Loi du 9 septembre 1975 sur le logement (LL) Règlement du 17 janvier 2007 d application de la LL (RLL)

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1 Département des institutions et de la sécurité Château cantonal 04 Lausanne DIRECTIVE 6. Loi du 9 septembre 975 sur le logement (LL) Règlement du 7 janvier 007 d application de la LL (RLL) Directive sur les modalités d octroi des cautionnements de l Etat de Vaud pour la construction ou la rénovation de logements à loyers modérés (art. al. let a LL) Chapitre Généralités Art. Bases légales L'art. al. let a LL prévoit que l'etat peut donner sa "garantie à des prêts destinés à financer l'acquisition et l'équipement des terrains, l'acquisition, l'étude et la construction de logements." L'art. 5 LL fixe la limite du capital garanti ou prêté par l Etat. La directive d'exécution no 6 du Service d'analyse et de gestion financières (SAGEFI) de l'etat de Vaud sur la "Procédure concernant la validation par le Conseil d'etat des conditions financières des emprunts contractés par des tiers et garanties par l'etat de Vaud" adoptée par le Conseil d Etat le 8 octobre 009 est applicable, sauf disposition contraire ci-après. Conformément au chiffre 4 de cette directive, la forme du cautionnement accordé par l Etat de Vaud en matière de logement est le cautionnement solidaire. 4 Les articles 49 et suivants du Code des obligations (CO), ainsi que la loi février 005 sur les subventions (LSubv) sont applicables. du 5 Le règlement du 7 janvier 007 d application de la LL (RLL) est applicable notamment pour le calcul du revenu locatif annuel des logements à loyers modérés construits ou rénovés avec l aide financière de l Etat de Vaud. Art. Buts La présente directive a pour objectif de fixer la procédure à suivre par la Division logement (DL) du Service des communes et du logement (SCL) lorsque le cautionnement de l'etat de Vaud est sollicité par un porteur de projet dont la forme juridique est conforme à l'art. al. LL. Le cautionnement de l'etat peut être accordé pour permettre aux porteurs de projets : a. l'obtention des crédits hypothécaires et/ou b. l obtention des taux d intérêt avantageux. T F

2 (DIS) Chapitre Conditions et examen du projet Section I Art. Conditions Conditions de recevabilité des demandes Le projet soumis à l'examen de la DL doit respecter les conditions cumulatives suivantes : a. Le projet concerne la construction ou la rénovation de logements à loyers modérés (avec l aide à la pierre linéaire), qui respecte notamment les conditions techniques et financières selon les articles à 8 du règlement du 7 janvier 007 d'application de la LL (RLL). b. Le montant des fonds propres nécessaires à l'opération immobilière s'élève au moins à 0 % (art. 7 RLL). Lorsque les fonds propres sont inférieurs à 0 % ou supérieurs à 0 %, l'etat n'octroie pas son cautionnement (art. 5 et 6 LSubv). c. Le projet bénéficie d'un préavis municipal favorable à l'octroi d'un cautionnement communal, paritairement avec le canton, sans dépassement du plafond admis pour les cautionnements par les autorités communales. d. Le cautionnement des pouvoirs publics (canton et commune) représente au maximum 5 %, à savoir,5 % par le canton et,5 % par la commune du lieu de situation de l immeuble, du coût total de la construction. e. Le requérant (porteur de projet maitre de l ouvrage) doit fournir à la DL des pièces justificatives permettant de constater ses démarches auprès d'autres organismes de droit privé ou public (Confédération, établissements bancaires, etc.), préalablement à la demande de cautionnement de l'etat. Cette démarche permet le respect du principe de la subsidiarité de l octroi des aides de l Etat (art. 6 LSubv) par rapport à d autres formes d actions et de soutien financier. f. La gestion de l'immeuble doit être confiée à un professionnel de l'immobilier (p.ex. gérant d'immeuble). Elle peut être assumée par le requérant dans la mesure où il dispose des aptitudes professionnelles suffisantes. g. La forme juridique du requérant doit être conforme à l art. al. et le but de la demande de cautionnement conforme à l art. al.. Le respect de la limite du montant global garanti ou prêté par l Etat selon l art. 5 LL est réservé. Lorsque les conditions de cet article sont respectées, la DL entre en matière et examine la requête au fond. - T F

3 (DIS) Section II Art. 4 Examen du projet Coût de l'opération immobilière Le coût de l'opération immobilière comprend : a) le coût du terrain et les frais d acquisition de celui-ci (CFC 0) b) le coût de la construction et des travaux préparatoires (CFC et ) c) le coût d équipement d exploitation (CFC ) d) le coût des aménagements extérieurs (CFC 4) e) le coût des frais secondaires (CFC 5) Lorsque le requérant bénéficie d'un droit distinct et permanent de superficie (DDP), seuls les coûts b), c), d) et e) sont pris en considération. Lorsqu'il s'agit d'un projet de rénovation, le coût de l opération correspond à la valeur résiduelle économique, compte tenu de la vétusté admise par la DL, à laquelle est ajouté le coût des travaux. 4 Le projet doit respecter les limites des coûts fixées par la DL. Art. 5 Viabilité du projet La DL examine la viabilité économique du projet en prenant en considération d une part les charges réelles du projet calculées selon l art. 9 RLL et, d autre part la charge de résistance du projet (taux du capital emprunté à 5 % et taux du rendement des fonds propres à 0 %). Les loyers (avant les aides) doivent rester supportables compte tenu du marché de la location du lieu de situation de l immeuble. Elle peut, afin de déterminer la viabilité économique du projet, mandater un tiers pour une expertise immobilière. Les frais de l'expertise sont pris en charge paritairement par le requérant et la DL. La DL peut exiger toute pièce ou élément supplémentaire qu elle estime nécessaire pour juger de la viabilité du projet, notamment pour vérifier la capacité du requérant à mener à bien le projet envisagé (compétences et expériences suffisantes, etc.). Art. 6 Projet mixte (logements et locaux commerciaux) Lorsque le projet soumis à la DL comporte des logements et d autres espaces (p.ex. commerces, parking, etc.), le requérant doit dissocier de manière précise les coûts et financements de ces deux parties. Pour la partie logement, la DL retient, exclusivement les coûts résultant de l application de ses normes. Seule la partie du projet correspondant aux logements est prise en considération dans le cadre de la demande de cautionnement de l'etat. La DL peut demander au requérant que la partie logement soit séparée, économiquement et juridiquement, de la partie commerciale (financement, garanties, régime de propriété, etc.). - T F

4 (DIS) 4 Art. 7 Pièces nécessaires à examen du projet par la DL Le requérant doit présenter à la DL les documents suivants : Lors de la requête préalable (art. 7 et 8 RLL) a. lorsqu il s agit d une personne morale, le bilan et les comptes des pertes et profits sur les dernières années précédant la demande ou, lorsqu il s agit d une personne physique, la dernière décision de taxation fiscale et un extrait de l Office des poursuites ; b. le formulaire «requête préalable» c. un extrait du registre foncier ; d. un plan de situation extrait du plan cadastral ; e. les plans de projet à l échelle du :00 de chaque niveau, les coupes et les dessins de toutes les façades ; f. le descriptif sommaire du projet (matériaux, systèmes d isolation, équipements, etc.) ; g. le calcul du volume de construction (selon les normes SIA en vigueur) ; h. une estimation des coûts de réalisation établis selon les chapitres CFC selon les standards du Centre Suisse d étude pour la rationalisation de la construction (CRB) ; en cas de construction prévue avec des locaux non affectés au logement, une récapitulation avec répartition du coût de construction entre la partie logement et les autres locaux (parking, locaux artisanaux, commerces, etc.) est nécessaire. Lors de la requête définitive (art. 0 RLL) a. si la requête définitive suit la requête préalable de plus d une année, lorsqu il s agit d une personne morale, le bilan et les comptes des pertes et profits sur les derniers exercices précédant la demande ou, lorsqu il s agit d une personne physique, la dernière décision de taxation fiscale, une attestation de domicile et un extrait de l Office des poursuites ; b. les propositions de financement du projet d'au moins établissements de crédit hypothécaire, avec indication des taux d'intérêt hypothécaire et des amortissements ; c. le formulaire «requête définitive» d. une copie du permis de construire définitif et exécutoire ; e. un extrait du registre foncier ; f. un plan de situation extrait du plan cadastral et établi par un géomètre officiel ; g. les plans d exécution à l échelle du :00 ou du :50 de chaque niveau, les coupes et les dessins de toutes les façades ; - T F

5 (DIS) 5 h. le descriptif détaillé du bâtiment (matériaux, systèmes d isolation, équipements, etc.) ; i. le calcul du volume de construction (selon les normes SIA en vigueur) ; j. la récapitulation du coût de réalisation établis selon les chapitres CFC selon les standards du Centre Suisse d étude pour la rationalisation de la construction (CRB) à trois chiffres sur la base des soumissions rentrées et des propositions d adjudication ; en cas de construction prévue avec des locaux non affectés au logement, il faut présenter une récapitulation avec répartition du coût de construction entre la partie logement et les autres locaux (parking, locaux artisanaux, commerces, etc.) ; La DL peut demander au requérant toute les pièces ou renseignements utiles dans le cadre de l'étude de la demande de cautionnement. Toute modification ultérieure des plans doit être soumise à l approbation de la DL avant l exécution des travaux. Art. 8 Communication au requérant La DL communique au requérant le résultat de son examen des pièces prévues l art. 7 de la directive. Art. 9 Durée du cautionnement Le cautionnement peut être accordé pour 0 ans au maximum. En principe, il n est pas renouvelable. Art. 0 Octroi du cautionnement La décision de l autorité compétente concernant le cautionnement est communiquée au requérant par la DL. Elle peut être assortie de charges et de conditions. Le respect des conditions mentionnées dans la présente directive ne donne pas droit automatiquement à l octroi du cautionnement requis. Chapitre Obligations du bénéficiaire Art. Bilan et comptes des pertes et profits Le bénéficiaire d'un cautionnement de l'etat en vertu de l'art. al. let a LL doit se soumettre obligatoirement à un contrôle par un organe de révision et en assumer les frais. Il doit également transmettre annuellement gratuitement à la DL le bilan, les comptes des pertes et profits et le rapport annuel de l organe de révision ou d un expert comptable (fiduciaire) avec les indications et chiffres requis tant que l Etat n est pas libéré de ses obligations découlant du cautionnement. Lorsque le bénéficiaire est une personne physique, il doit transmettre annuellement à la DL la décision de taxation fiscale et ses comptes et bilans commerciaux s il en établit. - T F

6 (DIS) 6 Art. Remboursement de la dette hypothécaire Le bénéficiaire d'un cautionnement de l'etat en vertu de l'art. al. let a LL doit amortir sa dette hypothécaire de manière à permettre l extinction du cautionnement de l Etat 0 ans après la date de l octroi. L amortissement de la dette doit être d au moins % par année du montant de la dette hypothécaire initiale. Lorsque les revenus de l immeuble sont supérieurs à ce qui est nécessaire pour couvrir ses coûts (y compris le rendement des fonds propres, les éventuels impôts et l attribution aux réserves), la DL peut imposer au propriétaire de procéder à des amortissements supplémentaires de manière à faire diminuer le cautionnement de l Etat. S il n est pas possible de procéder à des amortissements directs (p.ex. en cas de taux fixe pendant plusieurs années), la DL peut exiger que les montants disponibles soient affectés à une réserve pour procéder à un amortissement supplémentaire à l échéance du crédit garanti. 4 Le propriétaire peut être appelé à fournir toute pièce justifiant l amortissement supplémentaire ou l existence et le montant du fonds spécial d amortissement. Art. Consolidation du crédit de construction Lors du passage du crédit de construction au prêt hypothécaire (consolidation), le bénéficiaire du cautionnement doit entreprendre toutes les démarches utiles afin de libérer l Etat, intégralement ou partiellement, de ses engagements en relation avec son cautionnement. Il fournit à la DL toutes les pièces justificatives. En particulier, il apporte les résultats des décisions des institutions de cautionnement telles que la Centrale d émission pour la construction de logements (CCL), la Société coopérative de cautionnement hypothécaire (CCH) ou la Coopérative romande de cautionnement immobilier (CRCI). Chapitre 4 Suivi et contrôle des cautionnements Art. 4 Quotité disponible pour les cautionnements La DL détermine annuellement la quotité disponible pour les cautionnements de l'enveloppe globale prévue à art. 5 LL. Art. 5 Engagement du cautionnement Le cautionnement de l'etat doit être engagé dans l'année qui suit la décision d'octroi. Sur demande du requérant, le délai peut être prolongé d une année. A défaut, l'octroi devient caduc. - T F

7 (DIS) 7 Art. 6 Procédure de contrôle Les articles 7 LSubv et 8 à 0 RLSubv sont applicables. La DL vérifie annuellement, lors de la fixation annuelle des loyers selon le RLL, que le bénéficiaire du cautionnement respecte les conditions et charges relatives au cautionnement. Elle contrôle les rapports annuels des sociétés bénéficiaires d un cautionnement, ainsi que les bilans et comptes des pertes et profits, ainsi que les indications et rapports spécifiques fournis par les réviseurs, afin de déceler les risques éventuels. Art. 7 Inscription au Registre foncier En application des articles 9 à LL, l'etat de Vaud inscrit au Registre foncier une hypothèque légale et des mentions de restrictions au droit d'aliéner sur les biens-fonds sur lesquels des logements sont construits ou rénovés avec un cautionnement accordé en vertu de l'art. al. let a LL et de la présente directive. Chapitre 5 Dispositions finales Art. 8 Entrée en vigueur La présente directive entre en vigueur dès sa signature. Art. 9 Information des intéressés L information concernant l approbation de la présente directive est publiée dans la Feuille des avis officiels. Dès son approbation, elle est publiée sur le site internet de la Division logement, Service des communes et du logement. Lausanne, le 5 mars 04 La cheffe du (DIS) Béatrice Métraux - T F