IMMOBILIER D'ENTREPRISE

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1 NOTE DE CONJONCTURE - 1 ER SEMESTRE 216 IMMOBILIER D'ENTREPRISE BILAN ET PERSPECTIVES POINTS POSITIFS Un retour progressif au potentiel de croissance en France Une légère embellie du marché de l emploi avec le rebond de l intérim Le Brexit susceptible d augmenter l attractivité internationale de Paris, pour les utilisateurs et les investisseurs Dans un contexte de taux bas, un marché de l investissement toujours compétitif et qui se diversifie un peu Un marché de bureaux en Île-de-France nettement plus actif qu au 1 er semestre 215 Une reprise des transactions et des projets > 5 m² POINTS DE VIGILANCE Les incidences du Brexit sur l économie réelle Une montée des risques pour l économie et le secteur immobilier Un marché locatif hétérogène, selon les types de bureaux et les secteurs géographiques Des mesures d accompagnement encore très élevées Des taux prime devenus trop bas pour attirer certains investisseurs CHIFFRES-CLÉS DU 1 ER SEMESTRE 216 Données S1 216 Variation / S1 215 Variation / S2 215 Perspectives à fin 216 MARCHÉ LOCATIF DE BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE Demande placée 1 12 m² 2 3 m² Taux de vacance 6,9 % 6,8 % Offre à un an 4 55 m² 4 8 m² Loyer prime Paris Ouest / QCA 79 /m² 79 /m² Loyer moyen de 2 nde main 321 /m² 321 /m² INVESTISSEMENT EN FRANCE Volume 8,5 Md 25 Md Taux prime bureau Paris QCA 3, % 3, %

2 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE ÉCONOMIE - FINANCE CARTE DU BREXIT BREXIT, L ÉLÉMENT PERTURBATEUR DU DYNAMISME ÉCONOMIQUE EUROPÉEN Malgré le ralentissement conjoncturel mondial cette année, l Eurozone résistait bien jusqu ici. L économie française évoluait lentement vers un retour à son potentiel de croissance : celle du PIB aurait pu remonter en 216 à 1,6 % selon le FMI, ou même à 1,7 % selon Oxford Economics, niveau auquel elle se serait stabilisée jusque 22. Le choc du Brexit, lors du référendum du 23 juin dernier, est venu soudainement changer la donne. Les économistes tentent de mesurer son incidence, positive ou négative, sur l économie française. Le consensus suggère une croissance 216 révisée prudemment autour de 1,4 %. D un côté, le Brexit devrait freiner un peu la reprise dans la zone euro, de l autre, il peut s avérer une chance pour la France, en jouant notamment le rôle d accélérateur du projet du Grand Paris. Dans l immédiat, la crise de confiance est surtout politique et les marchés financiers spéculent, même si une période de transition d au moins 2 ans est prévue pour que la sortie du Royaume-Uni de l Union Européenne prenne effet. Parmi les facteurs toujours favorables, même sur fond de Brexit : le taux de change /$, le prix du pétrole et les taux d intérêts, tous trois toujours très bas. La France devrait ainsi bénéficier toute l année 216 de conditions stimulantes pour son économie, à la fois sur le marché domestique et à l export. En revanche, elle est aussi paralysée par une agitation sociale grandissante : grèves et manifestations se multiplient contre le projet de loi "Travail", qui fait début juillet l objet, contesté, de l article Pourtant, d après les économistes, l impact de cette réforme serait moindre, et reste difficile à quantifier à ce jour. PIB 2,5 2, 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, -2,5-3, -3, CROISSANCE ANNUELLE DU PIB ET TAUX DE CHÔMAGE (%) Taux de chômage en France métropolitaine, % 1,4 % TAUX DIRECTEUR DE LA BCE (%) (p) 1-Jan-99 1-Jan- 1-Jan-1 1-Jan-2 1-Jan-3 1-Jan-4 1-Jan-5 1-Jan-6 1-Jan-7 1-Jan-9 1-Jan-1 1-Jan-11 1-Jan-12 1-Jan-13 1-Jan-14 1-Jan-15 1-Jan-16 1-Jan-8,% SOURCE : INSEE, OXFORD ECONOMICS, BANQUE DE FRANCE SOURCE : BCE

3 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE ÉCONOMIE - FINANCE ESTIMATIONS D EMPLOI 2 25 MILLIONS ,8 MILLIONS SOURCE : INSEE BREXIT RISQUES FISCALITÉ BULLE HCSF EMPLOI : UNE LUEUR AU BOUT DU TUNNEL Le taux de chômage s est enfin ajusté très légèrement à la baisse et l intérim affiche une progression de 11 % sur un an à fin mars 216, ce qui est bon signe, même si un infléchissement est perceptible depuis quelques mois. De plus, selon les estimations provisoires de l INSEE de début juillet 216, l emploi en France métropolitaine aura augmenté de 188 entre fin 214 et fin 215, pour atteindre 26,8 millions. Ces créations nettes d emploi l année dernière s ajoutent aux 33 constatées en 214. L enquête Emploi au sens du BIT produit un chiffre un peu inférieur, de 25,8 millions d actifs, avec un taux d emploi de 64,3 % qui progresse peu depuis 5 ans. Quel que soit le mode de calcul, la hausse par rapport aux 25 millions d emplois enregistrés par l INSEE au tournant de l année 2 est significative, ce qui stimule la demande des utilisateurs en immobilier d entreprise. L explosion de l économie digitale est devenue un réel booster du marché de l emploi : start-ups comme nouveaux métiers recherchent des compétences spécifiques, ce qui facilite l insertion professionnelle des générations digital natives. Ce pan du marché de l emploi sera en revanche inaccessible aux chômeurs de longue durée, sauf à ce qu ils se reconvertissent. Les mesures du gouvernement en faveur de la formation répondent partiellement à ce besoin. LE SECTEUR IMMOBILIER EN LIGNE DE MIRE Le bâtiment est l un des secteurs qui tire la croissance en 216, tout en se heurtant à des obstacles. D abord, la hausse de la fiscalité immobilière en France se poursuit : les droits de mutation en région parisienne sont passés à 6,4 %, suite à l entrée en vigueur de la taxe additionnelle de,6 % depuis janvier 216. Ensuite, en avril puis en juin, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a souligné dans son analyse une possible surévaluation de l immobilier tertiaire parisien de l ordre de 15 à 2 %, craignant la formation d une bulle spéculative. Enfin, début mars, le Comité de Bâle sur le contrôle bancaire a fait des préconisations qui pourraient venir réduire les facilités d emprunt accordées aux investisseurs. Même si elles concernent d abord le résidentiel, ce sont malgré tout autant de nouveaux risques pour la reprise de la construction et de l investissement immobilier en général, que les professionnels du secteur cherchent à éviter par un lobbying actif.

4 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE INVESTISSEMENT MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER D ENTREPRISE EN FRANCE (MD ) S1 212 S2 212 S1 213 S2 213 S1 214 S2 214 TAILLE DES INVESTISSEMENTS EN FRANCE EN % 29% 6% 7% 21% 16% S1 215 < 1 M S à 2 M 2 à 5 M 5 à 1 M UNE VINGTAINE DE TRANSACTIONS 8,5 1 à 2 M > 2 M S1 216 > 1 M AU 1 ER SEMESTRE 216 UNE DEMANDE FORTE, RAISONNÉE ET IMAGINATIVE Le marché de l investissement connaît une forte saisonnalité. Aussi, le démarrage relativement lent au 1 er trimestre avec un volume de 4,3 Md ne donnait pas lieu à commentaire particulier. L accélération du marché est surtout perceptible avec les premières grandes transactions de l année, plus que dans les 8,5 Md d engagements cumulés au cours du 1 er semestre 216. Le 2 nd semestre est d habitude le plus dynamique et ce phénomène pourrait s accentuer suite au Brexit, les investisseurs qui ferment leurs fonds immobiliers au Royaume-Uni étant susceptibles de reporter leurs acquisitions vers la France. Les volumes annuels devraient donc à nouveau se situer autour de 25 Md, soit l équivalent de la valorisation de LinkedIn par Microsoft (26,2 Md$) un beau clin d œil entre immobilier et économie numérique. De fortes incertitudes, encore renforcées par les risques désormais associés au Brexit, ébranlent la confiance des investisseurs, sans remettre en cause l abondance de liquidités qui cherchent à se placer en immobilier d entreprise. Les gestionnaires d actifs ont réalisé de substantielles levées de fonds et procèdent à des achats sélectifs et de conviction, ce qui exacerbe la concurrence pour les produits core dans de bonnes localisations. Ainsi, au 1 er semestre 216, la part de l Île-de-France, comme celle des bureaux, est revenue dans sa moyenne habituelle, entre 7 et 75 % des montants investis en France. Par ailleurs, une vingtaine de transactions d une taille unitaire supérieure à 1 M vient doper ces volumes semestriels. L appétit reste fort pour ces mega-deals, mais les cessions de portefeuilles sont complexes et les fonds souverains, malgré leurs Md disponibles, se heurtent à la rareté des trophy assets mis en vente à Paris. Le marché français susceptible de satisfaire l exigence de la demande reste sous-offreur. Les bureaux ou commerces à Paris, les produits core, et même les dossiers value add se font rares. Il existe bien des offres en 1 ère ou 2 nde couronne, obsolètes ou vacantes. Leurs propriétaires seraient plutôt enclins à les céder mais, sauf exception, comme sur le marché locatif, ces produits ne rencontrent pas la demande des investisseurs, encore très prudents : les acquéreurs ciblent plus volontiers des actifs avec une rentabilité locative garantie dans les métropoles régionales et la 1 ère couronne francilienne, et ceux qui s aventurent en 2 nde couronne pour prendre position au sein du Grand Paris cherchent des rendements élevés. Les valeurs locatives et les taux offrant peu de potentiel de valorisation, la demande des investisseurs, très forte, est raisonnée et imaginative. Les critères de sélection s élargissent : les assureurs s intéressent ainsi aux opérations "en blanc" avec ou sans garanties locatives, tandis que dans Paris, les immeubles de bureaux anciens vides sont de plus en plus recherchés pour être transformés en hôtels, résidences senior, résidences étudiants ou espaces de co-working. Les offres sont à inventer et une solution pour faire émerger de nouveaux gisements de création de valeur consiste à proposer des immeubles en phase avec les besoins de demain, en matière de bienêtre, flexibilité, connectivité, ou encore de réversibilité des immeubles.

5 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE INVESTISSEMENT STRATÉGIES D INVESTISSEMENT EN % 15% 72% 212 RENTABILITÉ DE L IMMOBILIER DE BUREAUX PAR RAPPORT À L OAT 1 ANS (%) Taux moyen de l'oat 1 ans Core/Core + Value Added Opportuniste S1 216 Taux prime à Paris QCA 3,%,5% DES TAUX AU PLANCHER, MAIS PAS DE BULLE EN VUE Le marché de l immobilier d entreprise, qui suit un cycle de vie long, semble parfois défier la logique financière de court terme. La BCE ayant annoncé le maintien de son taux directeur à, % jusqu en 217, voire au-delà, l OAT 1 ans en France devrait se stabiliser autour de sa valeur-plancher de,5 %, atteinte depuis février. La vive concurrence entre acquéreurs maintiendra en 216 une pression baissière sur les taux prime immobiliers, qui conserveront néanmoins une attractivité tangible, autour de 25 points de base, bien supérieure à celle de l investissement en résidentiel ou de la plupart des autres actifs financiers. Par anticipation prudente de ces évolutions à venir, certains investisseurs s interrogent sur le niveau élevé des prix. Pourtant il n y a pas de bulle immobilière car les acquéreurs, sélectifs, pratiquent le "juste pricing". À cet égard, un consensus de place considère que l analyse du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) envers une possible surévaluation de 15 à 2 %, voire 3 %, des actifs de bureaux parisiens, est fortement exagérée. En revanche, même si le Brexit éloigne pour le moment toute remontée des taux directeurs par la BCE, il convient d envisager l impact de la remontée des taux de l OAT à plus long terme : les acteurs du marché doivent se préparer à ce moment critique, car soit les taux prime immobiliers évolueront alors à la hausse, soit la prime de risque de la classe d actifs immobilière s en verra érodée. SOURCES : NEXITY CONSEIL ET TRANSACTION, BANQUE DE FRANCE UNE ATTRACTIVITÉ DE L IMMOBILIER AUTOUR DE 25 POINTS DE BASE

6 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE DEMANDE PLACÉE SUR 12 MOIS GLISSANTS (MILLIONS DE M²) 3 2,5 2 1,5 1 T2 25 T4 25 T2 26 T4 26 T2 27 T4 27 T2 28 T4 28 T2 29 T4 29 T2 21 T4 21 T2 211 T4 211 T2 212 T4 212 T2 213 T4 213 T2 214 T4 214 RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE AU 1 ER SEMESTRE 216 1% 22% 5% 15% 48% Moyenne : 2,2 M m² Paris La Défense T2 215 T4 215 T2 216 Hauts-de-Seine (hors Défense) 1 ère couronne Nord-Est 2 nde couronne VENTES UTILISATEURS DE BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE (MILLIERS DE M²) S1 211 S RETOUR À L OPTIMISME Sur ce premier semestre 216, la demande placée se fixe à un peu plus de 1 1 m², en hausse de 18 % par rapport au premier semestre de l année dernière. Avec 625 m² placés en trois mois, le 2 nd trimestre a été particulièrement actif et permet d envisager un placement total à 2,3 millions pour l année 216. Porté par une croissance économique encourageante, le marché devrait poursuivre cette dynamique, sans souffrir des effets déstabilisants du Brexit à court terme. Ces résultats ont été le fruit de la performance de tous les segments de surfaces. Le marché des grandes transactions, soutenu, affiche une progression de 23 % en volume, à mettre toutefois en perspective avec un premier semestre 215 assez poussif. De leur côté, les surfaces < 1 5 m² progressent de 8 %. Mais c est le placement sur les surfaces de 1 5 à 5 m² qui a été le plus prolifique avec 33 % de hausse, ce qui positionne ce premier semestre 4 % au-dessus de la moyenne de ces 6 dernières années. La croissance a été plutôt hétérogène sur les différents marchés franciliens. D un côté, les secteurs qui ont performé, voire surperformé, avec notamment La Défense qui affiche une progression de + 25 % par rapport à la même période de 215. Avec 171 m² placés, le premier semestre enregistre son record depuis plus de 1 ans. Les Hauts-de-Seine Sud et Neuilly / Levallois ne sont pas en reste avec respectivement % et + 93 % de placement grâce à plusieurs transactions > 5 m². Viennent ensuite la 1 ère couronne Est qui affiche une belle vitalité, avec + 23 %, puis Paris qui, à + 17 %, prolonge sa performance 215, boosté par le placement à Paris Est. À l inverse, les Hauts-de-Seine, hors La Défense, sont en recul de 11 %. Les communes d Issy / Boulogne avec 8 % et Rueil / Nanterre avec 3 % ont empêché le département d afficher une croissance positive. Mais c est la 2 nde couronne qui a le plus souffert, avec 31 % de placement par rapport à 215. Une nouvelle fois, la part du placement sur des immeubles de 2 nde main s élève à près de 7 %. Les Hauts-de-Seine et la 1 ère couronne Est sont les seuls secteurs où le marché reste particulièrement actif sur les surfaces de 1 ère main, avec des parts comprises entre 5 et 77 % du placement. Un important volume d offres disponibles combiné à des valeurs qui demeurent attractives permet aux utilisateurs de se positionner sur des surfaces de qualité sur ces marchés. Enfin, avec des taux d emprunt toujours bas, les ventes à utilisateurs affichent une progression, en passant de près de 1 % au premier semestre 215 à près de 13 % au premier semestre 216. Certains secteurs démontrent même une très forte appétence pour les ventes, avec par exemple des parts de 46 % à Paris Sud, 33 % à Saint-Denis / Saint-Ouen et 26 % à Neuilly / Levallois. 7 % D IMMEUBLES DE 2 NDE MAIN DANS LE PLACEMENT

7 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE OFFRE À UN AN ET TAUX DE VACANCE (MILLIONS DE M²) 5,6 5,4 5,2 5, 4,8 4,6 4,4 4,2 4, 21 INDICE DES LOYERS DE 2 NDE MAIN EN ÎLE-DE-FRANCE FOURCHETTES DES LOYERS NEUFS ET RESTRUCTURÉS À PARIS OUEST / QCA ( HT HC / M² / AN) T4 211 T2 21 T4 21 T2 211 T4 211 T2 212 T4 212 T2 213 T4 213 T2 214 T4 214 T S1 216 Moyenne T4 212, ORIE (données 216 provisoires) T4 213 Taux de vacance (%) Offre à un an T4 214 T ,9% T ,8 T4 215 T DES VOLUMES D OFFRE QUI SE RÉDUISENT Le stock d offres immédiates poursuit la baisse amorcée début 215 pour s établir à 3,7 millions de m². Sur le semestre ce volume perd 6,4 %. De son côté, l offre livrable dans l année connaît un recul important, de l ordre de 33 % sur 6 mois. Le creux de livraisons identifié pour 216 est en train de s opérer : le niveau d offre est le plus bas enregistré depuis 5 ans. Les surfaces < 1 5 m² enregistrent la baisse de l offre la plus importante. Elle est plus mesurée sur les segments supérieurs. Cette baisse du niveau d offre entraîne naturellement la diminution du taux de vacance, qui perd,9 points sur un an à 6,9 %. Dans le QCA, il s abaisse à 3,9 % et à La Défense il passe sous la barre symbolique des 1 %. Les seules hausses, limitées, concernent les secteurs des 1 ère et 2 nde couronnes et certaines communes des Hauts-de-Seine, à Neuilly / Levallois et en Péri-Défense. De manière générale, tous les secteurs géographiques accusent une baisse de leur niveau d offre. À Paris, la bonne vitalité du placement de ce semestre a permis une absorption importante des surfaces disponibles, qui enregistrent une baisse de 16 %. Pour autant, la capitale détient une part relativement constante de l offre francilienne avec 21 % des stocks. Les Hauts-de-Seine prédominent toujours le marché avec 42 % de l offre à un an. La 1 ère couronne affiche de son côté une relative stabilité à 6 % avec 17 % du marché. Les parts des offres de 1 ère main et 2 nde main sont conformes aux années précédentes et la baisse des volumes est homogène. Les offres de 2 nde main continuent d occuper les ¾ du marché. Cette part est cependant nettement moins importante à mesure que le segment de surfaces augmente. Lorsqu elle atteint 91% des offres < 5 m², elle ne représente plus que 63 % sur les immeubles > 5 m². Ce sont finalement ces grandes surfaces qui alimentent principalement le marché en produits de qualité. Les offres > 5 m² continuent ainsi à peser pour près de la moitié dans l offre globale disponible à un an. Par ailleurs, le nombre d offres > 5 m² proposées à la division reste important. Alors qu elles représentaient 6 % en 21, leur proportion se maintient à un niveau record à 8 % depuis près de deux ans. En effet, les propriétaires n hésitent plus à attirer les entreprises occupant de plus petites surfaces avec des immeubles de qualité destinés initialement aux grands groupes. Par ailleurs, au 1 er semestre les offres à la vente ne représentent que 12 % de l offre à un, en baisse de 4 points sur 6 mois. Paris voit leur part résister à 18 %, sans parvenir à satisfaire la demande, de plus en plus forte. RETOUR À LA MOYENNE DES LOYERS DE 2 NDE MAIN Après un pic à 18,9 fin 215 dû principalement au dynamisme du placement parisien, l indice des loyers de 2 nde main repasse sous la barre symbolique des 18 points de base. Encore en très légère hausse (+ 1 %) sur une année, il retrouve sa zone de référence, comprise entre 16 et 18. Sur les surfaces de 1 ère main, le loyer moyen s élève à 431 /m²/an, en hausse de 3,6 %. À Paris, les valeurs sont d une apparente stabilité par rapport à une année 215 qui affichait un loyer moyen assez élevé. Toutefois un certain nombre de déséquilibres coexistent : quand le loyer augmente de 2 % à Paris Est, il recule de 15 % à Paris Nord. Ce semestre, le loyer prime atteint 79 /m²/an dans le 8 ème arrondissement de Paris. Enfin, toutes typologies d actifs confondues, en Île-de-France, le loyer moyen au 1 er semestre est de 321 /m²/an contre 325 /m²/an fin 215. Cette légère réduction cache toutefois quelques disparités et notamment des baisses bien plus importantes sur des secteurs comme la 1 ère couronne Nord (-13 % à 171 /m²/an), Rueil / Nanterre (-1 % à 222 /m²/an) et Neuilly / Levallois (-1 % à 316 /m²an).

8 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE BUREAUX > 5 M 2 EN ÎLE-DE-FRANCE DEMANDE PLACÉE EN IDF ET PART DES > 5 M² (MILLIONS DE M²) 2,5 2 1,5 1,5 43% 48 37% 41% 34% 34% >5 m Demande placée Île-de-France M 2 PLACÉS À LA DÉFENSE UTILISATEURS DES BUREAUX > 5 M² EN 216 (MILLIERS DE M²) Banque, Assurance Industrie Conseil Informatique, Télécommunications Médias Services Tourisme, Transport Luxe, Mode BTP Administration % D OFFRES > 5 M 2 DIVISIBLES DEPUIS 2 ANS 2 MOTEURS : LES GRANDES TRANSACTIONS ET LA DÉFENSE Dans un marché qui affiche une belle vitalité, la performance des grandes surfaces n est jamais très loin. Au premier semestre 216, avec 3 grandes transactions pour 38 m², le segment > 5 m² progresse de 23 % en volume par rapport à la même période de 215. D abord, avec 131 m² placés contre 19 m² au premier semestre 215, La Défense a été l un des moteurs du marché > 5 m², permettant au marché des Hauts-de-Seine d effectuer un bond de 27 %. Ensuite, Paris a su, dans une moindre mesure, emmener le marché dans sa progression avec + 7 %, grâce notamment au dynamisme de Paris Ouest avec + 79 %. Enfin, à l Est, les 54 m² placés en font la meilleure performance depuis plusieurs années. La transaction de 26 m² par la RATP à Fontenay-sous-Bois explique en grande partie ce très bon résultat. Dans ce contexte plutôt positif, certains secteurs restent cependant à surveiller, à l instar d Issy / Boulogne qui ne dénombre encore aucune grande transaction quand l année dernière plus de 9 m² avaient déjà été recensés. De même, Rueil / Nanterre recule de 75 % avec une seule transaction réalisée. Sans doute cannibalisé par la dynamique de placement de La Défense et ses valeurs attractives, le secteur Péri-Défense chute de 24 %. Enfin, le secteur Paris Sud subit une perte de 62 % par rapport à 215, en étant moins sollicité pour le moment que le reste de la capitale. Autre facteur positif, avec 15 m² placés, les transactions sur les surfaces de 2 à 4 m² ont été les plus actives ce semestre, avec par exemple la prise à bail de Deloitte sur la Tour Majunga à La Défense. Notons également un beau dynamisme sur les surfaces de 5 m² à 2 m² avec + 18 %. En revanche, les 48 9 m² pris à bail par Saint-Gobain à La Défense ne permettront pas à eux seuls de performer sur le créneau des très grandes surfaces. Leur volume comme leur nombre a été divisé par deux par rapport au premier semestre 215, même si cette contre-performance n a pas d impact sur le placement global des grandes surfaces. Grâce aux prises à bail de la BPCE et de Natixis à Paris Sud, le secteur d activité Banque / Assurance devient le plus présent au premier semestre, en concentrant le quart des volumes placés. Malgré des valeurs qui ont tendance à stagner et des mesures d accompagnement qui continuent à offrir de belles opportunités, l économie de loyer n est pas la raison majeure des déménagements observés ce semestre. Le regroupement et la recherche de bureaux adaptés aux nouveaux modes de travail les motivent dans plus de la moitié des cas. D ailleurs, les mouvements observés demeurent assez conformes aux tendances habituelles. Le secteur Paris Ouest demeure à 68 % endogène, avec pour principaux mouvements le report sur d autres secteurs parisiens ou des Hauts-de-Seine, qui en retour présentent d ailleurs les mêmes comportements. Les utilisateurs de la 1 ère couronne Ouest restent dans le département pour 6 % des volumes placés. La plupart des mouvements sortants enregistrés se font en direction de la capitale. Pour le reste, aucun grand mouvement ne vient parasiter ces secteurs essentiellement endogènes. Le regain de confiance des investisseurs pour les lancements "en blanc" pourra être conforté par la tendance des utilisateurs à se positionner sur des opérations en pré-commercialisation. Même si leur part est légèrement inférieure à celle constatée au premier semestre 215, elle atteint tout de même encore 43 %. L offre disponible déjà livrée parvient elle aussi à trouver preneur puisqu elle constitue toujours plus de la moitié des transactions.

9 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE BUREAUX > 5 M 2 EN ÎLE-DE-FRANCE CARTE DES PRINCIPAUX MOUVEMENTS DES GRANDS UTILISATEURS EN 215 / 216 Val-d Oise 7 3 m² 9 4 m² Hauts-de-Seine m² 5 m² 6 9 m² Paris Ouest + 7 ème m² 51 3 m² 37 5 m² Reste de Paris 39 m² 43 5 m² Seine-Saint-Denis 35 m² 26 5 m² 6 5 m² Seine-et-Marne 14 m² m² 2 3 m² Yvelines 12 9 m² 5 3 m² Val-de-Marne 8 3 m² Essonne 25 1 m² LÉGENDE 1,8,6,4,2 Valeur Mouvements endogènes Mouvements exogènes DÉFINITIONS : Mouvements endogènes : mouvements des sociétés à l intérieur même de leur département d origine. Mouvements exogènes : mouvements des sociétés qui ont choisi de quitter leur département d origine. OFFRE FUTURE NEUVE ET RESTRUCTURÉE > 5 M² (MILLIONS DE M²) Moyenne de placement neuf et restructuré > 5 m² sur 5 ans DE NOUVEAUX PROJETS LANCÉS Même lorsque s ajoutent les projets qui seront livrés en deuxième partie d année, le volume d offre > 5 m² n atteint pas la moyenne annuelle d absorption des surfaces de 1 ère main. Ce niveau d offre affiche même un recul assez important. Avec un niveau de placement moyen annuel à 7 m², le marché des grandes surfaces, aujourd hui à l équilibre, pourrait connaître une situation de sous-offre à partir de 218. Sans grande surprise, c est à nouveau dans les Hauts-de-Seine que se concentre la moitié des grandes offres franciliennes disponibles à un an. Dans un contexte où l offre subit une baisse généralisée, le reste de la 1 ère couronne résiste, avec un stock à moins d un an qui croît de 5 %. Paris et la 1 ère couronne Ouest ont trusté l absorption des grandes surfaces et empêché l écoulement des stocks sur ces autres secteurs géographiques, en particulier en 1 ère couronne Sud. De plus, contrairement aux années précédentes, un nombre non négligeable de projets sont identifiés et considérés comme certains, confirmant par la même occasion la confiance des investisseurs pour les lancements "en blanc". En 217 et 218, l offre future cumule environ 1 million de m² disponibles et la part des projets de construction dans ce total s élève à 7 %. C est là encore dans les Hauts-de-Seine que se concentre le plus grand volume de projets, et plus précisément dans la zone allant de La Défense à la Boucle Sud : entre 217 et 218, près de 5 m² y sont attendus. Paris n est cependant pas en reste, puisque le quart de ces projets y est prévu, essentiellement au sein du QCA et de Paris Sud Immédiate Certaine Incertaine À cela s ajoutent les libérations d ores et déjà identifiées, qui alimenteront le marché de plus de 33 m² supplémentaires, également localisés essentiellement dans Paris Centre Ouest et les Hauts-de-Seine.

10 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE LOCAUX D ACTIVITÉS EN ÎLE-DE-FRANCE ET LOGISTIQUE EN FRANCE DEMANDE PLACÉE DE LOCAUX D ACTIVITÉS EN ÎLE-DE-FRANCE (MILLIERS DE M²) % 28% 29% 3% 42% 33% 34% S1 213 S2 213 S1 214 S2 214 S1 215 S2 215 S1 216 Ventes Location RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE AU 1 ER SEMESTRE % 14% 33% 43% Nord (Dépt 93 et 95) Sud (Dépt 78,91 et 94) Reste de l'île-de-france (Dépt 75, 77, 92) LES LOYERS ( HT HC / M² / AN) ET LES PRIX DE VENTE ( HD / M²) LOYERS FACIAUX PRIX DE VENTE 1 ÈRE COURONNE 2 NDE COURONNE 1 ÈRE COURONNE 2 NDE COURONNE NEUFS - RÉNOVÉS 1-13 /m² 7-95 /m² 1 35 /m² 1 1 /m² ÉTAT D'USAGE /m² 55-9 /m² 9 /m² 7 /m² DEMANDE PLACÉE LOGISTIQUE : -1 % / S1 215 LA DEMANDE À LA VENTE PÉNALISÉE PAR LA FAIBLESSE DE L OFFRE EN LOCAUX D ACTIVITÉS Quelques indicateurs économiques qui impactent directement le marché des locaux d activités sont en meilleure forme en 216. La production manufacturière a rebondi en avril dernier de 1,3 % et le déficit commercial s est réduit en mai de 2,8 milliards d euros. Sur la lancée de 215, les transactions de locaux d activités en Île-de-France ont ainsi fait preuve de dynamisme et 45 m² ont été placés au 1 er semestre 216, volume stable par rapport à une belle année 215. Les entreprises qui ont animé le marché sont comme toujours très hétéroclites. La typologie des transactions est cependant un peu différente : les ventes à utilisateurs ont baissé de 2 %, ce qui peut surprendre puisque les taux d intérêt sont toujours aussi intéressants et la demande à l achat toujours aussi forte. La raréfaction de l offre à la vente pesant sur le marché, les entreprises finissent par se positionner sur des actifs proposés à la location. Les transactions locatives ont donc augmenté de 16 % par rapport à l année dernière. Aucun effet stimulant n est pour autant observé sur les loyers, invariablement compris entre 6 et 9 /m², et jusqu à 13 /m² pour des locaux neufs en 1 ère couronne. Même s ils varient beaucoup selon la situation et la qualité des locaux, les prix de vente sont plus volatiles. Faute d offre adéquate suffisante, ils subissent une pression à la hausse, pour atteindre en moyenne 95 /m² en 216 contre 845 /m² en 215. Géographiquement, les secteurs extra-a86 ont recueilli plus de 325 m² placés en 6 mois. Le secteur intra-a86 se maintient comme au 1 er semestre 215 autour de 2 % du total francilien. Si cette répartition globale évolue peu d une année sur l autre, en revanche, au sein du secteur intra-a86, la Seine-Saint-Denis, département le plus offreur, atteint son plus fort niveau depuis 29 et concentre 5 % des transactions en 216. Le dynamisme du marché au cours des derniers trimestres entraîne une baisse de l offre disponible à 1,7 million de m². En complément, des opérations neuves se développent un peu partout dans la région parisienne avec des spécialistes de parcs d activités et des développeurs opportunistes. De nombreux projets prêts à démarrer sont notamment proposés après avoir obtenu leur permis de construire, tels le Parc de l Atlantique à Villebon-sur-Yvette ou encore le Parc de Cormeilles II à Cormeilles-en-Parisis. UN MARCHÉ LOGISTIQUE 216 QUI POURRAIT RESSEMBLER À CELUI DE 214 Le marché de la logistique en France atteint 1,2 million de m² placés au 1 er semestre 216, en baisse de 1 % par rapport à l année dernière. La dorsale Nord-Sud a reculé plus fortement et la massification des entrepôts se poursuit, chargeurs et logisticiens se positionnant sur des entrepôts de très grande taille, souvent de plus de 4 m².

11 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE CHIFFRES-CLÉS DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE AU 1 ER SEMESTRE 216 SECTEUR ARCHÉS TERTIAIRES EN ÎLE-DE-FRANCE TAUX DE VACANCE VARIATION / S2 215 DEMANDE PLACÉE VARIATION / S1 215 LOYER FACIAL MOYEN EN HT HC / M² / AN VARIATION / S2 215 Paris Ouest 3,9 % 36 4 m² 456 Reste de Paris 4,4 % m² 355 PARIS 4,1 % m² 422 La Défense 9,7 % m² 45 Péri-Défense 15,1 % 29 8 m² 233 Neuilly - Levallois 12,1 % 53 5 m² 316 Hauts-de-Seine Nord 12 % 3 m² 27 Rueil - Nanterre 12,2 % 24 5 m² 222 Boulogne - Issy 9,3 % 69 8 m² er COURONNE OUEST 11,3 % m² ÈRE COURONNE SUD 1,9 % 36 5 m² ÈRE COURONNE EST 3,9 % 48 3 m² ÈRE COURONNE NORD 8,3 % 25 4 m² NDE COURONNE 7 % 89 m² 153 TOTAL ÎLE-DE-FRANCE 6,9 % m² 321 Paris Ouest / QCA Reste de Paris 1 ère couronne Ouest Ouest / QCA 1 ère couronne Sud e de Paris 1 ère couronne Est ouronne Ouest 1 ère couronne Nord

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