Financer son EcoQuartier : Pour une approche durable et transversale de l économie de l aménagement

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Marie-Claude Bédard
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Financer son EcoQuartier : Pour une approche durable et transversale de l économie de l aménagement Florence Menez (Cete de Lyon) Juliette Maître (Cete de

1 Financer son EcoQuartier : Pour une approche durable et transversale de l économie de l aménagement Florence Menez (Cete de Lyon) Juliette Maître (Cete de l'ouest) Jeudi 4 juillet 2013 Crédit photo : Arnaud Bouissou/MEDDE Ministère de l'écologie, du Développement durable et de l Énergie

2 Une nécessaire production soutenue du logement Un objectif national affiché de production de logements Mais une conjoncture peu réjouissante : Moins de logements construits en 2012 Evolution de la construction neuve en France métropolitaine (logements commencés) Source : Ministère de l Égalité des Territoires et du Logement Sitadel/Siclone 2

3 Une nécessaire production soutenue du logement avec une envolée des prix Evolution des prix Appartements anciens, base 100 = 1996 trimestre 1 Prix corrigés des variations saisonnières, INSEE-Notaires Source : Présentation de thèse Guilhem Boulay 3

4 Une nécessaire production soutenue du logement sans lien avec le pouvoir d'achat des ménages 4

5 Bilan aménageur / Bilan promoteur, le foncier valeur d ajustement? Le bilan de l aménageur Dépenses Recettes Le bilan du promoteur Dépenses Marge Marge Rémunération Rémunération Frais divers Frais financiers Études Vente des charges foncières Recettes Études Prix de vente Travaux Foncier Construction Participation de la collectivité Subventions diverses Foncier + Taxes 5

6 Le programme de la journée 6

A télécharger, sur le site Internet EcoQuartier Les supports de présentation Dates et lieux des différentes sessions de formation «montages financiers des EcoQuartiers : éléments fondamentaux» (Paris

7 A télécharger, sur le site Internet EcoQuartier Les supports de présentation Dates et lieux des différentes sessions de formation «montages financiers des EcoQuartiers : éléments fondamentaux» (Paris septembre, Poitiers en octobre, Tours en novembre) Le rapport initial «Le financement des EcoQuartiers» Cetes de Lyon, Nantes et Bordeaux Le dossier «L'habitat participatif : une solution pour le logement abordable?», Cete de Lyon Le dossier «approche globale du bilan d'aménagement : vers un outil financier», Bureau AD4, Cap Gemini, TerriDev 7

8 Les enjeux d'un EcoQuartier Localisation du projet Une maîtrise d'ouvrage porteuse et renforcée Processus concerté avec la population et l ensemble des acteurs de l urbain Programmation appropriée, en termes : d équipements publics, de logements, d activités Qualité du bâti Qualité des espaces publics et des espaces verts Performances environnementales 8

9 L EcoQuartier est une opération d aménagement... Au sens de l'article L300-1 du code de l'urbanisme. Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objet de : mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l habitat d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques de favoriser le développement des loisirs et du tourisme de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche et d'enseignement supérieur de lutter contre l'insalubrité de permettre le renouvellement urbain de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels L'aménagement désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. 9

10 qui s inscrit dans les finalités du développement durable Un projet durable doit intégrer : La lutte contre le changement climatique La préservation de la biodiversité, des milieux et des ressources La cohésion sociale et la solidarité entre territoires et entre générations L épanouissement de tous les êtres humains Des dynamiques de développement suivant des modes de production et de consommation responsables Ces objectifs sont complétés par 5 principes essentiels : Participation Organisation du pilotage Transversalité des approches Stratégie d'amélioration continue Évaluation partagée 10

11 qui réalise les objectifs des politiques publiques S'intègre dans le plan énergie climat territorial Réalise les objectifs du Programme Local de l'habitat Favorise l'émergence de nouveaux secteurs d'activité Remet sur le marché des secteurs en déprise des villes Donne une nouvelle image et une nouvelle attractivité aux villes 11

12 La réalisation d une opération d aménagement constitue une opération économique Objectifs : Les recettes provenant de la vente ou de la location des terrains à bâtir doivent couvrir le plus possible les dépenses liées à l acquisition et à l aménagement des terrains Faire financer l opération par les bénéficiaires directs de l opération, c està-dire par les acquéreurs Le législateur a prévu des modes de financement adaptés pour financer l accompagnement des opérations (participation en ZAC, PUP). Néanmoins, les collectivités sont parfois amenées à participer financièrement à l opération d aménagement en phase d investissement. 12

L EcoQuartier répond donc aux logiques économiques classiques Un principe : Le bilan d une opération d'aménagement doit être équilibré : les recettes couvrent les dépenses.

13 L EcoQuartier répond donc aux logiques économiques classiques Un principe : Le bilan d une opération d'aménagement doit être équilibré : les recettes couvrent les dépenses. Des stratégies : Maîtriser son programme pour garantir ses recettes (programmation) Minimiser les coûts (programmation) Chercher des partenariats pour couvrir les déficits Mais des dérives qui demandent : De bien connaître les procédures de l'aménagement opérationnel D anticiper sur la gestion foncière D optimiser les dépenses dans un contexte budgétaire tendu pour les collectivités locales. 13

14 L EcoQuartier répond aux logiques économiques classiques Le montage financier d un EcoQuartier est-il spécifique? Non! Le montage dépend des logiques globales de financement de l'aménagement. Un EcoQuartier coûte-t-il plus cher? Oui Des études en plus Des coûts d'aménagement qui peuvent différer Non Une logique de gestion du territoire plus durable Des «économies» ou des dépenses évitées à long terme L enjeu dépasse donc la seule lecture financière de l opération 14

15 A quel moment parler de programmation? 15

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