Le foncier urbain : une valeur inestimable. L'étude de DINAMIC sur le foncier en milieu urbain

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1 Le foncier urbain : une valeur inestimable L'étude de DINAMIC sur le foncier en milieu urbain Le coût du foncier est devenu une composante importante des prix immobiliers. Sa mesure, à commencer par la définition même de l expression «charge foncière», est donc un sujet que le Conseil d Orientation de Dinamic a jugé nécessaire d aborder en priorité. L accent a été mis sur le foncier en zone dense, ou «foncier complexe», là où les opérations de construction sont précédées d une phase d acquisition de parcelles encombrées. Le travail d investigation qui a été mené a utilisé en priorité les actes notariés, en s appuyant sur les bases Perval et Bien. Comment se forment les prix immobiliers? On a coutume d opposer les marchés périurbains où le prix d un bien standard, en l occurrence une maison individuelle, s obtiendrait par l addition du prix du terrain aménagé et de celui de la construction, comme le prix d un produit industriel résulte de celui de ses composants, aux marchés des zones urbanisées, sur lesquels le prix du foncier résulterait du «compte à rebours» du promoteur, par lequel ce dernier calculerait le prix d acquisition maximum à partir d un prix de vente prévisionnel dont il retranche le coût de la construction, sa marge escomptée et les différents frais annexes. La réalité est bien sûr plus complexe et moins discontinue. Dans un cas comme dans l autre, le coût du foncier intègre une valeur intrinsèque liée à la localisation (le climat, la proximité de services et aménités ou nuisances diverses) et à la qualité (forme, accessibilité, inclinaison) du terrain ; à cette valeur s ajoutent d une part les coûts de «production» d un foncier constructible (démolition, dépollution, viabilisation), d autre part, l impact des règles d urbanisme, qui peut atteindre des proportions considérables. Ces deux derniers facteurs prennent largement le pas sur l aspect physique du terrain lorsque l on passe du marché de l extension urbaine à celui du recyclage de terrains déjà urbanisés. Foncier «simple» contre foncier «complexe» : l accès à l information Les différences entre le prix du foncier constructible en centre urbain et en périphérie sont bien réelles ; elles sont aussi multiples. Celles qui portent sur le produit immobilier final et sa filière de production ont des conséquences lourdes sur l accès à l information. En effet, s agissant de terrains périurbains, au sens de terrains «promus» de non constructibles à constructibles, leur destination la plus fréquente est la construction individuelle «diffuse», c'est-à-dire par vente directe, ou par l intermédiaire d un aménageur-lotisseur, à un particulier. Dans ce cas, le coût de production comprend la viabilisation mais plus rarement des coûts de démolition ou de dépollution. L acte de vente à l acquéreur final comporte le prix du terrain seul et se trouve donc répertorié dans les bases immobilières notariales. En revanche, le logement étant construit et non acquis, 1

2 le calcul du coût global achat + construction s avère impossible à l aide des seules bases notariales. L Enquête sur le Prix du Terrain à Bâtir (EPTB) du Commissariat général au Développement Durable (CGDD) le permet puisque le ménage acquéreur est interrogé sur les deux prix, terrain et maison (incertitude sur l inclusion des taxes). Le prix du terrain (TTC mais hors frais de notaires et d agence) représente, de façon assez stable, un tiers environ du prix total (TTC) en moyenne nationale 1. Dans le cas majoritaire des terrains urbains recyclés, les frais de démolition, dépollution, et autres (archéologie préventive, recours des tiers, portage financier, etc.) se multiplient, ainsi que les intervenants : l acquéreur final achète à un promoteur un produit fini dont le prix figure dans l acte correspondant tandis que le promoteur a acquis le terrain d un bloc auprès d une société d aménagement ou par parcelles auprès de divers acteurs. Le (ou les) prix de terrain qui figure(nt) dans les actes ne correspondent pas seulement aux prix de vente du terrain dans l état qui était le sien à la date de la transaction mais aussi aux divers engagements des acteurs. On voit aussi augmenter la durée du processus de production et les risques se multiplier : risques économiques, dus précisément à l allongement de la durée, risques juridiques (recours des tiers) et risques techniques (découvertures archéologiques, nécessité de dépollution ou de fondations spéciales). La marge du promoteur est donc ajustée en conséquence. Un terrain périurbain peut fort bien entrer dans un tel cadre. A contrario, un particulier peut aussi acquérir une «dent creuse» en centre-ville. On ne doit donc pas opposer foncier urbain à foncier périurbain mais plutôt foncier «simple», acquisition d un terrain à bâtir par un utilisateur final, à foncier «complexe», acquisition de foncier par un promoteur qui vendra ensuite plusieurs produits immobiliers. Seul le promoteur dispose de l ensemble des informations nécessaires au rapprochement des prix immobiliers et des prix fonciers. Même lorsqu elles sont exhaustives, les bases notariales ne le permettent pas ; il faut au minimum se reporter au contenu des actes pour retracer les engagements des parties, sans que cela soit toujours suffisant, par exemple lorsque le vendeur du terrain en a assuré la dépollution. Le rôle essentiel du facteur temps Le calcul à rebours du promoteur vise à déterminer la charge foncière «admissible» en fonction de son chiffre d affaires prévisionnel, de ses coûts de construction, de commercialisation, etc. et de sa marge souhaitée. C est un calcul «ex ante» qui le conduira à faire une offre de prix pour le terrain qu il souhaite acquérir. A ce stade, l opération comporte un part de risques variable selon les travaux effectués en amont par l aménageur. Il s agit au minimum du risque commercial, du risque de recours des tiers, et du risque de découverte archéologique qui signerait l arrêt définitif du chantier. Pour limiter au moins le risque commercial, il est courant de recourir à une clause d «earn-out» : elle consiste à prévoir le paiement d un complément de prix d acquisition du foncier dans le cas où le chiffre d affaires 1 «Le prix des terrains à bâtir en 2011». Chiffres et Statistiques n 363, novembre CGDD SoeS. 2

3 réalisé par le promoteur serait supérieur aux prévisions pour l une des raisons suivantes : l obtention de droits à construire supplémentaire pour le terrain, la construction d un nombre de lots supérieur à ce qui était initialement prévu ou la vente des lots à un prix supérieur à ce qui était initialement prévu. Appelée par les professionnels «retour à meilleure fortune», cette clause instaure en fait un partage des bénéfices avec l aménageur. Outre la clause d «earn-out», un autre élément vient modifier ex-post le calcul de la charge foncière : la réalisation d équipements publics. Ils sont explicitement prévus au stade de l acte de vente ainsi que le prix convenu, mais leur prix de revient réel ne sera connu qu à l achèvement des travaux et cette information est bien sûr accessible au seul promoteur. Le délai qui sépare l acquisition du terrain par le promoteur auprès d un aménageur et la mise en vente d une première tranche de logements est généralement bref. Dans le cas contraire, c'est-à-dire si le point de départ de l opération est l acquisition d un terrain à l état brut, le processus technique, juridique et administratif, peut s étaler sur plusieurs années. En toute rigueur, le coût financier du portage du terrain doit être pris en compte. A défaut de connaître le coût réel de l immobilisation du capital, on devra réévaluer les prix d acquisition en recourant au minimum à l indice des prix à la consommation. A défaut de portage proprement dit, on rencontre des cas de cessions entre entités proches, par exemples deux filiales du même promoteur ; il faut alors remonter dans le temps pour trouver trace de l entrée véritable du terrain dans le patrimoine du promoteur. A l inverse, on rencontre divers cas de facilités de paiement consenties au promoteur ; l avantage financier correspondant devrait en toute rigueur venir en diminution de son coût d acquisition du foncier. Le calcul qui a été mené consiste à déterminer la charge foncière «ex post», c'est-à-dire la part du prix payé par les acquéreurs finaux, qui est imputable aux opérations effectuées en amont de la construction de l immeuble. Elle ne peut s obtenir par une simple addition, même en réévaluant les différents montants en fonction de la date du paiement. Il faut aussi tenir compte d évènements postérieurs, telles que des éventuelles modifications du permis de construire initial, des variations des coûts de production et des prix de vente, dont l impact ne sera mesurable, en théorie, qu en toute fin d opération, et, en pratique, jamais. L utilisation du terrain Le promoteur, comme le particulier qui fait construire sa maison, n acquiert pas seulement un terrain ; il achète aussi et surtout un droit à construire. Celui-ci se mesure dorénavant en SHAB (surface de plancher) et se décline par type de local (logement, bureaux, commerces, ). Ce droit s accompagne d un certain nombre de contraintes et de restrictions, résultant du droit de l urbanisme en général, du Plan Local d Urbanisme (PLU) et du Programme Local de l Habitat (PLH) en particulier. En termes de politique de l habitat, la contrainte la plus courante est celle qui porte sur la production d un nombre donné de logements sociaux, qu ils soient réalisés par le promoteur et vendus en VEFA à un organisme de logement social (OLS), construits par l OLS après 3

4 cession par le promoteur d une parcelle ou d un droit de superficie. Il peut aussi s agir d offrir un contingent de logements en accession «à prix maîtrisé». La charge foncière compatible avec le logement social ou à prix maîtrisé est évidemment inférieure, et de beaucoup s agissant de programmes sociaux (PLUS) ou très sociaux (PLA-I, plus rares), que celle du secteur libre. Une pratique qui semble courante consiste alors à pratiquer une péréquation avec les lots vendus au prix du marché. Cette méthode a toutefois ses limites : lorsque la proportion de logements sociaux ou l écart de prix deviennent important, le promoteur risque de dépasser le prix acceptable par le marché ; il doit alors obtenir du vendeur une baisse de prix et, lorsque le vendeur du terrain est la collectivité qui a édicté la contrainte, cela revient à faire supporter la subvention implicite du logement social par la communauté des habitants et non celle des seuls acquéreurs du programme. Il est fréquent par ailleurs que la collectivité négocie la réalisation d équipements publics (voirie, bâtiments administratifs). Lorsque le vendeur est une personne physique, il peut lui être réservé un ou plusieurs lots. Ce sont deux cas de paiement en nature d une partie du prix du foncier. L opération comporte en effet trois acteurs 2 : le promoteur acquéreur, qui peut aussi être aménageur, la collectivité qui accorde le permis et le vendeur, personne privée physique ou morale, qui peut être la collectivité elle-même, une SEM d aménagement ou un aménageur privé. Il ne suffit pas d identifier les différentes composantes du prix du foncier et de tenter d en déterminer la valeur, il faut aussi savoir qui les a supportés : par exemple, si le vendeur a assuré la dépollution, son coût est intégré au prix de vente du terrain ; en revanche, si cette opération est à la charge du promoteur, il faut tenter d en estimer le coût pour l ajouter au prix du foncier. La composition de la charge foncière Le passage d un terrain brut (en l état) à un terrain constructible nécessite en effet un processus de transformation et entraîne divers coûts techniques et administratifs qui peuvent être supportés par l acquéreur ou le vendeur, voire supportés par l un et remboursés par l autre, en fonction de la nature des intervenants et des arrangements propres à l opération. Selon le cas, soit ils seront inclus dans le prix d achat du terrain «ex ante» soit ils en seront exclus, mais devront être pris en compte dans le calcul de la charge foncière «ex post». Ces frais liés à l aménagement consistent en : - La démolition et la dépollution : ces frais sont souvent pris en charge par les aménageurs ; ils peuvent aussi être partagés, soit en fonction des travaux à réaliser, soit en valeur, en convenant par exemple d un plafond à la participation de l un des acteurs ; - Les sondages, au titre de l archéologie préventive ou afin de mesurer la qualité du sol ; 2 Sinon quatre, en incluant les financeurs ; le faible niveau des taux d intérêt réduit provisoirement leur rôle. 4

5 - Les recours des tiers : le promoteur peut faire réaliser un «référé préventif», état des lieux du voisinage ; en cas de recours, il est exposé à des frais de procédure et aux conséquences financières de l allongement des délais qui peuvent l inciter à opter pour une transaction amiable ; - La viabilisation et l assainissement : il est courant que le coût de la voirie et de la création des réseaux (eau propre et usée, gaz, électricité, télécommunications) soit pris en charge par l aménageur jusqu en limite de programme ; le reste est à intégrer au coût de la construction, plutôt qu à imputer au titre de la charge foncière ; - Des frais de géomètre, en cas de remembrement. Les frais liés à l acquisition du terrain sont quant à eux sans ambiguïté à la charge du promoteur acquéreur ; il s agit : - Du coût de l acte, honoraires, émoluments et débours, c'est-à-dire, coût des formalités (demande de certificat d urbanisme et d état de situation hypothécaire, salaire du conservateur des hypothèques) ; - Des honoraires de négociation, en cas de recours à un intermédiaire pour des acquisitions directes de parcelles ; - Des droits de mutation : les droits d enregistrement, lorsqu ils sont exigibles, peuvent être remplacés par un droit fixe de 125 en cas d engagement de construire dans les 4 ans ; cet engagement est généralement souscrit par les promoteurs ; - Des taxes liées à l aménagement : taxe locale d équipement (TLE) ou participation en PAE, progressivement remplacées par la taxe d aménagement (TA), et la participation pour l assainissement collectif (PAC) qui remplace la participation pour raccordement à l égout (PRE) depuis juillet Divers autres frais sont également à considérer : - Les servitudes : elles sont rarement payantes mais donnent lieu à un acte notarié, ce qui occasionne donc des frais d acte ; - Les fondations spéciales : d un point de vue théorique, leur inclusion au titre de la charge foncière ou de la construction peut faire débat ; dans la pratique, l information n est pas accessible ; - Les frais financiers : on a évoqué plus haut le cas, peu fréquent, où le promoteur «porte» un terrain pendant une durée longue et le besoin de tenir compte d éventuelles cessions entre filiales différentes d un même groupe ; quant au recours à un financement extérieur pour assurer la trésorerie de l opération de construction et de commercialisation, il s agit de dépenses liées à l opération de promotion et non à la charge foncière, au même titre que la garantie financière d achèvement ; - Les frais de mise en copropriété : ils sont parfois identifiés mais leur inclusion au titre de la charge foncière ne paraît pas légitime. 3 A l horizon du 1 er janvier 2015, la nouvelle taxe d aménagement a vocation à remplacer les huit taxes et neuf participations d'urbanisme qui existaient précédemment. Depuis mars 2012, elle se substitue seulement, et sous conditions, à la taxe locale d équipement (TLE), la taxe départementale des conseils d architecture, d urbanisme et d environnement (TDCAUE) et la taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS). 5

6 Le tableau ci-dessous récapitule les différents postes de dépenses qui concourent à la formation du prix du logement depuis la phase d aménagement jusqu à la livraison. Il propose une définition de la charge foncière en y incluant l ensemble des dépenses qui concourent à l acquisition du terrain et à son aménagement. Phase du processus Poste de dépense Commentaire Acquisition du terrain Prix d acquisition Frais d acte Honoraires de négociation Droits de mutation Le cas échéant Equipements publics Le cas échéant (Coût réel connu ex post) «Earn-out» Idem Portage du terrain Frais financiers Le cas échéant Démolition, désamiantage Dépollution Pour la part assurée par le promoteur Idem Aménagement du terrain Charge foncière Sondages, études et essais de sol VRD (Extension des réseaux) Géomètre Taxes liées à l aménagement Idem Idem, et si remembrement TLE / TA et autres Etat des lieux (Référé préventif) Recours des tiers Servitudes Le cas échéant : indemnisation, frais de procédure Fondations spéciales VRD (Branchements) Construction de l immeuble et vente des locaux Coût de construction Honoraires techniques Frais de commercialisation Géomètre, architecte, contrôle technique, assurances, etc. Bureau de vente, publicité, etc. Frais financiers Marge brute Garantie financière d achèvement, frais d emprunt le cas échéant 6

7 Les postes dont l inclusion ou l exclusion semblent les plus discutables, du moins en théorie, sont les servitudes et les fondations spéciales. En pratique, toutefois, les premières se limitent en général à des frais d acte d un montant négligeable. S agissant du calcul précis de la charge foncière dans la pratique, les difficultés ne se limitent pas aux fondations spéciales. Lorsqu intervient un aménageur, ce qui correspond au cas majoritaire des opérations d une certaine envergure, il est souvent difficile de connaître la part respective de l aménageur et du promoteur en matière de démolition, dépollution, sondages, géomètres et VRD. Enfin les équipements publics et la clause d «earn-out» présentent une difficulté spécifique signalée plus haut. En particulier, les conditions de mise en œuvre de la clause ont beau figurer dans l acte, le complément de prix qui en résulte ne pourra être calculé qu in fine. L enquête de Dinamic Le choix des communes Afin d avoir un panel le plus large possible, le conseil d orientation de DINAMIC a retenu des communes dans trois régions : Île-de-France, Rhône-Alpes et Aquitaine. Le choix des communes a été fait dans l optique de couvrir des situations assez variées pour que puissent apparaître la plupart des problèmes liées au foncier complexe. Il fallait bien sûr pour cela choisir des communes dynamiques en matière de construction résidentielle. Pour la région parisienne, le choix de DINAMIC s est porté sur quatre communes : Corbeil-Essonnes (Essonne) Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine) Saint-Denis (Seine-Saint Denis) Serris (Seine-et-Marne). Issy-les-Moulineaux et Saint-Denis présentent des caractéristiques voisines, de dynamisme foncier et de proximité avec la Capitale. Corbeil-Essonnes et Serris sont au contraire situées en grande couronne, mais Corbeil est déjà urbanisée et les ilots étudies sont en reconversion, tandis que Serris est une commune qui transforme à grande échelle des secteurs agricoles en terrains constructibles. La commune de Serris accueille déjà le centre commercial «Val d Europe» ainsi qu un pôle de l Université Paris Est (1 300 étudiants), et elle est desservie par le RER A. La commune dispose donc d équipements et de transports de qualité. De plus, le parc Eurodisney est situé à moins de 5 kms. Pour la province, ont été retenues les villes de Lyon et de Bordeaux. A Lyon, le quartier Gerland, en pleine mutation, offre plusieurs opportunités ; il s agit plutôt d opérations totalement privées et de petite taille, qui peuvent se comparer entre elles. Bordeaux dispose d importantes réserves foncières détenues les collectivités publiques dont la mise en valeur 7

8 repose sur le partenariat public-privé. Il s agit au contraire d opérations souvent complexes et de grande taille. Le choix des programmes immobiliers et la collecte des données L analyse des mutations à titre onéreux observées dans les base de données BIEN et PERVAL a permis d identifier les parcelles qui avaient connu un grand nombre de mutations sur de courtes périodes, correspondant probablement à une mise en commercialisation. On s est ensuite limité aux programmes pour lequel le terrain avait été acquis en 2008 ou après et qui présentaient une forte concentration de logements (au moins 50% de surface de logements). Le recours à «Google Maps 4» et à «Géoportail 5» a permis de situer sur une image satellite d une part les parcelles d autre part les programmes achevés ou en cours de construction. Une fois les parcelles identifiées et vérifiées, grâce au site internet du cadastre 6, des recherches dans les archives des bases ont permis d obtenir copie des actes transmis ou télétransmis par les notaires. Ces actes sont composés de trois parties, la première est dite normalisée et soumise aux prescriptions du décret n du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière. Elle contient toutes les informations nécessaires à la publication de la vente intervenue. La seconde partie est libre et contient d autres informations sur les charges et conditions propres à chaque opération. La troisième partie dite «annexe» n est pas soumise à publicité. Elle reste donc à la seule connaissance des parties et du notaire. Elle contient diverses pièces dont il a pu être fait mention dans l acte. Les gestionnaires des bases disposent dans leurs archives, au mieux des actes télétransmis, sans les annexes, et au pire de simples fiches de renseignements, qui sont des actes très simplifiés. Lorsque les actes étaient incomplets, le recours à une autre source d information a été nécessaire : la conservation des hypothèques. Des demandes de copies auprès des services des hypothèques ont donc été effectuées. Les actes de vente des terrains à bâtir ne contiennent cependant pas tous les éléments nécessaires à l estimation de la charge foncière. Pour tenter de les obtenir, diverses autres sources d information ont été consultées, à savoir : - Les documents et autorisations d urbanisme, disponibles en mairie. o Le permis de construire : Il se compose de deux parties. La première est publique et donc consultable par l ensemble des citoyens. Elle contient des éléments concernant la typologie des appartements à construire, la surface hors d œuvre net (SHON), les plans, la copie des formulaires de demandes de permis, l avis du service incendie, l avis des services de réseau et enfin, celui de l architecte des bâtiments de France. On peut y trouver aussi des informations concernant les

9 recours. La seconde partie est au seul usage de l administration. C est hélas dans cette seconde partie que figure le volet sur la fiscalité de l urbanisme. o Le permis de démolir : il ne comporte que la demande du propriétaire du terrain, mais son existence indique qu il y a eu un coût de déconstruction. o Les règlements de zones : ils contiennent l ensemble des prescriptions des pouvoirs publics en matière de construction ou d équipements publics à construire. Ces documents sont un bon indicateur du degré d implication de la mairie ou de la communauté de communes dans les opérations de construction. - Les bases de données BASOL et BASIASS, en matière de pollution des terrains. Ces bases permettent de déterminer si une parcelle avait supporté une installation classée au titre de la réglementation environnementale. Un tel classement est souvent synonyme de dépollution obligatoire. o BASIAS 7 (Base des Anciens Sites Industriels et Activités de Service) est une base de données faisant l inventaire de tous les sites industriels ou de services, anciens ou actuels, ayant eu une activité potentiellement polluante. Développée par le Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM) pour le ministère de l'ecologie, du Développement durable et de l'energie (MEDD), elle est accessible librement sur Internet. o BASOL 8 (Base des Anciens Sites Industriels et Activités de Service) est une base de données sur les sites et sols pollués (ou potentiellement pollués) appelant une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif. Le recensement est réalisé par les préfectures et les DREAL 9. Tableau de bord des actions de l administration dans ce domaine, elle permet de s informer sur les opérations menées par l administration et les responsables de ces sites pour éviter les risques et les nuisances. Depuis mai 2005, les sites n appelant plus d actions de la part des pouvoirs publics chargés de la réglementation sur les installations classées ont été transférés de BASOL dans BASIAS. - Les états descriptifs de division et le règlement de copropriété. Ce sont des actes notariés nécessaires à la vente des lots à construire. Ils permettent la division en surface ou en volume d un terrain ou d un immeuble. - Les documents commerciaux. Des visites in situ des bureaux de vente des programmes ont permis de consulter les documents commerciaux (contrats de réservation inclus) disponibles dans les différents points de vente. Cette source a d obtenir les plans de certains lots avec leur prix et leur métrage. Les discussions avec les commerciaux ont aussi permis de recouper certaines informations obtenues ailleurs, comme la part des logements sociaux dans certaines opérations, les contraintes imposées par la mairie Directions Régionales de l Environnement, de l Aménagement et du Logement. Pour la région Ile-de-France, c est la Direction Régionale et Interdépartementale de l'environnement et de l'energie (DRIEE) qui est chargée de ce recensement. 9

10 Le calcul du chiffre d affaires Même en restreignant l étude aux programmes majoritairement à destination résidentielle, rares sont les opérations de promotion qui ne donnent lieu qu à des ventes de logements à l unité à des particuliers. Le chiffre d affaires des opérations de promotion est égal au produit de la vente : - Des logements vendus à l unité et de leurs annexes, caves et parkings, - Des ventes en blocs à des organismes de logement social ou à des investisseurs privés, - Des ventes de locaux commerciaux, - Des réalisations (voirie ou autres équipements publics) effectuées à titre onéreux. L absence d information sur les ventes de locaux commerciaux est fréquente mais n induit en général qu une sous-estimation faible du chiffre d affaires. La réalisation d équipements publics et les ventes en bloc ont au contraire pu être repérées et chiffrées dans la plupart des cas. Quant à la vente au détail des logements, elle a nécessité une triple approche et des traitements statistiques. D abord, pour tous les programmes, plusieurs enregistrements sont disponibles dans les bases, par construction, puisque c est ainsi que les programmes sélectionnés ont été repérés. Cela ne signifie pas bien sûr que la totalité des ventes figurent dans les bases. Le recours aux actes et aux documents commerciaux ont fourni une autre série de données, surface et prix de vente. La comparabilité de deux séries est variable. Selon le cas, soit l ensemble des données disponibles a pu être utilisé, soit une estimation statistique globale a été réalisée en utilisant les seules données des bases, extrapolées à l ensemble du programme. Dans ce cas, on a calculé la surface médiane et le prix de vente médian issus des bases, pour chaque nombre de pièces ; le chiffre d affaires correspondant s en déduit en multipliant les chiffres d affaires par nombre de pièces par le nombre de logements par pièces issu du permis de construire. Un exemple de calcul de charge foncière 10 - Acquisition du foncier Poste de dépense Montant Prix d acquisition du terrain 3,3 Millions Frais d acte Démolition partielle VRD TLE Fondations spéciales Total 3,47 Millions 10 Cet exemple ne correspond à aucun des cas réels étudiés mais il s en inspire. 10

11 Le terrain acquis est déjà dépollué et partiellement démoli. L inclusion ou non de la totalité des VRD et du coût des fondations spéciales a dans le cas d espèce peu d impact sur le prix à retenir. - Vente du programme Type de lot Nombre Surface Prix unitaire Prix de vente Local commercial 2 Logement T Logement T Logement T Logement T Logement T Parking seul 15 Total La charge foncière ressort donc à environ 22 %. Elle est à minorer du prix de vente des locaux commerciaux, rarement disponibles (même leur nature n a en général pas pu être connue), et des parkings vendus isolément, que l on pourrait estimer sans trop de difficulté à l aide de données du voisinage (par exemple : 15* = , soit un impact de 1,5% sur le chiffre d affaires). A contrario elle est à majorer des conséquences éventuelles d une révision du prix de vente en cas de mise en œuvre de la clause d «earn-out» et de diverses dépenses effectuées par le promoteur et non répertoriées ; il peut s agir de participation à la voirie, de règlement amiable de contentieux, etc. Pour certaines dépenses, connaître leur existence permet d en estimer le prix (cf parkings ci-dessus, ou coûts de démolition pour lesquels des fourchettes existent) mais dans d autres, c est impossible. Conclusion L opération menée à l initiative de Dinamic avait pour objectif central de mesurer la charge foncière de quelques programmes présentant une diversité en termes de localisation et de taille et un point commun, celui d offrir l éventail des difficultés à construire dans le contexte du recyclage urbain, ce que résume l expression «foncier complexe». Un préalable essentiel consistait à définir ce que nous allions tenter de mesurer. Il s agissait de passer d une définition globale et théorique, telle que l ensemble des dépenses qui concourent à l acquisition du terrain et à son aménagement, à une approche analytique et pratique fondée sur l identification et l évaluation des différents postes de dépenses qui concourent à la formation du prix du logement depuis la phase d aménagement jusqu à la livraison. Et ensuite de choisir ceux que l on retiendrait au titre de la charge foncière. Une opération ponctuelle, portant sur une vingtaine de programmes immobiliers, ne pouvait prétendre révéler une vérité statistique sur la réalité de la charge foncière en France urbaine. Elle se voulait expérimentale, avec vocation non seulement à être étendue à un échantillon 11

12 plus vaste mais aussi à être reproductible dans le futur, de façon à permettre une mesure des niveaux mais aussi des évolutions. On pouvait, à partir de cette expérimentation, avoir l ambition de bâtir une méthode de recueil de données dans les bases BIEN et PERVAL et d enquêtes complémentaires aboutissant à la production d indicateurs de comparaison et d évolution des prix fonciers. En ce sens, force est d admettre qu il n a pratiquement jamais été possible de recueillir la totalité des informations nécessaires au calcul précis de la charge foncière. Malgré la mise en œuvre de moyens importants, il s est avéré que les données publiquement accessibles, même quand elles ont pu être complétées par des informations confidentielles, permettent au mieux une estimation approchée de la charge foncière, et ce, dans les cas les moins complexes. Le fait de savoir si cette estimation est satisfaisante devra être débattu avec les professionnels. En schématisant, on est amené à distinguer deux cas : - Celui où le promoteur acquiert un terrain brut et en assure l aménagement, parfois au prix d acquisitions multiples et de remembrement de parcelles ; le facteur temps joue alors en amont : les prix d acquisition doivent être actualisés, les coûts de démolition, dépollution et de portage financiers intégrés mais seul le promoteur les connait ; - Celui où le promoteur achète un terrain «prêt à l emploi» auprès d un aménageur ; le prix d acquisition, connu par l acte, intègre alors tous les frais d aménagement ; le facteur temps joue en aval : en vertu de la clause d earn-out, omniprésente, le prix final d acquisition ne sera pas connu avant la fin ultime de la commercialisation. A condition d éliminer les cas les plus complexes (ZAC, opération ANRU, etc.), ce second cas de figure semble permettre d approcher plus facilement la charge foncière que le premier. On en retiendra enfin deux enseignements, d apparence d ailleurs contradictoire : - D abord, même si les résultats obtenus doivent être considérés avec la plus grande circonspection, il ne semble pas que la charge foncière, exprimée en proportion du prix de vente d un logement au détail, atteigne les niveaux qu on lui prête parfois, au-delà de 30% voire approchant 50% ; il faudrait sans doute pour cela cumuler les difficultés sur de petites opérations qui ne permettent pas de répartir les coûts fixes sur une surface habitable importante ; ces cas extrêmes ne peuvent donc pas peser statistiquement ; - Ensuite, ce qu il faut bien appeler l absence de transparence du processus de production d un foncier aménagé incite naturellement à envisager que certains coûts n apparaissent pas ou bien sont sous-estimés ; dans tous les cas les négociations qui impliquent au minimum promoteur, aménageur ou vendeurs et collectivité locales, les contraintes légales et l intervention des tiers se traduisent nécessairement par un allongement des délais et donc des coûts. Claude Taffin, le 22 Novembre 2012 Texte rédigé à partir des rapports de stage de Mlle Amsellem et MM Elkihel, Passerat et Thibault, diplômés notaires. 12

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