Etude de faisabilité du projet de construction d un chapiteau

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1 Etude de faisabilité du projet de construction d un chapiteau Projet initié par Latitude 50 ASBL Décembre 2015 Page 1

2 Table des matières 1) Introduction Création d une nouvelle structure? Méthodologie 2) Plan financier de l ASBL Immo Personnel Coûts fixes Taxes Investissement Timing Financement Résumé des coûts et du financement Résultat et trésorerie 3) Conclusion et impact pour Latitude 50 ASBL Page 2

3 INTRODUCTION Page 3

4 Création d une nouvelle structure? Afin d étudier la pertinence de créer une entité juridique distincte, qui serait propriétaire du bâtiment et percevrait un loyer de Latitude 50 ASBL, quatre éléments peuvent être considérés : Les frais de personnel (et l obtention éventuelle d aides à l emploi), Une sécurisation de l opération pour une banque commerciale, La séparation des risques, La récupération de la TVA lors de l achat du bâtiment. 1) Concernant les frais de personnel, comme nous le verrons plus loin, l entretien et la maintenance des lieux peuvent être assurés par Latitude 50 ASBL qui bénéficie, de par ses activités, d aides à l emploi. 2) Le montage financier imaginé se base notamment sur un prêt bancaire. La création d une nouvelle structure, qui disposerait de tous les droits pour dénoncer le nonpaiement du loyer, serait probablement plus rassurante pour une banque. Page 4

5 Création d une nouvelle structure? 3) Enfin, l idée de séparer les risques liés au nouveau bâtiment (par exemple, des frais importants de réparation ou d entretien) de l activité actuelle de Latitude 50 semble être pertinente. Remarque : Pour pouvoir récupérer la TVA, la nouvelle entité juridique devrait facturer à Latitude 50 ASBL, en plus du loyer, des prestations de services. Cela impliquerait donc l engagement de personnel dans la nouvelle entité juridique (qui ne pourrait pas bénéficier d aides à l emploi) et un loyer plus important pour Latitude 50 ASBL (le loyer étant alors facturé TVAC et Latitude 50 n étant pas assujettie à la TVA). Pour ces raisons, il semble donc préférable de prévoir deux entités juridiques distinctes. Puisque l entité à créer n a pas d objectif de lucre, cette dernière pourrait être une ASBL. Les deux entités seraient donc les suivantes: ASBL Latitude 50, ASBL Immo (entité à créer). Page 5

6 Méthodologie L étude de faisabilité a été réalisée en trois étapes : 1) Analyse des coûts liés à l investissement et à l exploitation du bâtiment. 2) A partir de cette analyse, le loyer qui devrait être payé par Latitude 50 ASBL à Immo ASBL a été calculé. 3) De son côté, Latitude 50 ASBL a mis à jour son budget afin d estimer la possibilité, pour eux, de payer le loyer annoncé. Page 6

7 PLAN FINANCIER DE L ASBL IMMO Page 7

8 Personnel Il ne sera pas nécessaire de prévoir du personnel supplémentaire pour l entretien et la maintenance des lieux. En effet, par rapport au chapiteau actuel, le nouveau bâtiment ne générera pas une charge de travail supplémentaire importante. Aucun salaire n a dès lors été budgétisé dans le plan financier. Page 8

9 Coûts fixes Les frais d électricité ont été estimés, selon les conseils d un architecte, à partir d une consommation annuelle en kwh par m² par affectation (cirque, espace accueil, sanitaires et communs). Au total, 44,6 MWh seraient nécessaires pour l ensemble du bâtiment. Sur base d un prix actuel de 0,167 /kwh, le coût total serait de /an. Les autres frais ont été estimés comme suit : Eau : / an, Mazout : / an (le bâtiment serait passif), Maintenance et entretien : / an, Assurance bâtiment : / an. Page 9

10 Taxes L ASBL Immo, propriétaire du bâtiment, devra payer les taxes suivantes : Précompte immobilier, Taxe patrimoniale (taxe de compensation des droits de succession), Impôt sur les revenus. L exonération totale du précompte immobilier ne peut pas, a priori, s appliquer au cas présent. Le précompte immobilier peut être exonéré à condition que le locataire du bâtiment (dans ce cas-ci, Latitude 50 ASBL), ait une activité de culte ou de soins (voir descriptif ci-dessous). Sur base d un revenu cadastral de 3.000, le précompte immobilier serait de par an. «Art. 12, 1er. Sont exonérés les revenus de biens immobiliers ou des parties de biens immobiliers sis dans un Etat membre de l Espace économique européen qu'un contribuable ou un occupant a affectés sans but de lucre à l'exercice public d'un culte, ou de l'assistance morale laïque à l'enseignement, à l'installation d'hôpitaux, de cliniques, de dispensaires, de maisons de repos, de homes de vacances pour enfants ou personnes pensionnées, ou d'autres œuvres analogues de bienfaisance.» Page 10

11 Taxes (suite) La taxe patrimoniale (taxe compensatoire des droits de succession) devra également être payée par l ASBL Immo. Cette taxe correspond à 0,17% de la valeur comptable du patrimoine total de l ASBL. Cette taxe serait donc payable dès qu une partie de l immeuble sera portée à l actif et diminuera d année en année (l actif étant amorti). L ASBL Immo devra également payer un impôt de 33,99% sur les revenus. L objectif étant que l ASBL Immo soit plus ou moins à l équilibre au niveau financier, l impôt sera minime, voire inexistant durant les premières années. Enfin, l ASBL Immo ne sera pas assujettie à la TVA. Les loyers seront donc facturés sans TVA à Latitude 50. Page 11

12 Investissement Le coût d achat total du bâtiment, comprenant le cirque en dur, un espace d accueil des visiteurs, des sanitaires et la construction d un espace de vie commun dans les bâtiments actuels, est de TVAC. La répartition de ce montant est la suivante : Bâtiment : Cirque en dur : Sanitaires : Accueil : Communs : Honoraires (10% du total) : TVA (21%) : Page 12

13 Timing La construction du bâtiment pourrait démarrer en A ce moment, l ASBL Immo paierait une 1 ère facture de (l équivalent du montant obtenu via les subsides). A la fin de la construction du bâtiment prévue en 2019 (réception définitive), le solde (soit ) sera payé et le prêt bancaire sera contracté. L exploitation du bâtiment par Latitude 50 débuterait en En janvier 2020, Latitude 50 paiera donc son premier loyer et les coûts fixes liés au bâtiment seront à prendre en charge. Page 13

14 Financement En plus du montant octroyé par Liège Europe Métropole ( ), l objectif serait d obtenir un montant équivalent auprès d autres instances. Le montant total des subsides à l investissement serait donc de Afin de compléter les montants espérés des pouvoirs subsidiants, un prêt bancaire de sera nécessaire pour financer le solde du bâtiment et un fonds de roulement. Afin de couvrir la période d inoccupation entre la réception définitive (2019) et l exploitation du bâtiment (2020), une franchise en capital d un an sur le prêt bancaire a été modélisée. Afin de combler les coûts afférant aux 3 années durant lesquelles le bâtiment n est pas exploité (de 2017 à 2020), un apport supplémentaire de sera nécessaire. Cet apport a été modélisé dans la simulation par un apport en capital/prêt de Latitude 50. Page 14

15 Résumé des coûts et du financement INVESTISSEMENT Intitulé Montant Coût total du projet HTVA Coût total du projet TVAC FINANCEMENT Intitulé Montant Capital/prêt Latitude Capital privé/public 0 Subside Liège Métropole Subside non identifié Prêt bancaire TOTAL Prêt bancaire Montant Durée (en mois) 300 Taux d'intérêt annuel 3,5% Franchise (en mois) 12 COUTS FIXES Intitulé Montant Eau Electricité Mazout chauffage Maintenance & entretien Assurance bâtiment TOTAL TAXES Intitulé Montant Taxe précompte immobilier Taxe patrimoniale 0,17% sur l I.C. Impôt 33,9% Page 15

16 Résultat et trésorerie Pour atteindre un équilibre au sein de l ASBL Immo, un loyer de par an sera réclamé à Latitude 50. La trésorerie de l entreprise serait alors la suivante: RUBRIQUES Cash flow d'exploitation Cash flow opérationnel Variations des : Créances commerciales Dettes commerciales Cash flow lié au besoin en fonds de roulement Acquisitions d'immobilisations Cash flow lié aux investissements / désinvestissements CASH FLOW DISPONIBLE (+) / MONTANT A FINANCER (-) Apport de capital à risque Subsides d'investissement reçus Nouveaux emprunts LT Remboursements emprunts LT Intérêt s/ dettes financières Cash flow lié aux financements CASH FLOW DE TRESORERIE Disponible début exercice Placement de trésorerie début exercice Trésorerie nette début d'exercice Disponible fin exercice Placement de trésorerie fin exercice Trésorerie nette fin d'exercice Page

17 CONCLUSION ET IMPACT POUR LATITUDE 50 ASBL Page 17

18 Conclusion Il revient dès lors à Latitude 50, sur base de son budget prévisionnel, de valider la possibilité de payer ce loyer de à partir de Pour ce faire, nous conseillons à Latitude 50 d étudier la possibilité de générer des rentrées financières supplémentaires grâce à la mise en place d activités à but de lucre (par exemple, par la location du chapiteau) et/ou à l obtention de nouveaux subsides. Dans les faits, le montant budgétisé sera probablement séparé de la façon suivante: Frais (eau, électricité, chauffage, maintenance et assurance): payés par Latitude 50 Loyer: payé par l ASBL Latitude 50 à l ASBL Immo. Ce montant varie d année en année (notamment à cause de la taxe patrimoniale) mais, pour l année 2020, le montant budgétisé pourrait être séparé comme suit: Frais: Loyer : Page 18

19 Conclusion A titre informatif, le budget prévisionnel de Latitude 50 se base notamment sur les hypothèses suivantes: Conversion du loyer du chapiteau actuel payé par la commune de Marchin en subside (portant la subvention communale à par an) ; Augmentation du subside octroyé par la Fédération Wallonie-Bruxelles de à en 2017 et en 2020 ; Augmentation de la subvention provinciale de à en 2017 et en 2020 ; Octroi de subventions diverses pour un montant Octroi des points APE pour le personnel à engager au sein de Latitude 50. Page 19

20 ANNEXES Bilan complet: Actif Passif Compte de résultats Détail du calcul de la consommation électrique Page 20

21 Bilan prévisionnel Actif 31/12/ /12/ /12/ /12/ /12/2021 ACTIFS IMMOBILISES I. Frais d'établissement II. Immobilisations incorporelles III. Immobilisations corporelles IV. Immobilisations financières ACTIFS CIRCULANTS V. Créances à plus d'un an VI. Stocks et commandes en cours d'exécution VII. Créances à un an au plus A. Créances commerciales B. Autres créances VIII. Placements de trésorerie IX. Valeurs disponibles X. Comptes de régularisation TOTAL DE L'ACTIF Page 21

22 Bilan prévisionnel Passif 31/12/ /12/ /12/ /12/ /12/2021 CAPITAUX PROPRES I. Capital II. Primes d'émission III. Plus-values de réévaluation IV. Réserves V. Résultat reporté VI. Subsides en capital PROVISIONS ET IMPOTS DIFFERES VII. Provisions pour risques et charges et impôts différés DETTES VIII. Dettes a plus d'un an A. Dettes financières B. Dettes commerciales IX. Dettes à un an au plus A. Dettes à plus d'un an échéant dans l'année B. Dettes financières C. Dettes commerciales D. Acomptes reçus sur commandes E. Dettes fiscales, salariales et sociales F. Autres dettes X. Comptes de régularisation TOTAL DU PASSIF Page 22

23 Bilan prévisionnel Compte d exploitation 31/12/ /12/ /12/ /12/ /12/2021 I. Ventes et prestations A. Chiffre d'affaires B. Variation des encours de fabrication, des produits finis et de commandes en cours d'exécution C. Production immobilisée D. Autres produits d'exploitation II. Coûts des ventes et des prestations A. Approvisionnements et marchandises B. Services et bien divers C. Rémunérations, charges sociales et pensions D. Dotations aux amortissements et réductions de valeur E. Réductions de valeurs sur stocks, commandes en cours d'exécution et créances commerciales F. Provisions pour risques et charges G. Autres charges d'exploitation H. Charges d'expl. portées à l'actif au titre de frais de restr. III. Résultat d'exploitation IV. Produits financiers Subsides en capital V. Charges financières Charges des dettes (17-42) VI. Résultat courant avant impôts VII. Produits exceptionnels VIII. Charges exceptionnelles IX. Résultat de l'exercice avant impôts X. Impôts sur le résultat XI. Résultat de l'exercice XII. Prélèvements sur les réserves immunisées Page 23 XIII. Résultat de l'exercice à affecter

24 Consommation électrique ENERGIES Consommations kwh/m2 par an Cirque en dur 900 m2 Accueil 100 m2 Communs 100 m2 Sanitaires 44 m2 Energie chauffage 9, Energie de refroidissement 1, ,2 Eclairages 13, ,8 Auxiliaires 15, ,8 Total kwh /an ,8 Coût annuel (Prix kwh = 0,167) 5.854,19 650,47 650,47 286,20 Page 24