La loi ALUR : une opportunité commerciale

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1 La loi ALUR : une opportunité commerciale Equipe Offres Septembre

2 Sommaire 1 La loi ALUR et la copropriété 05 2 La loi ALUR et les rapports locatifs 12 3 La loi ALUR et les agents immobiliers 19 2 MarlyleRoi Septembre 2014

3 Objet Ce document a pour objet de rappeler les principales dispositions de la loi ALUR. Les obligations des professionnels de l immobilier (syndic, agents immobiliers, notaires ), des bailleurs et des syndicats de copropriété s avèrent considérablement renforcées. Leur responsabilité civile, pénale et administrative est donc susceptible d être engagée plus aisément qu auparavant. Pour ces raisons, la souscription d un contrat d assurance de protection juridique est indispensable. 3 MarlyleRoi Septembre 2014

4 La loi ALUR en synthèse La loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, est parue au journal officiel le 26 mars Les 12 points de la loi Bon nombre des mesures adoptées comportent des dates d entrée en vigueur différentes et nécessitent un décret d application. 1. Durcissement des obligations liées au contrat de bail 2. Mise en place d une garantie universelle des loyers 3. Résorption de l habitat indigne 4. Modernisation de l urbanisme et du droit immobilier 5. Instauration d un registre d immatriculation des copropriétés 6. Institution d un nouveau droit de préemption au profit des communes 7. Création de nouvelles formes d accès au logement par l habitat participatif 8. Accroissement de l information qui est due aux acquéreurs de biens immobiliers 9. Possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire 10.Renforcement de l encadrement des activités de transaction et de gestion immobilière 11.Amélioration de la prévention des expulsions et des dispositifs relatifs au droit au logement opposable 12.Obligation d assurance contre les risques de responsabilité pour tous les copropriétaires ainsi que les syndicats de copropriétaires 4 MarlyleRoi Septembre 2014

5 Les évolutions possibles Validation juridique du contrat de mandat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires Mise à disposition d un modèle de fiche synthétique de la copropriété Mise en relation avec une entreprise spécialisée dans l archivage des documents de la copropriété Aide à la constitution du dossier déposé auprès de l agence de la garantie universelle des loyers Avance sur indemnités des loyers impayés Mise à disposition d un contrat de location type Avance du dépôt de garantie restitué avec retard au profit du locataire Prise en charge des diagnostics Validation juridique du congé pour vente ou pour reprise 5 MarlyleRoi Septembre 2014

6 La presse en parle «Exit la loi Alur, qui promettait l'encadrement des loyers et a gelé le marché immobilier : les conditions ne sont pas réunies pour la mettre en place, la collecte des données relative au montant des loyers n'étant pas bouclée. Afin de ne pas enterrer complètement le bébé de l'exministre Cécile Duflot, le dispositif sera tout de même appliqué à titre expérimental à Paris.» Le Figaro. fr «Cécile Duflot avait dû renoncer à instaurer une garantie universelle sur les loyers (GUL) obligatoire, dont le coût aurait été supporté à parité par le bailleur et le locataire. Et pour la gestion de laquelle la ministre avait un temps envisagé de créer une administration qui, si elle avait été actée, aurait pu coûter à l'état jusqu'à deux milliards d'euros. Devenue facultative, la GUL n'apporte plus rien ou presque par rapport à ce qui existe déjà.» Le Point.fr «Vous avez annoncé que l'encadrement des loyers serait initié à Paris, se félicitent M. Huchon et M me Cosse dans leur lettre datée du 4 septembre, avant de poursuivre : Il semble nécessaire que d'autres communes de la région connaissant une forte tension sur le marché locatif et une augmentation des loyers puissent également bénéficier de cette mesure salutaire. Et de proposer que cette expérimentation soit étendue aux communes de la petite couronne membres de la future Métropole du Grand Paris.» Le Monde.fr MarlyleRoi Septembre 2014

7 1. La loi ALUR et la copropriété 7 MarlyleRoi Septembre 2014

8 Le contexte Demandes formées devant les juridictions du 1 er degré en MarlyleRoi Septembre 2014

9 Dispositions en vigueur depuis le 27 mars 2014 Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique En cas d empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. Un administrateur provisoire pourra être également désigné par décision de justice. Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans respecter un préavis légal de 3 mois. Le syndic ne peut imposer un barème relatif à des honoraires spécifiques pour certains travaux. Le syndic doit faire voter la rémunération en pourcentage hors taxe sur ces travaux. Sauf clause contraire du règlement de copropriété, le président du conseil syndical n avait pas la possibilité de convoquer l Assemblée Générale pour nommer un syndic. Seul le Président du TGI pouvait nommer un administrateur afin de convoquer l assemblée générale. Le syndic ne pouvait renoncer à son mandat avant l échéance prévue par le contrat conclu avec le syndicat de copropriété. Les clauses relatives aux barèmes des honoraires des travaux donnés à titre indicatif uniquement étaient validées par la jurisprudence. Information juridique sur les obligations du syndic Résoluo Copropriété Aide à la résolution des litiges rencontrés par le syndic de copropriété en cas de mise en cause par le syndicat des copropriétaires 9 MarlyleRoi Septembre 2014

10 Dispositions en vigueur depuis le 27 mars 2014 Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique Le syndic a pour obligation d assurer le syndicat de copropriétaires pour sa responsabilité civile. En cas de vente d un lot de copropriété, le syndic doit informer le notaire si l acquéreur déjà propriétaire dans cet immeuble ou certains proches définis par la loi ont des impayés au niveau de la copropriété. Le budget prévisionnel est élaboré par le syndic en concertation avec le conseil syndical. Le syndic peut proposer à l assemblée générale de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat. Le syndic disposait d une compétence exclusive en la matière. Information juridique sur les obligations du syndic Résoluo Copropriété Aide à la résolution des litiges rencontrés par le syndic de copropriété en cas de mise en cause par le syndicat des copropriétaires 10 MarlyleRoi Septembre 2014

11 Dispositions en vigueur à compter du 26 mars 2015 et du 1 er janvier 2017 Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique A compter du 26 mars 2015, le syndic doit ouvrir un compte séparé au nom du syndicat sauf pour les syndicats de 15 lots et moins. A compter du 1 er janvier 2017, le syndic doit ouvrir un autre compte destiné à recueillir les fonds des travaux institués par la loi ALUR. Une décision de l assemblée générale à la majorité absolue pouvait dispenser le syndic de l ouverture d un compte séparé. Information juridique sur les obligations du syndic Résoluo Copropriété Aide à la résolution des litiges rencontrés par le syndic de copropriété en cas de mise en cause par le syndicat des copropriétaires 11 MarlyleRoi Septembre 2014

12 Dispositions subordonnées à la parution d un décret Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique Le mandat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires fera l objet d un contrat type. La rémunération du syndic sera déterminée de manière forfaitaire. Le syndic sera chargé de la nouvelle formalité d immatriculation des syndicats de copropriétaires. Le syndic aura pour mission d établir une fiche synthétique de la copropriété annexée à la promesse ou à l acte authentique de vente. Information juridique sur les obligations du syndic Les honoraires du syndic étaient librement fixés entre le syndicat et luimême dans le contrat le liant au syndicat. Résoluo Copropriété Aide à la résolution des litiges rencontrés par le syndic de copropriété en cas de mise en cause par le syndicat des copropriétaires 12 MarlyleRoi Septembre 2014

13 2. La loi ALUR et les rapports locatifs 13 MarlyleRoi Septembre 2014

14 Le contexte Principaux motifs d expulsion du locataire Impayés de loyers ou de charges Clause résolutoire du contrat de bail 14 MarlyleRoi Septembre 2014

15 Le contexte La complexité de la réglementation fiscale expose le propriétaire immobilier à un risque de redressement : Sousévaluation de la valeur d un bien immobilier lors d une vente, d une donation, d une succession ou de la déclaration de l impôt de solidarité sur la fortune Sousévaluation d un loyer Dépenses non déductibles en matière de revenus fonciers Opération de défiscalisation mal conduite 15 MarlyleRoi Septembre 2014

16 Dispositions en vigueur depuis le 27 mars 2014 Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique La trêve hivernale est prolongée jusqu au 31 mars. La trêve hivernale prenait fin le 15 mars. Information juridique sur les droits et obligations des parties prenantes à l opération de location Validation juridique des baux d habitation Aide à la résolution des litiges opposant le locataire assuré à son bailleur Aide à la résolution des litiges opposant le bailleur assuré à son locataire A l amiable : Résoluo Part Au judiciaire : Résoluo Part sous réserve de la souscription de l option Biens immobiliers locatifs 16 MarlyleRoi Septembre 2014

17 Dispositions applicables aux locations conclues après le 27 mars 2014 Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique Le locataire est en droit de demander une diminution du loyer lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus de 1/ 20. Le délai de remise du dépôt de garantie est de 1 mois dès lors que l état des lieux de sortie est conforme à l état des lieux d entrée. Dans les zones tendues (dont la liste doit faire l objet d un décret), le délai de préavis du locataire souhaitant résilier son bail est réduit à 1 mois. Certains tribunaux ont fait droit à des actions en réduction de loyer dès lors que la différence de surface est nécessairement préjudiciable au preneur. Le délai de remise du dépôt de garantie était de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celuici pouvait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu elles soient dûment justifiées. Pour les locations meublées, le contrat déterminait la durée de restitution du dépôt de garantie après restitution des clés. Le délai de préavis applicable au congé était de 3 mois lorsqu il émanait du locataire et de 6 mois lorsqu il émanait du bailleur sauf circonstances particulières. Information juridique sur les droits et obligations des parties prenantes à l opération de location Validation juridique des baux d habitation Aide à la résolution des litiges opposant le locataire assuré à son bailleur Aide à la résolution des litiges opposant le bailleur assuré à son locataire A l amiable : Résoluo Part Au judiciaire : Résoluo Part sous réserve de la souscription de l option Biens immobiliers locatifs 17 MarlyleRoi Septembre 2014

18 Dispositions applicables aux locations conclues après le 27 mars 2014 Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique Le bailleur ne peut proposer un congé pour vente ou pour reprise uniquement au terme du 1 er renouvellement du bail en cours d acquisition d un bien occupé. L entremise ou la négociation d une mise en location est à la charge exclusive du bailleur. La rémunération des personnes se livrant ou prêtant leur concours à l établissement d un acte de location d un immeuble appartenant à autrui était partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. Information juridique sur les droits et obligations des parties prenantes à l opération de location Validation juridique des baux d habitation Aide à la résolution des litiges opposant le locataire assuré à son bailleur Aide à la résolution des litiges opposant le bailleur assuré à son locataire A l amiable : Résoluo Part Au judiciaire : Résoluo Part sous réserve de la souscription de l option Biens immobiliers locatifs 18 MarlyleRoi Septembre 2014

19 Dispositions subordonnées à la parution d un décret Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique Le bailleur aura l obligation d annexer au congé pour vente ou pour reprise une notice d information relative à ses obligations dont le contenu sera déterminé par un arrêté. Un modèle de contrat de location sera instauré et les contrats de bail nouvellement rédigés devront obligatoirement respecter le contenu de ce modèle. Pour autant, il sera toujours possible d ajouter certaines clauses. L encadrement des loyers devrait être renforcé avec la création d un loyer médian de référence. Le bailleur devait établir le bail ou se le procurer avec les risques encourus. La fixation du loyer d un logement mis en location pour la première fois était libre. Information juridique sur les droits et obligations des parties prenantes à l opération de location Validation juridique des baux d habitation Aide à la résolution des litiges opposant le locataire assuré à son bailleur Aide à la résolution des litiges opposant le bailleur assuré à son locataire A l amiable : Résoluo Part Au judiciaire : Résoluo Part sous réserve de la souscription de l option Biens immobiliers locatifs 19 MarlyleRoi Septembre 2014

20 Dispositions subordonnées à la parution d un décret Loi ALUR Une garantie universelle des loyers devrait être mise en place. Elle aura pour objet de couvrir, sous la forme d un système d aides, les bailleurs contre les risques d impayés de loyer, afin de favoriser l accès au logement et de prévenir les risques d expulsion. Les aides versées ne peuvent être accordées que lorsque certaines conditions sont satisfaites par le bailleur. Parmi ces conditions figurent notamment : L absence de cautionnement au profit du bailleur, L absence de souscription par le bailleur d une assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers, L absence de location du logement par le bailleur à l un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un PACS. Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique Information juridique sur les droits et obligations des parties prenantes à l opération de location Validation juridique des baux d habitation Aide à la résolution des litiges opposant le locataire assuré à son bailleur Aide à la résolution des litiges opposant le bailleur assuré à son locataire ou à l agence de la garantie universelle des loyers A l amiable : Résoluo Part Au judiciaire : Résoluo Part sous réserve de la souscription de l option Biens immobiliers locatifs 20 MarlyleRoi Septembre 2014

21 3. La loi ALUR et les agents immobiliers 21 MarlyleRoi Septembre 2014

22 Le contexte Selon une étude de l'anil rendue publique le 18 décembre 2008, les coûts des transactions immobilières représentent 6,5% à 7% si la vente est directe, alors qu'ils s'élèvent seulement à 4,2% en Allemagne, 2,5 % en Italie, 1,9 % en Angleterre, 1,5% au Danemark pour une transaction de Si cette transaction passe par un agent immobilier, ce taux est proche d une fourchette comprise entre 11 à 13 % du coût de l'acquisition. Or, la part de marché des agences immobilières a doublé depuis 1980, passant à 60% du total des transactions (50% selon d'autres sources). 22 MarlyleRoi Septembre 2014

23 Dispositions en vigueur depuis le 27 mars 2014 Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique Les professionnels de l immobilier encourent de nouvelles sanctions pénales et administratives en cas de mise en location de locaux dangereux, de publicité sans indication des honoraires ou de mention du statut d agent commercial. Les annonces relatives à la vente d un lot ou d une fraction de lot d un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété doivent mentionner : le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant annuel de la quotepart de charges du vendeur, l existence d une éventuelle procédure relative aux copropriétés en difficultés. Information juridique sur les droits et obligations des parties prenantes à l opération de location, d achat ou de vente d un bien immobilier Validation juridique des baux d habitation Aide à la résolution des litiges rencontrés par les parties prenantes à l opération de location, d achat ou de vente d un bien immobilier 23 MarlyleRoi Septembre 2014

24 Dispositions en vigueur depuis le 27 mars 2014 et concernant les contrats conclus depuis cette date Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique Les professionnels de l immobilier ont pour obligation de mentionner le statut d agent commercial. Les professionnels de l immobilier sont débiteurs d une information sur le montant TTC des honoraires à la charge du locataire ou de l acquéreur (en % du prix pour les ventes). Information juridique sur les droits et obligations des parties prenantes à l opération de location, d achat ou Une telle obligation existait auparavant sauf si le professionnel incluait dans le prix de vente le montant de ses honoraires. de vente d un bien immobilier Validation juridique des baux d habitation Aide à la résolution des litiges rencontrés par les parties prenantes à l opération de location, d achat ou de vente d un bien immobilier 24 MarlyleRoi Septembre 2014

25 Dispositions subordonnées à la parution d un décret Loi ALUR Régime antérieur Rôle de l assurance de protection juridique Les professionnels de l immobilier seront tenus d informer les clients sur les liens capitalistiques ou juridiques avec les entreprises dont les intermédiaires proposent leurs services à leurs clients. Les professionnels de l immobilier encourront de nouvelles sanctions pénales et administratives en cas d exercice au mépris d une interdiction disciplinaire. Les professionnels de l immobilier devaient informer leurs clients des liens de nature capitalistique ou juridique qu ils avaient avec des banques ou des sociétés financières. Information juridique sur les droits et obligations des parties prenantes à l opération de location, d achat ou de vente d un bien immobilier Validation juridique des baux d habitation Aide à la résolution des litiges rencontrés par les parties prenantes à l opération de location, d achat ou de vente d un bien immobilier 25 MarlyleRoi Septembre 2014

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