Le guide indispensable de la construction et de la rénovation

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1 $ 29 Le guide indispensable de la construction et de la rénovation Wallonie et Bruxelles RENOVER ET CONSTRUIRE

2 1 Avant-projet et partenaires Une nouvelle maison, c est d abord une vision, une idée, un projet. A quoi doit-elle ressembler? Ou, plus important encore : quelles doivent être ses caractéristiques pratiques? Combien de personnes vont y vivre? Et quelles techniques voudra-t-on éventuellement intégrer par la suite? Il ne s agit pas d une question superflue car un projet intelligent qui tient compte de cette éventualité vous permettra d épargner beaucoup d argent par la suite. Bien entendu, les partenaires de la construction qui bâtissent votre maison sont également déterminants pour le résultat final. Prenez le temps de trouver un architecte et ne choisissez pas l entrepreneur à la légère. DANS CE CHAPITRE NOUVELLE CONSTRUCTION Trouvez la formule de construction qui vous convient p 2 Comment choisir un architecte p 3 Quid si des problèmes surviennent pendant la construction? p 5 Quel style de construction? p 6 Réfléchissez à l orientation de votre maison p 8 Comment limiter les nuisances sonores p 10 R RENOVATION Rénover avec l aide d un architecte ou d un architecte d intérieur p 15 + KIT D INTERVENTION D URGENCE Premiers secours en cas de terrain à bâtir imparfait p 9

3 p2 1 PARTENAIRES Bâtir ou rénover, on ne le fait pas seul, et heureusement. Selon la formule de construction choisie, on rencontre un certain nombre de spécialistes qui marquent chacun le résultat final de leur propre empreinte. Prenez dès lors le temps de décider avec qui vous vous lancez dans cette aventure. 1.1 Formules de construction Construire soi-même On rencontre parfois des personnes qui racontent fièrement qu elles ont construit leur maison elles-mêmes. En retroussant vos manches, vous réduisez le nombre d heures de main-d œuvre, soit le poste le plus élevé dans le budget de la construction d une habitation, en sachant qu il représente quelques dizaines de milliers d euros. Cet argument n est valable que si vous ne comptez pas vos propres heures. De plus, vous devrez consacrer énormément de temps et ce, généralement au détriment de vos relations familiales et amicales. Ne sousestimez pas non plus le côté technique de la chose. Pour tout construire soi-même, il faut déjà être un technicien bien informé et disposant d une sérieuse dose de confiance en soi. Sachez aussi que vous serez seul responsable en cas de défauts de construction ou d accidents survenus pendant la construction. Peu de gens sont donc en mesure de tout construire eux-mêmes. Ce qui est envisageable, par contre, et peut vous faire épargner une belle somme d argent, c est de donner un coup de main par-ci, par-là, ou de ne vous occuper que de certains postes, comme les travaux du sol ou d électricité. Si vous voyez les choses en grand et si vous désirez quand même en faire un maximum vous-même, sachez que vous ne serez pas seul. Certaines entreprises proposent des solutions spécifiques pour les bricoleurs, allant de kits de construction de toutes sortes à une aide importante dans toutes les phases du projet de construction, comme les terrassements, l étude de stabilité, la pose des éléments de plancher et la livraison de matériaux et d outils. Construire avec un architecte et plusieurs entrepreneurs La plupart des bâtisseurs demande à un architecte de réaliser un plan personnalisé pour ensuite chercher différents entrepreneurs un pour le gros œuvre, un pour les travaux de toiture, - qui se chargeront de l exécution des travaux. Etant donné que vous choisissez un entrepreneur différent pour chaque poste, cette formule revient en principe moins cher que faire appel à une société de «clef sur porte» ou à un entrepreneur général. Par ailleurs, vous allez passer énormément de temps à demander et comparer les devis et pendant la construction proprement dite, il est souvent extrêmement difficile de coordonner les travaux et faire en sorte que tous les entrepreneurs se succèdent en temps opportun sur le chantier. L apport de l architecte est ici capital. Il connaît les entrepreneurs de la région et la façon dont les travaux évoluent dans le temps. Discutez de cet aspect pratique au préalable, afin de savoir dans quelle mesure votre architecte veut assumer cette tâche de coordination et, éventuellement, ce qu il vous en coûtera. Etant donné qu un entrepreneur différent est nécessaire pour chaque poste et que la coordination des différents corps de métier n est pas toujours optimale, cette formule présente le risque que les travaux durent plus longtemps que prévu. En ce qui concerne le budget de construction, cette formule peut occasionner de désagréables surprises. L architecte établit une estimation des coûts mais la pratique montre que ce budget est très souvent dépassé. Autre aspect non négligeable : les éventuels problèmes lors de la construction. Dans ces cas-là, il arrive que les différents entrepreneurs se rejettent mutuellement la responsabilité. C est une situation à laquelle vous ne serez jamais confronté si vous optez pour la formule de construction décrite cidessous. Construire avec un entrepreneur général Si vous ne voulez pas passer de temps à rechercher différents entrepreneurs pour chaque poste ni vous tracasser de la coordination des travaux, vous pouvez confier l exécution de votre projet à un seul entrepreneur général. Il est votre seul A la recherche de professionnels dans votre région? Toute aventure de construction/ rénovation commence par le choix des bons partenaires de construction. Sur Cadastre.be, retrouvez tous les notaires, installateurs, entrepreneurs et experts en énergie de votre région! Classés par catégorie et dans la zone géographique de votre choix. Simple et pratique! interlocuteur pour l exécution et il lui appartient de trouver un sous-traitant pour chaque poste. Si plus tard des problèmes de construction se font jour, l entrepreneur général est la seule personne qui peut être désignée responsable. En principe, les travaux avancent plus rapidement et le risque de dépassement de budget est également moindre que dans le cas de plusieurs entrepreneurs. Bon à savoir : les entrepreneurs qui se chargent de l ensemble des travaux sont, au même titre que les sociétés de «clef sur porte», soumis à la Loi Breyne (voir encadré p.3). La mission de l architecte est aussi plus limitée que dans la formule précédente. L architecte reste responsable du projet et du contrôle des travaux, mais devra consacrer moins de temps à la coordination des travaux. Construire avec une société de «clef sur porte» La formule «clef sur porte» s inscrit dans le prolongement de la construction avec un seul entrepreneur. La grande différence avec les entrepreneurs généraux c est que les sociétés de «clef sur porte» disposent d une abondante documentation. Souvent, elles mettent aussi une maison-témoin à la disposition des clients, pour leur montrer à quoi ils peuvent s attendre. Par ailleurs, le rôle de l architecte est différent. Dans les autres formules, l architecte intervient au début et son plan constitue le point de départ de l ensemble du processus de construction. Dans la formule «clef sur porte», c est généralement l inverse qui se produit. Le client s adresse d abord à une société de «clef sur porte» qui va le mettre en contact avec un architecte avec lequel la société collabore sur base régulière. En outre, ce type de projet est souvent élaboré à partir de plans standards. Par conséquent, l apport

4 p3 La Loi Breyne protège le maître d ouvrage La loi Breyne a été adoptée en 1971 pour protéger le consommateur qui achète en Belgique une habitation «clef sur porte» ou sur plan à l égard de la société de construction. La loi s applique uniquement si vous confiez votre projet de construction à un seul entrepreneur ou à un promoteur immobilier. Pour que la loi s applique, il faut également que la société de construction vous oblige à effectuer plusieurs versements avant l achèvement des travaux. La loi ne s applique donc pas si vous ne devez payer l ensemble de la somme qu à la fin des travaux. Idem lorsque le bâtiment n est pas destiné au logement pour au moins 50 %. Nous avons résumé pour vous les principaux points de cette loi : - L entrepreneur doit respecter le délai d exécution et le budget convenu. - L acompte ne peut excéder 5 % du montant total de l habitation. - Il faut que le contrat soit rédigé de manière claire et contienne une série d éléments obligatoires. Pour être certain que votre contrat est complet et correct, nous vous recommandons d utiliser le contrat type que nous avons mis à votre disposition sur - La société de construction ne peut à aucun moment facturer un montant qui dépasse la valeur des travaux déjà exécutés. - Une réception provisoire et une réception définitive doivent avoir lieu. - L entrepreneur doit fournir une garantie de bonne fin à 100 % ou, s il est agréé, verser une garantie de 5 % du prix de l entreprise sur une caisse de consignation. Ce versement vise à protéger le consommateur en cas de faillite. de l architecte est nettement plus limité que dans les autres formules. Les principaux atouts de cette formule sont un timing et un budget stricts. Avant de commencer les travaux, vous savez précisément ce que vous devrez payer, à moins bien entendu que vous ayez demandé des travaux supplémentaires qui ne figurent pas au cahier des charges. Il y a plusieurs inconvénients à cette formule. Au bout du compte, votre maison vous reviendra plus chère et la conception d une habitation se limite généralement à la révision d un plan type. Généralement, car de plus en plus de sociétés de «clef sur porte» font exception à ce principe. Toutes les sociétés de «clef sur porte» sont tenues de se conformer à la loi Breyne. 1.2 L architecte A moins que vous ayez confié votre projet à une société de «clef sur porte» qui propose son propre architecte, la véritable aventure de la construction commence par le choix de l architecte. Prenez le temps de trouver un architecte qui est à 100 % sur la même longueur d onde que vous et sur lequel vous pouvez compter tant pour la réalisation des plans que pour le contrôle et le suivi scrupuleux du chantier. Si vous voulez être certain que le contrat avec votre architecte est complet et correct, vous avez intérêt à utiliser le document type qui se trouve sur Les références vous indiquent la voie à suivre Les possibilités pour construire ou transformer sont tellement nombreuses que beaucoup d architectes choisissent de se spécialiser. Dès lors, si vous avez une idée assez précise de ce que vous voulez, vous pouvez chercher un architecte de façon beaucoup plus ciblée. Par exemple, pour un projet de rénovation à grande échelle, une habitation urbaine typique, la rénovation d un loft, la construction d une maison isolée Outre la nature du projet (construction neuve, rénovation, ), le style peut également vous aider à trouver l architecte idéal. Généralement, les références d un architecte vous donnent une bonne idée de ce que vous pouvez attendre de lui. Mais attention : certains architectes sont de véritables

5 p4 généralistes et refusent de se cantonner à un seul domaine. Des architectes soucieux de la consommation d énergie La construction «basse énergie» représente l avenir (voir le chapitre 2 Construction écoénergétique et durable). Certains architectes se profilent comme de véritables spécialistes dans ce domaine. Si vous aussi, vous en faites une priorité, vous pouvez chercher de façon plus ciblée un architecte soucieux de la consommation énergétique. De l avant-projet au plan de construction Au terme d un ou de plusieurs entretiens où vous devez préciser clairement ce que vous attendez de votre maison et de quel budget vous disposez, l architecte établira un avant-projet. Il peut s agir d un croquis, d un plan, d une image informatisée voire d une maquette. Si ce projet ne vous convient pas, soyez honnête et dites-le. Il est absurde de poursuivre à partir d un projet qui ne vous convient pas. Dans ce cas, vous pouvez demander à l architecte soit de dresser un tout nouveau plan soit de mettre fin au contrat. Si ce projet correspond dans les grandes lignes à vos attentes, discutez avec votre architecte de ce qui peut être modifié et comment, afin qu il puisse concrétiser votre projet et introduire une demande de permis. Lorsque vous avez obtenu le permis, il appartient à l architecte de rédiger le dossier d exécution. Ce dossier contient, outre des plans détaillés, également un cahier des charges et un métré où figurent les quantités de tous les matériaux. Tous les architectes ne rédigent pas un métré ni un cahier des charges. Insistez cependant pour que cela soit fait afin que les entrepreneurs puissent établir un devis détaillé. Les honoraires Passez des accords clairs avec votre architecte quant à ses honoraires. Pour une construction à neuf, les honoraires avoisinent les 7 % du montant du projet, pour les rénovations, les 12 %. Il est intéressant de fixer un forfait plutôt qu un pourcentage. Il y aura moins de risque de discussion. 1.3 Responsable PEB Pour l introduction d un permis pour la construction d un bâtiment neuf ou pour des travaux de rénovation importants, il faut désigner un responsable PEB. Le responsable PEB a notamment pour mission de décrire les mesures à mettre en œuvre pour atteindre les exigences PEB et d établir la déclaration PEB. Pendant les travaux, il contrôle aussi l exécution des travaux relatifs à la PEB. L architecte assume souvent cette fonction, mais le responsable PEB peut également être une autre personne possédant un diplôme d architecte, d ingénieur civil architecte, d ingénieur civil ou d ingénieur industriel ou bio-ingénieur et agréée en tant que responsable PEB par le gouvernement wallon. La liste des responsables PEB agréés se trouve sur le portail de l énergie en Wallonie Vous trouverez davantage d informations sur la réglementation PEB dans le chapitre 2 Construction éco-énergétique et durable. 1.4 L entrepreneur Ne choisissez pas votre entrepreneur à l aveuglette. Ne vous basez pas uniquement sur le prix, mais vérifiez également la qualité de son travail. Demandez certainement plusieurs références. Votre architecte peut éventuellement vous conseiller. Pour l établissement de ce contrat, vous pouvez également vous fier au document type de Vous pouvez chercher un entrepreneur sur le site www. livios.be/chercherunvraipro, dans la base de données de la Confédération Construction, la plus grande organisation du secteur de la construction en Belgique (plus de membres). Le prix Il existe différentes manières de fixer le prix. En cas de forfait, vous connaissez à l avance la somme totale qu il faudra payer pour chaque poste du contrat et donc aussi le montant total final pour l ensemble des travaux. Pour certains postes difficiles à estimer (p. ex. le coulage de lattis), l entrepreneur fournit une estimation dans son devis. Il vérifie donc a posteriori si les travaux exécutés coûtent plus ou moins cher que le prix indiqué dans le devis. En cas de marché à bordereau de prix ou de travaux effectués en régie, aucun prix global n est fixé au préalable. A la fin des travaux, le prix sera calculé sur base des heures prestées et des matériaux utilisés. Si vous achetez vous-même vos matériaux, vous gagnerez sur le prix des matériaux car vous ne payez pas la commission qui revient à l entrepreneur. En cas de discussion sur un travail précis, il est par ailleurs plus intéressant pour le maître d ouvrage que l entrepreneur ait acheté les matériaux car ainsi, il ne pourra pas rejeter la faute sur le fabricant.

6 p5 Il incombe à l architecte de désigner le coordinateur. L obligation de coordination n est pas applicable dans le cas où l entreprise générale assume personnellement (ce qui est rarement le cas) la réalisation de la totalité des travaux. Il faut savoir que les fournisseurs et sociétés d utilité publique sont considérés dans certains cas comme des entrepreneurs. Pour les petits travaux de construction et de rénovation d une superficie de moins de 500 m², un régime distinct, beaucoup moins complexe, est applicable. Le coût du coordinateur de sécurité pour une habitation moyenne varie entre et Vous trouverez plus d informations sur le coordinateur sur le site Le fournisseur de matériaux Lorsque vous comparez les offres du fournisseur, demandez l aide de votre architecte. Comptez une marge de sécurité d environ à pour les matériaux que vous auriez oubliés ou les suppléments de prix éventuels. Optimisez les livraisons. Un chargement de 10 tonnes de sable coûte par exemple beaucoup moins que 2 chargements de 5 tonnes de sable. La plupart du temps, les matériaux sont payés par virement bancaire. La plupart des fournisseurs accordent une réduction de quelques pour-cent si vous payez la facture immédiatement. Conservez précieusement ces factures. Elles sont non seulement indispensables pour les éventuelles discussions, mais aussi pour la déclaration à la TVA. 1.6 Le géomètre Lorsqu aucun plan n est annexé à l acte de vente, il est particulièrement important de contacter un géomètre pour exécuter ces mesures et faire dresser un nouveau plan. On pense souvent à tort que les limites et superficies des parcelles sont consignées au cadastre. Les plans cadastraux n ont aucune valeur juridique. Les superficies sont d ailleurs souvent incorrectes. Mais même lorsqu un plan accompagne effectivement l acte de vente, il est recommandé de faire vérifier les dimensions du terrain par un géomètre. Il est arrivé plus d une fois que les bornes avaient été déplacées ou éliminées par accident ou par malveillance. Trop souvent, l on part du principe que les limites des parcelles correspondent grosso modo à une haie ou une clôture qui se trouve entre les terrains de deux voisins. Ayez toujours recours à un géomètre-expert agréé. Si, suite à une erreur de mesure, vous avez des problèmes par la suite, vous pourrez alors vous retourner contre le géomètre. 1.7 Le coordinateur de sécurité Si vous faites appel à deux ou plusieurs entrepreneurs pour votre projet de construction/rénovation, vous êtes tenu de désigner un coordinateur de sécurité. Projet et réalisation Pendant tout le processus de coordination, une distinction est opérée entre le coordinateur de sécurité en phase projet et le coordinateur en phase réalisation, une seule et même personne pouvant éventuellement cumuler les deux fonctions. Le coordinateur de sécurité en phase projet doit déceler tous les éléments à risque et rédiger en fonction de ceux-ci un plan de sécurité et d hygiène déterminant les mesures à prendre. Le plan est remis au coordinateur de sécurité pour l exécution. Celui-ci vérifiera si toutes les mesures énoncées sont respectées et contrôlera, en cas de travaux dangereux, si tout se déroule de la façon la plus sûre. Le coordinateur n a qu une fonction consultative. Le dossier d intervention ultérieure Le coordinateur de sécurité en phase projet doit rédiger un dossier d intervention ultérieure. Ce dossier est constitué de tous les documents susceptibles d être utilisés ultérieurement pour les travaux de réparation, de rénovation ou d agrandissement. Attention : l obligation d établir un dossier d intervention ultérieure est étendue aux travaux exécutés par un seul entrepreneur (donc sans coordinateur) lorsque ces travaux portent sur la structure ou les éléments essentiels de l ouvrage. Dans ce cas, c est à vous, client, qu il revient d établir ou de faire établir par une personne qualifiée le dossier d intervention ultérieure.

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