RAPPORT D ACTIVITé Chiffres-clés Analyse Perspectives

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1 2011 RAPPORT D ACTIVITé Chiffres-clés Analyse Perspectives Logement locatif intermédiaire

2 Sommaire Editorial... p.6 Le mot du Directeur... p.7 Construction neuve Une année exceptionnelle... p.8 Aménagement urbain Renouvellement du parc locatif et mixité sociale... p.11 Entretien du patrimoine Un plan de travaux toujours soutenu... p.12 Gestion patrimoniale 2011, une année de mutation... p.14 Qualité La qualité intégrée au quotidien... p.18 Développement durable Un enjeu majeur pour l OGIF... p.20 Ressources humaines Professionnalisation, équité, prévention... p.22 Finances Une stratégie patrimoniale consolidée... p.24

3 L Ogif gouvernance Présidence Président Direction Générale Directeur Général Directeur Général Adjoint/Directeur du Patrimoine Direction Directeur Maîtrise d Ouvrage Directeur Adjoint de la Maîtrise d ouvrage Directeur Aménagement et Developpement Urbain Directeur Contrôle de Gestion Directeur Technique du Patrimoine Immobilier Directeur Ressources Humaines Directeur Qualité et du Développement Durable Directeur Financier Directeur Juridique Directeur Clientèle Pôles de Gestion Paris Nord, Ile-de-France Nord Paris Est, Ile-de-France Est Paris sud, Ile-de-France Sud/Sud-Est Paris Ouest, Ile-de-France Sud-Ouest et Gironde Ile-de-France Nord-Ouest Oise Michel CEYRAC Antoine PINEL Corinne PIRLOT-FAGES Franck DARSE Franz NAMIACH François DUQUESNOY Jean-Marie BERTIN Manuel LE GOFF Barbara GRIZELJ Dominique BROSSARD Olivier DEBOST Frédéric MICHAUT Véronique RIGUIDEL Laurent GOUDOUNEIX Dominique GUELFUCCI Daniel GUILLEMINET Patrick CEBULSKI Didier PASSAGA Viriginie WEIMANN Adresse du siège et de ses agences : Siège 18 bis, rue de Villiers LEVALLOIS-PERRET CEDEX 6 AUBERVILLIERS (Pôle 1) Immeuble Le Forum 131/135, avenue Jean Jaurès AUBERVILLIERS LA DEFENSE (Pôle 4 & 5) Tour EVE 1, Place du Sud PUTEAUX CEDEX MONTREUIL (Pôle 2 & 3) 88, rue Robespierre MONTREUIL LEVALLOIS (Pôle 6) 18 bis, rue de Villiers LEVALLOIS-PERRET CEDEX CREIL (Pôle 9) Agence de l Oise 12, rue Etienne Dolet CREIL CEDEX BP logements logements 95 Conseil D administration Mr Michel CEYRAC Président S.N.R Représentée par Mr Bernard FAGGIOLO Mr Jean-Louis Stevens ASTRIA Représenté par Mme Françoise COMTE RICUR ASTRIA développement Représenté par Mr François d Huart Mr Olivier FILLIETTE Mr Alain PISANI Censeur : Mr Michel CLAIR logements logements

4 Au cartographie du patrimoine PARIS Paris 2 ème 19 Paris 3 ème 78 Paris 10 ème 56 Paris 11 ème 19 Paris 12 ème 445 Paris 13 ème 156 Paris 14 ème 1 Paris 17 ème 72 Paris 18 ème 245 Paris 19 ème 428 Paris 20 ème 893 Nombre de logements logements logements logements 77 SEINE ET MARNE CHELLES 1 CLAYE SOUILLY 59 DAMMARTIN EN GOELE 28 MAGNY LE HONGRE 26 NOISIEL 1 PONTAULT COMBAULT 413 TORCY 21 Nombre de logements YVELINES AUBERGENVILLE 90 CARRIERES SOUS POISSY 233 CHATOU 630 ELANCOURT 108 GUYANCOURT 65 HOUILLES 22 LE CHESNAY 93 LES MUREAUX 183 MAUREPAS 107 MONTESSON 1 POISSY 8 SARTROUVILLE 133 ST GERMAIN EN LAYE 180 TRIEL SUR SEINE 1 VELIZY VILLACOUBLAY 193 VERSAILLES 96 VIROFLAY 10 Nombre de logements logements 428 logements 54 logements 91 ESSONNE ATHIS-MONS 1 BURES SUR YVETTE 528 EGLY 180 EVRY 1 MASSY 398 PALAISEAU 216 VILLEBON-SUR-YVETTE 20 WISSOUS 10 Nombre de logements HAUTS DE SEINE ASNIERES SUR SEINE 404 BAGNEUX 342 BOURG LA REINE 128 CHATENAY MALABRY 124 CHATILLON 52 CLAMART 45 CLICHY LA GARENNE 305 COLOMBES 1 GENNEVILLIERS 463 ISSY LES MOULINEAUX 112 LE PLESSIS ROBINSON 330 LEVALLOIS PERRET 149 MONTROUGE 29 NANTERRE 488 NEUILLY SUR SEINE 22 RUEIL MALMAISON 356 SAINT-CLOUD 3 SCEAUX 33 VILLENEUVE LA GARENNE 389 Nombre de logements SEINE-SAINT-DENIS AUBERVILLIERS 802 AULNAY SOUS BOIS 606 BAGNOLET 91 BOBIGNY 1004 DRANCY 59 DUGNY 28 EPINAY SUR SEINE 1402 GAGNY 91 LA COURNEUVE 192 LE BLANC MESNIL 315 LE PRE SAINT GERVAIS 73 LES LILAS 149 LIVRY GARGAN 169 NEUILLY PLAISANCE 125 PANTIN 709 PAVILLONS S/BOIS 54 PIERREFITTE 462 ROMAINVILLE 80 ROSNY SOUS BOIS 262 SAINT DENIS 626 VILLEPINTE 40 VILLETANEUSE 483 Nombre de logements VAL DE MARNE ALFORTVILLE 90 BOISSY-SAINT-LEGER 52 CACHAN 219 CHAMPIGNY 160 CHARENTON-LE-PONT 60 CHEVILLY-LARUE 20 CRETEIL 655 FRESNES 161 IVRY SUR SEINE 229 JOINVILLE-LE-PONT 36 LE PERREUX SUR MARNE 187 LE PLESSIS TREVISE 113 L HAY LES ROSES 1188 MAISONS ALFORT 295 NOGENT-SUR-MARNE 19 ORLY 6 THIAIS 190 VILLEJUIF 625 VITRY SUR SEINE 972 Nombre de logements VAL D OISE ARGENTEUIL 445 BEZONS 171 DEUIL LA BARRE 170 GARGES LES GONESSE 600 PONTOISE 218 SAINT GRATIEN 124 SOISY SOUS MONTMORENCY 22 Nombre de logements GIRONDE PESSAC 54 Nombre de logements OISE COMPIEGNE 57 CREIL 92 NOGENT SUR OISE 60 SENLIS 219 Nombre de logements 428

5 L OGIF (Omnium de Gestion Immobilière de l Ile de France) L OGIF, filiale d Astria-Action Logement, organisme gestionnaire du 1 % logement, est une foncière dont l objectif est de répondre aux besoins et attentes des salariés des entreprises de logements locatifs intermédiaires en Ile-de-France. Avec près de logements répartis sur 224 groupes immobiliers, dans 10 départements, l OGIF entend être un partenaire des villes en étant partie prenante des politiques locales de l habitat et plus largement encore de la politique du logement en France. Par son positionnement sur le segment du logement locatif intermédiaire, l OGIF participe pleinement à la diversité de l habitat indispensable en Ile-de-France. Cette volonté se traduit dans sa stratégie patrimoniale avec la construction de logements financés en PLS, la cession à des organismes HLM d autres logements ne correspondant pas à ce segment et une politique ambitieuse d amélioration de son patrimoine. Comparaison des loyers PLUS, PLS et libres pour les locataires entrant en 2011 PLUS 2011 Zone 1 (le reste de l agglomération parisienne) PLS 2011 Loyer marché 1 er janvier 2010 ( source OLAP) Zone 1 bis (paris et proche couronne) Zone A (le reste de l agglomération parisienne) Zone A bis (paris et proche couronne) 6 /m 2 6,38 /m 2 9,57 /m 2 12,45 /m 2 Grande couronne 13,8 /m 2 Petite couronne 16,7 /m 2 Paris 22,6 /m 2 Ses principales missions : Construire des logements de qualité et aménager durablement l urbain, Renouveler et entretenir le patrimoine existant, Gérer tout en restant au plus proche des besoins et attentes des locataires. L OGIF en quelques chiffres logements 208 commerces et locaux d activité 10 départements et 114 communes où l OGIF est présent 440 logements financés en PLS mis à l habitation 219 logements en cours de construction 498 collaborateurs dont 474 en CDI M de chiffre d affaire (hors refacturation des charges locatives) 15, 2 M d entretien courant et de remise en état des logements 40,3 M de travaux de gros entretien et d amélioration logements vendus Rapport d activité OGIF

6 Éditorial Au cours des cinq dernières années, l OGIF a mis en œuvre une stratégie fondée sur la requalification de son parc immobilier, sur la vente à des organismes HLM des immeubles ne correspondant plus aux attentes de sa clientèle et sur le développement d une offre nouvelle ciblée sur les classes moyennes. Cette politique a été rendue possible par les subventions de l ANAH à hauteur de 30 % du coût des travaux d amélioration, par le taux de taxation réduit à 19 % (au lieu du taux «normal» de 33 %) des plus values de cession lorsqu elles sont réalisées au profit des HLM et par les financements provenant du 1 % Logement. Les subventions de l ANAH ont complètement disparu en 2011, la taxation à taux réduit des plus-values de cession également et les financements du 1 % Logement sont annoncés en forte baisse à partir de Par ailleurs, il ne faut pas oublier que si la production de logements intermédiaires est uniquement constituée aujourd hui par le PLS, ce dernier est accessible aux organismes HLM aussi bien qu aux sociétés telles que l OGIF selon des conditions de financement, d aides fiscales directes (TVA à taux réduit et exonération de taxe foncière pendant 25 ans) et de loyers identiques. Cependant, cette égalité de traitement n est qu apparente puisque l OGIF doit acquitter la taxe CRL (contribution sur les revenus de location) de 2,5 % des loyers, l impôt sur les sociétés dès qu elle dégage un bénéfice, et l impôt sur les plus-values lors de la revente, qui n incombent pas aux organismes HLM. Dans ces conditions, quelles sont les perspectives pour l OGIF dans les années à venir et y a-t-il une alternative à la stratégie évoquée au début de ce texte? Première société française dédiée au logement intermédiaire, presque uniquement implantée en Ile-de-France, l OGIF répond à un véritable besoin comme l ont rappelé récemment plusieurs rapports (Conseil Economique Social et Environnemental Régional, Chambre de Commerce et d Industrie de Paris). C est pourquoi il n est pas envisageable qu une telle société reste inactive alors que le logement des classes moyennes est une cause majeure pour l avenir de la métropole. Nous ne renoncerons donc pas à la mise aux normes actuelles de nos logements et notre autofinancement nous en donnera les moyens. Nous ne renoncerons pas non plus aux arbitrages nécessaires et nous plaiderons pour le retour à une taxation des plus-values de cession au taux réduit : société filiale du 1 % Logement dont le capital et les dividendes ne peuvent être valorisés plus que ceux d une SA d HLM, nos bénéfices ne peuvent que retourner à l investissement dans le logement intermédiaire. Nous continuerons donc à investir dans la construction neuve partout où il faut répondre aux besoins des entreprises et de leurs salariés qui ne peuvent ni se loger dans les HLM, ni dans le privé. Plus de ménages sont dans cette situation en Ile-de-France, nous ne pouvons pas les décevoir. Michel CEYRAC Président 6

7 Le mot du directeur «Répondre aux enjeux élevés du logement intermédiaire» Faut-il le rappeler : en matière de logement intermédiaire, les enjeux sont particulièrement élevés en Ile-de-France. Les personnes les plus pauvres ne sont plus aujourd hui les seules à éprouver des difficultés pour y trouver un toit. Comme eux, les ménages à revenus moyens ont du mal à se loger. Ils sont bloqués entre les logements HLM, auxquels ils n ont pas accès, et le parc résidentiel privé, dont les loyers sont devenus inabordables. Dans un tel contexte, l OGIF dispose de réelles opportunités de développement sur ce segment du logement intermédiaire où elle occupe déjà une place prépondérante. L OGIF oriente toute sa stratégie patrimoniale en ce sens. Sa contribution à ce marché a été particulièrement significative en 2011, avec un nombre record de logements mis à l habitation, 440 en l occurrence. C est donc une année historique dont l impact a été très important sur l ensemble des équipes qui ont fait preuve d une grande coopération entre elles et d une forte mobilisation. C est aussi la raison pour laquelle nous sommes amenés à procéder à une politique d arbitrage qui porte notamment sur la cession de patrimoine ne revêtant plus le caractère intermédiaire. Ainsi, nous avons cédé en 2011, dans le cadre d une fiscalité «allégée» plus de logements, à Montreuil, Brétigny et Antony. La réhabilitation des résidences est également essentielle pour l attractivité de notre patrimoine. Sensibles à la qualité des produits que nous mettons sur le marché, nous avons à cœur de mener une politique de rénovation offensive, malgré l absence de subvention, ce qui s est vérifié à nouveau en Ainsi, plusieurs opérations de réhabilitation menées ou poursuivies en 2011 sont remarquables. Je pense en particulier au site de Rueil-Malmaison mais aussi à celui de La Courneuve, dont le défi est de transformer une cité des années 60 en résidence de standing, tout en atteignant des performances énergétiques élevées. Notre société est d ailleurs impliquée depuis maintenant plusieurs années dans les aspects environnementaux et sociaux au travers de nos diverses activités. En 2011, nous avons d ailleurs initié une démarche permettant de formaliser notre politique de Développement Durable en y intégrant celles relevant de la Responsabilité Sociale de l Entreprise (RSE). Notre positionnement sur le logement intermédiaire se gagne donc par la qualité de nos produits mais aussi par la qualité de nos services. En ce qui concerne la démarche qualité, nous avons franchi une nouvelle étape significative en 2011, avec le renouvellement de la certification ISO 9001 obtenue l année précédente. Il est à noter une réelle appropriation des procédures par les collaborateurs de l entreprise. Nous mettons également en place des actions visant à faciliter la relation avec nos locataires et à accompagner les personnes les plus fragiles. Tout cela se traduit dans les faits : nous le mesurons dans les enquêtes par une bonne satisfaction de nos locataires. Par ailleurs, depuis le 1 er janvier 2011, l OGIF est considéré comme pouvoir adjudicateur, appliquant donc une réglementation spécifique pour la passation des marchés. Nous avons dû adapter à la fois notre organisation et nos procédures à ce nouveau mode de fonctionnement. Même si cela peut sembler une contrainte, le pouvoir adjudicateur permet d installer davantage de transparence dans la relation fournisseur. Cette optimisation se traduira à terme par une diminution du nombre de fournisseurs travaillant avec chaque pôle de gestion, avec une plus forte maîtrise des coûts à la clé. L OGIF a accompli des avancées majeures en 2011 Antoine PINEL Directeur Général Bien sûr, tous ces progrès ne peuvent se faire sans l implication, encore une fois constatée, de nos collaborateurs. Je parlais plus haut du bien-être des locataires mais le bien-être au travail de nos salariés est tout aussi crucial. Nous avons d ailleurs beaucoup travaillé en 2011 sur la prévention des risques physiques et psycho-sociaux avec des avancées concrètes. À l occasion de cet exercice 2011, l OGIF a une fois encore démontré sa capacité à rester en mouvement afin de jouer pleinement son rôle de leader dans le domaine du logement intermédiaire en Ile-de-France. Tous nos efforts tendent vers le même objectif, qui vise à améliorer en continu les conditions de vie au sein de nos résidences. Rapport d activité OGIF

8 Construction neuve Une année exceptionnelle En dépit d un environnement de marché particulièrement difficile pour l immobilier, l OGIF a livré pas moins de 440 logements sur l année 2011, réussissant à favoriser l implantation dans les bassins d emploi importants. Un contexte immobilier tendu Du point de vue de la construction, l année 2011 a été marquée par plusieurs phénomènes. Tout d abord, la tension sur les prix d acquisition des logements a été renforcée par la crise financière et par le faible niveau des taux d intérêt, qui ont incité de nombreux investisseurs privés à se reporter vers l immobilier. Selon les zones géographiques, les prix d acquisition ont augmenté entre 10 % et 15 % sur l année. Cette tension s est répercutée sur le prix du foncier dans la zone centrale d Ile-de-France, Paris intra-muros, le plateau de Saclay, Roissy et l Ouest francilien. S ajoute à ce contexte la poursuite du désengagement des financements publics du logement intermédiaire en Ile-de-France ce qui est dans notre secteur d activité l effet de la crise en général. Neuilly-sur-Seine Rosny-sous-Bois 8

9 Coutureau SAINT CLOUD Houilles Une production soutenue Malgré cet environnement de marché défavorable, l OGIF a su tirer son épingle du jeu avec la livraison exceptionnelle de 440 logements et la construction en cours de 219 logements fin Ces livraisons résultent d une action menée depuis plusieurs années. Par ailleurs, l OGIF a montré sa volonté de répondre à la demande d Astria en faveur d une sélectivité toujours plus forte en recentrant sa recherche sur des zones attractives (bassins d emploi importants, desserte de transports en commun majeurs ) Ainsi, l OGIF réussit à être présent sur des zones d emploi où les demandes de logement sont particulièrement fortes de la part des salariés d entreprises avec des réalisations achevées ou en cours à Neuilly-sur-Seine, Houilles, Vélizy Villacoublay, Les Lilas, Dugny, Asnières, Nanterre L entreprise poursuit son développement avec notamment d autres engagements dans les départements bordant Paris comme à Saint-Cloud, Clamart, Louveciennes ou Le perreux. INTERVIEW Le logement intermédiaire est-il un enjeu spécifique pour la Ville d Asnières-sur-Seine? Que pensez vous de la situation du logement en France? Le logement intermédiaire accessible aux catégories moyennes est aujourd hui une nécessité en première couronne. A Asnières, les prix moyens à la location sont de l ordre de 21 /m² et ceux à l accession se situent entre et /m². Les catégories moyennes et populaires particulièrement les jeunes ménages ont beaucoup de mal à se loger. Notre PLH prévoit une part importante pour le logement intermédiaire : soit 384 logements sur la période correspondant à 16% de la production nouvelle estimée à logements. Dans le passé, de grands investisseurs publics créaient des logements locatifs intermédiaires. Cela permettait de garantir des loyers n excédant pas 14 /m 2 en première couronne d Ile-de-France. Ces produits correspondraient parfaitement aux ménages appartenant aux catégories soumises aux plafonds de ressources PLS. Il est important d en développer à nouveau. La région Ile-de-France connaît un déficit de l ordre de logements. Produire du logement social et intermédiaire relève, dans notre secteur géographique, d une urgence sociale absolue. Mr Sébastien PIETRASANTA Maire d Asnière-sur-seine Rapport d activité OGIF

10 L exemple de Vélizy «L ensemble du parcours résidentiel est présent à Vélizy, où nous avons un bon équilibre entre le social, l intermédiaire et le logement libre, explique Jean-Charles Orsini, délégué au Logement et à l Habitat pour Vélizy-Villacoublay. Ainsi, un service complet, qui englobe l urbanisme, l habitat et le logement, répond aux besoins de la ville. Gérer et développer l habitat d une ville comme Vélizy-Villacoublay requiert une méthodologie au service d une politique répondant aux besoins. L adoption du programme local de l habitat (PLH) nous a permis de fixer des objectifs pour six ans et d anticiper les objectifs futurs. Ces orientations commencent à être mises en application : travailler sur la maîtrise des prix dans les programmes, mettre en place une résidence hôtelière à vocation sociale, favoriser les possibilités de logement des jeunes pour préparer leur sortie des résidences étudiantes. Cette politique ne peut être mise en œuvre que dans le cadre d un dialogue permanent avec l ensemble des entreprises, représentant les emplois de la commune ainsi qu avec le groupe Astria, qui est le premier partenaire d Action Logement et dont les entreprises adhérentes représentent emplois sur la commune.» Vélizy Développer la ville «Le développement est l une des raisons premières de mon engagement à Vélizy. Une démarche largement initiée par Robert Wagner, qui en fut le maire dans les années 70. Inciter les entreprises à s implanter est essentiel pour la fiscalité communale. Pour cela, elles doivent obtenir l assurance de disposer d une main d œuvre correspondant à leurs besoins... ce qui nécessite une politique active en matière de logement et de transport. La municipalité a mis en place une structure dédiée au développement économique. De fait, le nombre d emplois délivrés sur la commune a de nouveau augmenté, passant aujourd hui à Vélizy est aussi devenue un pôle Recherche & Développement de l Opération d Intérêt National du plateau de 10 Saclay. Parallèlement, la Ville va augmenter la capacité résidentielle de 30 % en 6 ans, suite à un PLU signé en Au programme : mixité sociale, mais aussi urbaine. Autour du tramway, qui va bientôt entrer en fonctionnement, la municipalité va concevoir de nouveaux quartiers. Un échangeur directement connecté à l A 86 permettra de désenclaver ces quartiers par la route. Ces nouveaux quartiers vont s édifier dans le cadre d un PPP (Partenariat Public Privé) multisites, ce qui nous permettra de faire appel aux compétences d un aménageur. 800 logements devraient voir le jour, avec des services et des équipements. Vélizy ne descendra jamais en dessous de 20 % de logements sociaux. Côté transports, je précise que la commune bénéficiera aussi de plusieurs infrastructures dans le cadre du Grand Paris, dont Arc Express et le métro automatique Orly-Saclay-Versailles.» Mr Joël LOISON, Maire de Vélizy-Villacoublay 10

11 Aménagement urbain Renouvellement du parc locatif et mixité sociale Véritable opérateur urbain, l OGIF a poursuivi en 2011 le développement de ses projets d aménagement en Ile-de-France dans le cadre de l ANRU mais aussi en dehors. L Haÿ-les-Roses Au travers de ses opérations d aménagement, l OGIF se donne pour mission de renouveler le parc locatif, avec le souci de favoriser la mixité sociale. Plusieurs opérations sont emblématiques de cette double volonté. Ainsi, à L Haÿ-les-Roses (hors ANRU), rue Gustave Charpentier, l OGIF a procédé à la valorisation d un terrain précédemment occupé par un parking-silo dans la perspective de réaliser une opération de densification au profit de la mixité sociale. La rue Gustave Charpentier dont l emprise avait été cédée par l OGIF à la ville en 2010 a été aménagée en 2011 par la communauté d agglomération du Val de Bièvre permettant la desserte de nouvelles constructions. L OGIF a réalisé un parking paysager de 109 places au profit de ses locataires mis en service en décembre À la suite de ces travaux, une opération mixte de construction pourra être réalisée. Elle comprendra 30 logements PLS pour l OGIF, ainsi que 38 logements locatifs sociaux et 48 logements en accession à la propriété. Ces nouveaux logements donneront sur une coulée verte aménagée par le Département du Val-de-Marne. L opération d Epinay (ANRU), au 77 avenue d Enghien, est un autre exemple de cette priorité donnée à la mixité sociale. En 2011, l OGIF y a livré un jardin public pour le compte de la collectivité Plaine Commune, ainsi que deux nouvelles voies qui ont permis la construction de 39 logements pour France Habitation et de 8 maisons individuelles pour l OGIF. Auparavant France Habitation avait déjà livré 35 logements sur une première voie livrée en Parallèlement, l OGIF y a préparé la réalisation de nouvelles rues, qui seront nécessaires au lancement en 2012 de 95 logements pour France Habitation et de 92 logements locatifs intermédiaires pour l OGIF. Encore une fois, la mixité sociale est au cœur de cette opération. À Saint-Denis (ANRU), dans le quartier Saint-Rémy, l ordre de service a été donné mi-2011 pour la première construction significative sur ce site, de 104 logements (PLUS) par France Habitation. Il s agit du premier chantier de construction neuve, avec une intervention de l OGIF pour la dépollution du site. Au total, 482 logements vont être construits : logement social, logement intermédiaire (avec l OGIF), locatif libre, logement en accession à la propriété, résidence pour jeunes, et hébergement de personnes âgées. Epinay Rapport d activité OGIF

12 Entretien du patrimoine Un plan de travaux toujours soutenu L OGIF s est inscrit, en 2011, dans la continuité des efforts consentis depuis ces dernières années pour améliorer la qualité de son patrimoine existant et le positionner, en cohérence avec la stratégie de l entreprise, sur le segment «logement intermédiaire». Le plan de travaux est ambitieux et résolument tourné vers l amélioration des performances énergétiques, du confort et du cadre de vie proposé aux locataires. 15,2M Entretien courant et remise en état des logements 40,3M Travaux d amélioration et de gros entretien De nouveaux projets d amélioration de l habitat L OGIF a démarré de nouveaux projets de réhabilitation parmi lesquels celui des 90 logements de La Courneuve qui bénéficieront d une classification «BBC Rénovation» (étiquette énergétique «C» < 104 kwh ep /m 2.an), mais aussi de requalification des espaces extérieurs et de résidentialisation avec pour objectif une revalorisation de l attractivité des sites concernés. La poursuite de gros travaux dans les logements Des opérations de réfection complète de la distribution électrique des logements et de remplacement des équipements de plomberie et sanitaires sur les groupes immobiliers identifiés comme prioritaires ont encore été menées tout au long de cette année. Le rôle du chargé d opération dans la livraison d un groupe immobilier Le chargé d opération de la DTPI (Direction Technique du Patrimoine Immobilier) assiste à la réception d un programme neuf. Il le fait en coopération avec le chef de projet DMO (Direction de la Maîtrise d Ouvrage), qui a suivi le montage et la réalisation de l opération, et le responsable de secteur du pôle de gestion, qui effectuera l entretien courant de ce patrimoine. Il prend connaissance des caractéristiques techniques et structurelles du nouveau groupe immobilier pour qu il puisse assurer, dès la livraison, son rôle d expert technique dans la programmation d interventions ultérieures sur l ouvrage. La réception des travaux est surtout l acte par lequel l OGIF accepte l ouvrage avec ou sans réserve. C est le point de départ des différentes garanties sur lesquelles le chargé d opération et le responsable de secteur devront rester en veille. Sur le long terme, en effet, sa mission consiste à prendre en main la vie du bâtiment en partenariat étroit avec les pôles de gestion. 12

13 Une politique volontariste en matière de performances énergétiques Cette politique se développe à travers l analyse systématique des impacts sur les consommations énergétiques des choix techniques proposés lors de la mise à l étude de projets touchant à l enveloppe des bâtiments. 28% du budget travaux 2011 ont été alloués à la réalisation de travaux de ce type, soit à travers les remplacements de menuiseries extérieures avec double vitrage (96% des logements sont équipés à ce jour), l isolation thermique par l extérieur des façades, l amélioration des conditions de ventilation des logements ou encore la modernisation de nos équipements de production de chauffage. Aujourd hui 40% de notre parc immobilier bénéficie d une isolation thermique en façade. Conscient de sa responsabilité sociétale, l OGIF poursuivra ses efforts en la matière. Une campagne d amélioration des conditions de défense contre l incendie L OGIF a lancé une campagne des conditions de défense contre l incendie en parties communes de tous les immeubles, élaborée en partenariat avec des bureaux d études et de contrôle spécialisés visant à élever le niveau des conditions de défense contre l incendie au-delà de celui exigé par la réglementation. Ouverts en septembre 2011, les chantiers s achèvent à la fin du premier semestre «En 2011, l OGIF s est doté d une plate-forme électronique de partage des informations.» Le pouvoir adjudicateur 2011 a aussi été l année de l adaptation des procédures d achats aux règles de fonctionnement d un pouvoir adjudicateur. À cet effet et en préalable de la procédure d achat, les contrats d exploitation ont été réécrits en coopération avec les pôles de gestion qui en assureront le suivi. Ils permettent désormais de justifier d une exigence en cohérence avec les objectifs de la société en matière de satisfaction des locataires et de pérennisation du parc immobilier. La recherche d efficacité Outre la réalisation de ce plan pluriannuel d amélioration, l OGIF ambitionne de mettre en place les outils qui permettront à la fois de promouvoir les grands axes stratégiques en matière de choix techniques et technologiques pour les années à venir, de les faire partager par tous les acteurs intervenant sur le patrimoine existant, et de contrôler le bien-fondé de ces choix pour adapter au mieux nos politiques d intervention. A ce titre, en 2011, l OGIF s est doté d une plate-forme électronique permettant de renforcer les échanges entre les professionnels de l entreprise et ceux intervenant sur l exploitation des équipements et de renforcer l efficacité du contrôle du bon fonctionnement de ces équipements. Gagny Perspective Gagny (Avant travaux) Rapport d activité OGIF

14 645 Loyers nets facturés (hors charges locatives) : : 143,1 M 2011 :143, 7 M 645 Taux de recouvrement : 2010 : 100% 2011 : 100% Loyers facturés Vacance en nombre de logements 2,13% 1,71% 18,9% 5,6% 17,2% Nombre de sorties et d entrées de locataires : Nombre de sorties : 2010 : : Nombre d entrées : 2010 : : Le nombre d entrées est supérieur au nombre de sorties du fait de la livraison des programmes neufs Taux de Rotation : 7.30% Vacance en nombre de logements : Vacance commercialisable : 2010 : 2,13 % 2011 : 2,60% 2,13% 1,71% 1,47% Vacance non commercialisable Vacance commercialisable 2,60% la gestion : en quelques chiffres Vacance non commercialisable : 2010 : 1,71% 2011 : 1,47% 14

15 Gestion patrimoniale 2011, une année de mutation Cession de logements, nouvelles mises à l habitation, coopération renforcée en interne, mobilisation de nouveaux outils, mise en œuvre de nouvelles pratiques de travail 2011 a été une véritable année de mutation pour la gestion patrimoniale, plus que jamais au service du bien-être des locataires. L accent est mis sur la qualité des produits et des services Cette année, l OGIF a réaffirmé fortement son positionnement sur le segment du logement intermédiaire par sa stratégie patrimoniale et par son souci constant de renforcer la satisfaction des locataires. Cela se concrétise par la cession de la partie du patrimoine qui ne correspond plus aux attentes de la clientèle et ayant une exigence en terme de qualité du produit et de son environnement et la mise à l habitation de 440 logements financés en PLS. Cette politique de renouvellement du parc est également portée par une politique ambitieuse de réhabilitations (ravalements avec isolation thermique, interventions lourdes dans les logements, requalification des parties communes etc.) accompagnée dans le même temps par la mise en place d une nouvelle signalétique. La refonte de l identité visuelle des résidences (bureau d accueil, adresse, numérotation). Quatre sites pilotes ont été testés et le déploiement de cette signalétique, sobre et moderne, débutera en Cette stratégie axée sur la qualité des produits se complète d une politique de qualité de service dans le but d accroître la satisfaction des clients. Tous ces efforts portent leurs fruits si on en juge par le taux de satisfaction des locataires (cf. la qualité intégrée au quotidien). Rapport d activité OGIF

16 Gestion patrimoniale La mobilisation des équipes est nécessaire pour la réussite de la stratégie de l entreprise Cette stratégie affirmée de l entreprise mobilise fortement les équipes qui adaptent leur fonctionnement au quotidien et qui n hésitent pas à s investir autour de nouveaux produits, services et projets participant ainsi au développement de l entreprise Renforcer la coopération sur le terrain Ainsi, l opération «Tous acteurs autour de l immeuble» lancée en 2011 a pour principe de regrouper l ensemble des intervenants d un groupe immobilier afin de résoudre collectivement les problèmes rencontrés : représentants des locataires, municipalité, pôle de gestion, réservataire, APES (développement social et urbain), mais aussi toutes les directions de l OGIF concernées. Moderniser les outils Parallèlement, l informatisation des bureaux d accueil est entrée dans une phase active. Elle a pour objectif, bien sûr, de faciliter l accès à l information dans le travail quotidien des gardiens, mais aussi, in fine, d améliorer la satisfaction des locataires grâce à une meilleure réactivité. Réussir la mise à l habitation des constructions neuves. L activité de production s est véritablement re-développée pour notre société ces 3 dernières années avec 440 logements mis à l habitation en Tous les métiers de la société contribuent à cette réussite (cf. les différents témoignages) et notamment les équipes de gestion. «Tous acteurs autour de l immeuble» «Avec l opération Tous acteurs autour de l immeuble, le pôle de gestion a réuni en octobre 2011 l ensemble des intervenants des deux groupes immobiliers de Vitry, avec pour objectif l amélioration de la propreté des parties communes et des espaces extérieurs. Sur une demi-journée, tous ces acteurs ont procédé à une visite approfondie du site. Le but était d identifier les difficultés de fonctionnement du site afin de bâtir des solutions concrètes pouvant être mises en œuvre rapidement. Fin 2011, 50 % des actions d amélioration étaient achevées.» Daniel Guilleminet, responsable de pôle. Bureau d accueil et informatique : une plus grande réactivité «Mon bureau a été informatisé en 2011 et je n en pense que du bien. Je peux ainsi me connecter à l Intranet de l OGIF, ce qui me permet d accéder directement à des documents types et à la messagerie interne. Plus besoin de demander aux assistantes de gestion de nous envoyer des documents par courrier. Il y a une plus grande réactivité et les locataires sont parmi les premiers à en bénéficier. Ils obtiennent des réponses plus rapidement à beaucoup de questions.» Dominique Decaudin, gardienne, Les Lilas. «Le Service Expertise Gestion Locative contribue à la qualité de la mise à l habitation. Nous assurons un travail important de préparation qui conditionne la gestion de ce patrimoine tout au long de son cycle de vie. Par exemple, en collaboration avec le pôle de gestion, le service établit les conditions locatives dont les charges locatives. Pour notre société qui fait de la maîtrise des charges une priorité, c est une étape importante. Il informe également le pôle des différents réservataires de l opération neuve et de leurs délais de désignation dans l objectif de mieux contrôler le placement des logements et d éviter la vacance.» M. Durlin, responsable du Service Expertise Gestion Locative 16

17 «Nous avons un œil orienté utilisateurs car c est nous qui assurons ensuite la gestion de l immeuble», souligne Patrice Borie, responsable de secteur principal. Le pôle intervient donc pour anticiper, au moins 6 mois avant la livraison, tous les problèmes pratiques d exploitation : équipements posés, configuration des lieux pour le service, etc. «Lorsque c est possible, nous sommes présents dès l avant-projet afin de faire modifier des éléments de construction si cela se révèle nécessaire», ajoute Patrice Borie. Mickaël Cadet, gardien, est lui aussi très impliqué dans les périodes de réception et de mise à l habitation, ce qui comporte la mise en route des équipements. «Il faut être très disponible et avoir un minimum de connaissances sur le bâtiment notamment pour identifier le bon interlocuteur en cas de problème, explique-t-il. C est une tâche complexe mais mon objectif est qu au bout d une année d existence, à la fin de la garantie annuelle des équipements, tout fonctionne bien dans l immeuble.» Un engagement dans l accompagnement des locataires Des conseillères sociales assurent un suivi individualisé des locataires qui rencontrent des difficultés dans le paiement de leur loyer. Par ailleurs, face au vieillissement et à la fragilisation d une partie de sa population de locataires, l OGIF poursuit son rôle d accompagnement social, tout en essayant de mettre en place des actions innovantes. Ainsi, en partenariat avec le PACT de Paris, des enquêtes d occupation ont été réalisées en 2011 sur 3 résidences parisiennes. Elles ont pour finalité d identifier les personnes connaissant des problèmes de mobilité et/ou de handicap afin de leur proposer une adaptation de leur logement. La nouveauté est qu elles permettent aussi d identifier des besoins au titre de l aide à la personne. Les locataires qui se sont manifestés vont être rencontrés par l OGIF et ses partenaires, avec des plans d action définis courant Dans cet axe, en collaboration avec l APES*, l OGIF souhaiterait pouvoir y associer l Opération Voisin-Age portée par les Petits Frères des Pauvres et qui consiste à mettre en relation les personnes âgées (voisinés) et leurs voisins (voisineurs) afin de développer le lien intergénérationnel par un échange de services réciproques. (cf. Voisin-Age.fr). Une équipe de chargés de développement social et urbain de l APES* met en place des projets collectifs en partenariat avec les associations, les collectivités territoriales favorisant le lien social. A titre d exemple et cela depuis plusieurs années face à la précarité et aux difficultés de locataires, l OGIF favorise des projets d insertion par l économique tels que des chantiers jeunes, des chantiers solidaires mais aussi le partenariat avec des régies de quartiers et des associations intermédiaires. * APES : association pour le développement social et urbain Mickaël Cadet, gardien Daniel Guéry, président de Dynamique Embauche Quelle est la vocation de l association? Association Intermédiaire (AI) à but non lucratif établie en Essonne, Dynamique Embauche propose un service de mise à disposition de personnel dans de nombreux domaines d activité dont l entretien de la maison, les petits travaux, la garde d enfants, etc. Nos clients sont des particuliers mais aussi des entreprises, des collectivités et des associations. Quel est le principe de l insertion? Nous faisons en sorte que des personnes très éloignées de l emploi reprennent contact avec le monde du travail : arriver à l heure, organiser son poste de travail, respecter les consignes Pour les personnes concernées, c est à la fois un projet de vie et un projet professionnel. Elles se placent dans une logique apprenante, avec un volet formation. Pour autant, nous instaurons une vraie rigueur par rapport au travail effectué et au service rendu à la clientèle. AI n 1 en Essonne pour les services de proximité, Dynamique Embauche produit heures de travail chaque année. Rapport d activité OGIF

18 Qualité La qualité intégrée au quotidien Un an après l obtention de la certification ISO 9001, confirmée en 2011, la démarche qualité irrigue l ensemble des procédures et des activités de l OGIF. Les plans d action donnant suite aux audits de certification ont été mis en place, parallèlement aux mesures d évaluation de la démarche. Le déploiement se poursuit Certification confirmée Suite à la certification ISO 9001 obtenue en 2010, la démarche qualité de l OGIF a pris une nouvelle dimension en Tout d abord, la certification a été confirmée en juin 2011 à l occasion du premier audit de renouvellement, qui a dressé le constat de la maturité du système qualité de l OGIF et de sa bonne maîtrise par l ensemble des collaborateurs. En décembre 2011, cette certification a été étendue aux activités de l agence de Creil (non comprise dans le périmètre initial de la certification). La qualité sur le terrain En 2011, le déploiement de la démarche qualité sur le terrain s est poursuivi, avec une présence active de la Direction Qualité auprès des gardiens et des pôles de gestion. Cette initiative s est déroulée notamment dans le cadre de «revues qualité» dans les pôles afin de vérifier avec les équipes la bonne application des procédures et de définir des actions correctrices, si nécessaire. Parallèlement, le système qualité a fait lui-même l objet d une évaluation régulière à travers des audits internes (deux sessions annuelles) sur les procédures : commercialiser, écouter les locataires, gérer la relation client Leur objectif est de s assurer que ces procédures sont bien appliquées et de faire émerger d éventuelles pistes d améliorations. Par ailleurs, tous les nouveaux collaborateurs ont bénéficié d une action de sensibilisation à la démarche (lire le témoignage d Elodie Morvillo). La démarche qualité est aussi un accélérateur de la coopération entre les équipes à travers l application des procédures mais aussi à travers une démarche particulière «Tous acteurs autour de l immeuble» initiée en 2011 et réunissant tous les métiers concernés par la gestion et l entretien du site ainsi que des habitants et des partenaires tels que le réservataire ou des services de la ville. Avec mon épouse et mes deux enfants de 13 et 14 ans, nous venons d emménager dans un immeuble de l OGIF à Vélizy. L architecture est réussie et mon logement possède toutes les propriétés d un appartement neuf : luminosité, bonne isolation et matériaux de qualité. De plus, du personnel qualifié s occupe régulièrement du nettoyage et la résidence est donc toujours propre. Il y a d autres avantages. Nous sommes à quelques minutes à pied de tous les services (centre commercial, terrain de foot pour les enfants, collège ). Dans 3 ans environ, nous aurons la ligne de tramway au pied de l immeuble. Ainsi nous ne serons plus qu à une vingtaine de minutes de Paris.» Une formation qualité pour tous les collaborateurs Stéphane Macquet, ingénieur militaire au ministère de la Défense «J ai bénéficié d une réunion sur la qualité afin de me présenter la démarche et ses outils tels que le site Elogia. Tous les processus y sont présentés ainsi que les procédures, les modes opératoires et les documents types. Nos façons de travailler gagnent en fluidité et en réactivité, ce qui est in fine bénéfique aux locataires. On m a également montré comment intervenir pour proposer par exemple des améliorations via la création de fiches Elogia sur un site internet dédié.» Elodie Morvillo, chargée de gestion locative au pôle 2, à Montreuil. 18

19 Les résultats s évaluent Qualité des travaux Une place importante a été attribuée à l évaluation de la qualité des travaux réalisés dans les logements. Ainsi, les prestations sous contrat (chauffe-bain et chaudière, robinetterie) ont été à nouveau évaluées par les locataires. Elle s est étendue à l évaluation par les gardiens de la qualité des travaux commandés (entretien courant, nettoyage des logements libérés). À noter également : l évaluation des contrats et des marchés, avec la mise en place des premiers plans d action avec les fournisseurs ayant obtenu une note insuffisante. Trois types d enquêtes de satisfaction Nombreuses en 2011, les enquêtes de satisfaction ont été de trois natures : enquête annuelle auprès des locataires en place, enquêtes auprès des locataires nouveaux entrants, enquêtes auprès des locataires entrés dans une résidence neuve. Ainsi l enquête annuelle (Aviso) a constaté que les progrès enregistrés en 2010 ont permis de franchir un cap et de les maintenir en 2011 (lire résultats en encadré). Au-delà de la mesure de la satisfaction, ces enquêtes permettent aussi de mettre en place des actions afin d apporter des améliorations. En 2010, par exemple, des actions ont été mises en place pour la propreté des parties communes et ont permis d enregistrer une nette amélioration en La démarche qualité accompagne les métiers En 2011, plusieurs facteurs ont nécessité des aménagements dans les différentes procédures qualité. Parmi ces facteurs, il y a bien sûr l activité de production de logements neufs de l entreprise avec l objectif qualité de livraison sans retard et sans réserve ainsi qu un taux d occupation de 80% un mois après la mise à l habitation. Les aménagements ont consisté par exemple, à mettre en place une nouvelle organisation pour réussir le démarrage le plus en amont possible de la commercialisation des logements. Par ailleurs des améliorations sur le cahier des charges des constructions neuves ont été apportées notamment sur les espaces verts privatifs. Sans cesse en mouvement, la procédure qualité doit également s adapter aux évolutions de l entreprise. Le passage au pouvoir adjudicateur, par exemple, a nécessité la réécriture des procédures d achats (cf. Un plan de travaux toujours soutenu) Des procédures Elogia pour la mise à l habitation «Au sein de notre système qualité Elogia, toutes nos procédures de construction sont détaillées. Certaines impliquent aussi d autres services que le mien, comme la procédure de la mise à l habitation. Elle détaille les étapes à suivre de façon extrêmement précise depuis un compte à rebours démarrant 26 mois avant la mise à l habitation. Ces procédures permettent de suivre une ligne de conduite et de ne rien oublier. Nous disposons également de tous les documents types qui nous aident à avancer dans l opération : convocation à la visite du logement témoin, règlement de consultation, etc. De quoi réussir le passage de relais vers le pôle de gestion.» Rémy Préya, chef de projet à la Direction de la Maîtrise d Ouvrage de l OGIF Taux de satisfaction de l enquête annuelle : Appréciation globale 77,2 % 77,7% Réparations dans les logements 72,7 % 78,6 % Propreté des parties communes 71,2 % 74,1 % Fonctionnement des équipements dans les parties communes 73,1 % 77,6 % Taux de satisfaction globale sur les immeubles neufs 85,7 % 93,7 % Taux de satisfaction globale des nouveaux entrants sur patrimoine existant 87,9 % 88 % Rapport d activité OGIF

20 Développement durable Un enjeu majeur pour l OGIF L immobilier constitue une priorité pour la préservation de l environnement et la lutte contre le changement climatique. Le Grenelle de l Environnement a fixé des objectifs précis pour réduire les consommations d énergie des bâtiments d ici Objectifs GRENELLE 2020 Réduire de : 38% les consommations d énergie 50% émissions de gaz à effet de serre Le secteur du bâtiment en France : 43% des consommations d énergie 25% des émissions de CO 2 Sensible aux impacts environnementaux de son activité, l OGIF est fortement impliqué dans la maîtrise des consommations d énergie. A ce titre, notre société a procédé en 2011 à l inventaire des actions conduites, depuis de nombreuses années, au titre du développement durable et a intégré dans sa réflexion, celles relevant de la responsabilité sociale de l entreprise (RSE). Ce travail a été réalisé en s appuyant sur les principes de la norme ISO 9001 pour laquelle notre société a obtenu la certification en Une démarche transverse Le Comité de Développement Durable : Présidé par le Directeur Général et animé par la Direction qualité et développement durable, le Comité de Développement Durable regroupe des représentants des différents métiers de l entreprise. Il a pour mission de recenser les actions déjà engagées et d en proposer de nouvelles au Comité de Direction afin de définir la politique de développement durable de la société. Chaque action fait l objet d une mesure de son efficacité et contribue ainsi à l amélioration continue de notre système de management de la qualité. Une démarche globale Les actions de l OGIF sont regroupées autour de 5 thèmes. 1 - Préserver l environnement L amélioration de la performance énergétique de notre patrimoine figure parmi nos objectifs prioritaires. La mise en place progressive du plan de rénovation énergétique du patrimoine existant de l OGIF constitue un outil de pilotage essentiel pour atteindre les objectifs de réduction des consommations fixées par le Grenelle de l Environnement. En matière de construction, les projets conçus en 2011, l ont été en conformité avec le label BBC. En 2012, l OGIF livrera sa première opération BBC de 28 logements PLS dans l éco-quartier de la ZAC Seine Arche à Nanterre (92). Une action de sensibilisation des locataires à l usage du BBC avec comptage des consommations d énergie sera initiée sur cette opération. Les actions mises en place avec les locataires et les collaborateurs de la société pour favoriser les «écogestes» (maîtrise de la consommation de l eau, tri sélectif, recyclage, nettoyage des parties communes des immeubles par imprégnation, ) contribuent aussi à préserver l environnement en optimisant les ressources disponibles. 2 - Répondre aux attentes de nos locataires L OGIF développe un dialogue régulier avec ses locataires et leurs représentants pour prendre en compte leurs attentes et leur offrir un service de qualité adapté à leurs besoins (réalisation de plusieurs enquêtes de satisfaction chaque année, Plan de Concertation Locative, intervention des conseillères sociales auprès des familles fragilisées...) 3 - Acheter de manière responsable L OGIF sélectionne ses fournisseurs selon des règles clairement établies et communiquées dans le cadre de son pouvoir adjudicateur. Nous entretenons avec eux, une relation pérenne régie par la «Charte d Engagement OGIF». Celle-ci fixe les exigences de notre société en matière de qualité de service et de respect des règles éthiques. Le point vert Produit recyclable 20

21 Consommation énergétique moyenne de l OGIF Logement économe < 50 A 51 à à à 230 B C D % E 1% 1% C F B 31% 231 à 330 E KWhEP/m 2.an 331 à 450 > 450 Logement énergivore F G D 46% Emission de GES moyenne de l OGIF Faible émission de GES < 5 6 à à à 35 A B C D 16% F 2% G C 8% D 30% 36 à 55 E à 80 > 80 Forte émission de GES F G Kg éqco 2 /m 2.an E 44% 4 - Favoriser le développement professionnel et le bien être des collaborateurs L OGIF met en œuvre les moyens nécessaires au développement des compétences de tous les collaborateurs. Notre société veille à leur offrir des conditions de travail de qualité et au respect des règles d hygiène et de sécurité contribuant à la santé au travail. Le dialogue et la coopération sont encouragés au sein de l entreprise afin de favoriser l efficacité et la sérénité des collaborateurs dans leur poste de travail. 5 - Concilier l intérêt de l OGIF avec des missions d intérêt général L OGIF participe activement aux politiques de la cité en contribuant au développement équilibré des quartiers et à la politique de renouvellement urbain de l Etat dans le cadre d une concertation pérenne avec les collectivités locales. Des initiatives d intérêt général sont encouragées et soutenues sur les groupes immobiliers dans le domaine social, culturel et l animation de quartier en partenariat avec l APES afin de développer le lien social entre les habitants. En participant à différentes instances représentatives du logement (CNC, CDC, ), l OGIF est force de propositions pour la mise en œuvre de la politique du logement. Eco-quartier ZAC Hoche Nanterre Rapport d activité OGIF