Jean-Marie Baldo DJCE CES Droit Fiscal Spécialiste en droit Fiscal

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1 Jean-Marie Baldo DJCE CES Droit Fiscal Spécialiste en droit Fiscal Cas BILLBOQUET Exercice de Synthèse (PV, TVA immo, Enr) I. Enoncé 1) Monsieur Bill Monsieur Bill achète un terrain d'un montant de 10000, non constructible le 12/05/N. Achat en nom propre, le terrain fait une surface de 5000 m2. Monsieur Bill revend sont terrain constructible le 10/02/N+2 pour un montant de ) Monsieur BO Monsieur BO (par hypothèse un assujetti agissant ici en tant que tel) acquiert le terrain par l'intermédiaire d'une société civile non assujettie à l'impôt sur les sociétés. Il prend à cette occasion un engagement de construire un immeuble autre que d habitation (par hypothèse le terrain serait occupé en totalité par des immeubles, des dépendances et des espaces verts). Il le revend à Monsieur QUET mois plus tard, sans avoir construit. 3) Monsieur QUET Monsieur QUET y construit sa résidence principale. Coût de revient des constructions TTC Trois ans plus tard, Monsieur QUET revend sa maison Avec cet argent, Monsieur QUET achète un terrain à bâtir (pour HT) et fait construire un immeuble pour sa nouvelle usine (coût de revient de la nouvelle usine HT). l'immeuble est détenu en perso et loué à la SAS dans laquelle il exerce son activité professionnelle et dans laquelle il est associé à hauteur de 80% en direct. Quel conseil donner à Monsieur QUET? Quelle est l incidence de cette opération? L'immeuble est revendu 12 ans plus tard. Quelles incidences fiscales? 1

2 II. Correction 1) Monsieur Bill Monsieur Bill, est redevable à l achat des droits d enregistrements au taux de 5,09%, soit 509 euros pour Il sera également redevable des émoluments du notaire et des frais d acte. A la revente, il devra s acquitter des plus-values. La vente sera hors champ au regard de la TVA. Il n a pas acheté le bien en tant que professionnel, mais en tant que particulier. Il sera redevable des plus-values des particuliers, sauf si cette revente peut être caractérisée de professionnelle (hypothèses d autres ventes réalisées par ailleurs et requalification en marchand de biens). Si l activité est requalifiée de professionnelle, BILL sera également redevable de la TVA sur marge. La plus-value sera déterminée comme suit : Prix de cession Prix d'acquisition Forfait prix d'acquisition 7,5% 750 (pas de conditions si acquisition à titre onéreux) Majoration du prix d'acquisition 15% 0 (seulement si immeuble bâti + depuis plus de 5 ans) Prix d'acquisition corrigé Plus-value Abattement 10% au-delà de 5 ans 0% 0 (10% l'an au-delà de 5 ans de détention) Abattement fixe Plus-value Taxation impôt sur le revenu 16% Taxation contributions 12% impôt total Précisions : le délai de détention pour l appréciation du seuil de 10% court à compter de la date d acquisition du bien. Ainsi, pour les immeubles acquis en l état futur d achèvement, il convient de considérer que l'immeuble a été acquis à la date de la conclusion du contrat pour le calcul du délai de détention. Inst. 14 janvier 2004, 8 M-1-04 Fiche 6 n 10. En revanche, en cas de cession d'une construction qui a été édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire, il convient de déterminer de façon distincte la fraction de la plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction. Il convient de retenir, comme date d'acquisition du terrain, la date à laquelle celui-ci est entré dans le patrimoine du cédant indépendamment de la date du début d'exécution des travaux de construction. Inst. 14 janvier 2004, 8 M-1-04 Fiche 6 n 10. Pour la détermination de la plus-value afférente à la construction, la durée de détention est calculée à partir de la date du début d'exécution des travaux de construction. Inst. 14 janvier 2004, 8 M-1-04 Fiche 6 n 10. La preuve du début d'exécution des travaux résulte, en principe, de la délivrance du récépissé de la déclaration d'ouverture de chantier faite en mairie. 2

3 Toutefois, lorsque cette déclaration n'a pas été déposée, la preuve peut résulter : - soit des mémoires des entrepreneurs de maçonnerie ou de terrassement s'ils sont suffisamment probants ; - soit des bons de commande délivrés par les sociétés de construction à condition qu'ils comportent l'indication des acomptes à payer (montant et date) par rapport à l'état d'avancement des travaux et qu'ils soient appuyés des justifications relatives aux paiements effectués. En cas de construction par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire, l'administration précise que le prix d'acquisition à retenir est constitué par : - le coût des travaux de construction, d'une part. Ces travaux s'entendent notamment des frais d'architecte, des taxes et participations liées à la construction et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d'état. Il est précisé que si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s'entendent du prix d'achat des matériaux pour la construction et, le cas échéant, du coût de la main-d'oeuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuables n'est pas pris en compte. La circonstance que ces dépenses aient été incluses dans la base d'une réduction d'impôt sur le revenu est sans incidence ; - le prix d'acquisition du terrain, d'autre part. 2) Monsieur BO a. Achat du terrain Monsieur BO achète un terrain à bâtir. Par hypothèse, Monsieur BO achète le terrain en vue de construire un immeuble. Droit fixe de 125 si BO est un assujetti. b. Revente du terrain Il le revend à Monsieur QUET mois plus tard. Attention au risque de requalification de la mutation en opération de marchand de biens. Dans ce cas, la société civile (probablement ici de construction vente) sera assujettie à l impôt sur les sociétés. Par ailleurs, s agissant d une opération commerciale (seules sont considérées au plan juridique comme civile les opérations de location meublé et les opérations de construction/vente) la SCI sera nulle et deviendra une société commerciale de fait occulte, assujettie à l IS (société en participation). Si BO est un assujetti, la revente du terrain interviendra en TVA sur marge car aucune déduction n a pu être faite lors de l acquisition initiale. TVA à payer par BO : / 1,196 x 0,196 = euros (ici, TVA sur marge quelle que soit la nature de l acquéreur). Nota : si BO n est pas un assujetti (hypothèse où il ne serait pas requalifié de marchand de biens), la revente du terrain sera hors du champ d application de la TVA. Si elle est qualifiée de professionnelle, la société sera assujettie à l impôt sur les sociétés et la revente soumise à cet impôt. 3) Monsieur QUET a. Achat du terrain Monsieur QUET agit en tant que non assujetti car il veut construire sur le terrain sa résidence principale (activité hors champ). 3

4 Monsieur QUET sera en outre redevable des droits d enregistrements au taux de 5,09% (soit x 5,09% = euros). Nota : si BO avait pu acquérir le terrain en TVA avant de le revendre régime, par exemple, d avant la réforme, la vente à QUET aurait assujettie à la TVA à 100% et le taux de droit d enregistrement aurait été de 0,715% b. Revente de la résidence principale La revente de la résidence principale dans le délai de 5 constitue la mutation d un immeuble neuf par un non assujetti (QUET n a pas loué ni utilisé à titre professionnel le bien, donc pas affecté le bien à une activité taxable) : elle est donc hors champ au regard de la TVA. En cas de vente à un non assujetti, les droits d enregistrements seront de 5,09% (sur la base de ). Nota : si QUET, au lieu d habiter la résidence principale, avait loué le bien (par hypothèse depuis le début), il aurait été, au regard de la TVA, un assujetti. Dans ce cas, la vente aurait été soumise à la TVA sur 100% du prix de vente (mutation d un immeuble dans le délai de 5 ans de l achèvement : peut importe si l on vend à un assujetti ou pas). Le prix de vente aurait été considérablement augmenté ou la plus-value diminuée (selon que l on considère que les sont TTC ou HT). QUET, sous réserve qu il n ai jamais habitée sa résidence principale, aurait toutefois pu déduire la TVA non déduite en amont (par complément de déduction, 16/20 e de la TVA supportée sur la construction). S agissant de la revente d une résidence principale, la plus-value ne sera pas taxée. c. Achat du terrain et construction d un bâtiment Avec cet argent, Monsieur QUET achète un terrain à bâtir (pour ) et fait construire un immeuble pour sa nouvelle usine. L'immeuble est détenu en perso et loué à la SAS dans laquelle il exerce son activité professionnelle et dans laquelle il est associé à hauteur de 80% en direct. Quel conseil donner à Monsieur QUET? = opter à la TVA dans les futurs baux pour permettre de récupérer la TVA sur les travaux (affectation à un secteur taxable). Qu il suive ou pas ce conseil, du moment qu il entend louer, Monsieur BO sera un assujetti pour l achat du terrain. L acquisition du terrain, si elle est faite auprès d un assujetti sera soumise à la TVA (sur la marge ou à 100% du prix de vente si, cas exceptionnel, le vendeur a pu déduire la TVA d amont). L acquisition sera également soumise aux droits d enregistrement (en principe 5,09% si acquisition en TVA sur marge, sinon, en cas d engagement de construire, 125 ). Pour la construction, la TVA sera déductible (application de la sectorisation et du régime des livraisons à soi-même) si monsieur QUET opte pour la TVA à l occasion de la location de l immeuble. Quelle est l incidence de cette opération? L'immeuble pourra désormais être exonéré en partie d'isf si la SAS est un outil professionnel (peut importe à cet égard l option à la TVA). Si l immeuble est revendu 12 ans après l achèvement, la vente sera considérée comme une mutation d immeuble d occasion. 4

5 Quelle que soit la nature du vendeur, Monsieur QUET étant un assujetti (location à titre onéreux), il pourra opter pour la TVA sur la revente. S il a pu déduire la TVA sur la construction, la vente interviendra en TVA sur la base de 100% du prix de vente. Dans ce cas pas de régularisation de la TVA déduite sur les constructions en cas d option. A défaut d option et si l acquéreur a pu déduire la TVA à l achat, la revente sera exonérée de TVA et entrainera une régularisation de la TVA initialement déduite (7/20 e de la TVA initialement déduite sont à reverser). Nota : si la vente était intervenue dans les 5 ans de l achèvement, la vente aurait été assujettie à la TVA. Dans cette hypothèse, la vente aurait permis à QUET de déduire un complément de TVA s il n avait pu la déduire initialement (par exemple, en l absence d option sur les loyers). Aucune régularisation ne serait intervenue si la TVA avait été initialement déduite en totalité sur les constructions (application du régime des livraisons à soi-même). 5

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