Gestion de Patrimoine Immobilier et Transition Energétique,

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1 Gestion de Patrimoine Immobilier et Transition Energétique, Limoges le 18 Octobre 2016 Date_Titre de la présentation

2 GPI et transition énergétique: Exemples à l échelle d un territoire (EPCI ou quartier) Philippe OUTREQUIN / La Calade Aménagement durable et stratégies énergétiques Outrequin.philippe@gmail.com 2

3 1. Comment convaincre les maîtres d ouvrage d un territoire? A l échelle du bâtiment : montrer que ça marche Le logement témoin (cf. passif à Innsbruck, Ecodéfi - Clairlieu en Lorraine, Béthune 49 dans le Nord.) permet de: sensibiliser et convaincre les maîtres d ouvrage (publics et/ou privés) former les entreprises 3

4 1. Comment convaincre les maîtres d ouvrage? A l échelle du territoire : Une pluralité d actions à mener : financer des opérations exemplaires proposées par des maîtres d ouvrage : PREBAT mener une expérimentation sur des technologies ou matériaux : projet REHAFUTUR traiter un seul type de bâtiment: Energy sprong favoriser la formation des artisans et le groupement d entreprises (Doremi) élaborer une stratégie territoriale: Cas de décideurs convaincus: Bruxelles-Capitale ou Heidelberg 4

5 2. Pour élaborer une stratégie territoriale Point de départ incontournable: 1. Elaborer une typologie des bâtiments pour connaître le parc par usage: logement social et privé, tertiaire : état des lieux et diagnostic en intégrant des données sur la modénature (tour, plot, barre ), la période de construction, la taille, le type d énergie, les systèmes constructifs et énergétiques, les réhabilitations déjà effectuées 2. Intégrer les capacités financières des ménages 5

6 Intégrer les capacités financière des ménages Connaître les capacités de financement des ménages (revenus, reste à vivre, taux d épargne) Croiser la typologie des systèmes constructifs avec celle du statut et des revenus des ménages (3 catégories: très modestes, modestes et autres retenues pour La Cali) ( logts) 6

7 Méthodologie 1. Etat des lieux et diagnostic (typologies logements et ménages) 2. Analyse des bouquets de travaux pour chacune des classes de la typologie «logements» et hiérarchisation des interventions (travaux) en fonction des objectifs de la Région et de la CALI grâce à une analyse en coût global. 3. Analyse des actions en cours (PIG ) 4. Elaboration de plusieurs scénarios de réhabilitation à l horizon 2025 en tenant compte des 2 typologies (logements et ménages) et évaluation du montant des travaux et des types de travaux à réaliser. 5. Evaluation des besoins de financement pour chaque scénario par catégorie de ménages; recensement des aides publiques disponibles et du reste à payer pour le ménage. 6. Evaluation des besoins en emploi pour chaque scénario en faisant apparaître les différentes qualifications à promouvoir ; comparaison avec le marché local du travail et mise en évidence des besoins en termes de formation. 7

8 - Objectif retenu : BBC rénovation (ou étiquette Energie B), sous la contrainte que la VAN ne dépasse pas le coût efficient (afin de préserver le pouvoir d achat des ménages). Et, dans le cadre des aides de l Anah, recherche de l optimum économique plutôt que du coût efficient (les ménages ne disposant pas du tout d épargne). Optimisation du programme de réhabilitation pour chaque type de bâtiment par une analyse du coût du cycle de vie (coût global ou VAN) Le Copil a retenu le coût optimum pour les ménages modestes et très modestes (qui n ont pas d épargne) et le coût efficient (en tenant compte des aides publiques) pour les autres ménages Hiérarchisation des types de travaux Valeur actualisée nette de l'opération de réhabilitation énergétique (approche macro) Optimum Coût efficient 8

9 Conclusion de l étude Les collectivités, excepté les métropoles, n ont pas les capacités financières nécessaires permettant d atteindre les objectifs nationaux ou régionaux (SRCAE) Il faut des outils financiers spécifiques comme le tiers financement Elles doivent accompagner et encourager les ménages car c est long et complexe plateforme de rénovation énergétique pour l accompagnement, la formation, être un tiers de confiance Elles devraient s appuyer sur des analyses en coût global direct ou élargi (coût du cycle de vie) préconisées par les pouvoirs publics (et notamment pour les projets de type PIG, PRU, PNRQAD, écoquartier et dans le dialogue avec les bailleurs sociaux : CUS) : - favoriser l atteinte de l optimum plutôt que le simple respect de la réglementation, - éviter l effet d aubaine, - préserver le budget des ménages dans la durée. 9

10 Programme d Investissement d Avenir «Ville de demain» Exemple pour un quartier de logements sociaux à Lyon (Cité-jardin Gerland, 26 bâtiments, 550 logts) Objectif: une stratégie de réhabilitation optimale prenant en compte 3 dimensions: sociale (charges et qualité de vie dans la résidence et dans les logements), économique (équilibre investissements/économies d énergie) et environnementale (CO2, loi Transition énergétique) 3 étapes dans l analyse : 1) analyse sociologique menée auprès des résidents («sociotopes») La Calade 2) Approche du bâtiment Aménagement durable et stratégies énergétiques 3) Approche technico-économique : Optimisation de l enveloppe (compte tenu des contraintes architecturales et s) ; Optimisation des systèmes de chauffage et de fourniture d ECS Evaluation des impacts (charges des locataires, émissions de CO 2, rentabilité économique (VAN) et des besoins de financement Présentation de ces trois «nouveautés» 10

11 a) Prise en compte d externalités Analyse d externalités du projet de réhabilitation : Evolution du bilan carbone Emissions de polluants atmosphériques Valorisation foncière à partir de la valeur immobilière initiale Monétarisation de ces externalités dans le calcul d optimisation 11

12 b) Analyse en coût global des scenarii Optimum Approche microéconomique ou financière (secteur privé) Approche macroéconomique (intérêt général) Optimum de l approche macroéconomique (intégrant comme externalités les émissions de GES): 130 kwh/m² d économie d énergie. Optimum de l approche microéconomique: 60 kwh/m² d économie d énergie. La hiérarchisation des travaux est différente. 12

13 c) Coût global et intégration de la valeur foncière - Le passage au chauffage collectif (C1 à C4) à la place des chaudières individuelles (S1) réduit davantage les charges des ménages et améliore la rentabilité globale l opération - L isolation de l enveloppe par l extérieur (ITE) réduit davantage les charges des locataires que l isolation par l intérieur (ITI) (qui nécessite des décloisonnements et des changements de locataires) et ne détériore pas la rentabilité de l opération - L isolation de l enveloppe par l extérieur n est pas suffisante pour améliorer la valeur foncière de la résidence 13

14 Je vous remercie pour votre attention 14

15 Annexes en cas de question(s) complémentaire(s) 15

16 Pour chaque scénario on obtient: - le nombre de logements à réhabiliter - les investissements et aides publiques nécessaires: Elaboration de scenarii et analyse de leurs impacts Logements à réhabiliter pour chacun des scenarii 16

17 Elaboration de scenarii Pour chaque scénario on obtient l impact sur: - les émissions de CO2 - les dépenses énergétiques des ménages (gain en pouvoir d achat) - les types de travaux et d emploi 17

18 Elaboration de scenarii Pour chaque scénario on obtient l impact sur le type d emplois nécessaires et on peut en déduire les formations nécessaires: 18

19 Inventaire des produits et des s disponibles Méthodologie pour élaborer une stratégie de réhabilitation énergétique d un ensemble résidentiel Inventaire des systèmes ment possibles Optimisation thermique de l'enveloppe Scenarii de réhabilitation de l'enveloppe Besoin de chauffage Optimisation énergétique : chauffage et ECS Scenarii de réhabilitation énergétique Hypothèses : prix de l'énergie, taux d'actualisation, prix du carbone Contraintes architecturales Besoin de financement Impacts sur les charges Impacts sur la VAN et le CO2 Options de construction complémentaires VAN Leviers financiers pour le bailleur (subventions, 3ème ligne Bilan financier pour le bailleur Charges CO2 19

20 Etape 1 Analyse et optimisation de l enveloppe 1. Optimisation en coût global (avec élaboration d un modèle spécifique au contexte local) de l enveloppe + 3 scenarii : ITE, ITI avec et sans décloisonnement Consommation d énergie en GWh final - charges annuelles (chauffage et ECS) Evolution des émissions de GES en tonnes de CO 2 par an 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 Scénario ITE Scénario ITI 20

21 Etape 1 (suite) VAN élargie sur la période en actualisés par an La VAN calculée comprend la valorisation de l économie de carbone et de la pollution atmosphérique évitée. Sans ces externalités, la VAN devient très proche de zéro, voire négative. Analyse de l impact des scenarii sur la valeur immobilière / patrimoniale : ici les scenarii augmentent tous la valeur immobilière sous réserve de travaux non énergétiques 21

22 Etape 2: optimisation des systèmes énergétiques: chauffage et ECS Remplacement des chaudières individuelles gaz existantes par : S1 : chaudières individuelles gaz à condensation S2 : chaudières individuelles gaz à condensation + ECS solaire C1 : chaudières collectives gaz à condensation par immeuble C2 : chaudières collective gaz à condensation par immeuble + ECS solaire C3 : chaudières collective gaz à condensation par immeuble + PAC gaz géothermale sur nappe C4 : chaudières collective gaz à condensation + microcogénération gaz C5 : PAC électrique haute température géothermale sur nappe R1 : raccordement au réseau de chauffage urbain 22

23 Etape 2: résultats Conso d énergie chauffage et ECS en kwhep/m² Emissions moyenne de GES sur L exigence du PCET: BBC rénovation (96 kwhep/m² pour les 5 usages réglementaires) élimine des solutions ITI mais des solutions permettent d aller nettement au-delà Le bilan le plus favorable est le passage du gaz vers la PAC électrique (C5) et le réseau de chauffage urbain (R1) 23

24 Etape 2: résultats (suite) Coût des travaux Charges annuelles moyennes sur la période Le remplacement des chaudières individuelles à l identique (S1) est toujours la solution la moins coûteuse avec le raccordement au réseau de chauffage urbain (R1). Les choix s les plus bénéfiques pour les locataires sont l installation de chaufferies collectives gaz à condensation par immeuble avec de l ECS collectif (C2) ou avec une pompe à chaleur gaz géothermale (C3). 24

25 Rappel Les collectivités doivent favoriser l approche en coût global ou en coût global élargi (cf. prescriptions de l EPBD et «analyse du coût du cycle de vie» - nouveau nom officiel pour coût global élargi - préconisée par les pouvoirs publics pour les marchés publics). Le modèle SEC dont découlent les modèles utilisés pour ces 2 territoires est décrit (pages X et XI) dans le Guide sur le coût global dans les travaux et la maîtrise d œuvre de Mai 2010 de la Direction des affaires juridiques de Bercy (document élaboré par l Observatoire économique de l achat public) comme un «système sophistiqué, très complet, immédiatement opérationnel pour les organismes de logement social et éventuellement transposable pour un programme à l échelle d une agglomération. Une remarquable précision dans l analyse des options entre l optimisation pour l acheteur public, pour l usager et pour la collectivité.» 25