Pourquoi faire le choix de construire sa maison?

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1 GUIDE PRATIQUE : CONSTRUIRE SA MAISON Pourquoi faire le choix de construire sa maison? Construire, ou faire construire son habitation sur un terrain que l on a soi-même choisi ne se fait pas par hasard. Certes acheter un produit immobilier déjà construit offre l opportunité de disposer immédiatement de son habitation, mais faire le choix de construire a de nombreux avantages. En choisissant directement le terrain sur lequel vous allez construire votre maison, vous maîtrisez la situation de votre future habitation et l environnement dans lequel vous allez vivre. Le choix du terrain est donc primordial, sa situation, sa topographie et son exploitabilité vont déterminer le type de maison que vous allez y implanter, selon votre mode de vie. L environnement (écoles, commerces, services publics) est tout aussi important, il va influer sur votre confort de vie. Un terrain proche de toutes les services et équipements vous permet des déplacements réduits et une économie de temps. Vous décidez vous-même de l agencement de votre maison et du choix de la disposition des pièces. Vous construisez pour vous, à votre goût. À la fin de votre construction, vous disposez d une maison neuve qui ne nécessitera que peu d entretien à moyen terme. Le coût de la construction est souvent inférieur au prix du marché de l immobilier. Vous pouvez bénéficier d aides à la construction qui vous aideront dans la concrétisation de votre projet : Aide provinciale à l acquisition (jusqu à 3MF), Prêt à taux zéro. Vous serez également bénéficiaire de diverses exonérations et réduction de vos droits et taxes : frais de notaire réduit applicables uniquement sur le prix du terrain, exonération de la contribution foncière sur 10 ans, exonération de la taxe de raccordement au réseau d assainissement. 1

2 Les aides à l acquisition et à l investissement en province Sud Différents dispositifs ont été mis en place afin de vous accompagner dans le financement de votre projet (cette liste n est pas exhaustive, nous nous attardons sur les principales mesures). 1 Aide à l accession à la propriété en province Sud. À qui s adresse cette aide? Aux ménages qui souhaitent acquérir ou construire pour la première fois un logement réservé à leur résidence principale. Ce logement, appartement ou maison individuelle, doit être neuf. Plusieurs types de projets peuvent être aidés : vous êtes déjà propriétaire d un terrain et vous souhaitez y construire un logement, vous souhaitez acquérir un terrain nu et y construire un logement, vous souhaitez acquérir un logement neuf : sur plan, en état futur d achèvement (VEFA), clés en main, en appartement ou en maison individuelle. Quelle forme prennent les aides? Elles prennent la forme de subventions et sont comprises entre F et F ; leur montant théorique dépend de la composition familiale et des revenus du ménage. 2

3 Quelles obligations pour les bénéficiaires? Pendant un délai de 15 années, les logements aidés sont assujettis, sous peine de remboursement des aides perçues, aux conditions suivantes : obligation d occupation du logement à titre de résidence principale par le ménage, interdiction de transformer le logement en local commercial ou professionnel, ou en local destiné à la location vide, meublée ou saisonnière, interdiction de revente. Comment obtenir cette aide? Les démarches pour monter un dossier doivent être faites auprès de la Maison de l Habitat. 12 rue Paul Doumer (ancienne PMI, face au CHT) Tél Ouverture au public SANS RDV du lundi au jeudi de 7h à 15h, le vendredi de 7h à 14h Pour plus de renseignements : 2 Le Prêt à Taux Zéro initié par le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie. Vous n avez jamais été propriétaire d un terrain ou d un bien immobilier? Vous êtes donc un «Primo-accédant» et êtes à ce titre bénéficiaire du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce dispositif mis en place par le Gouvernement est proposé par toutes les banques de la place aux personnes qui acquièrent un bien immobilier pour la première fois. Demandez à votre chargé de compte de bénéficier du PTZ, il vous renseignera et vous aiguillera. Pour tout renseignements : 3

4 3 Aide à l investissement : le dispositif calédonien de défiscalisation en faveur de l investissement dans le secteur du logement intermédiaire. Ce dispositif a été créé par la loi du pays du 13 décembre 2013, et propose une réduction d impôt sur le revenu des personnes physiques. Ce dispositif bénéficie aux contribuables domiciliés fiscalement en Nouvelle-Calédonie, qui désirent acheter un logement en vue de le louer à un tiers, ou à des primo-accédants qui achètent ou font construire un logement en vue de l occuper personnellement. Cette nouvelle réglementation permet donc une réduction d impôt sur l achat ou la construction de logements neufs, destinés : à la location nue avec un plafonnement de loyers et de ressources des locataires, à la location-vente, à l affectation du bien par des primo-accédants à leur habitation principale (attention, tout le monde n est pas bénéficiaire, il existe ici un plafonnement de ressources), le taux de la réduction d impôt est calculé sur le prix de revient des biens construits, elle est de 30 %. Ce taux est fixe. Une double limite est fixée aux investisseurs : CFP par mètre carré de surface habitable pour 2014, 36 MF d investissement par foyer fiscal et pour une même année d imposition. Pour plus d informations sur ce dispositif nous vous encourageons à vous renseigner auprès d un fiscaliste, de votre comptable ou d un notaire. 4

5 Nos conseils pour un projet de construction reussi Acheter un bien immobilier nécessite une réflexion aiguisée. Bien sûr, le bien immobilier acquis constitue un patrimoine qu il sera possible de revendre ou de louer à l avenir. 1 Préparez votre projet, prenez le temps de la réflexion. Il constitue également une lourde charge qui pèse sur le pouvoir d achat du propriétaire pendant la période du remboursement du prêt. Il ne faut donc pas se lancer à la légère. On ne fait pas construire sa maison ou un appartement tous les jours. 2 Avant toute recherche, évaluez votre capacité d investissement. Avant toutes choses, il vaut mieux commencer par faire le point sur sa situation financière personnelle. Quel est le total des revenus mensuels de mon foyer? De quelle épargne puis-je disposer pour constituer un apport personnel? Sur combien de temps ai-je envie de m endetter? Est-ce un achat pour me loger ou investir? Dans combien de temps j envisage de revendre? Ce sont autant de questions auxquelles il est préférable d avoir une réponse claire et précise avant de rencontrer un banquier. Cela vous sera utile pour convaincre votre banquier de vous accorder le crédit. Surtout, elles vous permettront d avoir un ordre d idée de la somme dont vous auriez besoin et par la suite de savoir si vous pouvez l emprunter avant de vous lancer dans une recherche concrète du logement. Une fois que vous connaissez le montant approximatif qu il vous manque pour acheter, il est temps de solliciter les banques pour qu elles vous prêtent de l argent. Bien entendu, pour obtenir les meilleures conditions, le mieux est de consulter un maximum d établissements et de faire jouer la concurrence. C est-à-dire de comparer les taux et de trouver le meilleur pour faire votre choix. 5

6 Le coût d un emprunt ne se limite pas aux intérêts à rembourser sur le capital. Vous aurez aussi à régler toute une série de frais annexes, à commencer par les assurances. L une d entre elles est obligatoire si vous n avez pas dépassé l âge de 60 ans. Il s agit de l assurance décès invalidité. Comme son nom l indique, elle prend en charge le remboursement du capital restant à rembourser en cas de décès ou d invalidité définitive mais aussi, pour une durée limitée, le remboursement des mensualités en cas d incapacité temporaire liée à un accident ou à une maladie. Les assurances ne sont pas les seuls frais possibles. Dans la mesure où la banque s engage sur plusieurs années en vous prêtant de l argent, elle va logiquement vous demander d apporter des garanties, qui elles aussi ont un coût. La plus courante est l hypothèque. En cas de défaut de paiement de votre part, la banque peut ainsi saisir votre logement et le vendre pour se rembourser. La banque peut également vous demander la caution d un tiers. Si le cautionnement d un proche sera souvent insuffisant, il est possible de solliciter cette garantie auprès d une société spécialisée ou d une mutuelle. Dans ce dernier cas, l emprunteur verse une cotisation à un fonds mutuel tandis que la société de caution mutuelle se porte garante auprès de la banque du remboursement du prêt. Le coût est assez proche de celui d une hypothèque si ce n est que vous avez la possibilité de récupérer une partie de la cotisation une fois le prêt remboursé. 3 Prenez le temps de la réflexion, assurez-vous que vous prenez la décision d acquérir votre terrain en toute connaissance de cause. En devenant propriétaire, vous serez également amené à rencontrer un notaire. En effet, c est lui qui est chargé de rédiger l acte authentique de vente et de vous informer de toutes les formalités administratives à remplir. Au total, comptez entre 7 à 12,5 % du prix de la transaction pour les frais de notaire. La majeure partie de ces frais est constituée par des impôts et taxes. Le notaire participe à garantir la sécurité de la transaction, il doit s assurer que l accord des parties a été obtenu dans des bonnes conditions d information. N hésitez pas à solliciter votre notaire pour lui demander conseil. Cette prestation de conseil est souvent gratuite. Une fois que vous avez trouvé un terrain d entente avec le vendeur sur les conditions de vente, vous devez matérialiser cet accord par un écrit. S il s agit d un compromis qui vous assurera qu un autre acheteur potentiel ne vous devance pas le temps que le notaire rassemble les documents nécessaires à la rédaction de l acte authentique. 6

7 Vous versez à cette occasion un acompte équivalent à négocier avec le vendeur, en général entre 3 et 10 % du prix de cession. Quelle que soit la nature de cet écrit, prenez le temps avant de signer, de lire attentivement toutes les clauses de la promesse de vente ou du contrat de réservation. Si un élément vous semble flou, n hésitez pas à demander des explications au vendeur ou à votre notaire. Et dans tous les cas, gardez à l esprit que vous disposez d un délai de rétractation de 7 jours. Une fois que le notaire a finalisé le dossier, il vous convoque avec le vendeur pour procéder à la signature de l acte authentique de vente. À cette occasion, sachez que vous pouvez vous faire assister de votre propre notaire et ce sans frais supplémentaires. Au moment de la signature de l acte authentique, vous effectuez le règlement du solde du prix et payez les frais de notaire. En contrepartie, le notaire vous remet une attestation de propriété. Ce document est à garder précieusement puisqu il vous permet de justifier de votre statut auprès de votre banque. Le vendeur, avant la transaction, s il est sérieux doit également vous fournir un certain nombre de documents vous permettant de décider de votre acquisition en toute connaissance de cause : le plan du terrain, si possible avec un levé topographique qui vous indiquera les dénivelés réels de votre lot, le plan cadastrale du lot qui attestera de l existence de ce terrain auprès de l administration, le procès-verbal de création de lot qui indiquera notamment si le terrain est grevé ou non par des servitudes, le Plan d Urbanisme Directeur (PUD) ou Règlement d Aménagement de Zone (RAZ) dans le cas d une ZAC qui décrit l ensemble des règles de construction applicables sur votre terrain. 7

8 4 Bien choisir son constructeur : faites jouer la concurrence, comparez les prestations, renseignez-vous autour de vous sur sa réputation. Un constructeur ne se choisit pas par hasard, faîtes jouer la concurrence. Les devis sont en général réalisés gratuitement par les constructeurs, discutez avec eux de votre projet, demandez un devis exhaustif de la construction de votre projet. Une fois les devis récoltés, faites un comparatif des prestations comprises dans chaque devis et du prix associé à ces prestations. Ce comparatif vous permettra de détecter les prestations éventuellement non comprises et les possibles aberrations de prix. Attention, un devis trop peu cher par rapport à la concurrence, même s il est alléchant, est souvent synonyme de prestations non prévues. Une fois le constructeur choisi, vous devez également être vigilant sur le contenudu contrat de construction que vous allez signer. Vérifiez ainsi qu il comprend les garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les caractéristiques techniques de la maison à construire avec les raccordements et les réseaux divers, le prix de la construction, les modalités de paiement, le permis de construire ou encore le délai d achèvement. Toutes ces mentions sont obligatoires. Pour éviter tout problème, il est bien sûr préférable d opter pour un constructeur jouissant déjà d une bonne réputation. Pensez à consulter votre entourage familial, vos amis, vos collègues pour savoir s ils connaissent un professionnel digne de confiance. Et avant de signer un contrat avec un promoteur ou un constructeur, commencez par vérifier que le document comprend des attestations de garanties de livraison et de emboursement. Par ailleurs, dans le cas d une maison individuelle, la loi impose au constructeur la souscription d une garantie auprès d un établissement de crédit ou d assurance. Grâce à cette assurance, en cas de faillite, le garant du constructeur est dans l obligation de désigner un nouveau constructeur si le premier ne finit pas le chantier. Cette garantie débute le jour de la date de la déclaration réglementaire de l ouverture du chantier et pour une durée d un an. 8

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