Très bonne tenue du marché de l investissement passagère

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1 INVESTMENT MARKET UPDATE Très bonne tenue du marché de l investissement passagère France T Novembre 2016 Sommaire Contexte économique 2 Investissement en France 3 Types d actifs 4 Répartition géographique 5 Investisseurs 6 Définitions 7 En France, 15,3 milliards d'euros ont été investis depuis le début de l année 2016, soit une hausse de 7% par rapport à la même période en Le bon niveau d'activité du 2 ème trimestre (5,5 milliards euros) s'est prolongé avec 6,6 milliards d'euros investis sur les trois derniers mois. Totalisant 12,4 milliards d euros, l'île-de-france reste la région la plus prisée de l'hexagone. Ce volume, en progression de 6% en un an, représente plus de 8 de l'ensemble des montants engagés dans l'hexagone, un niveau supérieur à une moyenne annuelle décennale de 74%. Les grandes transactions (montant unitaire de plus de 100 millions d'euros) se sont multipliées, notamment sous la forme de cession d actifs en portefeuilles. Ces derniers représentent 22% des volumes investis depuis le début de l'année, dont quatre arbitrages de portefeuilles réalisés au 3 ème trimestre toutes catégories d actifs confondus («Alpha», «Two & Only», «Primavera» ou «Gemini»). La hausse des volumes investis en bureaux (+14% avec 11,3 milliards d'euros) et la bonne performance du marché logistique/locaux d'activité (1,4 milliard d'euros) ont soutenu la dynamique de marché, tandis que les commerces affichent un recul de 24% sur un an (2,6 milliards d'euros). De nombreuses opérations en VEFA se sont conclues au 3 ème trimestre, majoritairement en blanc, dans les secteurs tertiaires franciliens reconnus («Online», «Axiome», «Twist», etc.). Le marché de l'investissement reste très concurrentiel sur le segment prime, et la compression des rendements immobiliers s'est poursuivie, en bureaux notamment. Plus de 22 milliards d'euros pourraient être investis en France en 2016, soit une baisse de l'ordre de 10 à 15% par rapport à une année 2015 exceptionnelle, mais, une hausse de 2 par rapport à la moyenne long terme (18,4 milliards d euros). Graphique 1 Volume d investissement en France, en milliards d euros T1 T2 T3 T4 20 Auteur Marie-Laure Herrault Chargée d Etudes +33 (0) marielaure.herrault@cushwake.com Contact Magali Marton Head of Research France +33 (0) magali.marton@cushwake.com T1 T2 T3 T4 cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 1

2 Contexte économique Résilience de la zone Euro Au printemps 2016, la croissance des économies avancées a été contrastée. Source de déception aux États-Unis elle s est avérée plus vive que prévu au Royaume-Uni, en amont du vote décidant de la sortie de l Union européenne. De même, le scénario d une reprise a été confirmé pour la zone euro dans son ensemble (+0,3%). Du côté des pays émergents, le ralentissement de l économie chinoise, à l œuvre depuis 2010, semble avoir été enrayé, grâce à une politique budgétaire et monétaire expansionniste ; les pays exportateurs de matières premières notamment la Russie et le Brésil, ont profité de la stabilisation de leurs cours. Au 2 nd semestre, la demande en provenance des États-Unis s élèverait à nouveau, à la faveur d une reprise de l investissement productif, et, la demande des pays émergents continuerait de s améliorer graduellement. En revanche, les incertitudes politiques, Brexit en tête, se sont accrues et assombrissent les perspectives conjoncturelles européennes. Toutefois, ces craintes ne semblent avoir entamé ni le climat des affaires ni la confiance des ménages, et la croissance au sein de la zone Euro résisterait (+0,3% au 3 ème trimestre puis +0,4% au 4 ème ). Elle serait suffisante pour que l emploi continue de progresser et que le chômage recule encore, à petits pas. Légère progression du PIB au 3 ème trimestre 2016 Au 3 ème trimestre 2016, l économie française s est redressée, avec une hausse de +0,2% du PIB, après un repli de -0,1% au 2 ème trimestre. Cette progression tient à la hausse de l investissement des ménages (+ 0,8%) et des exportations (+0,6% après +0,2%). Mais les importations rebondissent fortement (+2,2% après -1,7 %) et au total, le solde extérieur contribue négativement à la croissance du PIB (-0,5 point, après +0,6 point). Enfin les dépenses de consommation des ménages stagnent pour le 2 ème trimestre consécutif. Pour le dernier trimestre, l INSEE prévoit une accélération de la croissance, qui devrait atteindre 0,4%. Ce rebond serait toutefois trop faible pour compenser le trou d air subi par l économie française au printemps. Sur l ensemble de l année 2016, la croissance ne devrait donc pas dépasser 1,3%. Ralentissement de la compression des taux prime Les taux directeurs demeurent très bas depuis le début de L Euribor 3 mois s établit ainsi à -0,3 en moyenne au 3 ème trimestre et le taux EONIA à -0.34%. Les taux financiers restent également à des niveaux planchers. L OAT à 10 ans s établit à 0,17% en moyenne au 3 ème trimestre 2016, contre 0,47% le trimestre précédent et 0,65% au 1 er trimestre. La prime de risque reste donc particulièrement élevée ; elle est ainsi proche de 300 points de base pour les immeubles prime parisiens, dont le taux de rendement immobilier s établit à 3,15% (- 10 points de base sur un trimestre). Si les taux prime demeurent sous pression, la compression est toutefois plus ténue et ce pour l ensemble des secteurs tertiaires franciliens. En commerce, le taux prime des rues commerçantes reste inchangé à 2,75%, à l instar du segment de la logistique (5,75%) où néanmoins une compression pourrait intervenir dans les prochains mois. Graphique 2 PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et en Chine 15% 1 5% -5% France Zone Euro Etats-Unis Chine Source: Oxford Economics Graphique 3 Taux EONIA, EURIBOR 3 mois 0,45% 0,3 0,15% 0,0-0,15% -0,3 Taux interbancaire de l'argent au jour le jour (EONIA) Euribor 3 mois Spread entre le taux EONIA et l'euribor 3 mois Source: Banque de France Graphique 4 OAT 10 ans et taux de rendement prime bureaux QCA 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Paris QCA OAT 10 ans Source: Banque de France pour OAT, Cushman & Wakefield pour taux prime bureaux Paris QCA Source: Insee, Banque de France, Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 2

3 Investissement en France Hausse des volumes au fil des mois Près de 6,6 milliards d euros ont été investis en France au cours du 3 ème trimestre La hausse des volumes s élève à 2 par rapport à un très bon 2 ème trimestre (le meilleur depuis 2007), et de 56% par rapport à la moyenne long terme. Au total, 15,3 milliards ont été investis en immobilier d entreprise banalisé en France depuis janvier 2016, soit une hausse de 7% sur un an. La finalisation de très grandes transactions au 3 ème trimestre, dont l acquisition de quelques portefeuilles, a soutenu l activité du marché. De fait, près de la moitié des transactions de plus de 100 millions d euros recensées depuis le début de l année, ont été conclues au cours du 3 ème trimestre (16 sur 35). Les transactions supérieures à 200 millions d euros ont rattrapé leur retard de début d année et totalisent désormais 1/3 des volumes placés (contre 24% à la fin du 2 ème trimestre), une part stable sur un an. Parmi les opérations unitaires réalisées au 3 ème trimestre figurent l acquisition de la «Tour Dexia» à La Défense par TISHMAN SPEYER, la cession à LA FRANCAISE, pour le compte d un fond coréen, de l immeuble «So Ouest» à Levallois-Perret ou encore l acquisition par le joint-venture AVIVA INVESTORS / ASSURANCES DU CREDIT MUTEL du siège de SCHNEIDER à Rueil-Malmaison. Les opérations d un montant compris entre 100 et 200 millions, nombreuses cet été, sont toujours en retrait. 22 opérations de ce type ont été recensées à la fin du 3 ème trimestre, c est dix de moins qu à la même période en 2015 soit une baisse de 28% en volume. Le créneau des transactions de taille intermédiaire (de 50 à 100 millions d'euros) est lui aussi très dynamique, tant en nombre de transactions recensées (18 opérations de plus sur un an) qu en volumes investis (+ 53%), à l instar des opérations inférieures à 50 millions d euros. Ce segment a continué de progresser totalisant 27% des volumes investis et représentant 79% du nombre total de transactions. Le nombre élevé de petites transactions a largement participé à la hausse de 12% du nombre total de transactions (375 à la fin du 3 ème trimestre 2016 contre 335 un an plus tôt). Seul le segment millions d euros affiche un net recul (-31%) du nombre de transactions. Rôle décisif des ventes de portefeuilles La principale évolution du trimestre tient à l augmentation de la part des portefeuilles, qui ont représenté 22% de l ensemble des sommes investies dans l Hexagone sur les neufs premiers mois de l année. Il s agit en outre pour certains de très grandes opérations : sur un total de 42 portefeuilles, 10 sont supérieurs à 100 millions d euros et constituent 7 des volumes échangés sous cette forme. Les quatre grands portefeuilles identifiés ce trimestre sont «Alpha» acquis par AMUNDI auprès de KANAM, «Two & Only» cédé par GIC à SOGECAP, «Primavera» composé de deux centres commerciaux mis en vente par GROSVENOR et acquis par CIC et enfin «Gemini», un portefeuille logistique de 6 entrepôts cédé à TIKEHAU.. Graphique 5 Volume d investissement en France, en milliards d euros Tableau 1 Nombre et volume de transactions par tranche de montants unitaires / T1-T TRANCHE DE MONTANT T1 T2 T3 T4 NBR EVOL.* VOLUME POIDS Moins de 10 m % 669 M 4% m % 993 M 7% m % 2,454 Mds 16% m % 2,871 Mds 19% m 22-28% 3,179 Mds 21% Plus de 200 m 13 +6% 5,116 Mds 33% Total % 15,288 Mds 10 / *en valeur cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 3

4 Types d actifs et localisations Bureaux : Paris QCA et Croisant Ouest à l honneur Avec 11,3 milliards d euros investis sur les 9 premiers mois de 2016 (+ 14% sur un an), les bureaux concentrent 74% du volume total investi en France. Les volumes n ont cessé de progresser au fil des mois, en raison de la multiplication du nombre d opérations de plus de 100 millions d euros (2 au 1 er trimestre, 10 au 2 ème trimestre et 14 au 3 ème trimestre). Paris QCA reste particulièrement dynamique avec 2,9 milliards d euros investis en bureaux. Plusieurs grandes transactions y ont été enregistrées ce trimestre, portant aussi bien sur des actifs core (portefeuille «Two & Only») que sur des opérations valueadd/opportunistes («87 Richelieu», «79-81 Haussmann»), contribuant ainsi à une augmentation des volumes investis de 53% sur un an. Sur la seconde marche du podium figure le Croissant Ouest avec 2,5 milliards d euros investis, principalement dans les secteurs de Neuilly-Levallois («So Ouest» et «41 rue Ybry») et Péri- Défense («Hive», «Hanami», «Online» à Rueil-Malmaison, «Le Doublon» à Courbevoie ou encore «Picasso» à Nanterre). Avec 2,3 milliards d euros investis, La Défense signe une belle performance. 5 transactions unitaires de plus de 100 millions d euros y ont été enregistrées, dont la cession des tours «Dexia» et «Europe» au cours du 3 ème trimestre. Le succès des pôles tertiaires de report s est à nouveau confirmé, à l exemple de la Première Couronne qui a profité de la vente du futur siège de la RATP à Fontenay-sous-Bois cédé à SOGECAP mais aussi d immeubles de taille plus modeste comme «Opalia» à Saint-Ouen acquis en blanc par INFRARED CAPITAL PARTNERS ou «Orsud» à Gentilly cédé à ICADE. Avec près de 960 millions d euros, les volumes investis en province affichent une hausse de 56% sur un an. Si la région Rhône-Alpes reste le premier marché en dehors de l Île-de- France, quelques métropoles régionales se sont illustrées ce trimestre à l instar de Marseille («Tour La Marseillaise»), Bordeaux («Quai Ilot 8.2») ou Strasbourg («B2»). Industriel : activité portée par la vente d actifs unitaires ce trimestre Avec 1,4 milliard d euros investis depuis janvier 2016, le marché des locaux industriels et logistiques représentent 9% des montants engagés en France. En hausse de 4 sur un an, les volumes ont été soutenus par la vente d actifs unitaires significatifs au 3 ème trimestre («Pantin Citrail» acheté par la CNP) tandis que les cessions de portefeuilles se sont poursuivies («Gemini» acquis TRISTAN CAPITAL PARTNERS ou «Scandola» cédé à AB SAGAX). Commerces : un 3 ème trimestre décevant 2,6 milliards d euros ont été investis en commerces en France, un volume en baisse de 24% sur un an. La part des commerces a fléchi pour s établir à 17% (24% un an plus tôt). Peu d opérations ont été répertoriées ce trimestre. Toutefois, plusieurs transactions de portefeuilles («Interstellar») ou d actifs mixtes («49-51, rue François I er») viendront augmenter les volumes le trimestre prochain. Graphique 6 Répartition des investissements par type de produits, en milliards d euros Graphique 7 Répartition selon la localisation (en milliards d euros) et poids des portefeuilles (%) Graphique 8 Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activité Répartition des investissements en logistique par localisation, en % Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 4

5 Répartition géographique Ile-de-France Fin du 3 ème trimestre, 12,4 milliards d euros ont été investis en Ile-de-France, soit plus de 8 des montants engagés dans l Hexagone. Il faut remonter à 2006 pour retrouver une part de marché aussi importante en Ile-de-France. L immobilier francilien continue de bénéficier de l intérêt d un grand nombre d investisseurs pour ses secteurs tertiaires les plus dynamiques ainsi que des bonnes performances du marché locatif (hausse de 2 de la demande placée en bureaux sur un an). Le marché de l investissement en région parisienne reste dominé par les bureaux : ils concentrent 83% du volume total, une part élevée liée à la signature de très gros portefeuilles et de grandes transactions unitaires initiées le trimestre précédent. Les actifs core concentrent toujours la majorité des sommes investies (58% des montants engagés sur des opérations de bureaux supérieures à 20 millions d euros en Ile-de-France), les produits à valeur ajoutée et les VEFA représentent 25% des volumes, un niveau stable d une année sur l autre. Les meilleurs actifs continuent de susciter une forte concurrence entre investisseurs, et, la pénurie et la cherté de produits prime ont ravivé l appétit de ces derniers pour des bâtiments de secondemain de qualité et sécurisés ou des VEFA dans des secteurs tertiaires reconnus. Signe de la confiance des investisseurs dans les perspectives du marché locatif, plusieurs de ces VEFA ont été cédées en blanc («Online» à Rueil-Malmaison, «Axiome» à Paris 13 ème, «Twist» dans la ZAC Batignolles, «Opalia» à Saint-Ouen, «Perisight» à Clichy, etc.). Les commerces (11% des volumes placés en Île-de-France) affichent une baisse de 17% des sommes investies sur un an, liée notamment à la diminution des cessions d ensembles mixtes. En outre aucune grande opération n a été répertoriée ce trimestre. En revanche, avec 570 millions d euros investis en région parisienne, le marché des locaux industriels affichent une hausse de 119% et signent ainsi leur meilleure performance depuis 2007 grâce à quelques opérations significatives («Pantin Citrail» cédé à la CNP, «Parc Escoffier» à Charenton acquis par TIKEHAU). Province Avec 2,9 milliards d euros (19% de l ensemble des montants engagés en France), les volumes investis en province n évoluent guère d une année sur l autre (+3%) mais affichent déjà une hausse de 5% par rapport à la moyenne annuelle des dix dernières années. Totalisant 1,3 milliard d euros, soit un tiers des sommes engagées en régions, les commerces sont restés le moteur de l activité en province grâce aux cessions de centres commerciaux (portefeuille «Primavera» cédé à CIC) ou d actifs de périphérie («So Green» acquis par IMMOCOM PARTNERS). La part des actifs industriels s élève à 21%, alimentée par la cession de plateformes logistiques («parc Boussard Sud» à Saint-Martin de Crau acquis par EXETER) et la vente de portefeuilles («Gemini»). Les bureaux affichent une hausse de 56% des investissements sur un an. Plusieurs transactions ont été conclues à Marseille (partie de la «Tour La Marseillaise», «Le Castel») ou Bordeaux («Cap Constellation», «Greenwich»). Graphique 9 Répartition des investissements en Île-de-France, en milliards d euros Graphique 10 Répartition des investissements bureaux en Île-de-France par localisation Paris Croissant Ouest 2ème Couronne Graphique 11 Répartition des investissements bureaux* en Île-de-France par type T1 T2 T3 T4 La Défense 1ère Couronne Portefeuilles franciliens T1-T Core Core + Value added Opportuniste * Actifs tertiaires d un montant unitaire supérieur à 20 millions d euros cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 5

6 Investisseurs Domination des institutionnels français L activité du marché hexagonal reste majoritairement dominée par les investisseurs français, qui ont concentré les trois quarts des montants investis en France sur les neufs premiers mois de 2016, contre 37% à la même époque en Ils profitent notamment des cessions opérées par de grands fonds d investissement, à l exemple de KANAM. Ils sont en outre à l origine de la plupart des transactions de plus de 100 millions d euros (25 sur un total de 35). Pour exemple, les deux transactions les plus importantes du 3 ème trimestre, cédées sous forme de portefeuilles, ont été acquises par AMUNDI (portefeuille «Alpha») et SOGECAP (portefeuille «Two & Only»). S ils dominent le segment des bureaux et des commerces, ils sont en revanche minoritaires sur le marché des locaux industriels, dominé par les fonds d investissement anglosaxons. Les Asiatiques entrent en scène La part des investisseurs étrangers est passée de 37% à la fin du 3 ème trimestre 2015 à 26% des volumes investis dans l Hexagone à fin septembre. Toutefois, les grands acteurs internationaux continuent d apprécier la taille, la stabilité et la lisibilité du marché français. Après s être distingués en début d année, les Nord-Américains voient leur part de marché fléchir au 3 ème trimestre (9%) ; en revanche, celle des Européens est restée quasi stable et s élève à 11%. Depuis longtemps à l affut d opportunités sur le marché français, l intérêt des investisseurs asiatiques s est concrétisé au 3 ème trimestre avec l acquisition des immeubles «So Ouest» à Levallois-Perret et «115 rue Montmartre» à Paris 2 ème. L investisseur China Investment Corporation (CIC) s est, quant à lui, positionné sur l immobilier de commerces avec l acquisition conjointement avec AEW EUROPE du portefeuille «Primavera». Typologie Les fonds d investissement restent les champions à l acquisition, avec près du tiers de l ensemble des volumes investis en France. Ils se sont portés massivement sur des acquisitions d actifs tertiaires (78% de leur volume total). Parmi les investisseurs les plus actifs et qui disposent d importantes liquidités figurent également les institutionnels comme les compagnies d assurance et les caisses de retraite (22%). Elles cherchent à diversifier leur allocation d actifs audelà des marchés boursiers et obligataires. Signalons aussi l activité des fonds souverains (6%), venus d Asie ou du Moyen- Orient. Les SCPI (17%) restent très dynamiques, dans un contexte d augmentation constante de leur collecte. Elles sont suivies par les SIIC (9%) qui ont principalement ciblé les immeubles de bureaux, à l instar de GECINA. Graphique 12 Investissements nationaux et étrangers en France (%) Graphique 13 Investisseurs nationaux Investissement en France par provenance géographique des acquéreurs (%) Investisseurs étrangers T1-T France Europe Amérique du Nord International Moyen-Orient Asie Pacifique Autres cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 6

7 Définitions Core Taux EONIA (Euro Over Night Index Average) EURIBOR OAT 10 ans LTV (Loan to value) Taux de rendement prime Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et d une faible rotation locative. Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans. Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Paris QCA Le QCA est la partie centrale de l ensemble formée par les 1 er, 2 ème, 8 ème, 9 ème, 16 ème et 17 ème arrondissements de Paris. Il est délimité à l ouest par la Porte Maillot, l Avenue de Malakoff et le Trocadéro; au Nord par la Porte Champerret, l Avenue de Villiers et la Gare Saint-Lazare; à l Est par la rue Montmartre et la rue du Louvre; au Sud par la rue de Rivoli. Paris Centre Ouest (hors QCA) Parties restantes des arrondissements 1, 2, 8, 9, 16 et 17 de Paris. SECTORISATION IMMOSTAT cushmanwakefield.com INVESTMENT MARKET UPDATE 7

8 EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0) France Antoine Derville Président +33 (0) Capital Markets Nils Vinck Head of French Capital Markets +33 (0) Olivier Gerard Chairman +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL USA phone fax info@cushwake.com 21 rue Balzac Paris France Phone +33 (0) cushmanwakefield.com