Bourse ou immobilier?

Transcription

1 Bourse ou immobilier? En période de volatilité, vaut-il mieux investir dans la Bourse... ou dans l immobilier? Gérard Bérubé L inquiétude revient hanter la Bourse et la volatilité parfois forte incite nombre d investisseurs à s éloigner du marché des actions pour jeter leur dévolu sur des éléments d actif plus tangibles. Si l immobilier ressort naturellement dans cette recherche d un univers plus sécuritaire, la conjoncture actuelle n en fait pas une solution de rechange pour autant. L immobilier a sa place dans un portefeuille diversifié, mais le contexte ne se prête pas à une surpondération. octobre

2 L immobilier a sa place, mais je n irais pas dans la surpondération sauf, peut-être, aux États-Unis. Éric Brassard Le cabinet Orientation Finance résume bien la problématique. «Une inflation supérieure à 2 %, combinée à des revenus totalement imposables à l extérieur des REER grugent le rendement des obligations ou des dépôts dans les institutions financières avec de très faibles taux d intérêt.» Pour leur part, les actions sont nettement sous-évaluées en terme de cours-bénéfices et de valeur comptable, mais elles n ont pas ou peu rapporté de rendement depuis 10 ans. «Elles ont un potentiel intéressant d augmentation au cours des prochaines années, mais elles font peur aux investisseurs, étant très volatiles et réactives aux moindres mauvaises nouvelles économiques mondiales.» Quant à l immobilier, «il n est pas accessible à tous. Les études publiées depuis un an avisent les investisseurs des faibles perspectives pour les années à venir, le marché étant surévalué au Canada.» Attention à la surpondération Éric Brassard, associé au cabinet Brassard Goulet Yargeau, Services financiers intégrés, accorde actuellement à l immobilier un poids moyen de 10 % dans les portefeuilles. «L immobilier a sa place, mais je n irais pas dans la surpondération sauf, peut-être, aux États- Unis.» Quoique l achat direct aux États-Unis n est pas sans contrainte, tant au niveau de la mise de fonds que de l imposition. Dans sa ventilation, le planificateur financier pense à l achat indirect, sous forme de fonds de placement ou d investissement immobilier. «L achat direct s inscrit dans une toute autre réalité.» Et à titre de propriétaire, Éric Brassard fait la distinction entre l achat d une résidence principale et l investissement dans un multilogements. «Avec la résidence principale, ce que l on recherche c est un chez soi à son coût. Ce n est plus une question de rentabilité et de rendement, mais aussi, et surtout une question de qualité de vie, de choix de vie. Sur le plan rationnel, on cherchera à faire un achat intelligent, bien financé.» Avec un plex, «on entre dans un autre monde. C est une petite "business" en soi. Il y a les taxes à payer, les rénovations à faire, les réparations à effectuer, les revenus à collecter, les locataires à s occuper...tout cela peut devenir soit le paradis, soit l horreur. Lorsque l on fait comprendre cela, on éloigne un nombre important d investisseurs.» 8 octobre 2011

3 Il y a cette incertitude et cette volatilité en Bourse. Dans le cas des certificats de placement garantis, on n y pense pas. Je choisirais donc le multilogements, mais par défaut. Hélène Bégin «C est probablement le marché le plus imparfait, en ce sens que d un point de vue géographique, aucun lieu n est pareil, ajoute-t-il. Cela fait appel à une compétence particulière. Mais il reste que l immobilier bien géré peut être très payant. Qu il est rentable, sauf exception.» Peu de potentiel de croissance Cela dit, l immobilier coûte cher actuellement et offre peu de potentiel de croissance. «La progression des prix des 13 dernières années prend davantage la forme d un rattrapage, au cours de la période , puis d une réaction à la baisse des taux d intérêt. C est cette baisse des taux qui a fait exploser les prix.» Éric Brassard revient à cette relation inverse entre les aléas des taux d intérêt et l évolution d un actif tel l immobilier ou les titres obligataires. Ce faisant, «les taux d intérêt sont désormais très bas. Ils peuvent difficilement baisser davantage. Et si le contexte économique devient plus difficile, l immobilier va également écoper.» Reste la protection de l inflation, un avantage faussement attribué à l immobilier, estime le planificateur financier. «D abord, je ne crois pas que l inflation constitue une menace dans les prochaines années. Je pense, bien sûr, à l inflation de base, hors composantes volatiles que sont les prix de l alimentation et du pétrole. Ensuite, l immobilier a monté au cours des 13 à 15 dernières années parce qu il n y a pas eu d inflation.» Dit autrement, «c est parce que l immobilier offre un bon rendement, sous forme de revenu et de gain en capital, qu il protège de l inflation. À l instar du rendement global offert par un actif, on voudra qu il soit supérieur à l inflation, dans un souci de préservation du capital», résume Éric Brassard. L immobilier comme investissement... par défaut Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins, estime également que l immobilier conserve sa place privilégiée 10 octobre 2011

4 dans un portefeuille d investissement global. D abord la résidence principale, parce qu il faut bien se loger et que le gain en capital généré lors de la vente est non imposable. Puis les plex, à des fins d investissement, pour le revenu de location régulier qu il procure, mais aussi parce que la tendance démographique avantage le locatif. «Il y a cette incertitude et cette volatilité en Bourse. Dans le cas des certificats de placement garantis, on n y pense pas. Je choisirais donc le multilogements, mais par défaut.» Car la glace est mince, dit-elle, avec de prix immobiliers très élevés qui provoquent une forte détérioration de l accessibilité à la propriété résidentielle. «Les prix ont bondi de 135 % depuis 2000 à Montréal. La hausse est de 5 % depuis le début de l année. Le gros de la progression est passé. Ceux qui projettent le même objectif que la décennie précédente donnent dans l utopie.» L économiste parle d un marché stabilisé, avec un ratio acheteurs-vendeurs de retour à l équilibre. Ce faisant, la hausse moyenne à anticiper est de l ordre de l inflation, soit de 2,5 % à 3 % par année. «Selon notre prévision à long terme, soit jusqu en 2015, ça tourne autour de cela.» Il n est toutefois pas exclu, dans ce scénario, une stabilisation, voire une baisse des prix immobiliers dans l optique d un retour en récession et de pertes d emplois. Un tel recul viendrait également d une remontée des taux d intérêt, mais sur ce point, la hausse projetée du loyer de l argent est décalée de quelques trimestres, peut-être de deux ans dans le cas du taux directeur de la Banque du Canada. «Cela va prolonger le cycle de hausse des prix. Du moins, le risque de diminution est amoindri.» M me Bégin rappelle la forte sensibilité des prix immobiliers aux aléas des taux d intérêt. Selon une simulation, il ne faudrait pas une augmentation des taux hypothécaires très accentuée pour assister à retour de l accessibilité au niveau, atrophié, ayant prévalu durant les années Des taux à 7 à 7,5 %, contre 5,95 % présentement, suffiraient. «C est très sensible, davantage lorsque les prix sont très élevés comme c est le cas présentement.» Cela étant, l économiste retient que l investissement immobilier s inscrit généralement dans un horizon de long terme. Il procure l avantage d un gain en capital non imposable dans le cas d une résidence principale, auquel peut s ajouter l effet de levier, quoiqu il faille doser entre la croissance des prix et le coût en intérêt, non déductible dans le cas d une résidence principale. «Un autre avantage vient de l épargne forcée, de la discipline budgétaire généralement associée à ce type d investissement, ce qui alimente le principe d accumulation du capital dans une gestion de portefeuille.» «Ça reste un bon placement. Et les prix fluctuant moins ici, ils se veulent plus stables. Il y a moins de risque de baisse.» Hélène Bégin se fait cependant plus hésitante pour le multilogements. «Les prix sont tellement élevés. Les propriétaires vendent à prix fort. Il est vrai que cela fait des années que nous disons cela, mais le taux de rendement réalisé atteint désormais un seuil très faible. Le locatif offre un revenu régulier. Il ne faut donc pas rejeter cela. Mais les immeubles sont très âgés à Montréal. Le parc est vieillissant. Cela vaut également pour les condos. En l absence de frais de prévoyance, il peut en résulter de mauvaises surprises.» Les prix des plex sont élevés, mais les revenus sont stables. Et la tendance démographique faisant ressortir un vieillissement de la population avantage le locatif. «Le multilogements demeure un bon outil de diversification. Je le retiendrais, par défaut», estime Hélène Bégin. 12 octobre 2011

5 Une source de diversification privilégie pour les institutionnels Gérard Bérubé L actif immobilier est particulièrement prisé par les gestionnaires de portefeuille institutionnel. Dans un système financier de plus en plus corrélé et intégré, l immobilier accole à la diversification internationale une saveur locale. Sans oublier que cet investissement comporte ses propres vertus «Avec, évidemment, une logique différente de celle de l investisseur privé, oui l immobilier a sa place dans un portefeuille institutionnel», répond sans hésitation Roland Lescure, premier vice-président et chef des placements à la Caisse de dépôt et placement du Québec. Le spécialiste parle d une catégorie d actif à part qui, peutêtre plus que tout autre actif, a sa place «à condition de disposer de temps devant soi, afin de permettre à cet actif de générer sa valeur, et de savoir ce que l on fait.» Cette importance accordée à l expertise peut expliquer pourquoi on observe beaucoup de dispersion dans les rendements de portefeuille selon le poids de l actif et le temps. «Cette catégorie d actif a trois grandes vertus. Elle est déconnectée des autres catégories. Ce ne fut cependant pas le cas en 2008, quoiqu au Canada et au Québec, le marché immobilier a peu baissé durant la crise. Il s est même permis une forte reprise. L immobilier offre également un rendement courant élevé, sous la forme de revenus de location qui suivent l inflation. Il offre, ainsi, une protection contre l inflation. Cet avantage du rendement courant peut se comparer à celui découlant d une action à dividende ou d une obligation à taux de coupon élevé. Troisièmement, l immobilier demeure une catégorie d actif local.» Roland Lescure souligne, ici, que le marché des actions est de moins en moins différencié, de plus en plus corrélé. Il y a convergence, les marchés sont intégrés, les entreprises sont plus internationalisées. «L immobilier offre cette saveur locale que l on recherche dans une diversification Bourse ou immobilier? internationale. C est peut-être moins le cas, cependant, dans le segment des immeubles de qualité, de prestige, qui attirent des investisseurs de plus en plus globaux.» Le chef des placements à la Caisse de dépôt rappelle, toutefois, que chaque Roland Lescure vertu a son revers. «Avec l immobilier, il faut faire attention à l élément liquidité. L on investit pour la durée. La valeur à l entrée, ou le " timing ", revêt également une importance et peut expliquer en partie ce jeu des écarts dans les rendements entre les portefeuilles.» «Une autre composante importante est le levier. Il est sensé de recourir au levier d endettement. Mais il faut être conscient qu il ajoute de la volatilité. Nous avons développé une expertise immobilière à la Caisse qui nous permet d investir directement. Nous maîtrisons ainsi le levier, ce qui n est pas le cas lorsque l investissement est indirect.» Cet investissement indirect peut, notamment prendre la forme d achat d actions d entreprises engagées dans le secteur immobilier, de parts de fonds d investissement immobilier ou d instruments financiers, dérivés et indiciels. Si, dans les deux premiers cas, Roland Lescure rappelle l importance d être conscient du 14 octobre 2011 levier, il dit aborder les produits dérivés avec plus de circonspection. «Je ne suis pas certain que ce soit la façon d aborder l investissement immobilier. Certes ces produits dérivés laissent miroiter une relative liquidité. Mais elle n est pas sans coût. Et il peut s agir d une fausse liquidité. Ces instruments vont généralement reproduire le comportement d un actif sous-jacent. Vous allez, donc, suivre les tendances et faire la moyenne du marché, avec tous les jeux d écarts de performance mentionnés précédemment. Et vous risquez de rater les points de retournement.» La Caisse de dépôt est très présente dans l immobilier. En fait, elle a été l une des premières, parmi les grands investisseurs institutionnels, à prendre ce virage et à ajouter cette catégorie d actif à son portefeuille. Très présente dans l immobilier commercial et industriel, la Caisse vient de faire son entrée dans le marché résidentiel. «C est très récent. Nous en sommes plutôt au niveau de la tentative, présentement, et nous nous limitons aux projets de grande taille.» Cette percée dans le résidentiel vient élargir l horizon de la Caisse. «Ce segment est davantage lié aux ménages et aux aléas des taux d intérêt, et moins au cycle corporatif.» Quant au contexte actuel, dans l immobilier industriel de prestige, incluant les immeubles de bureaux, les prix sont plus tendus. «Il faut faire attention», dit-il. De plus, «des occasions apparaissent, notamment dans les pays émergents, où l on assiste au développement d une classe moyenne et à la naissance de nouveaux grands groupes de consommateurs, ce qui vient alimenter une demande en immobilier commercial et résidentiel de qualité. Les occasions vont certainement se présenter également aux États-Unis, avec cette forte correction qui perdure depuis plus de quatre ans maintenant», enumère le grand spécialiste de la Caisse.