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1 EPF Languedoc Roussillon Communautés de Communes Clermontais et de la Vallée de l Hérault Mandataire : Diagnostics Fonciers lot 4 Co-traitants : Lancement et échanges Comité de pilotage 3 Décembre

2 Introduction Rappel du cadre et des objectifs du diagnostic foncier 2

3 Rappel du cadre et des objectifs du diagnostic foncier Objectifs : * Constituer un «diagnostic foncier» global et commun aux 2 intercommunalités. échelle du SCOT ; * Disposer d une vision d ensemble des «potentialités foncières» à court, moyen et long terme ; * Définir les axes d enjeux, de priorités d actions en lien avec les documents de références d urbanisme, de planification et de programmation ; * Etablir le cadre potentiel du «programme d actions foncières» adapté aux territoires, inscrits au sein du nouveau PPI de l EPF LR. -> Aboutir à la signature d une convention cadre avec les communautés de communes -> Aboutir à la signature de conventions opérationnelles tripartites avec les communes concernés 3

4 Présentation de la mission 1. Le groupement d étude retenu 4

5 Le groupement d étude retenu pour la mission Foncéo : mandataire, chef de projet, enquête / stratégie / potentialité Spécialisée dans l accompagnement de collectivités et acteurs publics sur : - l établissement de stratégies foncières, de politiques foncières ; - la préfiguration de nouveaux outils / ingénierie foncière ; - la constitution de référentiels fonciers, de volets fonciers (SCOT, PLH, PLU) Adéquation : Co-traitant, appui technique / immobilier / marché - Spécialisée dans l observation et l étude des marchés immobiliers - Accompagne opérateurs privés et publics dans leurs projets immobiliers et d aménagement, partout en France, dont l Ile-de-France - A développé un savoir faire en matière de traitement SIG, en lien avec Foncéo, sur la constitution de référentiels fonciers pour opérateurs / collectivités publiques Citadia : Co-traitant, appui technique / urbanisme / projet - Dédiée à l urbanisme, l aménagement et l assistance à maîtrise d ouvrage, - Travail sur l élaboration des documents d urbanisme, études de fonctionnalités et de compositions urbaines, études pré-opérationnelles. Des membres du groupement qui ont plusieurs expériences dans la constitution de diagnostics fonciers complets pour différents EPF d Etat en France, lien avec des 5

6 Les spécificités d approches du groupement d étude retenu Une entrée par la dimension foncière - l identification de l ensemble des potentiels fonciers constructibles - l établissement des potentiels de mutabilité La prise compte des conditions de faisabilité opérationnelle l économie foncière - analyser les marchés fonciers et immobiliers et ses composantes ; - restituer de manière «pragmatique et pédagogique» du fonctionnement l immobilier et du foncier ; - Intégrer les objectifs des autres acteurs et partenaires du territoire ; - fédérer les communes autour de la définition d une action foncière publique Une bonne connaissance des acteurs de l aménagement et de la construction en Languedoc Roussillon 6

7 Présentation de la mission 1. Les étapes de réalisation 7

8 La phase 1 Nous en sommes ici Nous avons engagés l ensemble des investigations techniques de l étape 1 Une réunion de lancement technique a été réalisée Une réunion de préparation des données et mise à disposition des documents nécessaires à la mission a été également réalisée Objectif suite à cette réunion : lancer les rencontres avec les communes prévues en étape 2 8

9 Quelques éléments de premières analyses * Un territoire d étude regroupant 2 intercommunalités, correspondant au périmètre du SCOT «Cœur d Hérault» * Un territoire d étude composé de 49 communes dont : 22 de moins de 500 habitants Périmètre de l étude = périmètre du SCOT «Cœur d Hérault» 17 de plus de habitants. 9

10 Quelques éléments de premières analyses * Un territoire aux grands paysages «drainés et coupés» par de nouvelles infrastructures routières Un territoire multipolaire * Polarités structurantes composées de plusieurs communes * Polarités secondaires qui a tendance à se structurer autour des axes autoroutiers 10

11 De grands axes routiers (A750 et A75) qui ont rapproché les villes du territoire (y.c Clermont l Hérault) aux principaux pôles d emplois dont celui de Montpellier Distance temps en voiture depuis les principaux pôle d emplois de Montpellier Source : Chronomap A75 A750 Source fond de carte : Map Info 11

12 Quelques éléments de premières analyses Un territoire dynamique en croissance démographique constante Un territoire qui attire de jeunes ménages actifs (entre 30 et 50 ans) cherchant à accéder à la propriété Un territoire où le logement individuel diffus est encore très prégnant et qui reste la forme urbaine la plus demandée par les ménages qui viennent s installer Un territoire de report pour les actifs montpelliérains grâce aux grands axes routiers (A 175 et A 75) qui permettent de relier Montpellier en minutes pour les communes les plus proches des autoroutes Ce sont les communes les plus structurées et les plus proches des grands axes routiers qui attirent le plus les ménages qui s installent sur le territoire : Clermontl Hérault, Saint-André-de-Sangonis et Gignac Pour autant, un décalage entre l évolution du parc de logements et de la population : 73 % du parc de res principales est composé de 4 pièces et + (Seuls 8% en 1 et 2 pièces et 19% de 3 pièces) Alors que les célibataires et couples sans enfants représentent 56% des ménages (!) 12

13 Une activité de la construction de logements neufs à la baisse Source : Sitadel 2 - MEEDDM/CGDD/SOeS Logements ordinaires commencés et autorisés en date réelle (sauf pour les commencés sur l année 2012 qui sont en date de prise en compte) Une activité de la construction de logements neufs à la baisse à partir de 2007, avec l anticipation de la crise de logements neufs / an en moyenne sur l ensemble de la période 665 logements neufs/an en moyenne jusqu en logements neufs/an en moyenne depuis 2008 Rappel - Objectifs du PLH Projection de habitants à échéance 2012, soit habs et taux de 3,17% = 800 logements/an pour répondre aux besoins + apport démographique = 900 à 960 logts/an 13

14 Un territoire qui reste en situation d équilibre par l activité en individuel Ratio de production de logements / habs Sous- Production a Croissance Développemen Pénurie Equilibre production minima raisonnée t Surproduction? > SCOT DU CŒUR DE L'HERAULT 13,6 7,8 CC VALLEE DE L'HERAULT 11,4 6,2 CC DU CLERMONTAIS 16,7 10,0 * 8 logements neufs / habitants : le SCOT du Cœur de l Hérault est en situation d équilibre Segmentation de la production par formes urbaines SCOT du Cœur de l Hérault * Une production neuve en baisse suite à la crise de 2008 alimentée aujourd hui principalement par l individuel : Une baisse de volumes après la crise de 2008 qui s explique par un repli des opérateurs sur le marché de Montpellier et de sa première couronne Un retrait des opérateurs qui a eu pour effet de diminuer la part du logement collectif de plus de moitié entre les 2 périodes d étude et d augmenter celle de l individuel diffus

15 Quelques éléments de premières analyses Un marché de la promotion quasiment-inexistant sur le secteur depuis 2009 et positionné sur des valeurs relativement abordables : entre et /m² hors PKG Une production neuve qui est largement alimentée par le marché du lot à bâtir avec un cœur d offre composé essentiellement de surfaces compactes permettant d acquérir un terrain + maison à partir de 180K D oû l importance de la place du prêt à taux 0 sur certaines communes (cf. carte à gauche) Un marché de l ancien porté par la revente de maisons individuelles avec un prix moyen qui plafonne entre K En raison de la concurrence en prix attractif en neuf -> Un marché dont le cœur d offre répond aux déciles supérieurs de la classe moyenne du territoire du SCOT Une montée en gamme des «prix» et des «CSP» qui se traduira par une «exclusion» de plus en plus grandes des «bas revenus» et donc des prêts à taux 0 Un modèle du lotissement qui arrive à ses limites : difficultés à la commercialisation Est arrivé aux limites de l augmentation des rendements par m² par diminution des tailles des parcelles -> Une transition du territoire à amorcer : comment permettre le transfert de la production de l individuel vers d autres formes / produits? répondre aux nouvelles obligations (limiter la consommation d espace, ) tout en maintenant les objectifs? 15

16 Quelques éléments de premières analyses Zones A au sein des documents d urbanisme Zones U au sein des documents d urbanisme ,8 ha en zone A (soit 36% du territoire) ,4 ha en zone N (soit 58% du territoire) N.B. : chiffres hors communes en carte communale ou RNU 2.105,2 ha en zone U (soit 3 % du territoire) 1.735,7 ha en zone AU (soit 2,6% du territoire) -> Volume important d intention d ouverture à l urbanisation / répondre aux obligations (limiter la consommation en extension) = Nécessité de maîtrise foncière (maintien des prix) et de programmation dans le temps (éviter les effets de «cannibalisation» entre opérations) = entre extension et intensification, quelle capacité à venir? 16

17 Traduction de la phase 1 étape 1 en terme de planning Délais de réalisation : De Septembre à Décembre 2013 Nous en sommes ici Objectif : 1. disposer de l ensemble des éléments de contextes et de premières potentialités pour Mi Décembre 2013 ; 2. Confrontation de ces éléments / résultats avec les communes et les 2 intercommunalités à travers les rencontres / entretiens à venir 17

18 Quelques éléments de premières analyses Mise en œuvre de plusieurs fonds de carte de travail 1. Cartes permettant l identification de l ensemble des zones AU 2. Cartes permettant en zones U l identification des parcelles sous densifiées 3. Cartes apportant l identification des zones à vocation économique 4. Cartes tenant compte des espaces sous «périmètres à risques», et autres périmètres de protection / préservation -> Confrontation aux terrains visite sur place Etablissement de carte de base de proposition par le groupement qui serviront d échanges lors des rencontres avec les communes -> Prise en compte des analyses des communes confrontation des regards Foncéo Adéquation Citadia - Diagnostic foncier Phase 1 étapes 1 et 2 - comité technique du 13 Novembre

19 Traduction de la phase 1 étape 2 en terme de planning Délais de réalisation : De Décembre 2013 à Mars 2014 Objectif : 1. Engager les rencontres avec les communes et les intercommunalités suite à cette réunion : -> soit une 1 ère série sur Décembre 2013 ; -> soit une 2 nde série sur Janvier Finaliser l Atlas Foncier sur Février 2014 Présentation et rendu des résultats fin Février 2014 début Mars > validation par l ensemble des partenaires 19

20 La phase 2 Il s agit de l étape de définition de «critères prioritaires» à partir : -> des objectifs établis au sein des documents de référence du territoire -> des critères des collectivités partenaires (département, région, ) -> des contraintes et autres «éléments contraignant la faisabilité» à terme; -> des critères propres de l EPF LR Objectif : établir une «sélection par thématique et par priorité» permettant de dégager un «panel de foncier» opérationnel à court, moyen et long terme 20

21 Traduction de la phase 2 étape 3 en terme de planning Délais de réalisation : Sur l année 2014 Validation de la phase 3 Elle devra avoir lieu entre Septembre et Décembre 2014 Prise en compte de la période «électorale» Travail en 2 temps pour la finalisation de la liste «confortée» des fonciers «prioritaires et stratégiques» retenus Etablissement d une fiche par foncier -> Validation par l ensemble des partenaires 21

22 La phase 3 Il s agit de l étape de constitution du «programme d actions» adapté aux territoires intégrant de premières approches de pré-faisabilités à partir des «fonciers stratégiques et prioritaires» retenus par les territoires -> Au plus tard la mission devra être achevée pour Mars

23 Traduction de la phase 3 étape 4 en terme de planning Délais de réalisation : La phase 3 A partir de Septembre 2014 et devra s achever au plus tard en Mars 2015 Dont l étape 4 De septembre 2014 à Janvier 2015 au plus tard. Par sites retenus et validés dans le panel de fonciers «prioritaires» : * prise en compte des «compositions et structures» foncières ; * dégagement des potentialités de valorisation à partir de tests de capacités de développement (prise en compte des documents d urbanisme en vigueur) * établissement des premières préconisations / évolutions nécessaires ; -> identification des «conditions de faisabilités» (coûts d acquisition, dépenses, recettes potentielles) à partir d une base de programme «adapté et opérationnel» 23

24 Traduction de la phase 3 étape 5 en terme de planning Délais de réalisation : Dès que possible Au plus tard de Janvier à Mars 2015 Aux pré-faisabilités foncières établis en étape 4 (potentialités de valorisation à partir de tests de capacités de développement / programme) s ajoutent : * les éléments de phasage/ étapes à entrevoir pour la réalisation des actions foncières ; * et donc des cadres / outils à mettre en place (type de convention, outils d anticipation, ) ; * Les «volumes financiers» en jeu et le rôle de chacun. -> le «planning», le «cadre» et les «engagements» pour la bonne mise en œuvre des actions nécessaires à la traduction des fonciers en futures opérations 24

25 Merci de votre attention 25

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