Société d'investissement à Capital Variable - SICAV de droit français RCS PARIS

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1 Société d'investissement à Capital Variable - SICAV de droit français RCS PARIS RAPPORT ANNUEL exercice clos au 31 Décembre 2014

2 Dénomination sociale Gestionnaire financier par délégation Dépositaire Conservateur KBL RICHELIEU INVEST IMMO KBL RICHELIEU GESTION 22, boulevard Malesherbes Paris BNP PARIBAS SECURITIES SERVICES Siège social : 3 Rue d Antin PARIS Adresse postale : Grands Moulins de Pantin 9 rue du Débarcadère F Pantin BNP PARIBAS SECURITIES SERVICES Siège social : 3 Rue d Antin PARIS Adresse postale : Grands Moulins de Pantin 9 rue du Débarcadère F Pantin Commercialisateur Commissaire aux comptes KBL RICHELIEU BANQUE PRIVEE 22, boulevard Malesherbes Paris KPMG AUDIT 1, cours Valmy, Paris La Défense Cedex. Conseil d'administration Président Directeur Général Jean-Louis COCHARD Administrateurs M. Roland FERNET M. Henri ZIGLIARA M. Alain LE VEEL Mme Nathalie MARTIN-PELRAS M. Alain MADINIER M. David DESOLNEUX KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

3 INFORMATIONS CONCERNANT LES PLACEMENTS ET LA GESTION Classification : Actions des pays de l Union européenne La SICAV est exposée à hauteur de 60 % minimum de son actif net sur un ou plusieurs marchés des actions émises dans un ou plusieurs pays de l Union européenne, y compris les marchés hors de la zone euro. Affectation des résultats : Actions C D I Code ISIN FR FR FR Affectation des sommes distribuables Résultat Plus-Values net Distribution Capitalisation Capitalisatio n et/ou distribution Capitalisation Devise de libellé Euro Euro Euro Caractéristiques Souscripteurs concernés Tous souscripteurs Tous souscripteurs Réservée aux Investisseurs Institutionnels Montant minimum de la première souscription Une action Une action Montant minimum des souscriptions ultérieures Un millième d action Un millième d action 1 Un millième d action 1 Le montant minimum de la première souscription ne s applique ni à KBL Richelieu Gestion ni aux OPCVM dont elle assure la gestion, ni aux entités du groupe KBL European Private Bankers. Ces derniers pourront en conséquence souscrire un millième d action dès la première souscription. Objectif de gestion Valeur liquidative d origine 1 524, , L objectif de KBL Richelieu Invest-Immo vise prioritairement la recherche de plus-values à moyen et long terme à travers la gestion discrétionnaire d un portefeuille d actions de sociétés immobilières cotées principalement européennes. Indicateur de référence L indicateur de référence de la SICAV est l indice composite 50% FTSE EPRA Eurozone (dividendes nets réinvestis) et 50% FTSE EPRA/NEREIT Developed Europe (dividendes nets réinvestis). La gestion est totalement active et libre. Elle ne cherche aucunement à dupliquer cet indicateur de marché, qui est mentionné comme simple indice de comparaison. L indice FTSE EPRA EUROZONE est composé des principales capitalisations boursières du secteur de l immobilier coté au sein de la zone euro. Il est pondéré par les capitalisations boursières et ajusté des flottants. L indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe est établi par le FTSE (Financial Times Stock Exchange). Il est représentatif des sociétés immobilières cotées sur les marchés développés européens. Ces deux indices sont calculés quotidiennement, dividendes nets réinvestis, et sont disponibles, notamment, sur Bloomberg. Stratégie d'investissement La stratégie utilisée La stratégie d investissement est élaborée à partir d une gestion de conviction, fondée sur une analyse fondamentale et des rencontres régulières avec le management des sociétés (visites, participations aux réunions d analystes, Assemblées Générales.). L équipe de gestion a également recours à des études financières en provenance d analystes externes spécialisés dans le secteur de l immobilier. KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

4 La stratégie cet OPCVM repose, ainsi, sur une gestion active et opportuniste visant à sélectionner des actions de sociétés liées au secteur de l immobilier, sur la base d une étude approfondie de leur patrimoine, de leur stratégie, de leur structure financière, de leurs perspectives de rentabilité, de leur «cash flow» et de leur valorisation. Ce processus de gestion conduit à identifier les titres de qualité, surtout en termes de perspectives de croissance, de génération de «cash flow» ou de capacité à assurer un dividende attractif et soutenable. La SICAV est en permanence exposée à hauteur de 60% minimum de son actif net aux actions de société liées au secteur de l immobilier, émises sur les marchés de l Union européenne (y compris hors zone euro). Dans ce cadre, la SICAV expose au minimum 50% de son actif net aux actions de sociétés immobilières cotées (bureaux, centres commerciaux, résidences ) et s autorise, dans la limite de 25% de son actif net, une exposition aux actions de sociétés exerçant leur activité dans des secteurs périphériques à l immobilier (BTP, construction, hôtellerie, ). Si la SICAV privilégie les grandes et moyennes valeurs, elle peut également être exposée, dans la limite de 20 % de son actif net, aux capitalisations inférieures à 500 millions d euros qui présentent une certaine attractivité, sachant que le critère de liquidité globale du portefeuille restera une préoccupation permanente de l équipe de gestion. Dans le but de limiter son exposition aux marchés actions, la SICAV peut exposer jusqu à 20% de son actif net aux obligations, titres de créance, et instruments du marché monétaire, de qualité «investment grade» pour la majorité des agences de notation, émis par des entités publiques ou privées de pays membres de l Union européenne. Les Actifs Actions La SICAV investit au minimum à 60% de son actif net dans des actions de sociétés immobilières cotées et/ou de sociétés exerçant leur activité dans des secteurs liés à l immobilier. Ces actions sont, principalement, émises en France ou dans d autres pays de l Union européenne. La SICAV conservera néanmoins la possibilité d investir jusqu à 10% de son actif net en actions de sociétés situées en dehors de l Union européenne (y compris au sein des pays émergents). La SICAV investit au minimum 50% de son actif net dans les titres de sociétés du secteur immobilier, réparti entre des investissements dans les secteurs des bureaux, des centres commerciaux, des activités de logistique, voire du résidentiel. L investissement dans des valeurs périphériques à l immobilier est limité à 25% de l actif net de la SICAV (BTP, construction, hôtellerie, et autres secteurs pouvant être liés à l évolution de l immobilier). La SICAV privilégie les investissements dans des actions de grandes et moyennes capitalisations mais conserve néanmoins la possibilité d investir dans des actions de sociétés ayant une capitalisation boursière inférieure à 500 millions d euros, dans la limite de 20% de son actif net Obligations, autres titres de créance et instruments du marché monétaire Dans le but de limiter son exposition aux marchés actions, la SICAV pourra investir jusqu à 20% de son actif net en obligations, titres de créance, et instruments du marché monétaire, de qualité «investment grade» selon la majorité des agences de notation, émis par des entités publiques ou privées de pays membres de l Union européenne. La SICAV s engage à ne jamais investir dans des produits de taux, de signature publique ou privée à caractère spéculatif, plus risqués, dits «high yield» ou non notés. La SICAV s autorise, ainsi, à investir sur l ensemble des catégories d obligations, notamment : - obligations à taux fixe ; - obligations à taux variables ; - obligations indexées. KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

5 Le portefeuille de la SICAV pourra également comporter des : - titres de créances négociables, bons du Trésor, certificats de dépôts, billets de trésorerie et équivalent, émis en euros ; - ECP (Euro Commercial Paper = billet de trésorerie émis en euros par une entité étrangère) ; - produits de taux puttables (par exemple obligation puttable, CDN puttable, TCN puttable etc.) ; - tout autre instrument du marché monétaire répondant aux critères des articles R à R du Code monétaire et financier. OPC La SICAV se réserve la possibilité d investir jusqu à 10 % de son actif net en parts ou actions d OPCVM ou de FIA européens ouverts à une clientèle non professionnelle. Ces OPC pourront être gérés au sein du groupe KBL European Private Bankers. Les instruments financiers dérivés Néant Titres intégrant des dérivés Risques sur lesquels le gérant désire intervenir : - actions. Nature des interventions, l ensemble des opérations devant être limité à la réalisation de l objectif de gestion : - exposition. Nature des instruments utilisés : - bons ou droits de souscription, certificat. Stratégie d utilisation des dérivés intégrés pour atteindre l objectif de gestion : Exposition aux marchés actions. Dépôts Néant Emprunts d espèces Les emprunts en espèces ne peuvent représenter plus de 10 % de l actif net et servent, de façon exceptionnelle, à assurer une liquidité aux porteurs désirant racheter leurs parts sans pénaliser la gestion globale des actifs. Acquisitions et cessions temporaires de titres Nature des opérations utilisées : - prises et/ou mises en pension ; - prêts et/ou emprunts de titres. Nature des interventions, l ensemble des opérations devant être limité à la réalisation de l objectif de gestion : gestion de la trésorerie. Les opérations de cession temporaire d instruments financiers peuvent représenter jusqu à 100 % de l actif. Les acquisitions temporaires d instruments financiers ne peuvent représenter plus de 10 % de l actif. Ce taux est porté à 100 % en cas de livraison des pensions contre espèces. KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

6 Ces opérations sont limitées à la réalisation de l objectif de gestion. Les frais générés par ces opérations sont intégralement acquis à l OPCVM (cf. paragraphe «Frais et commissions»). Profil de risque Votre argent sera principalement investi dans des instruments financiers sélectionnés par la société de gestion. Ces instruments connaîtront les évolutions et les aléas des marchés. Les risques auxquels la SICAV peut être exposée sont, par ordre d importance : Un risque de perte en capital : Les investisseurs ne sont pas assurés de récupérer leur capital initialement investi. Un risque actions : La performance de la SICAV dépend des titres sur lesquels elle est investie, titres dont l évolution peut être indépendante de celle affichée par les indices de marché. En cas de baisse des marchés actions, la valeur liquidative de la SICAV pourra baisser. Un risque lié à la gestion discrétionnaire : La performance de la SICAV dépendra des sociétés sélectionnées par le gérant. Il existe un risque que le gérant n investisse pas dans les sociétés les plus performantes. Un risque sectoriel : Les investissements en portefeuille peuvent être plus ou moins concentrés sur un segment particulier de marché. Certains segments sont plus volatils que d autres et génèrent par conséquent plus de volatilité dans les performances du portefeuille, d autres sont plus défensifs. A titre d exemple, l immobilier présente généralement un caractère cyclique et l impact de la hausse des taux sur ce segment de marché constitue un facteur de risque potentiel. Un risque lié à la taille de la capitalisation : La SICAV a la possibilité d investir en actions de petites et moyennes capitalisations. Les volumes d échanges de ces titres étant plus réduits, les variations à la hausse comme à la baisse peuvent être plus marquées. La valeur de la SICAV pourrait avoir le même comportement. Un risque de change : Il s agit du risque de baisse des devises d investissement par rapport à la devise de la SICAV, à savoir l euro. La variation d une devise pourrait ainsi entraîner une perte de change qui impacterait à la baisse la valeur liquidative de la SICAV. L exposition de la SICAV à des devises autres que celles des pays membres de l Union européenne ne pourra pas excéder 10% de l actif net de la SICAV. Un risque de taux : La SICAV peut être exposée jusqu à 20% en produits de taux de qualité «investment grade» uniquement. En cas de hausse des taux d'intérêt, la valeur de certaines de ces créances peut baisser et entraîner une baisse de la valeur liquidative. Un risque de crédit : La SICAV peut être exposée jusqu à 20% en produits de taux de qualité «investment grade» uniquement. En cas de dégradation de la qualité des émetteurs, notamment de la dégradation de leur notation par les agences de notation financière, la valeur de ces créances peut baisser et entraîner une baisse de la valeur liquidative. Garantie ou protection Néant Souscripteurs concernés et profil de l'investisseur type Souscripteurs concernés La qualité des souscripteurs diffère selon les catégories d actions proposées par la SICAV. Ainsi, les actions C et D sont accessibles à tous souscripteurs, alors que les actions I sont réservées aux investisseurs institutionnels. KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

7 Profil de l investisseur type La SICAV s adresse à des personnes physiques, personnes morales ou investisseurs institutionnels souhaitant s exposer aux marchés immobiliers cotés de l Union européenne par le biais d une gestion active en actions et conscients des risques inhérents à la détention d actions d un tel OPCVM. Aussi, elle s adresse à des investisseurs qui recherchent une valorisation dynamique du capital et qui acceptent de s exposer à un risque actions important. Le montant qu il est raisonnable d investir dans cette SICAV dépend de la situation personnelle de chaque investisseur. Pour le déterminer, il s agit de tenir compte de son patrimoine personnel, des besoins actuels et de la durée de placement longue, mais également de son souhait de prendre des risques ou, au contraire, privilégier un investissement défensif. Dans tous les cas, il est fortement recommandé de diversifier suffisamment ses investissements afin de ne pas les exposer uniquement aux risques d un seul OPCVM. La SICAV peut servir de support à des contrats d assurance-vie en unités de comptes. La SICAV peut également servir de support d investissement à des OPCVM gérés par KBL Richelieu Gestion. Les actions de la SICAV n ont pas été, ni ne seront, enregistrées en vertu du U.S. Securities Act de 1933 (ci-après, «l Act de 1933»), ou en vertu de quelque loi applicable dans un Etat américain, et les actions ne pourront pas être directement ou indirectement cédées, offertes ou vendues aux Etats-Unis d Amérique (y compris ses territoires et possessions), au bénéfice de tout ressortissant des Etats-Unis d Amérique (ci-après «U.S. Person», tel que ce terme est défini par la réglementation américaine «Regulation S» dans le cadre de l Act de 1933 (Part Paragraphe ) 1 adoptée par l Autorité américaine de régulation des marchés («Securities and Exchange Commission» ou «SEC»), sauf si (i) un enregistrement des actions était effectué ou (ii) une exemption était applicable avec le consentement préalable du Conseil d administration de la SICAV. La SICAV n est pas, et ne sera pas, enregistrée en vertu de l U.S. Investment Company Act de Toute revente ou cession d actions aux Etats-Unis d Amérique ou à une «U.S. Person» peut constituer une violation de la loi américaine et requiert le consentement écrit préalable du Conseil d administration de la SICAV. Les personnes désirant acquérir ou souscrire des actions auront à certifier par écrit qu elles ne sont pas des «U.S. Persons». Le Conseil d administration de la SICAV a le pouvoir d imposer des restrictions (i) à la détention d actions par une «U.S. Person» et ainsi opérer le rachat forcé des actions détenues, ou (ii) au transfert des actions à une «U.S. Person». Ce pouvoir s étend également à toute personne (a) qui apparaît directement ou indirectement en infraction avec les lois et règlements de tout pays ou toute autorité gouvernementale, ou (b) qui pourrait, de l avis du Conseil d administration de la SICAV, faire subir un dommage à la SICAV qu elle n aurait autrement ni enduré ni subi. L offre d actions n a pas été autorisée ou rejetée par la SEC, la commission spécialisée d un Etat américain ou toute autre autorité régulatrice américaine, pas davantage que lesdites autorités ne se sont prononcées ou n ont sanctionné les mérites de cette offre, ni l exactitude ou le caractère adéquat des documents relatifs à cette offre. Toute affirmation en ce sens est contraire à la loi. Tout actionnaire doit informer immédiatement la société de gestion de la SICAV dans l hypothèse où il deviendrait une «U.S. Person». Tout actionnaire devenant «U.S. Person» ne sera plus autorisé à acquérir de nouvelles actions et il pourra lui être demandé d aliéner ses actions à tout moment au profit de personnes n ayant pas la qualité de «U.S. Person». Le Conseil d administration se réserve le droit de procéder au rachat forcé de toute part détenue directement ou indirectement, par une «U.S. Person», ou si la détention d Actions par quelque personne que ce soit est contraire à la loi ou aux intérêts de la SICAV. Durée de placement minimum recommandée : supérieure à 5 ans. 1 La définition des «U.S Persons» est disponible à l adresse suivante : La traduction non officielle française est disponible sur notre site à l adresse suivante : KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

8 Indications sur le régime fiscal La SICAV n est pas assujettie à l Impôt sur les sociétés et un régime de transparence fiscale s applique pour l actionnaire. Le régime fiscal applicable aux sommes distribuées par la SICAV, ou aux plus ou moins-values latentes réalisées par la SICAV, dépend des dispositions fiscales applicables à la situation particulière de l investisseur et/ou de la juridiction d investissement de la SICAV. Si l investisseur n est pas sûr de sa situation fiscale, il doit s adresser à un conseil fiscal professionnel. La valeur liquidative est disponible dans les locaux du commercialisateur et du dépositaire, et sur le site Le prospectus complet de l Opcvm, les derniers documents annuels et périodiques, le document "politique de vote", ainsi que le rapport rendant compte des conditions dans lesquelles les droits de vote ont été exercés, sont adressés dans un délai d une semaine sur simple demande écrite du porteur auprès de KBL Richelieu Gestion - 22, boulevard Malesherbes Paris. Date d'agrément par l AMF : 1er février 1990 Date de création de la Sicav : 18 octobre 1989 KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

9 RAPPORT DE GESTION KBL RICHELIEU INVEST IMMO EXERCICE DU 30/06/2014 AU 31/12/2014 Environnement Le second semestre 2014 a été frappé par de nombreux chocs géopolitiques et par la forte baisse du prix du pétrole, événements que les Banques Centrales ont quasiment réussi à compenser par des politiques monétaires toujours pus accommodantes concrétisées (Banque du Japon) ou annoncées (BCE). Le secteur immobilier a en toute logique plus été guidé par l actions des banques centrales que par la géopolitique ou le pétrole, et a de surcroit bénéficié de nombreuses opérations financières en Europe et notamment en Allemagne. L observation du comportement du secteur mois par mois illustre bien la forte corrélation avec les politiques des banques centrales. Ainsi, si en juillet le secteur baisse (notamment du fait de la forte baisse d Unibail et des autres foncières françaises), les valeurs immobilières anglaises font quant à elle bonne figure grâce aux propos de la BOE qui laisse alors entendre que les taux directeurs ne remonteraient pas rapidement. Au mois d aout, alors que les publications du PIB pour le deuxième trimestre montraient des inflexions négatives, même en Allemagne, les propos de Mario Draghi, insistant sur le recul des anticipations inflationnistes à long terme, ont renforcé la conviction des marchés que la BCE allait user de moyens non conventionnels et se tenait prête pour un QE européen. Les taux des pays core comme ceux des périphériques ont continué à se replier et la recherche de rendement a profité aux foncières qui s affichent une nouvelle fois comme la meilleure performance des marchés européens. Sur le mois d octobre, caractérisé par une extrême volatilité sur l ensemble des marchés, le secteur immobilier montre une nouvelle fois sa capacité de résistance sous le double effet d une croissance soutenue au UK (mais avec de plus faibles perspectives d inflation) et d un contexte de taux bas dans la zone euro mais surtout grâce à l augmentation considérable de la taille du QE de la banque du Japon annoncée le dernier jour du mois. Cette tendance se poursuivra sur le mois de novembre, les commentaires des responsables de la BCE, promettant un élargissement de la palette d instruments achetés à brève échéance (début 2015), ayant eu des conséquences immédiates sur les marchés de taux touchant de nouveaux plus bas historiques. L immobilier allemand a également été soutenu par la publication d indices de confiance encourageants. Le secteur surperforme une fois de plus en décembre et termine ainsi l année en tête des hausses annuelles, l effondrement des taux longs ayant favorisé le secteur le plus corrélé aux taux et qui continue d offrir un rendement élevé (supérieur à 4%) malgré sa forte progression. Mais le secteur n a pas été porté que par les politiques monétaires, il a également bénéficié de deux autres catalyseur (certes liés aux conditions de financements accommodantes) : les opérations financières et des publications d ANR toujours en hausse. Ainsi entre juin et décembre 2014, Gecina sort du capital de Metrovacesa, Klepierre annonce l acquisition du néérlandais Corio donnant ainsi naissance au numéro 1 européen de l immobilier commercial, Hammerson lance une augmentation de capital pour financer de futures acquisitions, Deutsche Annington fait de même et lance en décembre son projet d OPA sur son compatriote Gagfah, Cette liste non exhaustive n intègre pas les opérations de «transferts» d actifs à l image de l augmentation de capital de Wereldhave pour financer l acquisition de centres commerciaux cédés par Unibail. Performance, stratégie de gestion et perspectives Alors que la sicav avait pleinement profité de la hausse des valeurs du secteur sur le premier semestre 2014, le niveau de liquidités et OPCVM monétaire (proche de 18% au début de l automne) et sa sous pondération aux foncières UK, ne lui ont pas permis de renouveler cette performance sur les 6 derniers mois de l année. La sicav s inscrit ainsi en léger repli (-0.13%) sur la période alors que son indicateur de référence progresse de 6.79%. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

10 La performance du secteur est d autant plus remarquable qu elle s inscrit dans un contexte qui n a pas été favorable aux marchés actions dans leur ensemble. A titre d illustration le CAC 40 cède près de 3%. Sur la période, les principaux contributeurs de performance de la sicav sont les foncières allemandes : Leg Immobilien +26%, Gagfah +39%, Deutsche Wohnen +24% et Deutsche Annington +30% A l inverse, Icade, ayant atteint un point haut mi 2014 et souffert d un taux de vacance élevé dans le secteur, s affiche quant à elle comme le plus important contributeur négatif (-15%). La valeur présente donc toujours une importante décote par rapport à son ANR, qui justifie que la position ait été conservée. Ses dernières publications devraient permettre au titre de retrouver l intérêt des investisseurs, le taux de vacance de la Tour Eqho ayant largement diminué à la faveur de nouvelles prises en location. Les valeurs périphériques à l immobilier notamment liées à au secteur de la construction, à l image de Cramo (location de materiel de construction), Vinci ou Saint-Gobain ont, elles aussi pénalisé la performance du fonds en cédant entre 15% et 32% sur la période. Les baisses de ces titres n ont cependant pas amené la sicav à renforcer leurs positions. En effet, les liquidités disponibles (environ 15% fin septembre 2014) a plus particulièrement été réinvesti dans des foncières britanniques. Le marché UK devrait continuer à performer, les ANR ayant encore du potentiel de revalorisation. Ainsi le marché anglais des bureaux, plus cyclique que les autres marchés européens, devrait encore profiter d une demande élevée avec une offre limitée (et donc des taux de vacance très bas), les foncières anglaises bénéficieront donc de la croissance locative (loyers attendus en hausse de 15% sur 2015) et de la poursuite de la baisse des taux de rendements. Ceci reste également valable pour le segment des centres commerciaux avec une croissance des loyers attendue à plus de 3%, niveau certes beaucoup plus modéré que pour les bureaux, mais à mettre en perspective avec des croissances nulles dans le passé. La sicav a privilégie les expositions londoniennes mixtes bureaux-centres commerciaux en intégrant au mois de novembre dans son portefeuille Land Securities et en renforçant considérablement le poids de British Land. Le poids du Royaume Uni est ainsi passé de 9% fin juin 2014 à 17% fin décembre. Parmi les autres mouvements notables sur le semestre, les foncières résidentielles allemandes (Deutsche Annington, Deutsche Wonen et Leg Immobilien) ont continué d être renforcées et la sicav a pu profiter de leur revalorisation portée par des résultats en forte progression et surtout par de nombreuses opérations financières. Par ailleurs, la position en Unibail qui avait été allégée dans la première partie de l année 2014, a été largement augmentée à la faveur d une valorisation qui restait «modérée» au regard de l excellente gestion du portefeuille d actifs. KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

11 Les liquidités de la sicav qui avaient été conservées afin de pouvoir saisir des opportunités et de «protéger» le portefeuille dans la perspectives de modifications des anticipations sur les politiques monétaires des banques centrales, ont donc été réinvesties. La BOE et la FED qui évoquaient plus qu ouvertement des relèvements de taux d intérêts, ont au vu des statistiques macro et des faibles niveaux d inflation, notablement assoupli leurs discours et reporté de plusieurs mois leurs perspectives de durcissement de leurs politiques monétaires respectives. Malgré sa forte progression en 2014 et des valorisations qui restent apparemment élevées relativement aux derniers ANR publiés, nous conservons une vision plutôt confiante sur le secteur qui continuera à bénéficier d un rendement attractif, caractéristique de devenue de plus en plus rare dans l environnement actuels de taux bas. De plus, les conditions de financement constituent un fort facteur de soutien des cash flow et donc des dividendes. Enfin, les niveaux de valorisation observés dans les opérations financières réalisées tout au long de la période indiquent que les taux de capitalisations retenus par les experts seront revus en baisse justifiant une nouvelle progression des ANR. ANR qui pourront également profiter d une hausse des loyers dans des segments qui bénéficient encore d une bonne dynamique (ex du UK). Situation du mandat du Commissaire aux comptes Nous vous indiquons que le mandat du Commissaire aux comptes n est pas arrivé à expiration à l issue de l exercice. Situation des mandats des administrateurs Nous vous indiquons que les mandats de la totalité des administrateurs ne sont pas arrivés à expiration à l issue de la présente Assemblée Générale. KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

12 DEONTOLOGIE - Conformément aux dispositions de l'article 47 du règlement de déontologie des OPCVM et de la gestion sous mandat de l AFG (Partie : Dispositions), nous vous informons que nous avons effectué des opérations sur les OPCVM de la société KBL RICHELIEU GESTION ou de son groupe. - Processus de suivi et de sélection des intermédiaires financiers (Article du Règlement Général de l'autorité des Marchés Financiers - AMF). L'ensemble des transactions effectuées pour le compte de l'opcvm sont réalisées avec des intermédiaires (brokers) sélectionnés par un comité comprenant les gérants, les transmetteurs d ordres et les fonctions supports (middle office). Des critères objectifs permettent d'établir une notation pour chaque intermédiaire. Les intermédiaires sélectionnés sont répartis entre plusieurs listes: les brokers de la liste 1 sont essentiellement des brokers «généralistes», la liste 2 comporte des brokers qui travaillent sur tout type de pays et la liste 3 est composée de brokers «sans minimum de courtage» ainsi que de brokers «en observation». C est dans cette liste qu un nouveau broker va entrer, avant éventuellement d intégrer la liste 2 si sa notation est satisfaisante. En fonction de la notation, le comité alloue un pourcentage de courtages à chaque broker de la liste 1 et 2 pour l année à venir. D autres listes spécifiques existent pour l intermédiation des produits dérivés, des produits de taux, et enfin des actions non européennes. La notation des intermédiaires et leur sélection sont revues annuellement lors d'un comité spécifique auquel participe la direction de la gestion. La politique de sélection des intermédiaires est mise à disposition sur notre site internet. - Les frais d intermédiation pour l année 2014 ayant représenté un montant supérieur à , KBL Richelieu Gestion a établi un compte rendu relatif aux frais d intermédiation conformément aux dispositions de l article du Règlement Général de l AMF. Ce compte rendu est disponible sur le site Internet de la société de gestion. - Durant l exercice 2014, la société de gestion a participé aux assemblées générales des sociétés dont les titres composent le portefeuille de l OPC en conformité avec les modalités de sa politique de vote. Ce document ainsi que le compte rendu sur l exercice des droits de vote sont disponibles sur simple demande des porteurs auprès de KBL Richelieu Gestion. - Information relative aux délais de paiement : La SICAV n a pas de dette fournisseur au Informations sur les critères environnementaux, sociaux et de qualité de gouvernance (ESG) : KBL Richelieu Gestion n'intègre pas de façon systématique et simultanée les critères liés à l'environnement, au Social et à la qualité de Gouvernance dans ses choix d investissement. Toutefois, la société de gestion est attentive à ces sujets lors de ses analyses lorsque l information est disponible et pertinente. La société de gestion participe notamment au contrôle de la gouvernance des sociétés sélectionnées par l étude des résolutions présentées aux assemblées. À ce titre, elle met à disposition sa politique et établit annuellement un rapport sur l exercice de ses droits de vote qui sont disponibles sur son site internet. KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

13 LISTE DES MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS PAR LES MANDATAIRES SOCIAUX AU COURS DE L'EXERCICE ÉCOULÉ DANS TOUTE SOCIÉTÉ Monsieur Jean-Louis COCHARD - Président du Conseil d administration et Directeur Général Monsieur Roland FERNET Administrateur : Directeur Général non administrateur de la société de gestion KBL Richelieu Gestion Président du Conseil d administration de la Sicav KBL Richelieu Flexible Monsieur Henri ZIGLIARA - Administrateur : Président Directeur Général de VIP Monsieur Alain LE VEEL - Administrateur : Président Directeur Général de la SEHPB SAS Directeur Général de PHRV Secrétaire Général de FONCIERE DE PARIS Représentant permanent de FONCIERE DE PARIS au conseil de PHRV Madame Nathalie MARTIN-PELRAS Administrateur Monsieur Alain MADINIER Administrateur Monsieur David DESOLNEUX Administrateur : Administrateur de la société de gestion KBL Richelieu Gestion Administrateur de la Sicav KBL Richelieu Flexible CONVENTION EXISTANTE RELEVANT DE L ARTICLE L DU CODE DE COMMERCE: Convention de délégation de gestion financière, administrative et comptable avec KBL Richelieu Gestion KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

14 BILAN ACTIF AU 31/12/2014 EN EUR 31/12/ /06/2014 Immobilisations nettes 0,00 0,00 Dépots 0,00 0,00 Instruments financiers , ,20 Actions et valeurs assimilées , ,16 Négociées sur un marché réglementé ou assimilé , ,28 Non négociées sur un marché réglementé ou assimilé 0,00 15,88 Obligations et valeurs assimilées 0,00 0,00 Négociées sur un marché réglementé ou assimilé 0,00 0,00 Non négociées sur un marché réglementé ou assimilé 0,00 0,00 Titres de créances 0, ,64 Négociés sur un marché réglementé ou assimilé 0, ,64 Titres de créances négociables 0, ,64 Autres titres de créances 0,00 0,00 Non négociés sur un marché réglementé ou assimilé 0,00 0,00 Organismes de placement collectif , ,40 OPCVM et FIA à vocation générale destinés aux non professionnels et équivalents d autres pays Autres Fonds destinés à des non professionnels et équivalents d autres pays Etats membres de l Union européenne Fonds professionnels à vocation générale et équivalents d autres Etats membres de l union européenne et organismes de titrisations cotés Autres Fonds d investissement professionnels et équivalents d autres Etats membres de l union européenne et organismes de titrisations non cotés , ,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Autres organismes non européens 0,00 0,00 Opérations temporaires sur titres 0,00 0,00 Créances représentatives de titres reçus en pension 0,00 0,00 Créances représentatives de titres prêtés 0,00 0,00 Titres empruntés 0,00 0,00 Titres donnés en pension 0,00 0,00 Autres opérations temporaires 0,00 0,00 Instruments financiers à terme Opérations sur un marché réglementé ou assimilé 0,00 0,00 Autres opérations 0,00 0,00 Autres instruments financiers 0,00 0,00 Créances 8 197, ,00 Opérations de change à terme de devises 0,00 0,00 Autres 8 197, ,00 Comptes financiers , ,75 Liquidités , ,75 Total de l'actif , ,95 KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

15 BILAN PASSIF AU 31/12/2014 EN EUR 31/12/ /06/2014 Capitaux propres Capital , ,74 Plus et moins-values nettes antérieures non distribuées (a) 0,00 0,00 Report à nouveau (a) 81,53 648,58 Plus et moins-values nettes de l'exercice (a, b) , ,41 Résultat de l'exercice (a, b) , ,79 Total des capitaux propres , ,52 (= Montant représentatif de l'actif net) Instruments financiers 0,00 0,00 Opérations de cession sur instruments financiers 0,00 0,00 Opérations temporaires sur titres 0,00 0,00 Dettes représentatives de titres donnés en pension 0,00 0,00 Dettes représentatives de titres empruntés 0,00 0,00 Autres opérations temporaires 0,00 0,00 Instruments financiers à terme 0,00 0,00 Opérations sur un marché réglementé ou assimilé 0,00 0,00 Autres opérations 0,00 0,00 Dettes , ,43 Opérations de change à terme de devises 0,00 0,00 Autres , ,43 Comptes financiers 0,00 0,00 Concours bancaires courants 0,00 0,00 Emprunts 0,00 0,00 Total du passif , ,95 (a) Y compris comptes de régularisations (b) Diminués des acomptes versés au titre de l exercice KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

16 HORS-BILAN AU 31/12/2014 EN EUR 31/12/ /06/2014 Opérations de couverture Engagements sur marches reglementes ou assimiles Total Engagements sur marches reglementes ou assimiles 0,00 0,00 Engagements de gre a gre Total Engagements de gre a gre 0,00 0,00 Autres engagements Total Autres engagements 0,00 0,00 Total Opérations de couverture 0,00 0,00 Autres opérations Engagements sur marches reglementes ou assimiles Total Engagements sur marches reglementes ou assimiles 0,00 0,00 Engagements de gre a gre Total Engagements de gre a gre 0,00 0,00 Autres engagements Total Autres engagements 0,00 0,00 Total Autres opérations 0,00 0,00 KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

17 COMPTE DE RESULTAT AU 31/12/2014 EN EUR 31/12/ /06/2014 Produits sur opérations financières Produits sur dépôts et sur comptes financiers 0,00 0,00 Produits sur actions et valeurs assimilées , ,93 Produits sur obligations et valeurs assimilées 0,00 0,00 Produits sur titres de créances 31, ,72 Produits sur acquisitions et cessions temporaires de titres 0,00 0,00 Produits sur instruments financiers à terme 0,00 0,00 Autres produits financiers 0,00 0,00 TOTAL (I) , ,65 Charges sur opérations financières Charges sur acquisitions et cessions temporaires de titres 0,00 0,00 Charges sur instruments financiers à terme 0,00 0,00 Charges sur dettes financières 0,00 0,00 Autres charges financières 0,00 0,00 TOTAL (II) 0,00 0,00 Résultat sur opérations financières (I - II) , ,65 Autres produits (III) 0,00 0,00 Frais de gestion et dotations aux amortissements (IV) , ,46 Résultat net de l'exercice (L ) (I - II + III - IV) , ,19 Régularisation des revenus de l'exercice (V) , ,60 Acomptes sur résultat versés au titre de l'exercice (VI) 0,00 0,00 Résultat (I - II + III - IV +/- V - VI) , ,79 KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

18 ANNEXES 1. RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES Les comptes annuels sont présentés sous la forme prévue par le règlement ANC abrogeant le règlement CRC modifié. Ce règlement intègre la nouvelle classification AIFM des OPC, mais ne modifie pas les principes comptables applicables ni les méthodes d évaluation des actifs et passifs. Comme indiqué dans la note de présentation de l ANC, la terminologie et la répartition de la rubrique OPC à l actif du bilan ont été modifiées comme suit et peuvent être détaillées de la manière suivante : - la sous-rubrique «OPCVM et Fonds d investissement à vocation générale destinés aux non professionnels et équivalent d autres pays» correspond à l ancienne sous-rubrique «OPCVM européens coordonnés et OPCVM français à vocation générale». - la sous-rubrique «autres Fonds destinés à des non professionnels et équivalents d autres états membres de l union européenne» correspond à l ancienne sous-rubrique «OPCVM réservés à certains investisseurs - FCPR - FCIMT». - la sous-rubrique «Fonds professionnels à vocation générale et équivalents d autres états membres de l union européenne et organismes de titrisations cotés» correspond à l ancienne sous-rubrique «Fonds d'investissement et Fcc cotés». - la sous-rubrique «autres Fonds d investissement professionnels et équivalents d autres états membres de l union européenne et organismes de titrisations non cotés» correspond à l ancienne sous-rubrique «Fonds d'investissement et FCC non cotés». - la sous-rubrique «autres organismes non européens» a été introduite par le règlement n La SICAV a eu une durée d exercice exceptionnelle de 6 mois. I. REGLES D EVALUATION DE L ACTIF La SICAV s'est conformée aux règles et méthodes comptables prescrites par la réglementation en vigueur et a adopté le plan comptable relatif aux OPCVM. Règles d évaluation Valeurs mobilières négociées sur un marché réglementé Les valeurs mobilières négociées sur un marché réglementé sont évaluées au prix du marché en fin de séance, selon les principes suivants : - Les actions et valeurs assimilées sont valorisées sur la base du cours de clôture. Sur les places de cotation hors Europe, ces instruments sont valorisés au dernier cours de clôture disponible. - Les obligations et BTAN ou BTF dont la maturité est supérieure à 3 mois sont valorisés sur la base de cours de contributeurs de référence. - Les valeurs mobilières dont le cours n'a pas été constaté le jour de l'évaluation sont valorisées au dernier cours de clôture connu. Par dérogation aux règles ci-dessus, les valeurs mobilières dont le cours ne reflète pas la valeur probable de négociation peuvent être évaluées sous la responsabilité du Conseil d administration de la SICAV. Ces évaluations et leur justification sont communiquées au commissaire aux comptes, à l'occasion de ses contrôles. KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

19 Instruments financiers non négociés sur un marché réglementé Les instruments financiers qui ne sont pas négociés sur un marché réglementé sont évalués, sous la responsabilité du Conseil d administration de la SICAV, à leur valeur probable de négociation. Ces évaluations et leur justification sont communiquées au commissaire aux comptes, à l'occasion de ses contrôles. Toutefois, les instruments ci-dessous sont évalués selon les méthodes spécifiques suivantes: - Titres de créance négociables (T.C.N) et assimilés : (i) Les T.C.N (hors BTAN et BTF) dont la durée de vie à l'émission, à l'acquisition ou résiduelle est supérieure à 3 mois sont évalués au prix de marché, s'il est disponible. Dans le cas contraire, ils sont évalués, par référence à la courbe SWAP EONIA à laquelle est superposée une marge représentative des caractéristiques du titre et de l'émetteur. (ii) Les T.C.N (y compris BTAN ou BTF) dont la durée de vie à l'émission, à l'acquisition ou résiduelle est inférieure à 3 mois sont évalués selon une méthode linéaire jusqu'à l'échéance au taux d'émission ou d'acquisition ou au dernier taux retenu pour leur évaluation au taux du marché. - Parts ou actions d'opcvm et d'opc : Les parts ou actions d'opcvm et d'opc sont évaluées à leur dernière valeur liquidative connue, les OPC pouvant, le cas échéant, être évalués, sur la base d'estimations disponibles, sous le contrôle et la responsabilité du Conseil d administration de la SICAV. - Instruments libellés en devises : Les liquidités, dépôts et instruments financiers détenus en portefeuille et libellés en devises sont convertis dans la devise de comptabilité de l'opcvm, sur la base des taux de change au jour de l'évaluation. - Acquisitions et cessions temporaires de titres : Ces opérations sont évaluées sur la base des conditions contractuelles. - Dépôts : Les dépôts à terme rémunérés sont évalués sur la base des conditions contractuelles. Méthode de comptabilisation Devise de comptabilité Euro Enregistrement des éléments d'actifs Les comptes relatifs au portefeuille-titres sont tenus par référence aux coûts historiques. Les entrées et cessions de titres sont comptabilisées sur la base du prix d'acquisition en frais inclus. Comptabilisation des revenus L'OPCVM comptabilise ses revenus selon la méthode des coupons courus inclus. Description des engagements hors bilan Les contrats à terme ferme figurent au hors bilan pour leur valeur de marché (quantité x nominal x cours). Les contrats à terme conditionnel sont évalués en équivalent sous-jacent, en fonction du delta et, éventuellement, du cours de change. KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

20 II. FRAIS DE FONCTIONNEMENT ET DE GESTION Ces frais recouvrent tous les frais facturés à l OPCVM, à l exception des frais de transaction. Les frais de transaction incluent les frais d intermédiation (courtage, impôt de bourse ) et la commission de mouvement qui peut être sur chaque transaction. Frais facturés à l OPCVM Frais de gestion incluant les frais de gestion propres à la société de gestion et les frais Actif net de gestion externes à cette dernière (CAC, dépositaire, distribution, avocats ) Commissions de mouvement perçues par la société de gestion Assiette Prélèvement sur chaque transaction Taux maximum (TTC) Actions C 1 et D 1 : 2,39 % Actions I : 1,2% Actions : 0,60 % Obligations convertibles et obligations remboursables en actions : 0,30 % Autres obligations : 0,012 % Produits monétaires, TCN (EMTN et BMTN compris) : en deçà de 5 millions inclus : 0 ; entre 5 et 10 millions inclus : 120 ; Au-delà de 10 millions : 200 Produits dérivés, OST et OPCVM : 0 Commissions de mouvement perçues par le dépositaire Néant Commission de surperformance Actif net Néant 1 Une quote-part des frais de fonctionnement et de gestion est attribuée aux Etablissement placeurs afin de rémunérer l acte de commercialisation des actions C et D. Pour toute information complémentaire, les porteurs de parts peuvent se reporter au rapport annuel de l OPCVM. III. INDICATION DES CHANGEMENTS COMPTABLES SOUMIS A L INFORMATION PARTICULIERE DES PORTEURS 31/10/2014 Prospectus - Statuts Modification des conditions d émission et de rachat des actions et modification corrélative de l article 8 des statuts ; Modification de la durée des fonctions des administrateurs renouvellement du Conseil et modification corrélative de l article 15 des statuts ; Modification des dates d ouverture et de clôture de l exercice social modification corrélative de l article 26 des statuts ; Harmonisation des modalités d affectation des résultats avec les dernières dispositions légales et modification corrélative de l article 27 des statuts ; Mise en harmonie des statuts avec les dernières dispositions légales ; Modification de la date de clôture qui devient le 31 décembre de chaque année. KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

21 IV. INDICATION ET JUSTIFICATION DES CHANGEMENTS D ESTIMATION ET DE MODALITES D APPLICATION Néant V. INDICATION DE LA NATURE DES ERREURS CORRIGEES AU COURS DE L'EXERCICE Néant. VI. INDICATION DES DROITS ET CONDITIONS ATTACHES A CHAQUE CATEGORIE D ACTIONS Le résultat net de l'exercice est égal au montant des intérêts, arrérages, dividendes, primes et lots, jetons de présence ainsi que tous produits relatifs aux titres constituant le portefeuille de la SICAV majoré du produit des sommes momentanément disponibles et diminué des frais de gestion et de la charge des emprunts. Les sommes distribuables sont constituées par : 1 le résultat net de l exercice augmenté du report à nouveau et majoré ou diminué du solde du compte de régularisation des revenus afférents à l exercice clos ; 2 les plus-values réalisées, nettes de frais, dimi nuées des moins-values réalisées, nettes de frais, constatées au cours de l'exercice, augmentées des plus-values nettes de même nature constatées au cours d'exercices antérieurs n'ayant pas fait l'objet d'une distribution ou d'une capitalisation et diminuées ou augmentées du solde du compte de régularisation des plus-values. Résultat net Actions C : Capitalisation Actions D : Distribution Actions I : Capitalisation Plus-values nettes réalisées Actions C : Capitalisation Actions D : Capitalisation et/ou Distribution Actions I : Capitalisation KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

22 2. EVOLUTION DE L'ACTIF NET AU 31/12/2014 EN EUR 31/12/ /06/2014 Actif net en début d'exercice , ,75 Souscriptions (y compris les commissions de souscription acquises à l'opcvm) , ,52 Rachats (sous déduction des commissions de rachat acquises à l'opcvm) , ,24 Plus values réalisées sur dépôts et instruments financiers , ,74 Moins values réalisées sur dépôts et instruments financiers , ,60 Plus values réalisées sur instruments financiers à terme 0,00 0,00 Moins values réalisées sur instruments financiers à terme 0,00 0,00 Frais de transaction , ,21 Différences de change , ,57 Variations de la différence d'estimation des dépôts et instruments financiers , ,63 Différence d'estimation exercice N : , ,21 Différence d'estimation exercice N-1 : , ,42 Variations de la différence d'estimation des instruments financiers à terme 0,00 0,00 Différence d'estimation exercice N : 0,00 0,00 Différence d'estimation exercice N-1 : 0,00 0,00 Distribution de l'exercice antérieur sur plus et moins-values nettes 0,00 0,00 Distribution de l'exercice antérieur sur résultat , ,83 Résultat net de l'exercice avant compte de régularisation , ,19 Acompte(s) versé(s) au titre de l'exercice sur plus et moins-values nettes 0,00 0,00 Acompte(s) versé(s) au titre de l'exercice sur résultat 0,00 0,00 Autres éléments (2) 0,00 0,00 Actif net en fin d'exercice , ,52 (2) Le contenu de cette ligne fera l objet d une explication précise de la part de l OPCVM (apports en fusion, versements reçus en garantie en capital et/ou de performance) KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

23 3. COMPLÉMENTS D'INFORMATION 3.1. VENTILATION PAR NATURE JURIDIQUE OU ECONOMIQUE DES INSTRUMENTS FINANCIERS Désignation des valeurs Montant % Actif Obligations et valeurs assimilées Total Obligations et valeurs assimilées 0,00 0,00 Titres de créances Total Titres de créances 0,00 0,00 Total Actif 0,00 0,00 Passif Opérations de cession sur instruments financiers Total Opérations de cession sur instruments financiers 0,00 0,00 Total Passif 0,00 0,00 Hors-bilan Opérations de couverture Total Opérations de couverture 0,00 0,00 Autres opérations Total Autres opérations 0,00 0,00 Total Hors-bilan 0,00 0, VENTILATION PAR NATURE DE TAUX DES POSTES D'ACTIF, DE PASSIF ET DE HORS BILAN Taux fixe % Taux variable % Taux révisable % Autres % Actif Dépôts Obligations et valeurs assimilées Titres de créances Opérations temporaires sur titres Comptes financiers ,53 0,60 Passif Opérations temporaires sur titres Comptes financiers Hors-bilan Opérations de couverture Autres opérations KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre

24 3.3. VENTILATION PAR MATURITE RESIDUELLE DES POSTES D'ACTIF, DE PASSIF ET DE HORS BILAN Actif Dépôts Obligations et valeurs assimilées Titres de créances Opérations temporaires sur titres < 3 mois % ]3 mois - 1 an] % ]1-3 ans] % ]3-5 ans] % > 5 ans % Comptes financiers ,53 0,60 Passif Opérations temporaires sur titres Comptes financiers Hors-bilan Opérations de couverture Autres opérations 3.4. VENTILATION PAR DEVISE DE COTATION OU D'EVALUATION DES POSTES D'ACTIF, DE PASSIF ET DE HORS BILAN Actif Devise 1 % Devise 2 % Devise 3 % Devise N % GBP GBP CHF CHF Dépôts Actions et valeurs assimilées ,08 16, ,11 1,84 Obligations et valeurs assimilées Titres de créances OPC Opérations temporaires sur titres Instruments financiers à terme Créances 8 197,99 0,02 Comptes financiers ,95 0,22 Passif Opérations de cession sur instruments financiers Opérations temporaires sur titres Instruments financiers à terme Dettes Comptes financiers Hors-bilan Opérations de couverture Autres opérations KBL RICHELIEU INVEST IMMO Rapport Annuel au 31 Décembre