PROPRIETE Sise à PERREUX (89120) Lieu-dit 6 Les Joubins

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1 Philippe CONTE Expert en Evaluation Immobilière certifié REV (statut d expert européen délivré par TEGoVA) 83, avenue d Italie PARIS Président de la Chambre des Experts Immobiliers de France PROPRIETE Sise à PERREUX (89120) Lieu-dit 6 Les Joubins MAI 2016 Dossier SARL MPK/ SCI PELAT 1

2 MISSION D EXPERTISE La présente mission d expertise est conduite conformément à la Charte de l Expertise en Evaluation Immobilière et aux Normes Européennes d Evaluation Immobilière. - EVS de TEGoVA - DATE DE LA DEMANDE : Le 29 Mars 2016 NOM DU DEMANDEUR : Maître Patrick LEGRAS de GRANDCOURT 31, avenue de la Fontaine de Rolle NANTERRE MISSION D EXPERTISE Donner notre avis sur la valeur vénale, à ce jour, d une propriété située sise à : PERREUX Lieu-dit 6 les Joubins En qualité de liquidateur de la SARL MPK et la SCI PELAT. La valeur vénale est la somme d argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont l une et l autre agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. 2

3 EXECUTION DE LA MISSION NATURE DE LA MISSION Saisi le 29 Mars 2016 par Maître Patrick LEGRAS de GRANDCOURT, nous lui faisions savoir que nous acceptions notre mission. Après avoir recueilli tous les éléments nécessaires à notre mission, nous avons établi le présent rapport en donnant : I. La situation des lieux, l urbanisme, II. Un examen des titres de propriété, et de la situation locative, III. La description des lieux, IV. Les remarques particulières, V. Notre avis sur la valeur vénale, à ce jour, de la propriété. OPERATIONS D EXPERTISE Nos opérations d expertise ont eu lieu le Samedi 9 Avril 2016 ; Etait présent : Le voisin en possession des clés, nous a ouvert la maison pour effectuer la visite. 3

4 -I- SITUATION DES LIEUX URBANISME 4

5 La maison objet de notre expertise immobilière, est située à : PERREUX Lieu-dit 6 les Joubins Voir plan de situation - Annexe 1 - PERREUX est une petite commune du département Yonne de la région Bourgogne avec 299 habitants, entre Charny à 5 km au nord-ouest et Auxerre à 30 km au sud-est. Le bourg est desservi par la D 208 de Saint-Denis-sur-Ouanne à la Ferté-Loupière, et la D 57 de Saint-Martin-sur-Ouanne à Sommecaise. La sortie 18 de l'a6 (autoroute du Soleil) est à Sépeaux, à 11 km au nord-est de Perreux et les commerces d eproximité à La Ferté-Loupière. Le lieu-dit "Les Joubins" est composé de quelques maisons sur la D 208 entre La Ferté-Loupière quelques kilomètres avant d'arriver à Perreux. Nous avons interrogé le maire de la commune de Perreux qui nous a indiqué qu aucune servitude d alignement ou autre n affectait cet immeuble. Pour le cas ou la production du certificat d urbanisme révélerait des servitudes autres que celles qui nous ont été indiquées par le service d urbanisme le 20 Mai 2016, les conclusions de notre rapport pourraient être modifiées. Notons enfin que l'ensemble immobilier figure au plan cadastral de la commune de PERCEY de la manière suivante : SECTION NUMERO LIEUDIT CONTENANCE D 218 «Les Joubins " 20 a 20 ca D 5 " Les Joubins " 12 a 80 ca Voir plan cadastral - Annexe 2-5

6 ANNEXE 1 PLAN DE SITUATION 6

7 ANNEXE 2 PLAN CADASTRAL 7

8 -II- TITRE DE PROPRIETE SITUATION LOCATIVE 8

9 TITRE DE PROPRIETE La SCI "PELAT" est propriétaire du bien objet de notre expertise comme indiqué sur le courrier de Maître LEGRAS de GRANDCOURT. Nous n avons cependant pas pu relater l origine de propriété en l absence du titre d acquisition. LE BIEN COMPREND : Une maison d'habitation élevée d'un rez de chaussée et de combles aménagés, dépendance attenante, le tout sur un terrain de 3300 m². SITUATION LOCATIVE La maison est actuellement meublée servant de résidence de weekend et de vacances. Nous la considérerons donc comme libre pour notre expertise. D'après les administrateurs de biens locaux, sa valeur locative serait de. Photo de Joigny 9

10 -III- DESCRIPTION DES LIEUX 10

11 LA MAISON La maison objet de notre expertise, est une construction ancienne élevée de la manière suivante : murs : Montés en pierres et briques et recouverts d'un enduit ouvertures : Fenêtres en bois à simple vitrage. fermetures : Volets en bois toiture : Recouverte de tuiles plates. Elle se compose de : AU REZ DE CHAUSSEE Un vaste hall d'entrée avec escalier menant à une mezzanine : Le sol est recouvert de tommettes. Les murs sont recouverts de briques et d une toile de verre peinte. Le plafond est recouvert de poutres et peinture blanche. Une chaufferie : Le sol est recouvert de pavés en terre. Les murs sont recouverts de peinture blanche. Le plafond est recouvert de peinture blanche. Un séjour sur jardin: Le sol est recouvert de pavés en terre Les murs sont recouverts de crépi blanc Le plafond est recouvert de poutres apparentes et peinture blanche Il est équipé d une cheminée Un bureau: Le sol est recouvert de pavés en terre Les murs sont recouverts de toile de verre peinte en blanc Le plafond est recouvert de poutres apparentes et peinture blanche Une cuisine/salle à manger avec porte d accès au jardin: Le sol est recouvert de pavés en terre Les murs sont recouverts de faïence et peinture blanche Le plafond est recouvert de poutres apparentes et peinture blanche Elle est aménagée d une table de travail avec éléments hauts et bas 11

12 Un wc : Le sol est recouvert d un carrelage Les murs sont recouverts de peinture Le plafond est recouvert de peinture similaire Il est équipé d une cuvette et d un lave main Une chambre: Le sol est recouvert de pavés en terre Les murs sont recouverts de tissu tendu rouge Le plafond est recouvert de poutres apparentes et peinture blanche Une salle d eau: Le sol est recouvert de tommettes Les murs sont recouverts de faïence blanche Le plafond est recouvert de poutres et peinture blanche Elle est équipée d une douche, lavabo, bidet et wc AU 1 er ETAGE Une mezzanine : Le sol est recouvert de pavés Les murs sont recouverts de peinture Le plafond est recouvert de peinture blanche Deux chambres avec placards (fenêtre dans l une et velux dans l autre): Le sol est recouvert de parquet Les murs sont recouverts de toile de verre Le plafond est recouvert de peinture blanche. Une salle d eau avec velux: Le sol est recouvert de carrelage Les murs sont recouverts de faïence et peinture Le plafond est recouvert de peinture similaire Elle est équipée d une douche à l italienne et meuble vasque Une buanderie avec accès au grenier: Le sol est recouvert de carrelage Les murs sont recouverts de peinture blanche Le plafond est recouvert de peinture blanche Deux vastes chambres (fenêtre dans l une et velux dans l autre): Le sol est recouvert de parquet Les murs sont recouverts de toile de verre Le plafond est recouvert de peinture blanche. L une est équipée d une cheminée 12

13 ET AUSSI AU REZ DE CHAUSSEE Un studio avec salle d eau carrelée (douche, lavabo, wc): Le sol est recouvert de pavés en terre Les murs sont recouverts de crépi blanc Le plafond est recouvert de poutres apparentes et peinture blanche Un atelier : Le sol est recouvert d un carrelage Les murs sont recouverts d une peinture blanc cassé Le plafond est recouvert de peinture identique Pour une surface totale de 299 m² ( à 1,8 m de hauteur sous plafond) Voir plans et photographies 13

14 PLANS Et PHOTOGRAPHIES 14

15 - IV - LES REMARQUES PARTICULIERES 15

16 La maison est une construction de type fermette dont les surfaces annexes ont été en parie aménagés ainsi que les combles en surface habitable permettant d offrir un ensemble composé d une belle réception, cinq chambres, deux salles d eau et un studio, surface idéale pour une résidence secondaire pour une famille avec enfants. Ces travaux d aménagement remontent à présent à plusieurs décennies et nécessitent des améliorations comme le remplacement des ouvertures avec un double vitrage pour une meilleure métrise de la consommation de chauffage. Des travaux extérieurs s avèrent également nécessaires en ce qui concerne les façades et la vérification de la toiture. La maison est chauffée par radiateurs grâce à une chaudière au gaz installée derrière l entrée. PESEE SUR POINTS FORTS ET POINTS FAIBLES Compte tenu du temps qui nous était imparti pour exécuter notre mission, nous n avons pas pu procéder à un certain nombre d analyses et l expert informe que toute présence d insectes xylophages ou d amiante ou de plomb dans l immeuble susvisé, ou encore toute pollution et contamination des sols et des terrains, et plus généralement tout ce qui concerne les questions d environnement, aurait une incidence sur la valeur vénale dudit immeuble. 16

17 - V - LA VALEUR VENALE 17

18 Malgré une région d'environnement très agréable, la situation économique du secteur est sinistré étant éloigné des centres urbains créant de l'emploi. Une importante désertification entraîne de ce fait une demande locale restreinte, mais également une forte baisse de la clientèle parisienne pour les résidences secondaires. Des différentes méthodes retenues habituellement par les experts pour donner notre avis sur la valeur vénale, à ce jour, de la maison objet de notre expertise, nous avons retenu la méthode : PAR COMPARAISON Cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé. Nous avons interrogé la Chambre des Notaires de l'yonne, qui nous a transmise les références de transaction suivantes : Entre Sens et Joigny, fermette de 125 m² habitable, grange, grenier aménageable, sur 1300 m² de terrain, vendue en Juin 2016 moyennant Euros. Secteur Pont sur Yonne, fermette rénovée de 425 m² habitable, pompe à chaleur, climatisation, sur terrain de 1977 m², vendue début 2016 moyennant Euros. Proche Joigny, fermette à 4km des commerces, de 300 m² habitable, toiture et ouvertures neuves, sur terrain de 3500 m², vendue en Mai 2016 moyennant Euros Verlin, maison de campagne rénovée, 189 m² habtable en bon état, garage, dépendances, sur un terrain de 2062 m², vendue en Juin 2016 moyennant Euros. Mersangny, maison de 121 m² habitable en très bon état, dépendance, sur 2711 m² de terrain, vendue en Juin 2016 moyennant Euros D où une valeur moyenne de : Maison de 299 m² sur 3300 m² de terrain : Euros 18

19 CONCLUSION Compte-tenu : De ce secteur du département de l'yonne, De la taille et de l état de la construction, Du marché sinistré de la résidence secondaire, Et du marché immobilier actuel Il convient de retenir, pour la valeur vénale de cette maison, à ce jour, le prix de : Euros honoraires transactions inclus Le présent rapport d expertise, en tout ou partie, ne pourra pas être cité ni même mentionné dans aucun document, aucune circulaire, et aucune déclaration destinée à être publiée, sans l accord de l expert. En foi de quoi nous avons établi le présent rapport, pour servir et valoir ce que de droit. Fait à PARIS Le 20 Juin 2016 Signature 19