DTZ Research. Property Times Ile-de-France Croissant Ouest T Le Croissant Ouest s en sort bien. 15 octobre Sommaire. Auteur.

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1 Property Times Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Le Croissant Ouest s en sort bien 15 octobre 213 Sommaire Contexte économique 2 Croissant Ouest 3 Boucle Sud 5 Boucle Nord 7 Neuilly-Levallois 9 Péri Défense 11 Définitions 13 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Dans un marché francilien frappé par un recul de 3% de la demande placée, le Croissant Ouest fait figure d exception. Avec 398 m² de bureaux placés depuis le début de l année, il conserve en effet un niveau d activité similaire d une année sur l autre quand, dans le même temps, d autres secteurs subissent des baisses allant de -23% à Paris à -65% en Première Couronne. Cette performance est, en premier lieu, liée à un excellent niveau de commercialisation sur le secteur Neuilly-Levallois (93 9 m²), atteint grâce à deux transactions exceptionnelles. A l opposé, le secteur Péri Défense connaît une année 213 difficile, avec une demande placée en recul de 43% d une année sur l autre. 11 transactions sur des surfaces supérieures à 5 m² ont été enregistrées depuis le début de l année pour un total de 162 m² de bureaux placés, soit un volume équivalent à celui enregistré un an plus tôt. Grâce à un excellent début d année, les transactions de surfaces intermédiaires sont, elles, en progression d une année sur l autre (+21%), et totalisent près de 137 m² de bureaux commercialisés au cours des neuf derniers mois. Le créneau des petites surfaces voit, en revanche, son activité reculer d une année sur l autre (-21%). Le loyer prime, positionné à 57 /m²/an fin 212, se positionne désormais à 58 /m²/an. Les mesures d accompagnement demeurent conséquentes. Le loyer moyen de seconde main est, quant à lui, demeuré relativement stable (-1% en un an), pour se positionner à 281 /m²/an au 3 ème trimestre 213. Le stock de bureaux vacants dans le Croissant Ouest s est, à nouveau, alourdi au 3 ème trimestre 213, en raison notamment de plusieurs livraisons d immeubles neufs ou restructurés. Il approche ainsi 1,1 million de m² disponibles fin septembre 213, pour un taux de vacance moyen de 13,8%. Un peu plus de la moitié de ces disponibilités consiste en des surfaces supérieures à 5 m². Un peu plus de 194 m² de bureaux ont été livrés depuis le début de l année sur le Croissant Ouest, dont 117 m² disponibles au moment de leur livraison. Un volume relativement similaire devrait être livré en 214, dont près de 123 m² encore disponibles, principalement concentrés sur la commune de Neuilly-sur-Seine (47 6 m²) et en Boucle Nord (43 6 m²). DTZ Research

2 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Contexte économique Sortie de récession mais pas encore de reprise Entrée officiellement en récession cet hiver, l économie française en est aussitôt ressortie avec une hausse du PIB de,5% au 2 ème trimestre (graphique 1). Plus important que prévu, ce rebond, en partie mécanique, n est pas encore la preuve d une réelle reprise. Les signaux positifs restent rares et les conjoncturistes anticipent toujours une croissance quasi nulle pour l ensemble de l année 213. Ainsi, les défaillances d entreprises ont atteint un niveau record en 213, avec plus de 6 mises en faillite attendues pour l ensemble de l année. Aucune région, aucun secteur d activité n est épargné. A l instar de KEM ONE ou de VIRGIN, les entreprises de premier rang réalisant plus de 15 millions de chiffre d affaires sont également fortement impactées (+16% en un an). Si le moral des ménages et le climat des affaires se sont améliorés cet été (graphique 2), ces deux indicateurs restent bien en-dessous de leurs moyennes de longue période et les effets sur la consommation des ménages et les investissements des entreprises non-financières ne sont pas encore visibles. L investissement des entreprises n a toujours pas redémarré, enregistrant même un recul de,4% au 2 ème trimestre, tandis que la consommation des ménages a augmenté de,3% sur la même période, en grande partie par le biais d une augmentation importante des dépenses énergétiques. Accalmie sur le front du chômage En hausse continue depuis 27 mois, atteignant le niveau record de 3,28 millions de chômeurs en juillet, le nombre de demandeurs d emplois de catégorie A 1 a enregistré un recul sensible au mois d août, avec environ 25 inscrits de moins (graphique 3). S il y a de vrais signes d amélioration, à l image de la reprise de l emploi intérimaire - indicateur avancé de la santé du marché de l emploi - après deux années de baisse continue, ce recul du chômage en trompel œil, s explique en grande partie par un nombre record de désinscrits pour défaut d actualisation de leur situation. Malgré cette accalmie, la courbe du chômage semble, aujourd hui, impossible à inverser dans un contexte de croissance nulle. Ainsi, dans ses dernières prévisions, l UNEDIC table sur une accalmie au dernier trimestre 213 avant une reprise de la hausse du nombre de chômeurs en 214 (+13 dont 76 de catégorie A 1 ). Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, catégorie A Source: Pôle Emploi 1 : Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Croissant Ouest Maintien de l activité transactionnelle dans un marché francilien en recul de 3% Dans un contexte francilien de recul de la demande placée (-3% en un an), le Croissant Ouest fait partie des rares secteurs épargnés par la chute sévère des commercialisations. Avec 398 m² de bureaux placés depuis le début de l année, il réalise en effet une performance similaire à celle réalisée un an plus tôt quand, dans le même temps, les autres secteurs subissent des baisses de demande placée de -23% à Paris à -65% en Première Couronne. Cette performance est, en premier lieu, liée à un excellent niveau de commercialisation sur Neuilly-Levallois (93 9 m²), grâce à deux transactions : CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE sur les 16 5 m² de bureaux restructurés par UNIBAIL au 2-8, rue Ancelle à Neuilly-sur-Seine en début d année, et CETELEM sur «Unicity», 34 6 m² de bureaux neufs livrables en 216 à Levallois-Perret. Le marché est également bien orienté en Boucle Nord (+63% en un an), avec une performance en hausse sur l ensemble des segments de surface. Les résultats de ces deux secteurs ont permis de compenser une année 213 atone en Péri Défense (-43% en un an), et un léger recul des commercialisations en Boucle Sud (-6%), malgré la prise à bail de 38 m² par GE dans l opération «City Lights» à Boulogne-Billancourt au 2 ème trimestre. 11 transactions d une surface supérieure à 5 m² ont été enregistrées depuis le début de l année pour un total de 162 m² de bureaux placés, soit un volume stable d une année sur l autre. Grâce à un excellent début d année, les transactions de surfaces intermédiaires (1 à 5 m²) sont, elles, en progression d une année sur l autre (+21%), et totalisent près de 137 m² de bureaux commercialisés depuis le début de l année Le créneau des surfaces inférieures à 1 m² enregistre, en revanche, un recul de 21% en un an, en ligne avec la tendance observée en Ile-de-France (-15%) (tableau 1). Progression des valeurs sur les surfaces de première main Le loyer prime, à 57 /m²/an fin 212, se positionne désormais à 58 /m²/an, suite à la transaction de CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE sur 16 5 m² à Neuilly-sur- Seine. Cette transaction a permis au loyer moyen de première main de progresser de 4% d une année sur l autre pour atteindre 41 /m²/an (graphique 5). Graphique 4 Evolution de la demande placée dans le Croissant Ouest, m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest Tranche de surface T1-T3 213 Part Moins de 1 m² 99 2 m² 25% De 1 à 5 m² m² 34% Plus de 5 m² 162 m² 41% Surface totale m² 1% Graphique 5 Evolution des valeurs locatives dans le Croissant Ouest, /m²/an Loyer prime Loyer moyen 2nde main T1 T2 T3 T4 Loyer moyen 1ère main Le loyer moyen de seconde main est, quant à lui, demeuré relativement stable (-1%), pour se positionner à 281 /m²/an au 3 ème trimestre 213 (graphique 5). Property Times 3

4 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Un stock disponible qui continue de croître, essentiellement en Péri Défense Le stock d immeubles de bureaux vacants dans le Croissant Ouest, en hausse continue depuis 21 s est, à nouveau, alourdi au 3 ème trimestre 213. Il atteint ainsi près d 1,1 million de m² disponibles fin septembre 213, soit un taux de vacance record de 13,8% (graphiques 6 et 7). Ces taux s échelonnent de 1,6% en Boucle Sud à 17,9% sur le secteur Péri Défense, ce dernier enregistrant la vacance la plus élevée d Ile-de-France (graphique 7). Un peu plus de la moitié de ces disponibilités consiste en des surfaces supérieures à 5 m² (58 m²). La part des offres de première main a fortement augmenté au cours des trois derniers mois suite à la livraison de plusieurs immeubles. Elles représentent plus du tiers de l offre immédiatement disponible dans le Croissant Ouest (contre 22% il y a trois mois). Tous les sous-marchés du Croissant Ouest ont vu leurs niveaux de disponibilités augmenter d une année sur l autre. Avec 356 m² de bureaux disponibles (+2% en un an), le secteur Péri Défense concentre un tiers du stock disponible dans le Croissant Ouest, suivi par la Boucle Nord (274 m²) et la Boucle Sud (254 m²). Le secteur Neuilly-Levallois présente, quant à lui, un stock vacant de 169 m², très largement situés à Levallois-Perret (8%). Retour des opérations en blanc et livraisons en hausse Un peu plus de 194 m² de bureaux ont été livrés depuis le début de l année sur le Croissant Ouest, dont 117 m² disponibles à leur livraison (graphique 8). Un volume relativement similaire devrait être livré en 214, dont près de 123 m² encore disponibles. Cette offre neuve se concentre pour l essentiel à Neuilly-sur-Seine (47 6 m²) et en Boucle Nord (43 6 m²). Pour 215, le potentiel de livraison se porte à l heure actuelle à 52 m², dont 472 m² encore disponibles. 4 projets d une surface supérieure à 3 m² pourraient, entre autres, voir le jour. Pour l heure, seule l opération «So Ouest Plaza», 4 m² développés par UNIBAIL à Levallois-Perret, est d ores et déjà en chantier. A ces chiffres, s ajoute un potentiel de 321 m² de projets dotés de permis de construire et dont la livraison pourrait intervenir en 216. Graphique 6 Evolution de l'offre immédiate dans le Croissant Ouest, m² Graphique 7 Evolution du taux de vacance dans le Croissant Ouest 2% 15% 1% 5% % Graphique 8 Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² dans le Croissant Ouest, m² Source: DTZ Research Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Ile-de-France Livrés En chantier Permis obtenus Property Times 4

5 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Boucle Sud Net ralentissement des commercialisations au 3 ème trimestre Après un excellent 1 er semestre, lié notamment à la prise à bail par GE de 38 m² dans l opération «City Lights», le volume de commercialisation a nettement ralenti en Boucle Sud au cours des trois derniers mois, avec seulement 22 6 m² de bureaux placés. La demande placée depuis le début de l année atteint ainsi m², soit 5% de moins que l an passé à la même période (graphique 9). Les efforts consentis par certains propriétaires en termes d accompagnements locatifs sur le créneau des surfaces intermédiaires (2 à 3 mois de franchise par année d engagement ferme) ont permis une nette reprise des commercialisations. En progression de 32% en un an, elles totalisent 51 5 m² de demande placée sur les neuf premiers mois de l année. Ce dynamisme n a cependant pas suffi à compenser le recul enregistré sur le créneau des grandes surfaces (-9%), mais aussi et surtout sur celui des surfaces inférieures à 1 m² (-31%). Ces dernières, au nombre de 125 contre 177 l an dernier à la même période, n ont totalisé que 31 5 m² de demande placée (tableau 1). On notera, en 213, le fort dynamisme du marché boulonnais, avec plus de 98 m² de demande placée, un niveau jamais atteint depuis 21. La commune concentre ainsi près des trois quarts des commercialisations enregistrées en Boucle Sud sur les neuf premiers mois de l année. A l inverse, avec seulement 22 8 m² de bureaux commercialisés sur la même période, Issy-les-Moulineaux enregistre son niveau d activité le plus faible jamais observé. Recul marqué de la valeur moyenne de seconde main En recul de 7% en un an, le loyer prime de la Boucle Sud se positionne, au 3 ème trimestre 213, à 445 /m²/an (graphique 1). Les valeurs locatives de seconde main, passées de 348 /m²/an à 33 /m²/an en un an, enregistrent un recul plus sévère (-13%). Cette baisse s explique par une concentration des transactions sur des locaux en état d usage (graphique 1). Graphique 9 Evolution de la demande placée en Boucle Sud, m² Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Sud Tranche de surface T1-T3 213 Part Moins de 1 m² 31 5 m² 24% De 1 à 5 m² 51 5 m² 39% Plus de 5 m² 5 1 m² 37% Surface totale m² 1% Graphique 1 Evolution des valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research Loyer moyen 1ère main La légère progression de la valeur moyenne de première main (+2% en un an), doit, quant à elle, être nuancée par un niveau élevé d accompagnements locatifs. Property Times 5

6 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Le segment des grandes surfaces demeure largement suroffreur Après une légère résorption en 212, le stock de bureaux vacants en Boucle Sud a de nouveau augmenté en 213 (+19% en un an) pour représenter 254 m² disponibles fin septembre. Malgré cette hausse, la Boucle Sud présente le taux de vacance (1,6%) le plus faible du Croissant Ouest (13,8% en moyenne) (graphiques 11 et 12). Les grandes surfaces représentent plus de la moitié des disponibilités, avec plus de 13 m² de bureaux à commercialiser, dont 64% dans des immeubles de seconde main. Ce volume, mis en perspective avec les niveaux de commercialisation observés sur ce segment de surface depuis 1 ans (57 m² en moyenne par an), paraît conséquent. Le stock disponible sur les autres segments de surface est davantage en adéquation avec les volumes de commercialisation. La commune de Boulogne-Billancourt, qui concentre déjà aujourd hui plus de la moitié de l offre immédiatement disponible en Boucle Sud, accueillera l essentiel des développements futurs de la zone. Une offre future concentrée à Boulogne-Billancourt Seules deux opérations ont été livrées en Boucle Sud depuis le début de l année, toutes deux situées à Boulogne- Billancourt : le «Cristal Monceau», 6 6 m² commercialisés auprès d EUROPE 1 IMMOBILIER au 1 er trimestre et, plus récemment, l opération «IN/OUT», 33 5 m² restructurés par SFL. D ici à la fin de l année, 4 2 m² de bureaux neufs ou restructurés supplémentaires devraient voir le jour, toujours à Boulogne-Billancourt, dont 35 6 m² sont encore disponibles : «Ardeko», 19 8 m² développés par HINES, «Kinetik», 13 9 m² développés par VINCI et NEXITY pour le compte d UNION INVEST, et le solde de l opération «Akoya» (graphique 13). Les opérations livrables en 214, qui représentent un total de 62 7 m², sont précommercialisées pour plus de moitié. Là encore, Boulogne-Billancourt concentre l essentiel des disponibilités : 13 5 m² via le projet «In Situ» et 5 4 m² dans l opération «Up West». En 215, outre le solde du projet «City lights» (39 6 m²), 8 m² de bureaux neufs devraient également venir alimenter le marché de Boulogne-Billancourt via la livraison, par KAUFMAN & BROAD, de l opération «You». Graphique 11 Evolution de l offre immédiate en Boucle Sud, en m² Graphique 12 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% Graphique 13 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Sud, m² Source : DTZ Research Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Boucle Sud Croissant Ouest Ile-de-France T Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux Meudon Sèvres Saint-Cloud Property Times 6

7 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Boucle Nord Bons résultats grâce à un excellent début d année Après une année 212 difficile, le marché de la Boucle Nord a connu un net rebond au début de l année 213 avec 46 5 m² commercialisés en trois mois. Malgré une décélération des commercialisations au cours des trimestres suivants, avec 21 m² placés au 2 ème trimestre et seulement 15 5 m² au 3 ème, la demande placée en Boucle Nord sur les neuf premiers mois de l année (82 9 m²) est d ores et déjà supérieure de 3% au volume enregistré sur l ensemble de l année 212 (graphique 14). Après les 3 transactions d envergure signées au 1 er semestre, aucun mouvement de ce type n a été enregistré au cours des trois derniers mois. La bonne performance du 1 er semestre permet tout de même à ce segment de surface de représenter plus de la moitié des commercialisations sur le secteur. Après un recul marqué au 2 ème trimestre, les transactions de surfaces intermédiaires ont finalement retrouvé un niveau d activité soutenu au cours des trois derniers mois, avec plus de 1 m² commercialisés. Avec 23 6 m² placés depuis le début de l année, elles réalisent ainsi une performance supérieure de 48% à la même période l année passé. Les transactions de petites surfaces progressent également d une année sur l autre (+8%), au sein d un marché francilien en recul de 15%. Progression des valeurs moyennes Faute de nouvelle transaction de référence, le loyer prime se maintient à 37 /m²/an (valeur faciale). Après une année 212 marquée par une concentration des transactions sur les communes moins valorisées, le loyer moyen de première main s est redressé en 213 pour se positionner à 29 /m²/an fin septembre. Les mesures d accompagnement pratiquées sur les immeubles neufs en Boucle Nord demeurent néanmoins conséquentes, impactant parfois de 2% voire davantage le loyer facial. La valeur moyenne de transaction de seconde main a suivi une tendance similaire (+15% en un an), pour s établir à 215 /m²/an au 3 ème trimestre 213. Cette hausse s explique par une forte proportion (31%) de transactions à Clichy (graphique 15). Graphique 14 Evolution de la demande placée en Boucle Nord, en m² Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Nord Tranche de surface T1-T3 213 Part Moins de 1 m² 14 7 m² 18% De 1 à 5 m² 23 6 m² 28% Plus de 5 m² 44 6 m² 54% Surface totale 82 9 m² 1% Graphique 15 Evolution des valeurs locatives en Boucle Nord, en EUR/m²/an HT-HC T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Loyer moyen 1ère main Property Times 7

8 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 La livraison de l opération «West Plaza» fait de nouveau progresser le stock vacant L offre immédiate en Boucle Nord, en hausse constante depuis maintenant plus de 6 ans, a de nouveau progressé au 3 ème trimestre 213. Elle représentait ainsi, fin septembre, 274 m², soit un taux de vacance de 15% (graphiques 16 et 17). Les grandes surfaces, déjà très largement majoritaires, ont vu leur niveau de disponibilités augmenter au 3 ème trimestre 213 suite à la livraison de«west Plaza», 28 8 m² de bureaux neufs à Colombes. Elles totalisaient ainsi près de 18 m² vacants fin septembre, dont la moitié dans des immeubles neufs ou restructurés. Grâce au dynamisme des commercialisations sur ce segment de surfaces, le stock vacant de surfaces comprises entre 1 et 5 m² s est résorbé de 14% en neuf mois. Ce stock demeure malgré tout conséquent avec près de 63 m² actuellement sur le marché, soit le double du volume annuel moyen de commercialisation observé sur ce segment de surface pour le marché de la Boucle Nord. Sur le créneau des petites surfaces, le stock vacant (3 m²), bien qu en légère progression depuis fin 212, reste en adéquation avec le niveau de demande placée observé. Faible niveau de livraisons en 214 Après la livraison, au 3 ème trimestre, de l opération «West Plaza» à Colombes, 28 8 m² de bureaux neufs disponibles à leur livraison, plus aucune offre neuve ne viendra alimenter le marché de la Boucle Nord d'ici à la fin de l'année. Le volume de surfaces neuves ou restructurées livrables en 214 est faible, de l ordre de 52 m², à comparer à 74 m² en 213 et 94 m² en moyenne annuelle depuis 25. Seuls 17% de ces surfaces sont déjà précommercialisées. L opération «La Défense autrement», dans la ZAC des Champs-Philippe à la Garenne-Colombes (29 3 m²), propose l essentiel des disponibilités. Le potentiel d offre neuve pour 215 et 216 s élève aujourd hui à 137 et 154 m² respectivement. Ces volumes sont toutefois largement hypothétiques, aucun de ces projets n étant encore en chantier (graphique 18). Graphique 16 Evolution l offre immédiate en Boucle Nord, m² Graphique 17 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 18 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Nord, m² Source : DTZ Research Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France T Asnières-sur-Seine Bois-Colombes Clichy Colombes Gennevilliers La Garenne Colombes Villeneuve la Garenne Property Times 8

9 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Neuilly-Levallois Niveau de transaction record sur le segment des grandes surfaces Après la contre-performance du 2 ème trimestre, le marché tertiaire de Neuilly-Levallois a connu un excellent 3 ème trimestre avec plus de 47 5 m² de bureaux commercialisés, portant la demande placée depuis le début de l année à près de 94 m² (graphique 19). Cette excellente performance est avant tout liée à un niveau record de transaction sur le segment des grandes surfaces ; après l installation de CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE sur les 16 5 m² de bureaux restructurés par UNIBAIL au 2-8, rue Ancelle à Neuilly-sur-Seine en début d année, CETELEM s est positionné sur l opération «Unicity», 34 6 m² de bureaux neufs, livrables en 216, à Levallois-Perret. Ces deux transactions représentent, à elles seules, plus de la moitié de l activité sur le secteur. Les transactions de surfaces inférieures à 1 m² ne sont pas en reste, progressant de 2% d une année sur l autre, quand le marché francilien affiche, dans le même temps, un recul de 15% sur ce segment de surfaces. Les transactions de surfaces comprises entre 1 et 5 m² sont, en revanche, à la peine, avec un volume de commercialisation inférieur de 27% à celui observé en 212 à la même période. Légère correction du loyer moyen de seconde main En référence à la transaction de CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE à Neuilly-sur-Seine, les loyers prime et de première main se positionnent à 58 /m²/an. Le loyer moyen de seconde main enregistre, quant à lui, une légère baisse (-3% en un an). Il se positionne, fin septembre 213, à 349 /m²/an (graphique 2). Graphique 19 Evolution de la demande placée à Neuilly-Levallois, en m² Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Neuilly-Levallois Tranche de surface T1-T3 213 Part Moins de 1 m² 27 3 m² 29% De 1 à 5 m² 15 4 m² 16% Plus de 5 m² 51 2 m² 55% Surface totale 93 9 m² 1% Graphique 2 Evolution des valeurs locatives à Neuilly-Levallois, en EUR/m²/an HT-HC T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Property Times 9

10 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Stabilisation passagère de l offre Après une hausse marquée en 212, l offre immédiatement disponible sur le secteur de Neuilly-Levallois s est stabilisée en 213. Elle représentait ainsi, fin septembre, 169 m², soit un taux de vacance de 12,1% (graphiques 21 et 22). Le stock vacant se concentre à 8% sur Levallois-Perret, majoritairement sur le créneau des grandes surfaces (4 offres pour un total de 83 2 m²). Le taux de vacance est ainsi nettement plus élevé sur Levallois-Perret (15%) que sur Neuilly-sur-Seine (6%), où les disponibilités concernent essentiellement des surfaces intermédiaires (15 1 m² immédiatement disponibles). Cette situation devrait toutefois évoluer dans les mois à venir, l analyse de l offre à un an mettant en évidence un déplacement des disponibilités vers Neuilly-sur-Seine, avec la remise sur le marché annoncée de 8 surfaces entre 1 et 5 m², mais surtout 5 offres de grand gabarit, dont 3 de première main. Cinq opérations en chantier livrables en 214 à Neuilly-sur- Seine Une seule offre de première main est venue alimenter le marché de Neuilly-Levallois en 213 : la livraison, au 1 er trimestre, de l immeuble «Imagine», 5 3 m² de bureaux restructurés à Neuilly-sur-Seine. Aucune autre livraison d immeuble neuf ou restructuré n interviendra sur le secteur d ici la fin de l année (graphique 23). Le niveau de livraisons devrait être nettement plus élevé en 214 avec pas moins de 5 projets attendus, exclusivement à Neuilly-sur-Seine. Quatre de ces opérations de restructuration proposent encore des surfaces, pour un total de près de 5 m². A partir de 215, l offre neuve se recentrera sur la commune de Levallois-Perret avec l opération «So Ouest Plaza», d ores et déjà en chantier, dont la livraison est prévue au 2 ème trimestre. Graphique 21 Evolution l offre immédiate à Neuilly-Levallois, en m² Graphique 22 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 23 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Neuilly-Levallois Croissant Ouest Ile-de-France T Levallois-Perret Neuilly-sur-Seine Source : DTZ Research Property Times 1

11 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Péri Défense Le plus mauvais résultat depuis 23 Le secteur Péri Défense a connu une excellente année 212 avec 188 m² de bureaux commercialisés. L année 213 s annonce toute autre avec seulement 88 m² commercialisés en neuf mois, soit le plus mauvais résultat enregistré sur ce secteur depuis 23. Après un 1 er semestre timide, le marché de Péri Défense est resté atone au cours du 3 ème trimestre avec à peine 3 m² de bureaux commercialisés (graphique 24). Le marché de la Péri Défense souffre, avant tout, d un manque de transactions sur le segment des grandes surfaces ; seuls deux mouvements de ce type sont intervenus au 1 er semestre pour un total de 16 1 m², et aucun au cours des trois derniers mois. Pour rappel, 77 m² sont traditionnellement commercialisés en moyenne chaque année sur le secteur. En revanche, les transactions de surfaces intermédiaires ont vu leur performance progresser de 24% par rapport à la même période en 212. C est sur ce segment que s est concentrée l activité en 213 avec plus de la moitié des surfaces commercialisées, pour l essentiel via des surfaces de seconde main. Le segment des petites surfaces enregistre, quand à lui, un recul très marqué (-35%), ne totalisant que 25 7 m² de bureaux commercialisés depuis le début de l année (tableau 5). Chute du loyer moyen de première main Après avoir subi une légère correction en 212, le loyer moyen de seconde main a progressé de 4% en 213 pour atteindre 256 /m²/an fin septembre 213. Le loyer moyen de première main a, en revanche, subi une franche correction (-12% en un an), en raison notamment d une concentration des transactions sur la commune de Nanterre (graphique 25). Graphique 24 Evolution de la demande placée en Péri Défense, en m² Tableau 5 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Péri Défense Tranche de surface T1-T3 213 Part Moins de 1 m² 25 7 m² 3% De 1 à 5 m² 46 2 m² 52% Plus de 5 m² 16 1 m² 18% Surface totale 88 m² 1% Graphique 25 Evolution des valeurs locatives en Péri Défense, en EUR/m²/an HT-HC T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Property Times 11

12 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Les livraisons d immeubles neufs ou restructurés font croître de nouveau le stock vacant Après un répit en 212, l offre immédiate est finalement repartie à la hausse en 213. Elle représentait, fin septembre 213, 356 m², un niveau encore jamais atteint. Le taux de vacance de Péri Défense s établit ainsi à 17,9%, et demeure, de loin, le plus élevé d Ile-de-France (graphiques 26 et 27). Le volume disponible sur le segment des surfaces supérieures à 5 m², en résorption en 212 (-22%), a fortement augmenté en 213 (+3%) à la suite de plusieurs livraisons : le «Pixel», développant 14 2 m² à Nanterre, «Seine Way» à Rueil-Malmaison (12 3 m² encore disponibles), et le «Boma», 21 3 m² de bureaux restructurés à Suresnes (graphique 26). Les disponibilités sont également nombreuses sur le segment des surfaces intermédiaires, avec 112 m² de bureaux actuellement vacants, pour une consommation annuelle moyenne de 44 m² sur les 1 dernières années (graphique 26). La commune de Nanterre concentre plus du tiers des surfaces actuellement vacantes sur le secteur Péri Défense, avec près de 125 m² disponibles, suivie de Rueil- Malmaison (26%) et de Suresnes. Pause salutaire de la production neuve Seule l opération «Boma», 21 3 m² de bureaux restructurés par GENERALI à Suresnes, a été livrée au cours du 3 ème trimestre. Elle était encore disponible lors de sa livraison. Une seule opération devrait voir le jour d ici fin 213 en Péri Défense : le «Gaïa», 11 2 m² de bureaux neufs développés par GA pour le compte de PAREF à Nanterre. En 214, seuls les 4 m² encore disponibles de la première tranche de l immeuble «Artefact» viendront alimenter ce marché. En 215, près de 26 m² de bureaux neufs ou restructurés pourraient être livrés, dont 23 m² disponibles. Nanterre concentre l essentiel de ces projets. Seules deux de ces opérations, précommercialisées en tout ou partie, sont déjà en chantier. Le potentiel de livraison pour 216 se porte à l heure actuelle à 58 m², via deux projets situés à Nanterre et à Suresnes. Graphique 26 Evolution l offre immédiate en Péri Défense, en m² Graphique 27 Evolution du taux de vacance 2% 15% 1% 5% % Graphique 28 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Péri Défense, m² Source : DTZ Research Péri Défense Croissant Ouest Ile-de-France T Courbevoie Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison Suresnes Property Times 12

13 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle VEFA Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Vente en l Etat Futur d Achèvement. Property Times 13

14 Ile-de-France Croissant Ouest T3 213 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 212 Global Occupancy Costs Logistics 211 Obligations of Occupation Americas 212 Obligations of Occupation Asia Pacific 212 Obligations of Occupation EMEA 212 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Singapore Government Land Sales - Septembre 213 UK lending market -Septembre 213 Quantitative Easing Août 213 Beijing Office Forecasts Juillet 213 Property Investment Guide Asia Pacific Singapore Insight Residential Juillet 213 Net Debt Funding Gap - Juin 213 China Insight - The Healthcare Sector - Avril 213 City of London occupier demand - Avril 213 European Sustainability Guide - Avril 213 Great Wall of Money - Mars 213 German Open Ended Funds - Mars 213 Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 14

15 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 () Head of Global Forecasting Fergus Hicks Phone: +44 () Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: Head of Strategy Research Nigel Almond Phone: +44 () Head of Americas Research John Wickes Phone: Head of North Asia Research Andrew Ness Phone: Head of South East Asia and Australia New Zealand Research Dominic Brown Phone: +61 () DTZ Business Contacts DTZ France Antoine Derville Phone: +33 () DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33 () Corporate Solutions Philippe Méjean Phone: + 33() Investissement Nils Vinck Phone: + 33() Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33() Asset Management François Brisset Phone: + 33() Asset Management Patrice Genre Phone: + 33() DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Octobre Property Times 15

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