilleures façons de soutenir le marché du logement et de soutenir ses impacts positifs sur l économie canadienne sont de poursuivre des politiques qui créent des emplois. Deuxièmement, nous devons éviter tout changement de politique qui freinerait artificiellement l activité du logement ou réduirait la capacité des prêteurs à accorder des prêts hypothécaires à des acheteurs qualifiés. La dernière chose dont le Canada a besoin est un ralentissement induit par la politique du marché du logement. L ACCHA L ACCHA est l organisme national qui représente le secteur hypothécaire du Canada. Son effectif comprend plus de 12,000 conseillers hypothécaires représentant au-delà de entreprises dans toutes les provinces et tous les créneaux du secteur hypothécaire. Cet effectif diversifié permet à l ACCHA de réunir les principaux joueurs dans l amélioration du professionnalisme. En 2004, l ACCHA a créé le titre de conseiller hypothécaire accrédité («CHA») pour améliorer les normes de formation et de déontologie des conseillers hypothécaires au Canada. L autre rôle essentiel de l ACCHA est de défendre les intérêts des consommateurs. C est pourquoi l ACCHA cherche constamment à informer le public à propos du crédit hypothécaire. L auteur Will Dunning est un économiste (BA, MA) qui se spécialise depuis 1982 dans l analyse et la prévision des marchés de l habitation. In addition to acting as the Chief Economist for CAAMP he operates an economic analysis consulting firm, Will Dunning Inc. Répercussions sur l'emploi de l'activité de l'habitation et du crédit hypothécaire Page 6

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