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1 property partners research Market report 2012 luxembourg

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3 EXECUTIVE SUMMARY SOMMAIRE DU RAPPORT Results in the office segment were mixed for 2012; take-up and transactions are still respectable but down compared to The vacancy rate is also slightly down and sublease levels are stable. The take-up has suffered a significant 16.9% decline in 2012, but it must be mentioned that the year 2011 had achieved outstanding results. Take-up has increased compared to the beginning of the crisis; leases in 2009 totaled 114,500 m² and 125,000 m² in The year 2011 was particularly strong, with nearly 174,000 m², and the 143,900 m² figures in 2012 are still remarkable. The number of transactions has maintained the same level as in 2011, but the size of transactions has decreased significantly. Société Générale Bank & Trust took up 9,000 m² and the University of Luxembourg 8,600 m² are this year s biggest transactions. The vacancy rate, which was declining steadily since 2009 has returned to 5.94% at the end of 2012, after the surge caused at the onset of the crisis, when the stock rose by 2.45% to 3.4 million m². Another positive point is that the sublease phenomenon, which appeared in 2009, represents today only 0.41% of the leased surface. Rents in business districts have also recovered and have surpassed their 2008 levels. Activity in 2013 is forecasted to reach the same levels as About 137,700 m² are expected to be placed on the market, more than half of which are already pre-leased. In a European context of deep and durable economic crisis, the Grand-Duchy always stands out. Les résultats dans le segment des bureaux ont été mitigés pour 2012: en effet, la prise en occupation et le niveau des transactions restent respectables mais en baisse par rapport à Le taux de vacance est également en légère baisse et les niveaux de souslocation sont stables. La prise en occupation a subi une baisse importante de 16,9% en 2012, mais il faut nuancer avec le fait que l'année 2011 avait obtenu des résultats remarquables. Celle-ci a néanmoins augmenté par rapport au début de la crise, les baux en 2009 s'élèvaient à m² et m² en L'année 2011 a été particulièrement bonne, avec près de m², et les m² en 2012 sont encore remarquables. Le nombre de transactions a maintenu le même niveau qu'en 2011, mais la taille des transactions a diminué de manière significative. Société Générale Bank & Trust a pris m² et l'université du Luxembourg m², ce qui représente les plus grosses transactions de cette année. Le taux de vacance, en baisse constante depuis 2009, est revenu sous la barre des 6% à 5,94% à la fin de 2012 alors que le stock a augmenté de 2,45%, c est à dire 3,4 millions de m². Un autre point positif est que le phénomène de sous-location, apparu en 2009, représente aujourd'hui seulement 0,41% de la surface louée. Les loyers dans les quartiers d'affaires ont également augmenté et ont dépassé leurs niveaux de m² de bureaux devraient être mis sur le marché en 2013 dont plus de la moitié sont déjà pré-loués. Dans un contexte européen de crise économique profonde et durable, les chiffres du Grand-Duché sont tout de même honorables.

4 LUXEMBOURG OVERVIEW PRESENTATION LUXEMBOURG GENERAL CONTEXT Luxembourg : Only 0,0017% of the Earth s surface Only 0,0073% of the World s population But : a top-rated country CONTEXTE GÉNÉRAL Luxembourg : Seulement 0,0017% de la surface de la Terre Seulement 0,0073% de la population mondiale Mais: un pays de niveau supérieur GDP GROWTH 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Luxembourg EU Source: Statec Ranking Ranked Out of Year TOP 100 of the World best Development Perspectives (Contor) Labor Productivity per Hour (The Conference Board) Domestic Purchasing Power (UBS) Quality of Life Study (ECA) Quality of Life Index (International Living) Global Trade Enabling Index (World Economic Forum) World Competitiveness Rankings (Institute for Management Develoment) Global Competitiveness Index (World Economic Forum) ECONOMICAL ZOOM: *Total Population (Jan 2012) : Luxembourg-City : Esch-sur-Alzette : *Wage-earners : cross-border commuters % F, 25% D, 25% B *Unemployment rate (dec 2012) : 6,4% *In ation rate (jan 2013 ) : 2,3% *Growth rate 2012 : 0,5% *Growth rate forecast 2013 : 1,0% *GDP per capita Lux : THE FINANCIAL CENTRE: EMPLOYEES *Banks: Number of banks : 143 Employees : Countries of origin : 25 *Investment funds : Number of UCIs : Net assets : bn *PSF: Number of PSF : 320 Employees : *Insurance & Re-insurance: Number of insurances : 90 Number of Re-insurances : 243 *GDP per capita UE : PROPERTY PARTNERS RESEARCH Q4 2012

5 OFFICE MARKET LUXEMBOURG 2012 IMMOBILIER DE BUREAUX LUXEMBOURG 2012 GENERAL CONTEXT Luxembourg has started well in the beginning of 2013 as Standard & Poor has improved its direction, from "negative" to "stable". The agency indeed believes that the decisions taken by the Government in recent months are going in the right direction, and that the risk concerning the euro zone crisis is contained as well. The good results of the real estate office market in 2012 are one of the main reasons to consider the crisis as contained. The figures in 2012 appear lower than in 2011 and may therefore seem mediocre at first sight but they are much better than in 2009 and 2010 as found in our detailed analysis. STOCK Available stock of sq.m has increased by 2.45%. Available stock at the end of 2011 was 3,325,250, increased to 3,406,696 sq.m at the end of RENTS Best located districts are logically more expensive but rents are stable in VACANCY Vacancy rate is down by almost 6.9%, went back to below 6% to 5.94%. This factor is causing noticeable pressure on rental level in prime locations. OCCUPATIONAL MARKET In 2009 take-up was 114,500 square meters. It reached 125,000 square meters in 2010 and was outstanding 174,000 in 2011 but declined by 16.97% in 2012 to 143,900 square meters. INVESTMENT MARKET 504 million Euros were generated from 20 operations in 2012, increased 13.69% from recorded value of 435 million Euros in CONTEXTE GÉNÉRAL 2013 a bien commencé pour le Luxembourg, avec le relèvement de la perspective liée à la note financière du Grand-Duché. Standard & Poor s a en effet amélioré son appréciation, passant de «négative» à «stable». L agence estime que les décisions prises par le Gouvernement au cours des derniers mois vont dans le bon sens et que les risques liés à la crise de la zone euro sont contenus. De fait, l immobilier de bureaux a été en 2012 un bon reflet de ce contexte de crise «contenue». Les chiffres peuvent, à première vue, paraître médiocres, car en net repli par rapport à ceux de 2011, mais ils sont nettement meilleurs qu en 2009 et 2010, comme le révèle notre analyse détaillée. STOCK Le stock de mètres carrés disponibles évolue de façon stable en 2012: de mètres carrés à la fin 2011 à à la fin 2012 ce qui équivaut à une augmentation de 2,45%. LOYERS Logiquement, les quartiers les mieux situés sont toujours les plus chers, mais les loyers sont restés stables en VIDE LOCATIF Le taux de vacance revient sous la barre des 6 %, à 5,94 %, en baisse de près de 6,9 %. PRISE EN OCCUPATION Les prises en location affichent un recul de 16,97 % par rapport à Ces chiffres doivent néanmoins être relativisés avec les années 2008 et MARCHÉ D INVESTISSEMENT Vingt opérations ont été enregistrées en 2012 pour un total de 504 millions d euros, contre 435 millions d euros en OVERVIEW / PRÉSENTATION Yearly Take-up: sq.m (- 16,97%) Prise en occupation annuelle Yearly Transactions: 244 (+ 0,83%) Nombre de transactions en 2012 Average size: 590 sq.m (- 16,19%) Taille moyenne Vacancy rate: 5,94% (- 6,88%) Taux de vacance Total stock: sq.m (+ 2,45%) Stock total Sq.m offi ces delivered: sq.m Livraison de bureaux en m² TAKE-UP SQ.M PER QUARTER Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Q4 PROPERTY PARTNERS RESEARCH 5

6 ECONOMIC OUTLOOK PERSPECTIVES ÉCONOMIQUES We expect a stable vacancy rate in ,700 sq.m of new office space will be delivered during the year, of which 64,900 sq.m are still available and the rest is already preleased. Considering these elements, the rents should not undergo large change, perhaps a slight pressure on the best locations, likely at the Kirchberg and City Center. The economic growth of Luxembourg in 2012 was seen as par our estimated forecast and we could see a slight GDP growth of 1%. The Euro Zone struggles to emerge from the crisis, still seen in 2012 and displays a quasi-recession, whereas Luxembourg is trying to protect its position. Nous nous attendons pour 2013 à une stabilité des prises en location comme du taux de vacance mètres carrés de nouveaux bureaux seront livrés au cours de l année, sur lesquels sont encore disponibles, le reste étant déjà pré-loué. Compte tenu de ces éléments, les loyers ne devraient pas subir de grande évolution, à l exception peut-être d une légère pression sur les meilleurs emplacements, comme le Kirchberg ou le centre-ville. Les prévisions du Statec relatives à la croissance économique luxembourgeoise assoient notre analyse. L année 2012 devrait ainsi avoir connu une croissance estimée pour l heure à 0,5 %, et 2013 pourrait connaître une légère accélération, avec une progression de 1 % du PIB en volume. Alors que la Zone Euro peine à sortir de la crise et affiche en 2012 une quasi récession, les efforts du Luxembourg pour protéger sa situation sont payants. Banks: Evolution of balance sheet vs. n of employees* Balance Sheet Employees bn '000 1, ,5 0,9 27 0,8 26,5 0,7 26 0,6 25,5 0,5 25 Q1-10 Q2-10 Q3-10 Q4-10 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 S o urc e: ABBL, C S S F, LF F Investment funds: evolution of net assets vs. n of funds* bn Net Assets N of Funds Q1-10 Q2-10 Q3-10 Q4-10 Q1-11 Q2-11 Q3-11 Q4-11 Q1-12 Q2-12 Q3-12 * September 2011: The increase in the bank sector results from the takeover of the specialised PFS FASTNET by Caceis: This change triggered a fall in the staff of 551 persons PROPERTY PARTNERS RESEARCH Q4 2012

7 OFFICE DISTRICTS ZONES DE BUREAUX CITY-CORE & CITY More than 78% of the office stock is located in Luxembourg City. This market can be divided into four major business districts, which are: the Central Business District (CBD), the Kirchberg, the Station Area and the Cloche d'or. CITY-PERIPHERY Total 11.25% of the stock of office property market is located in Strassen, Bertrange, Howald and Findel Airport, which are neighboring municipalities of the City of Luxembourg. CENTRE-VILLE & VILLE Plus de 78% du stock du marché immobilier de bureaux est situé à Luxembourg Ville, réparti sur quatre centres d affaires principaux, notamment le quartier d affaires du centre (CBD), le Kirchberg, le quartier de la Gare et la Cloche d Or. VILLE-PÉRIPHÉRIE Les communes limitrophes de la Ville de Luxembourg - Strassen, Bertrange et Howald - totalisent avec l Aéroport 11,25% du stock. PERIPHERY Less than 11% of the office market is primarily located in - Business areas, next to the highway, on the outskirts of Luxembourg City like the Belval project in Esch-sur-Alzette which consists in the conversion of a Brownfield site by creating a mixed neighborhood of offices, residential, retail, education and culture. PÉRIPHÉRIE Plus de 10,39% du stock se situe essentiellement dans les zones d activités à proximité de l autoroute, soit dans la périphérie de Luxembourg Ville ou à Belval près d Esch-sur-Alzette, la deuxième ville de Luxembourg. Le projet Belval consiste en la reconversion des anciennes friches industrielles par la création d un quartier mixte regroupant bureaux, logements, commerces, enseignement et culture. MERSH ETTELBRUCK WINDHOF CAPELLEN MUNSBACH ARLON/BRUXELLES (BELGIUM) BOURMICH STRASSEN BELAIR LIMPERTSBERG CBD KIRCHBERG HAMM FINDEL AIRPORT WASSERBILLIG TRIER (GERMANY) BERTRANGE- HELFENT MERL STATION CONTERN CLOCHE D OR HOWALD VACANCY RATE 4.75% LEUDELANGE ESCH/ALZETTE THIONVILLE METZ NANCY PARIS (FRANCE) 10.39% Periphery 6.64% City 10.40% 15.95% 10.25% 11.25% City-Periphery Stock Repartition 71.72% City-core 2012 Q4 PROPERTY PARTNERS RESEARCH 7

8 STOCK STOCK The stock of sq.m available has increased by 2.45%. The increase of stock to 3.4 million could be credited to the delivery of nearly 84,500 new sq.m. Le stock de m² disponibles a augmenté de 2,45 % en 2012, ce qui équivaut à 3,4 millions, grâce à la livraison de près de nouveaux m². STOCK EVOLUTION STOCK BY DISTRICT m 2 2,102 2,211 2,409 2,502 2,600 2,770 2,912 3,170 Source: Property Partners Research 3,225 3, Stock 3,406 District Stock sqm Stock % CITY-CORE Kirchberg ,87% CBD ,53% Cloche d'or ,64% Station ,68% CITY Limpertsberg ,50% Belair / Merl ,86% Hamm ,31% Kalchesbrück ,97% Total: ,37% CITY - PERIPHERY Airport ,62% Strassen ,38% Howald ,84% Bertrange/Bourmicht ,41% Total: ,25% PERIPHERY Capellen ,04% Munsbach ,76% Belval ,35% Leudelange ,67% Windhof ,96% Contern ,60% Total: ,39% Total Sub-letting 8 PROPERTY PARTNERS RESEARCH Q4 2012

9 AVAILABILITY OUTLOOK 2013 DISPONIBILITÉS PRÉVUES EN 2013 The spaces available for rent in 2013 are mainly made coming for the existing buildings. Indeed there should be very few speculative deliveries of administrative buildings for the year Amongst these at risk deliveries, we can cite the F6 building, part of the Findel Golf Office Park complex, which will totalize around 14,000 sq.m offices above ground and which delivery is expected for the last quarter of the year. Les surfaces disponibles à la location pour 2013 proviennent très majoritairement du stock existant d immeubles. En effet, très peu d immeubles seront livrés à risque dans le courant de l année. Parmi ces livraisons spéculatives, nous pouvons notamment citer l immeuble F6 au Findel Golf Office Park qui totalisera environ m² hors sol et dont la livraison est attendue pour la fin de l année. MERSH ETTELBRUCK WINDHOF CAPELLEN MUNSBACH WASSERBILLIG TRIER (GERMANY) KIRCHBERG STRASSEN LIMPERTSBERG ARLON/BRUXELLES (BELGIUM) BOURMICH BELAIR CBD HAMM 000 m City-core BERTRANGE- HELFENT LEUDELANGE MERL CLOCHE D OR STATION HOWALD CONTERN City City-Periphery ESCH/ALZETTE Periphery Under construction (speculative) New/second hand THIONVILLE METZ NANCY PARIS (FRANCE) m² m² m² m² Source: Property Partners Research 2012 Q4 PROPERTY PARTNERS RESEARCH 9

10 RENTS LOYERS Locations of the best neighborhood are logically right to be more expensive, but rents remained stable in Office rents for new building are situated between 35 to 40 Euros per square meter in the city centre, 30 to 33 Euros in Kirchberg, 28 to 32 Euros in the station area. Les niveaux de loyer des bâtiments neufs n ont guère évolué. Si l on détaille par zone géographique, la Ville de Luxembourg affiche les loyers les plus élevés du pays : entre 35 et 40 euros le m² pour le centre-ville, entre 30 et 33 euros au Kirchberg et entre 28 et 32 euros pour le quartier de la Gare. RENT TIME SERIES: Euros/sq.m/month excl. VAT Source: Property Partners Research RENTAL BANDS NEW BUILDINGS: Euros/ sq.m / month excl. VAT Source: Property Partners Research CBD Limpertsberg Station Kirchberg Rental Bands Airport Strassen Cloche d Or Howald Bourmicht Leudelange Belair Merl Contern Capellen Kalchesbrücke Bertrange Hamm Munsbach Windhof Belval PROPERTY PARTNERS RESEARCH Q4 2012

11 VACANCY VIDE LOCATIF Even though the available stock of square meters increased by2.45% to 3.4 million sqm, the vacancy rate is down again below 6% (5.94%), which represents a yearly decrease of nearly 6.9%,. This factor is causing noticeable pressure on rental level in prime locations. At the same time, the phenomenon of sublease, which first appeared in 2009, now exists at a residual level by representing only 0.41% of square meters stock available for rent. These are tangible evidences of the good performance of the Luxemburgish real estate offices market. The average vacancy rate of 4.19% in the 4 main office districts can hide some disparities. Indeed, if the vacancy rate is only of 1.6% in Kirchberg, it reaches 9.34% in the Cloche d'or, 10.75% at Kalchesbrück and more than 18% in Hamm. In the Business areas at the outskirts of the city, we can display 34% vacant square meters at Bourmicht, (which is mainly due to the fact that large buildings have been delivered over the past years, in a district with a small total office stock. Leudelange in the south of Luxembourg city suffers from a vacancy rate of 22%. Windhof and Contern both suffer from a vacancy rate above 14%. Preuve tangible de la bonne tenue de l immobilier de bureaux luxembourgeois : le taux de vacance revient sous la barre des 6 %, à 5,94 %, en baisse de près de 6,9 %, alors même que le stock de m² disponibles a augmenté de 2,45 %, à 3,4 millions, grâce à la livraison de près de nouveaux m². Dans le même temps, le phénomène de la sous-location, qui était apparu en 2009, devient résiduel. Celleci ne représente plus que 0,41 % des m² en location. Luxembourg-Ville ne dispose que de 4,19 % de m² vacants, mais ce chiffre cache plusieurs extrêmes : 1,6 % de vacance au Kirchberg, 9,34 % à la Cloche d Or, 10,75 % à Kalchesbrück et surtout plus de 18 % à Hamm. Dans la périphérie de la ville, la zone d activité de Bourmicht affiche 34 % de m² vacants. Plus loin encore de la capitale, Leudelange subit 22 % de taux de vacance, Windhof et Contern plus de 14 %. VACANCY BY DISTRICT VACANCY RATE VERSUS TAKE-UP EVOLUTION Take- up Source: Property Partners Research 000 m 2 % Vacancy Rate % District Vacancy sqm Vacancy rate % CITY-CORE Kirchberg ,61% CBD ,09% Cloche d'or ,34% Station ,95% CITY Limpertsberg ,30% Belair / Merl ,20% Hamm ,35% Kalchesbrück ,75% Total: ,19% CITY - PERIPHERY Airport ,58% Strassen ,99% Howald ,01% Bertrange/Bourmicht ,24% Total: ,60% PERIPHERY Capellen ,51% Munsbach ,15% Belval 870 0,76% Leudelange ,23% Windhof ,15% Contern ,72% Total: ,83% Total ,97% ,41% 2012 Q4 PROPERTY PARTNERS RESEARCH 11

12 OCCUPATIONAL MARKET PRISE EN OCCUPATION Long list may be made for Take-up this year, the most striking of those are here. Société Générale Bank & Trust (SGBT) s first lease was signed in June of over 9,000 sq.m at Central Plaza building, opposite of the railway station. The University of Luxembourg has opted for 8,600 sq.m Rue Alphonse Weicker. The European Investment Bank, based in Kirchberg since 1980, has opted for 4,800 sq.m. The European Stability Mechanism (ESM) has taken an additional 3,500 sq.m in December at Kubik. Franklin Templeton has chosen 2,500 sq.m in the building President. The European Spatial Planning Observation Network (ESPON), Contact Point and Radio 100,7 are now neighbors in the new building of 4 Rue Erasme with office space respectively of 1,630 sq.m and 1,500 sq.m. DZ Bank International has pre-leased more than 8000 sq.m in Strassen and will move in The Luxembourg Stock Exchange has pre-leased 4,600 sq.m in the building Aurora, currently under construction. Banque Privée Edmond de Rothschild has taken 4,300 sq.m in Centre Brasseur, the trustee Rapego has chosen 2,290 sq.m in the building StarGate, Boulevard de la Foire and Study Baker & McKenzie, who experienced a strong growth over the past two years, has moved in front of the Cité Judiciaire with a space of 1,870 sq.m at Roosevelt Boulevard. Deloitte has selected 3,000 sq.m at the Airport and Study Bonn Steichen & Partners has opted 2,600 sq.m in Howald (Cubus C2). SPLIT/M² BY ACTIVITY Parmi les prises en location particulièrement marquantes, notons que l immeuble Central Plaza, en face de la Gare, a signé en juin son premier contrat de bail, avec Société Générale Bank & Trust (SGBT), qui y a pris plus de m². Le quartier du Kirchberg est, comme c est dans sa nature, le théâtre de nombreuses opérations. L Université de Luxembourg a opté pour m² rue Alphonse Weicker. La Banque Européenne d Investissements, implantée au Kirchberg depuis 1980, dispose désormais de m² supplémentaires. Le European Stability Mechanism (ESM) est installé depuis décembre sur m² du bâtiment Kubik. Franklin Templeton a choisi m² dans l immeuble Président. Le European Spatial Planning Observation Network (Espon), Contact Point et la Radio 100,7 sont désormais voisins (au moins théoriquement puisque cette dernière n a pas encore emménagé) dans le nouveau bâtiment du 4 rue Érasme, avec respectivement et m². À Strassen, DZ Bank International a pré-loué plus de m². Déménagement prévu début 2015! Dans le centre-ville, plusieurs prises en location de grandes surfaces : la Bourse de Luxembourg a pré-loué m² dans l immeuble Aurora, actuellement en construction, la Banque Privée Edmond de Rotschild m² au Centre Brasseur, la fiduciaire Rapego a choisi m² dans l immeuble StarGate, boulevard de la Foire, et l Etude Baker & McKenzie, qui a connu une forte croissance depuis deux ans, vient d emménager en face de la Cité Judiciaire, sur 1870 m² boulevard Roosevelt. Citons encore m² choisis par Deloitte à l Aéroport et m² par l Etude Bonn Steichen & Partners à Howald (Cubus C2). Source: PP, JLL, BNPRE, DTZ, CBRE, C&W, Arthur Loyd, Real Corp 2% Constr. & Building 2% Industry 3% 43% N.S. Banking & Finance 4% Serv. for ind. 7% SPLIT BY DISTRICT/SQM EU Source: PP, JLL, BNPRE, DTZ, CBRE, C&W, Arthur Loyd, Real Corp 8% 9% 2% IT & Telecom Admin. & Pub. Serv. 19% 2% Belair/Merl 2% Serv. for comp. 4% Leudelange Limpertsberg 19% Howald Kirchberg 4% Other Periphery 18% CBD 4% Capellen 4% 13% Airport 4% Station Bourmicht 6% Windhof 7% 7% Strassen Cloche d Or 12 PROPERTY PARTNERS RESEARCH Q4 2012

13 INVESTMENT MARKET Total investment transactions have jumped by nearly 16% from 2011 to 2012, which is comparable to the increase between 2008 and million Euros were generated from 20 operations in 2012 compared to 435 million Euros in This amount has been generated through 4 different kinds of Investment: 240 million Euros for standing investment (which are actually existing buildings), 198 million Euros for development projects, 38 million Euros for renovation and 28 million Euros by - owner occupiers. Investment yields remained stable for the periphery ( at a level of 6.85%) but decreased to 5.25% for the city of Luxembourg. MARCHÉ D INVESTISSEMENT Le marché des transactions immobilières fait un bond de près de 16 % d une année sur l autre et retrouve ainsi peu ou prou les niveaux de 2008 ou Vingt opérations ont été enregistrées en 2012 pour un total de 504 millions d euros, contre 435 millions d euros en Les transactions se répartissent entre investissements d immeubles existants en l état (240 millions d euros), projets de développement (198 millions d euros), rénovation (38 millions d euros) et opérations réalisées pour des propriétaires occupants (28 millions d euros). Les rendements sont stables depuis maintenant deux ans pour la périphérie (6,85 %), mais toujours en repli pour la Ville de Luxembourg (5,25 %). INVESTMENT VOLUME EVOLUTIONS M m. Source: Property Partners Research m. 636 m. 480 m. 500 m. 433 m. 504 m. 265 m. 345 m PRIME YIELD EVOLUTION % Source: Property Partners Research 7,00 6,75 6,50 6,25 6,00 5,7 5 5,5 0 5,2 5 5,0 0 4,7 5 4, Prime Yield City Prime Yield Periphery 2012 Q4 PROPERTY PARTNERS RESEARCH 13

14 2013 OUTLOOKS PERSPECTIVES Take-up is expected to be +/- stable in comparison with New deliveries 2013 : sq.m of new offi ces are expected to be delivered during the year 2013, where 64,900 sq.m are still available, the rest being pre-let. - Vacancy rate should also stay more or less stable. - Rental levels are expected to remain stable, with a possible pressure on prime locations such as Kirchberg and CBD. - La prise en occupation devrait être stable en 2013 en comparaison avec Les nouvelles livraisons en 2013 seront de l ordre de m² dont m² toujours disponibles, le reste étant dejà pré-loué - Le taux de vacance devrait rester stable sur l année Le niveau des loyers devrait rester stable avec un pression à la hausse sur les quartiers de premiers choix comme le Kirchberg ou le CBD We expect a stable rental vacancy rate in 2013 and the rents should not undergo large change, perhaps a slight upward pressure on the best locations. The economic growth of Luxembourg in 2012 was seen as par our estimated forecast and we could see a positive GDP growth of 1%, better transaction rate and foreign investment in The Luxembourg Investment Market is 11% above the 5 year average and some 504M in transactions is 16% more on a year on year basis. So far 2012 has seen a 0.5% GDP growth and 2013 could see a slightly acceleration with a 1% progression in volume. While the Euro Zone is still struggling with the crisis effects, Luxembourg has seen its good position maintained. Nous nous attendons pour 2013 à une stabilité pour les prises en location et celle du taux de vacance m² de nouveaux bureaux seront livrés au cours de l année, sur lesquels sont encore disponibles, le reste étant déjà pré-loué. Compte tenu de ces éléments, les loyers ne devraient pas subir de grande évolution, à l exception peut-être d une légère pression sur les meilleurs emplacements, comme le Kirchberg ou le centre ville. Les prévisions du Statec en ce qui concerne la croissance économique luxembourgeoise assoient notre analyse. L année 2012 devrait ainsi avoir connu une croissance estimée pour l heure à 0,5 %, et 2013 pourrait connaître une légère accélération, avec une progression de 1 % du PIB en volume. Alors que la Zone Euro peine à sortir de la crise et affiche en 2012 une quasi récession, les efforts du Luxembourg pour protéger sa situation sont payants. 14 PROPERTY PARTNERS RESEARCH Q4 2012

15 GLOSSARY DÉFINITIONS Availability: Total floor space in properties marketed as available to let, whether physically vacant or ready for occupation immediately Net initial yield: ratio between the net income (excluding taxes and charges) from a property and the acquisition cost (price of the building plus fees and transfer duties). New supply: Represents the total amount of floor space that has reached practical completion as known on the last day of the quarter regardless whether the space is occupied or still available on the market. Pipeline: total amount of space to be built (with a planning permission), under construction or major refurbishment with areas changes. Prime rent: The highest value recorded for an office unit of high quality in the best location during a determined period (after elimination of abnormal statistical values). Expressed in /sq m/per month excluding tax and charges. Stock: The office stock is the sum of completed office properties whether occupied or still available. Take-up: Represents the total office space known to be let or pre-let to tenants as well as sold/pre-sold to end-users. Vacancy rate: The total amount of vacant space being offered for letting divided by the total stock of space and expressed as a percentage. Investment funds : These are investment vehicles, often collective (owned by many), that manage nancial or real estate assets with a de ned investment goal (type of nancial assets, management policy, objectives, fees, share value, rhythm of calculation of value and so on). Closed funds have a limited number of shares (or units), do not issue new shares or buy shares that have already been issued. Openended funds issue new shares and buy shares that have already been issued High Environmental Quality ( HQE ) : A classi cation given in France when all the stages of a building, from construction to management, have been carried out in an environmentally-friendly way. To be awarded the HQE status 7 out of 14 green criteria for building construction, management or user comfort have to be respected. The 14 targets of the HQE standard 1. Harmony between the buildings and their environment. 2. Integrated choice of products, systems and construction procedure 3. Low nuisance building site 4. Energy management 5. Water management 6. Business waste management 7. Upkeep and maintenance management 8. Hygrothermal comfort 9. Acoustic comfort 10. Visual comfort 11. Olfactory comfort 12. Health quality of space Capitalisation rate : This is the ratio between potential income from a property and the property s purchase price. Disponibilité : Ensemble des locaux vacants et disponibles à la location immédiatement. Loyer Prime : Montant maximal constaté pour une surface de qualité supérieure dans la meilleure localisation pendant une période donnée (excluant toute valeur anormale). Exprimé en /m²/mois hors taxe et charges Nouvelles livraisons : Ensemble des constructions livrées au cours de la période qu elles soient vacantes ou occupées. Pipeline : Ensemble des surfaces à construire (permis accordé), en construction, ou en rénovation lourde avec modification des surfaces Prise en occupation : Représente les surfaces louées ou pré-louées ainsi que vendues à des acquéreurs occupants. Stock : Ensemble des surfaces de bureau dont la construction est achevée, qu elles soient vacantes ou occupées. Taux de rendement net immédiat : Rapport entre le revenu net (hors taxe et charges) d un immeuble et les coûts d acquisition (prix d acquisition + frais et droits de mutation). Taux de vacance : Ratio entre les surfaces offertes à la location et le parc existant. Fonds d investissement : Ce sont des véhicules de placement souvent collectifs (en multipropriété). Ils ont pour objectif la détention d actifs nanciers ou immobiliers gérés selon des modalités connues à l avance (type d actifs fi nanciers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur,...). Il existe des fonds d investissement fermés (qui n émettent plus de nouvelles actions après leur lancement et qui ne rachètent pas d actions précédemment émises) et les fonds d investissement ouverts (qui émettent quotidiennement des nouvelles actions et qui achètent des actions précédemment émises). HQE (Haute Qualité Environnementale) : Label qui vise à intégrer toutes les étapes de la construction à la gestion d un bâtiment dans une démarche environnementale. Pour obtenir le label HQE il faut répondre à 7 des 14 critères d éco-construction, d éco-gestion et de confort des utilisateurs. Les 14 cibles de la norme HQE : 1- Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement 2- Choix intégré des produits, systèmes et procédés de construction 3- Chantier à faibles nuisances 4- Gestion de l énergie 5- Gestion de l eau 6- Gestion des déchets d activité 7- Gestion de l entretien et de la maintenance 8- Confort hygrothermique 9- Confort acoustique 10- Confort visuel 11- Confort olfactif 12- Qualité sanitaire des espaces 13- Qualité sanitaire de l air 14- Qualité sanitaire de l eau Taux de capitalisation : C est le rapport entre les revenus potentiels de l immeuble et son prix d acquisition 2012 Q4 PROPERTY PARTNERS RESEARCH 15

16 CONTACT For further information please contact: Martin Stoz Marketing Manager Direct: Mobile: Julien Pillot Consultant Valuation & Research Direct: Mobile: Property Partners S.A. 54, rue Charles Martel L-2134 Luxembourg Tel: Fax: The information contained herein is provided by Property Partners Research. Although all facts have been rigorously verified, no warranty or representation as to accuracy or completeness is made by Property Partners. This information cannot be published, reproduced or referred to without prior written permission. All reproduction should be credited to Property Partners Research Copyright 2013 Property Partners Research Les informations contenues dans le présent document proviennent de Property Partners Research. Bien que toutes les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, Property Partners décline toute responsabilité sur l inexactitude involontaire des données. Toute publication, reproduction ou référence des informations contenues dans le présent document, est interdite sans l accord préalable écrit de Property Partners et, auquel cas, devra être mise au crédit de Property Partners Research Copyright 2013 Property Partners Research