OFFRE EXCÉDENTAIRE DE COPROPRIÉTÉS : PLUS DE PEUR QUE DE MAL

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1 Septembre 2016 OFFRE EXCÉDENTAIRE DE COPROPRIÉTÉS : PLUS DE PEUR QUE DE MAL En mai 2015, l offre de copropriétés sur le marché de la revente dans la province a atteint un nouveau sommet, alors qu on comptait unités de copropriétés à vendre dans l ensemble de la province sur le système Centris des courtiers immobiliers. Ce contexte d offre excédentaire a fait les manchettes à maintes reprises, jetant le blâme sur la forte construction de copropriétés dans plusieurs secteurs. Toutefois, nous observions récemment qu un vent de changement positif semble souffler sur certains marchés de la province. La présente étude fait donc le point sur les conditions actuelles du marché de la copropriété dans les régions métropolitaines de Gatineau, de Montréal et de Québec. Les statistiques pour les régions de Saguenay, de Sherbrooke et de Trois-Rivières se retrouvent en annexe. Variation au cours des 12 derniers mois Situation en août 2016 RMR Ventes (%) Inscriptions en vigueur (%) Nombre de mois d'inventaire (mois) Nombre de mois d'inventaire (mois) État du marché RMR de Gatineau 3 % 1 % -0,3 16,3 surplus RMR de Montréal 8 % -2 % -1,4 13,1 léger surplus RMR de Québec -6 % 6 % 2,3 20,8 surplus important 1

2 Fin de la tendance haussière des inscriptions en vigueur Après 67 hausses mensuelles consécutives, nous avons assisté en mars dernier au premier recul des inscriptions en vigueur de copropriétés dans la province depuis juillet L offre de copropriétés a par la suite été en constante diminution depuis mars, ce qui fait en sorte qu au cumul de 2016, les inscriptions en vigueur ont reculé de 3 % par rapport à la même période en La région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal est principalement responsable de la diminution observée à l échelle provinciale, puisque de janvier à août, un recul de 5 % de l offre de copropriétés y a été enregistré. La RMR de Gatineau a également vu ses inscriptions en vigueur diminuer au cumul de l année, dans une moindre mesure toutefois avec 3 %. La RMR de Québec, qui présente en proportion le surplus de copropriétés le plus important, a de son côté enregistré une croissance de 4 % à ce chapitre. Bien qu une diminution tarde à venir, si la tendance se maintient d ici la fin de l année 2016, il s agirait de la plus faible hausse enregistrée à ce chapitre depuis 2011 pour la région métropolitaine de Québec. Le graphique 1 illustre l évolution trimestrielle des inscriptions en vigueur depuis Après 67 hausses mensuelles consécutives, nous avons assisté en mars dernier au premier recul des inscriptions en vigueur de copropriétés dans la province depuis juillet Graphique 1 : Évolution des inscriptions en vigueur de copropriétés sur le système Centris 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % T T T T T T T T T T T T T T T T T T % Province de Québec RMR de Gatineau RMR de Montréal RMR de Québec 2

3 Regain des ventes de copropriétés De janvier à août 2016, le nombre de copropriétés vendues par l entremise d un courtier immobilier dans l ensemble de la province affichait une croissance de 6 % par rapport à la même période en Après avoir enregistré des baisses d activité de 2012 à 2014 et une hausse du nombre de transactions de 3 % en 2015, les ventes de copropriétés au Québec se sont redressées. La situation varie toutefois beaucoup selon le secteur géographique. Dans la région métropolitaine de Montréal, une croissance d activité de 8 % est observée à ce jour en 2016, alors que le nombre de transactions demeure stable à Gatineau et est en baisse de 4 % du côté de Québec (graphique 2). Après avoir enregistré des baisses d activité de 2012 à 2014 et une hausse du nombre de transactions de 3 % en 2015, les ventes de copropriétés au Québec se sont redressées. Graphique 2 : Évolution des ventes de copropriétés sur le système Centris 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % -30 % Province de Québec RMR de Gatineau RMR de Montréal RMR de Québec 3

4 Resserrement des conditions dans les marchés de Montréal et de Gatineau Malgré le regain d activité et la baisse récente des inscriptions en vigueur de copropriétés, le nombre d unités disponibles sur le marché résidentiel québécois demeure élevé. Le vaste choix qui s offre aux acheteurs leur confère ainsi un net avantage lors des négociations, ce qui se reflète notamment par des prix médians qui progressent lentement et des délais de vente relativement longs. Les conditions du marché de la copropriété qui favorisent les acheteurs depuis 2013 se sont toutefois resserrées dans les RMR de Montréal et de Gatineau. Comme l illustre le graphique 3, le nombre de mois d inventaire 1 pour ces deux régions métropolitaines diminue progressivement depuis le quatrième trimestre de Cependant, la situation dans la RMR de Québec évolue différemment, et ce, même si le ralentissement du Les conditions du marché de la copropriété qui favorisent les acheteurs depuis 2013 se sont resserrées dans les RMR de Montréal et de Gatineau. nombre de mois d inventaire observé durant les trois premiers trimestres de 2015 laissait présager un certain resserrement du marché. Depuis la fin de l année dernière, le recul du nombre de transactions, combiné à la progression des inscriptions en vigueur, a favorisé une plus grande détente des conditions du marché de Québec, renforçant ainsi l avantage déjà détenu par les acheteurs lors des négociations. 20 Nombre de mois d'inventaire Marché d acheteur Marché équilibré Marché de vendeur 2012.T T T T T T T T T T T T T T T T T T2 RMR Province de de Gatineau Québec RMR de GatineauRMR de Montréal RMR de Montréal RMR RMR de Québec de Québec 1 Ratio entre les ventes et les inscriptions en vigueur qui mesure le nombre de mois nécessaires pour écouler tout l inventaire de propriétés à vendre selon le rythme actuel des ventes. 4

5 Toujours pas de pressions à la hausse sur les prix Les prix des copropriétés évoluent à un rythme très modéré depuis maintenant plus de trois ans. En effet, le prix médian pour l ensemble de la province n a progressé que de 4 % de 2012 à 2015, et les variations annuelles ont oscillé entre 1 % et 2 %. De plus, de janvier à août 2016, la moitié des copropriétés se sont négociées à moins de $, soit un résultat inchangé par rapport à la même période en Nous remarquons toutefois quelques disparités régionales : la RMR de Montréal ( $) affiche une légère hausse de 1 % jusqu ici en 2016, tandis que les marchés de Gatineau ( $) et de Québec ( $) présentent des baisses de prix de l ordre de 2 % et de 4 %, respectivement. Les prix des copropriétés évoluent à un rythme très modéré depuis maintenant plus de trois ans. 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % janv.-12 mars-12 mai-12 juil.-12 sept.-12 nov.-12 janv.-13 mars-13 mai-13 juil.-13 sept.-13 nov.-13 janv.-14 mars-14 mai-14 juil.-14 sept.-14 nov.-14 janv.-15 mars-15 mai-15 juil.-15 sept.-15 nov.-15 janv.-16 mars-16 mai-16 juil % -6 % Province de Québec RMR de Québec RMR de Montréal RMR de Gatineau *Moyennes mobiles 12 mois 5

6 Stabilisation des délais de vente Pour ce qui est du temps nécessaire pour vendre une copropriété au Québec, il fallait compter, de janvier à août, 133 jours en moyenne pour trouver preneur. Cette statistique est stable comparativement au cumulatif des huit premiers mois de Si la tendance se maintient, l année 2016 mettra ainsi fin à une série de cinq hausses annuelles consécutives du délai de vente moyen des copropriétés. Soulignons que le temps requis pour vendre une copropriété a atteint un sommet en plus de quinze ans en 2015, avec 135 jours. Toutefois, de janvier à août 2016, seule la région métropolitaine de Montréal a vu son délai de vente moyen se raccourcir, avec 118 jours (-4). La région métropolitaine de Gatineau a quant à elle affiché un délai de vente moyen de 128 jours (+13), tandis que celui de Québec était le plus long des trois principaux marchés, avec 179 jours. Il s agit notamment d une hausse considérable de près d un mois (+31 jours) par rapport à la même période en Si la tendance se maintient, l année 2016 mettra fin à une série de cinq hausses annuelles consécutives du délai de vente moyen des copropriétés Délai de vente moyen (jours) Province de Québec RMR de Gatineau RMR de Montréal RMR de Québec Janvier à août

7 Davantage de copropriétés en location Le nombre d unités de copropriétés offertes en location sur le système Centris a augmenté ces dernières années. D une part et pour l ensemble de la province, le nombre de condos loués par l entremise d un courtier immobilier a bondi de 63 % depuis 2012 pour atteindre en 2015 (voir annexe). Toutefois, notons que la hausse enregistrée à ce chapitre en 2015 était à son plus bas en trois ans, soit à 9 %. D autre part, la proportion d unités louées par rapport à celles vendues est passée de 29 % en 2012 à 42 % au cumul des huit premiers mois de Sur l île de Montréal, cette proportion grimpait à 54 % selon les données les plus récentes. Si les nouveaux contrats de location ont augmenté de manière importante entre 2012 et 2015, nous remarquons que cette tendance est d autant plus forte pour les nouvelles constructions de copropriétés. En effet, les nouvelles inscriptions de condos neufs à louer par l intermédiaire du système Centris ont grimpé de 137 % en trois ans contre 66 % pour l ensemble des copropriétés. Il semble donc que la mise en location des copropriétés soit de plus en plus considérée comme une solution de rechange à la vente par les propriétaires. Marché du neuf : la construction s est ajustée Le nombre de condos loués par l entremise d un courtier immobilier a bondi de 63 % depuis 2012 pour atteindre en Selon les données les plus récentes de la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL), il y avait unités de condos en construction dans les six RMR de la province en août 2016, dont unités dans la RMR de Montréal seulement. Le nombre de mises en chantier de copropriétés dans les régions métropolitaines du Québec a notamment fléchi de 24 % entre 2014 et 2015, et les unités achevées et non écoulées ont diminué de 13 % au cours de cette même période (voir annexe). De plus, au cumul de janvier à août 2016, les mises en chantier de copropriétés ont légèrement diminué à l échelle de la province (-1 %), alors que le nombre d unités achevées et non écoulées affichait un recul de 19 %. Sur le plan géographique, les mises en chantier de copropriétés ont toutefois enregistré des hausses respectives de 20 % et de 18 % dans les RMR de Gatineau et de Montréal, tandis qu elles ont diminué de manière importante dans la RMR de Québec (-84 %). Le nombre de mises en chantier de copropriétés dans les régions métropolitaines du Québec a fléchi de 24 % entre 2014 et 2015, et les unités achevées et non écoulées ont diminué de 13 % au cours de cette même période. Rappelons finalement que les prêteurs hypothécaires exigent généralement un seuil minimal d unités vendues en prévente avant même de couler les fondations, et ce, de manière à diminuer le risque financier lié au projet. Cette mesure limite également le nombre d unités disponibles sur le marché. 7

8 Conclusion En somme, les marchés de la copropriété de Montréal et de Gatineau se distinguent de ceux des autres régions métropolitaines de la province en présentant une amélioration des conditions de la revente au cours des douze derniers mois. Toutefois, il n en demeure pas moins que la situation devra être surveillée de près en ce qui a trait aux nouvelles constructions de copropriétés. Dans les deux cas, le nombre de logements achevés et inoccupés a diminué en août selon les plus récentes données de la SCHL. Ce recul est favorable en dépit du nombre d unités en construction qui est en hausse à l heure actuelle à Gatineau. Du côté de la région métropolitaine de Québec, le marché de la revente tarde à reprendre de la vigueur, et l offre de copropriétés se fait encore plus abondante, ce qui renforce l avantage détenu par les acheteurs. Néanmoins, les chiffres concernant les nouvelles constructions envoient des signaux plutôt positifs, le stock de logements achevés et inoccupés et les unités en construction ayant diminué drastiquement au cours des douze derniers mois. La situation actuelle du marché de la copropriété est donc loin de la catastrophe que plusieurs observateurs appréhendaient, en particulier du côté de la région de Montréal. Bien qu une offre excédentaire persiste sur le marché de la revente, le nombre de mois d inventaire n est pas alarmant et témoigne plutôt d un léger surplus. Les marchés de la copropriété de Montréal et de Gatineau se distinguent de ceux des autres régions métropolitaines de la province en présentant une amélioration des conditions de la revente au cours des douze derniers mois. Du côté de la région métropolitaine de Québec, le marché de la revente tarde à reprendre de la vigueur, et l offre de copropriétés se fait encore plus abondante, ce qui renforce l avantage détenu par les acheteurs. Cette publication est produite par le service Analyse du marché de la FCIQ Paul Cardinal Directeur Maïka Carrier Roy Analyste Daren King Agent de recherche économique Écrivez-nous à stats@fciq.ca 2016 Fédération des chambres immobilières du Québec. Tous droits réservés. 8

9 ANNEXE Variation au cours des 12 derniers mois Situation en août 2016 RMR Ventes (%) Inscriptions en vigueur (%) Nombre de mois d'inventaire (mois) Nombre de mois d'inventaire (mois) État du marché RMR de Saguenay -17 % -2 % 3,8 25,1 surplus important RMR de Sherbrooke 7 % 9 % 0,4 17,3 surplus RMR de Trois-Rivières -38 % 24 % 10,5 20,8 surplus important 9

10 Situation en août 2016 RMR Copropriétés achevées et écoulées Copropriétés en construction Nombre d'unités Variation (%) Nombre d'unités Variation (%) RMR de Gatineau % % RMR de Montréal % % RMR de Québec % % RMR de Saguenay 40-5 % 0 - RMR de Sherbrooke % % RMR de Trois-Rivières % % Source : Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL), données compilées par la FCIQ 10

11 août 2016 Variation Province % RMR de Gatineau % RMR de Montréal % RMR de Québec % RMR de Saguenay % RMR de Sherbrooke % RMR de Trois-Rivières % *Régions métropolitaines seulement Source : Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) 11

12 Janvier à août 2016 Variation Province* % RMR de Gatineau % RMR de Montréal % RMR de Québec % RMR de Saguenay RMR de Sherbrooke % RMR de Trois-Rivières % *Régions métropolitaines seulement Source : Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL), données compilées par la FCIQ 12

13 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % RMR de Saguenay RMR de Sherbrooke RMR de Trois-Rivières -20 % Janvier à août % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % -30 % RMR de Saguenay RMR de Sherbrooke RMR de Trois-Rivières Janvier à août

14 Nombre de mois d'inventaire Marché d acheteur Marché équilibré Marché de vendeur RMR de Saguenay RMR de Sherbrooke RMR de Trois-Rivières 18 % 13 % 8 % 3 % -2 % janv.-12 mars-12 mai-12 juil.-12 sept.-12 nov.-12 janv.-13 mars-13 mai-13 juil.-13 sept.-13 nov.-13 janv.-14 mars-14 mai-14 juil.-14 sept.-14 nov.-14 janv.-15 mars-15 mai-15 juil.-15 sept.-15 nov.-15 janv.-16 mars-16 mai-16 juil % -12 % RMR de Saguenay RMR de Sherbrooke RMR de Trois-Rivières *Moyennes mobiles 12 mois 14

15 Délai de vente moyen (jours) RMR de Saguenay RMR de Sherbrooke RMR de Trois-Rivières Janvier à août