ATELIER N 2 QUELLES SONT LES CONDITIONS A REUNIR POUR DEVELOPPER L OFFRE DE LOGEMENTS? 1 Les pratiques d action et de régulation foncière développées

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1 ATELIER N 2 QUELLES SONT LES CONDITIONS A REUNIR POUR DEVELOPPER L OFFRE DE LOGEMENTS? 1 Les pratiques d action et de régulation foncière développées par les collectivités

2 SOMMAIRE L action foncière L intervention règlementaire L intervention économique et financière

3 L ACTION FONCIÈRE Etat d'élaboration des documents d'urbanisme par les communes de la CAPA

4 L ACTION FONCIÈRE Il s agit d acquérir, porter, céder ou remembrer sans acheter via des opérations ponctuelles de constitution de réserves ou de remembrement foncier avec une éventuellement cession des terrains à un opérateur immobilier ou un aménagement en vue d opérations d ensemble Les opérations communautaires en cours : - Opération mixte de logements locatifs sociaux et de logements libres sur l ancien terrain Gaz de France à Ajaccio préempté par la CAPA au prix fixé par le juge de l'expropriation, et revendu à un opérateur privé s engageant à ce que l opération de sortie compte au moins un tiers de logements locatifs sociaux, des commerces en pied d immeuble, - Opération d aménagement de la ZAC de Mezzana en cours de concertation sur la commune de Sarrola-Carcopino, avec pour projet de réaliser un programme d équipements, de logements et de commerce en lien avec la gare de chemin de fer). L action foncière peut viser à créer des réserves foncières en vue d opération immobilière ultérieure mais aussi de réguler les valeurs du marché foncier dédié au logement.

5 L ACTION FONCIÈRE La veille foncière A ce jour l action de veille foncière est réalisé de manière isolée par certains maires disposant du Droit de Préemption Urbain (DPU) dans le cadre de leur PLU, ou sur la Zone d Aménagement Différé (ZAD) de la plaine de Sarrola. Cette veille n est pas formalisée au travers d un observatoire ou d une cellule de veille notamment sur Ajaccio. Il n existe actuellement pas de mise en œuvre du Droit de Préemption Urbain (DPU) dans une perspective de régulation des marchés fonciers et d anticipation des phénomènes de spéculation liés à un changement d usage des sols dans le cadre de l élaboration des PLU Ainsi la réalisation d un réseau d assainissement collectif en lien avec la nouvelle station d épuration devrait permettre de s affranchir du seuil de 1500 m² de terrain pour obtenir la constructibilité d une parcelle. L arrivée des réseaux planifiés pour une grande partie des communes de la CAPA autoriserait une densification des zones desservies et des éventuels redécoupage de parcelle. La valeur donnée au terrain du fait du passage des réseaux par le gain en droit à construire est susceptible d augmenter. En vue d anticiper et réguler ces phénomènes spéculatifs, une veille foncière préventive sur certains secteur pourrait être réalisée par le futur EPF susceptible de disposer de cette fonction de veille active sur les territoires à enjeux.

6 L INTERVENTION RÈGLEMENTAIRE L intervention règlementaire via le recours au règlement d urbanisme constitue le deuxième levier d action. Les actions communautaires et communales en cours ou projetées : - Mise en place de servitudes de mixité sociale sur la commune d Ajaccio (25% de Logements locatifs sociaux sur les Permis de construire de plus de 40 logements), ayant un effet de régulation des prix du foncier dans les négociations entre opérateurs et propriétaires, - Projets en cours d opérations à Alata et Appietto sous la forme de secteur d aménagement du PLU avec la possibilité d introduire une servitude de mixité sociale. Les pistes d action susceptibles d être développées à court terme en lien avec le PLH: Obligation dans les 18 mois après approbation du PLH de mettre en œuvre les objectifs du PLH dans les PLU notamment en direction de la production de logements locatifs sociaux (servitudes de mixité sociale, emplacements réservés) Actualiser les règlements d urbanisme sur les secteurs concernés par l arrivée des réseaux collectifs d assainissement en vue de réguler et encadrer la densification attendue.

7 L INTERVENTION ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE L intervention économique et financière s effectue au travers : La mise en place de régimes de financements des équipements publics disposant de taux plus important que l ex-tle (Taxe Locale d Equipement) en vue d une participation plus importante des propriétaires avec des niveaux d exemption pour le logement social. Au-delà du projet de Programme d Aménagement d Ensemble (PAE) sur Alata, on note un primat de la Taxe Locale d Equipement (TLE) dont les taux restent faibles et en décalage avec les coûts induits par l urbanisation (extension des groupes scolaires induits par l arrivée de nouveaux ménages, ) soit 1100 (taux de 3%) à 2000 /logement (taux de 5%). La réforme de la fiscalité de l urbanisme est l occasion de redéfinir les niveaux de répartition de la plus value entre le propriétaire, le promoteur-lotisseur et la collectivité. Un régime de subventions à la surcharge foncière pour les opérations de logements locatifs sociaux ou sous forme de subvention d équilibre aux opérations d aménagement Le fonds d intervention foncière de la CAPA constitue un outil communautaire ayant été mis en œuvre dans le cadre de l acquisition du terrain Gaz de France.

8 LES POTENTIALITÉS DE FONCIER URBANISABLE (ÉTUDE EN COURS CETE MÉDITERRANÉE) une approche du foncier public hors contraintes spécifiques et situés en zone urbaine (< 200 m² d un bâti existant) permettant d évaluer des volumes convenables de fonciers non bâtis publics (collectivités et établissements publics) susceptibles d être identifiés plus financement dans le cadre d une étude des gisements fonciers, Des densités très faibles hors Ajaccio et une sous exploitation des zones urbaines (zone U des PLU) disposant sur les 4 communes test de volumes importants de parcelles non bâties. Ainsi des zones U relevant par leur densité d un zonage AU, appelant une régulation de l ouverture à l urbanisation par un travail préalable sur les zones urbaines dans un contexte de raccordement aux réseaux d assainissement collectif à moyen terme.

9 QUELS ENJEUX DE DÉVELOPPEMENT DES PRATIQUES D ACTION ET DE RÉGULATION FONCIÈRE DANS LE CADRE DU PLH ? Les pistes proposées au débat: Quels enjeux d amélioration de la veille foncière via le Droit de préemption urbain renforcé? Quels enjeux de recalibrage des taxes d urbanisme en vue de favoriser la production de logements locatifs sociaux et de réguler les prix du foncier constructible? Quel outil d aménagement public pour mettre en œuvre les projets d aménagement public notamment la ZAC de Mezzana? Quels enjeux de mobilisation des PLU en vue d encadrer la densification attendue par l arrivée des réseaux collectifs d eaux usés à moyen terme et favoriser la production du logement locatif social en lien avec le PLH? Quelle participation des propriétaires au financement des équipements publics? Quel type de développement de l'urbanisation : libéral ou interventionniste?